Kentsel Dönüşümde Riskli Yapıya İtiraz ve Üçte İki Çoğunluk Nasıl İşler? (6306)
- Riskli yapı tespitine itiraz süresi 15 gün; itiraz teknik heyetçe incelenir.
- Tespit kesinleştikten sonra tapuya belirtme yapılır ve tahliye süreci başlar.
- Karar yeter sayısı: arsa payının üçte ikisi — malik sayısı değil, pay oranı.
- Karara katılmayan malikin payı, rayiç bedelden az olmamak üzere satılabilir.
- Malikler kira yardımı veya faiz destekli kredi seçeneklerinden birinden yararlanır.
- Riskli yapı tespiti ve satış işlemleri idari işlemdir; iptal davası idare mahkemesinde açılır.
Kısa cevap: Riskli yapı tespitine itiraz süresi 15 gündür ve itiraz teknik heyetçe incelenir; karar yeter sayısı arsa payının üçte ikisidir ve bu malik sayısı değil pay oranıdır. Karara katılmayan malikin payı rayiç bedelden az olmamak üzere satılabilir ve malikler kira yardımı veya faiz destekli kredi seçeneklerinden birinden yararlanır.
Binanız “riskli yapı” ilan edildiğinde başlayan süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yürür. Süreçte iki kritik eşik vardır: riskli yapı tespitine itiraz süresi ve üçte iki çoğunluk kararı.
İkisini de kaçıran malik, kendi taşınmazı üzerinde söz sahibi olmaktan çıkabilir — payı satışa çıkarılır ve süreç onsuz devam eder. Bu nedenle takvimin baştan bilinmesi hayati önem taşır.
Sürecin takvimi
| Aşama | Süre / eşik | Kaçırılırsa |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespitine itiraz | 15 gün | Tespit kesinleşir |
| Tapuya belirtme | Tespit kesinleşince | — |
| Tahliye için verilen süre | İdarece belirlenir (asgari 60 gün); ek süre verilebilir | İdari yoldan tahliye ve yıkım |
| Malikler toplantısı ve karar | Arsa payının 2/3’ü | Katılmayanın payı satışa çıkar |
| Karara katılma daveti | Noter bildirimiyle 15 gün | Pay satışı süreci işler |
1. Riskli yapı tespiti ve itiraz
Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Tespit, maliklere veya kanuni temsilcilerine tebliğ edilir.
- Maliklerce veya kanuni temsilcilerince, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edilebilir.
- İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilen uzmanların da yer aldığı teknik heyetler tarafından incelenir ve karara bağlanır.
- İtiraz edilmez veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir ve tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir.
On beş günlük itiraz süresi çok kısadır ve tebligatın maliklere ulaşmasıyla işler. Yurt dışında yaşayan veya adresi güncel olmayan maliklerin süreyi kaçırması yaygındır. Tapu kaydınızda adresinizin güncel olması, bu süreçte en basit ama en etkili korumadır.
Süre kaçırılsa bile, tespit işlemi idari işlem olduğundan idare mahkemesinde iptal davası açma imkânı ayrıca değerlendirilmelidir.
2. Üçte iki çoğunluk kararı
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malikler, yapının yıkılması ve yeniden yapılması konusunda anlaşmaya çalışır. Karar yeter sayısı:
Hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Dikkat: ölçüt malik sayısı değil, arsa payı oranıdır. On maliğin bulunduğu bir binada, dört malik toplam arsa payının üçte ikisine sahipse karar alabilir; buna karşılık altı malik payların üçte birine sahipse çoğunluğu oluşturamaz. Bu nedenle ilk yapılacak iş, arsa paylarının tablosunu çıkarmaktır.
3. Karara katılmayan malikin durumu
Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları:
- Karar, katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilir ve on beş gün içinde karara katılmaları istenir.
- Katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma usulüyle satılır.
- Bu suretle paylarının satışı gerçekleştirilemeyen maliklerin payları, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydıyla Hazine adına tescil edilebilir.
Yani karara katılmamak, süreci durdurmaz; yalnızca malikin payını kaybetmesiyle sonuçlanır. Bu nedenle karara katılmama kararı, hukuki sonuçları hesaplanarak verilmelidir.
4. Kira yardımı ve kredi desteği
Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Alternatif olarak faiz desteği sağlanan kredi imkânından yararlanılabilir.
- Kira yardımı ile faiz desteğinden aynı anda yararlanılamaz; birini seçmek gerekir.
- Yardım süresi ve tutarı, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslara göre her yıl güncellenir.
- Başvuru için süre sınırı vardır; tahliye sonrası geciken başvurular reddedilebilir.
- Kiracılar da belirli koşullarla yardımdan yararlanabilir.
5. Vergi ve harç muafiyetleri
6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan işlemler, kanunda sayılan kapsamda harç ve vergi muafiyetlerinden yararlanır: tapu harcı, damga vergisi, noter harçları ve belediye harçları bakımından istisnalar öngörülmüştür.
Muafiyetin kapsamı ve şartları uygulama yönetmeliğinde ayrıntılı düzenlendiğinden, işlem öncesi ilgili idareden teyit alınması yerinde olur.
Müteahhitle sözleşme aşaması
Kentsel dönüşümde uyuşmazlıkların önemli bölümü, yasal süreçten değil müteahhitle yapılan sözleşmeden doğar. Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler:
- Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı — kura usulü belirlenmelidir.
- Teslim tarihi ve gecikme hâlinde gecikme tazminatı (günlük/aylık, kira bedeli üzerinden).
- Kademeli tapu devri — inşaatın ilerleme seviyesine bağlı olarak; peşin ve tam devir yapılmamalıdır.
- Teminat — banka teminat mektubu veya ipotek.
- Malzeme ve imalat şartnamesi — markalar ve nitelikler yazılı olmalıdır.
- Fesih şartları ve inşaatın belirli bir seviyede bırakılması hâlinde izlenecek yol.
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
En sık yaşanan mağduriyet, tapuların baştan ve tamamen müteahhide devredilmesidir. Müteahhit bu payları teminat göstererek kredi kullanır veya üçüncü kişilere satar; inşaat yarım kaldığında malikler hem dairesiz hem tapusuz kalır. Tapu devri mutlaka inşaat seviyesine bağlı ve kademeli olmalıdır.
Yargı yolu
| Uyuşmazlık | Mahkeme | Süre |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespitinin iptali | İdare mahkemesi | Tebliğden 60 gün |
| Pay satışı işleminin iptali | İdare mahkemesi | Tebliğden 60 gün |
| Kira yardımı reddi | İdare mahkemesi | Tebliğden 60 gün |
| Müteahhitle sözleşme uyuşmazlığı | Asliye hukuk / ticaret | Sözleşme ve genel hükümler |
| Malikler arası uyuşmazlık | Asliye hukuk | Genel hükümler |
İdari işlemlere karşı açılacak davalarda yürütmenin durdurulması talebi mutlaka ileri sürülmelidir; aksi hâlde dava sürerken yıkım veya satış gerçekleşebilir. Ayrıntı için iptal davası ve yürütmenin durdurulması yazımıza bakın.
- Danıştay 4. Daire, E.2024/4179, K.2025/6189, 25.11.2025 Sürecin mantığını özetler: riskli yapı kararı verilmesi üzerine taşınmazlar yıkılarak arsa payı hâline getirilir ve malikler tarafından değerlendirilir; bu amaçla yapılan toplantıda alınan karara katılmayan paydaşların hisseleri satışa çıkarılır. Uygulama Yönetmeliği m.15 uyarınca tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi kararlar hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınır ve bunun için yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaz. Kararda somut arsa payı rayiç değerleri üzerinden yapılan açık artırma süreci de görülmektedir.
- Danıştay 6. Daire, E.2019/2543, K.2022/1328, 10.02.2022 Karara katılmayan malikin payına ne olacağını adım adım gösterir: pay, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. “Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir” ve üçte iki çoğunlukla alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya TOKİ’ye ya da İdare’ye devredilir. Yani pay hiçbir hâlde askıda kalmaz.
- Danıştay 6. Daire, E.2019/2536, K.2022/1327, 10.02.2022 Üçte iki çoğunluk kuralının anayasallık denetiminden geçtiğini hatırlatır: kararda, 6306 sayılı Kanun m.6/1’deki “en az üçte iki çoğunluğu” ibaresine yönelik başvurunun Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli, E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararıyla reddedildiği ve Anayasa yargısı uyarınca on yıl boyunca yeniden Mahkeme’nin gündemine getirilemeyeceği belirtilmiştir. Kararda ayrıca riskli yapı tespitinin denetiminde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği yönünde bir karşı oy yer almaktadır.
- Danıştay 4. Daire, E.2024/3976, K.2025/6865, 23.12.2025 Katılmayan malikin iki savunmasını değerlendirir. Birincisi süre: usulüne uygun tebligata rağmen süresi içinde çoğunluk kararına ve sözleşmeye katılmayan maliklerin paylarının satılması yönünde şartların oluştuğu ve bu işlemin zorunlu olarak uygulanması gerektiği kabul edilmiştir. İkincisi ortaklığın giderilmesi: malikler yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açabilirler; ancak “ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.”
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2022/14831, K.2023/8055, 28.09.2023 Uyuşmazlığın adli yargıya taşınan yüzünü gösterir: maliklerin bir kısmı, usulüne uygun davet ve toplantı yapılmadığını ileri sürerek üçte iki çoğunlukla alındığı belirtilen ortak karar protokolünün / toplantı tutanağının iptalini istemiştir. Dosyada ayrıca riskli yapı raporuna itiraz edilip reddi üzerine idare mahkemesinde iptal davası açıldığı görülmektedir. Uyuşmazlık, paylaşım cetvelindeki metrekare karşılıklarının adaletsizliği iddiasını da içermektedir.
- On beş günlük itiraz süresini kaçırmak. Tapudaki adresin güncel olmaması en yaygın sebeptir.
- Çoğunluğu malik sayısıyla hesaplamak. Ölçüt arsa payı oranıdır.
- Karara katılmamanın sonucunu bilmemek. Pay, rayiç bedelden satışa çıkarılır.
- Tapuları baştan ve tamamen devretmek. Devir kademeli olmalıdır.
- Gecikme tazminatını sözleşmeye yazmamak. Teslim gecikmesinde talep dayanaksız kalır.
- Teminat almamak. Banka teminat mektubu veya ipotek istenmelidir.
- Kira yardımı başvurusunu geciktirmek. Süre sınırı vardır.
- Yürütmenin durdurulması talep etmemek. Dava sürerken işlem uygulanır.
Malik için kontrol listesi
- Tapu kaydındaki adresinizi güncelleyin. Tüm tebligatlar buraya yapılır.
- Riskli yapı raporu tebliğ edilince on beş günlük süreyi takvime işleyin.
- Arsa payı tablosunu çıkarın; çoğunluk hesabı buna göre yapılır.
- Malikler toplantısına katılın ve kararı tutanağa geçirtin.
- Kira yardımı veya kredi seçeneğinden birine süresinde başvurun.
- Müteahhit sözleşmesini noterde düzenleme şeklinde yapın ve tapu devrini kademelendirin.
- İdari işlemlere karşı 60 günlük dava süresini ve yürütmenin durdurulması talebini gözetin.
Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
Riskli yapı tespiti maliklere veya kanuni temsilcilerine tebliğ edilir ve tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilen uzmanların da yer aldığı teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır. İtiraz edilmez veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir ve tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir. Süre kaçırılsa bile tespit bir idari işlem olduğundan idare mahkemesinde iptal davası açma imkânı ayrıca değerlendirilmelidir.
Üçte iki çoğunluk nasıl hesaplanır?
Ölçüt malik sayısı değil, arsa payı oranıdır. Karar, hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınır. Bu nedenle on maliğin bulunduğu bir binada dört malik toplam arsa payının üçte ikisine sahipse karar alabilir; buna karşılık altı malik payların yalnızca üçte birine sahipse çoğunluğu oluşturamaz. Süreçte ilk yapılacak iş, tapu kayıtlarından arsa paylarının tablosunu çıkarmaktır.
Karara katılmazsam ne olur?
Karar, katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilir ve on beş gün içinde karara katılmaları istenir. Katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma usulüyle satılır. Bu yolla satışı gerçekleştirilemeyen paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydıyla Hazine adına tescil edilebilir. Yani karara katılmamak süreci durdurmaz, malikin payını kaybetmesiyle sonuçlanır.
Kira yardımı ne kadar ve nasıl alınır?
Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir; alternatif olarak faiz desteği sağlanan kredi imkânından yararlanılabilir. Kira yardımı ile faiz desteğinden aynı anda yararlanılamaz. Yardımın süresi ve tutarı Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslara göre her yıl güncellendiğinden, başvuru öncesi güncel tutarlar doğrulanmalıdır. Başvuruda süre sınırı bulunduğundan tahliye sonrası geciken başvurular reddedilebilir.
Müteahhide tapuyu baştan devretmeli miyim?
Hayır. En sık yaşanan mağduriyet, tapuların baştan ve tamamen müteahhide devredilmesidir. Müteahhit bu payları teminat göstererek kredi kullanabilir veya üçüncü kişilere satabilir; inşaat yarım kaldığında malikler hem dairesiz hem tapusuz kalır. Tapu devri mutlaka inşaatın ilerleme seviyesine bağlı ve kademeli olmalıdır. Ayrıca banka teminat mektubu veya ipotek şeklinde teminat alınmalı ve sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
İnşaat gecikirse ne yapabilirim?
Gecikme tazminatı talep edilebilmesi için bunun sözleşmede açıkça düzenlenmiş olması gerekir; günlük ya da aylık tutar, genellikle emsal kira bedeli üzerinden belirlenir. Sözleşmede hüküm yoksa genel hükümlere göre temerrüt ve zarar ispatı gerekir, bu da süreci zorlaştırır. Gecikmenin sürmesi hâlinde sözleşmenin feshi ve inşaatın bulunduğu seviyede tespiti için delil tespiti istenmeli, ayrıca tapu devri yapılmış paylar bakımından iade talebi değerlendirilmelidir.
Riskli yapı kararına karşı dava açabilir miyim?
Evet. Riskli yapı tespiti, pay satışı ve kira yardımının reddi gibi işlemler idari işlem niteliğindedir ve idare mahkemesinde iptal davasına konu olur. Dava, işlemin tebliğinden itibaren altmış gün içinde açılmalıdır. Bu davalarda yürütmenin durdurulması talebinin mutlaka ileri sürülmesi gerekir; aksi hâlde dava sürerken yıkım veya pay satışı gerçekleşebilir ve karar sonuçsuz kalabilir.
- 6306 sayılı Kanun — Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6306 sayılı Kanun m.3 — Riskli yapı tespiti, itiraz ve tapuya belirtme
- 6306 sayılı Kanun m.6 — Üçte iki çoğunluk, karara katılmayanın payının satışı
- 6306 sayılı Kanun m.7 — Kira yardımı, kredi desteği, vergi ve harç muafiyetleri
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Arsa payı ve ortak alanlar
- 2577 sayılı İYUK m.7, 27 — 60 günlük dava süresi ve yürütmenin durdurulması
İdari işleme karşı dava usulü için iptal davası ve yürütmenin durdurulması, idareden tazminat için tam yargı davası, paylı mülkiyette pay satışı için önalım (şufa) davası yazılarımıza bakabilirsiniz. Alan bilgisi: Gayrimenkul Hukuku.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Kira yardımı tutarları ve başvuru usulleri her yıl güncellendiğinden, işlem öncesi yürürlükteki düzenleme doğrulanmalıdır.