Kentsel Dönüşüm (6306): Riskli Yapı, İtiraz ve 2/3 Çoğunluk

Binanız “riskli yapı” ilan edildiğinde başlayan süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yürür. Süreçte iki kritik eşik vardır: riskli yapı tespitine itiraz süresi ve üçte iki çoğunluk kararı. İkisini de kaçıran malik, kendi taşınmazı üzerinde söz sahibi olmaktan çıkabilir.

1. Riskli yapı tespiti ve itiraz

Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır ve maliklerden birinin talebiyle başlatılabilir — tüm maliklerin onayı gerekmez. Tespit sonucu tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir; malikler ayrıca tebligatla bilgilendirilir.

Tespite karşı, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde ilgili müdürlüğe verilecek dilekçeyle itiraz edilebilir. İtirazlar, Bakanlıkça teşkil edilen teknik heyet tarafından incelenir. Bu süre kaçırılırsa tespit kesinleşir ve sonraki aşamalarda binanın riskli olmadığı tartışılamaz.

İdari işlem niteliğindeki tespite karşı ayrıca idari yargıda iptal davası yolu gündeme gelebilir; süreler ve yürütmenin durdurulması talebi için idari işlemin iptali dava dilekçesi sayfamıza bakınız.

2. Üçte iki çoğunluk kararı

Riskli yapı kesinleştikten sonra malikler, yapının değerlendirilmesi konusunda anlaşmaya çalışır. 6306 s.K. m.6 uyarınca karar, hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınır. Bu karar; yıkım, yeniden inşa, müteahhitle sözleşme ve paylaşım esaslarını kapsar.

Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Bakanlıkça Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma usulü ile satılır. Satış gerçekleşmezse, pay Bakanlığın talebi üzerine rayiç bedeli Hazinece ödenerek Hazine adına tescil edilir.

Pratik sonuç şudur: üçte iki çoğunluk oluştuktan sonra karara katılmamak, süreci durdurmaz — yalnızca payınızın satılması sonucunu doğurur. Bu nedenle itirazınız varsa, süreci çoğunluk kararı öncesinde ve hukuki yollarla ortaya koymanız gerekir.

3. Tahliye ve yıkım

Riskli yapının yıktırılması için maliklere altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu sürede yıktırılmazsa, yıkım için tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur; yine yıktırılmadığı takdirde yıkım idarece yapılır veya yaptırılır. Elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması da bu aşamada uygulanabilir.

4. Kira yardımı ve destekler

Kanun kapsamında hak sahiplerine kira yardımı ya da bunun yerine faiz desteği sağlanabilir. Tutar ve süre, Bakanlıkça belirlenen esaslara göre her yıl güncellenir; başvuru, süresi içinde ve belirlenen belgelerle yapılmalıdır. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de belirli koşullarla bu yardımdan yararlanabilir — bu, sık gözden kaçan bir haktır.

Ayrıca kanun kapsamındaki işlemler, harç ve vergi istisnalarından yararlanır. Güncel tutar, süre ve istisna kapsamı için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yürürlükteki düzenlemelerini doğrulayınız.

Malikin en sık yaşadığı beş sorun

• Paylaşım oranında anlaşmazlık. Müteahhidin önerdiği daire sayısı ve konumu, mevcut bağımsız bölümün değerini karşılamıyor olabilir. Değerleme raporu talep edilmelidir.
• Sözleşmenin şekil eksikliği. Müteahhitle yapılan sözleşme, tapu devri taahhüdü içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Ayrıntı: kat karşılığı inşaat sözleşmesi.
• İnşaatın yarım kalması. Tamamlanma oranına göre geriye ya da ileriye etkili fesih ve tapu iptali gündeme gelir.
• Kiracının durumu. Yıkım, kira sözleşmesini fiilen sona erdirir; kiracının kira yardımı ve tazminat hakları ayrıca değerlendirilmelidir.
• Ortak karara katılmayan malikin payının satışı. Satış işlemine karşı idari ve adli yollar sınırlıdır; bu nedenle süreç içinde aktif olmak esastır.

Ne yapmalı?

1. Tapu kaydınızı kontrol edin. Riskli yapı şerhi işlenmiş mi? Ayrıntı: tapuda şerh türleri.
2. Tebligat tarihini not edin. On beş günlük itiraz süresi buradan işler.
3. Bağımsız değerleme yaptırın. Müteahhidin sunduğu değerle yetinmeyin.
4. Sözleşmeyi imzalamadan önce inceletin. Teslim süresi, gecikme tazminatı, teknik şartname ve tapu devrinin aşaması mutlaka yazılı olmalıdır.
5. Kira yardımı başvurunuzu süresinde yapın.
6. Delil tespiti düşünün. Yıkımdan önce binanın mevcut durumu ve bağımsız bölümünüzün nitelikleri kayda geçirilmelidir: delil tespiti talebi.

Paydaşlar arasında paylaşım sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi, taşınmazı izinsiz kullanan varsa ecrimisil yolları değerlendirilir. Deprem hasarında sigorta tarafı için DASK yazımıza bakınız.

Alan bilgisi: Gayrimenkul Hukuku ve İdare Hukuku.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira yardımı tutarları, süreler ve uygulama esasları yönetmelikle belirlenir ve güncellenir.