Emlakçı Komisyonu Ne Kadar? Yasal Üst Sınır ve İade
- Alım satımda hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç %4’ünü aşamaz (Yönetmelik m.20/1).
- Kiralamada hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz (m.20/2).
- Bu oran toplam tavandır — taraf başına değil. Aksi kararlaştırılmadıkça eşit paylaşılır (m.20/5).
- Alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı sözleşme yapılsa bile tek hizmet bedeli alınabilir (m.20/6).
- Ek hizmetler için ayrı sözleşme yapılsa dahi tavan yine aşılamaz (m.20/3).
- Emlakçı ücrete, faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa hak kazanır (TBK m.521/1).
- Emlakçıyı devre dışı bırakıp doğrudan malikten almak ücreti ortadan kaldırmaz (m.20/8).
- Sözleşmedeki ikinci %3’lük “ceza” cezai şart sayılır; hâkim fahiş bulursa resen indirir.
Ev alırken ya da kiralarken sorulan ilk sorulardan biri: emlakçı ne kadar komisyon alabilir, bu bir tavan mı yoksa pazarlık konusu mu? Taşınmaz ticareti, Ticaret Bakanlığı’nın çıkardığı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir ve hizmet bedeli için üst sınır öngörülmüştür. Bu sınır aşılamaz.
Yasal tavan nedir?
| İşlem | Azami hizmet bedeli | Dayanak |
|---|---|---|
| Alım satım | Satış bedelinin %4’ü (KDV hariç) | m.20/1 |
| Kiralama | Bir aylık kira bedeli (KDV hariç) | m.20/2 |
| Aracılık + ek hizmetler | Yine aynı tavan; tek bedel | m.20/3 |
| İki tarafla ayrı sözleşme | Yine tek bedel | m.20/6 |
| Paylaşım | Aksi yoksa taraflar arasında eşit | m.20/5 |
En sık yapılan hata buradadır: %4 taraf başına değil, işlem başına toplam tavandır. Aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır — yani uygulamada her taraf için %2. “Alıcıdan %4, satıcıdan %4” biçiminde toplam %8 talep edilmesi Yönetmelik’e aykırıdır. Aynı şekilde alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olması da ikinci bir hizmet bedeli doğurmaz.
Hizmet bedeline ne zaman hak kazanılır?
İki ayrı düzenleme birlikte uygulanır:
- Yönetmelik m.20/4: işletme, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesi ile hizmet bedeline hak kazanır.
- TBK m.521/1: simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
- TBK m.521/2: kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlıysa ücret, koşul gerçekleşince ödenir.
- Yönetmelik m.20/8: taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alma veya kiralama yapılırsa hizmet bedeline yine hak kazanılır.
- Yönetmelik m.20/9: yetki belgesi iptal edilirse yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır; fesihten önce verilen hizmetler için bedel hakkı doğar.
- Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E.2015/36617, K.2017/11665, 28.11.2017 Uygulamada çok yaygın olan “komisyon + aynı tutarda ceza” düzenlemesi ele alınmıştır. Alıcı, sözleşme tamamlandıktan sonra alımdan haksız olarak vazgeçmiş; Daire, satış bedelinin %3’ü oranındaki tellallık ücretini ödemekle yükümlü olduğunda duraksama bulunmadığını belirtmiştir. Buna karşılık “talep edilen %3 oranındaki kısmın ise cezai şart niteliğinde bulunduğunun kabulü gereklidir” denilerek, davalı tacir olmadığından TBK m.182/son uyarınca hâkimin fahiş cezai şartı resen tenkis etmekle yükümlü olduğu vurgulanmış ve somut olayda ceza koşulunun fahiş olduğu kabul edilmiştir.
- Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, E.2015/482, K.2018/209, 30.03.2018 Kararda aktarılan Yargıtay bozma ilamı ispat yükünü nettir biçimde ortaya koyar: komisyoncunun ücrete hak kazanması için “yaptığı hazırlık sonucu satıcı ile alıcı arasında satış sözleşmesinin kurulmasına aracılık etmiş olması” gerekir; davacı bu aracılığı ve sonucunda sözleşmenin yapıldığını kanıtlayamadığı için hüküm davalı yararına bozulmuştur. Salt ilan vermek veya ilgilenmek yeterli değildir.
- İstanbul 14. Asliye Ticaret Mahkemesi, E.2015/1164, K.2019/1043, 22.10.2019 Kararda anılan Hukuk Genel Kurulu ilamı, “emlakçıyı atlatma” hâlini karşılar: iş sahibi tellallık sözleşmesi yapıp taşınmazı gördükten birkaç gün sonra başka bir komisyoncu aracılığıyla aynı taşınmazı satın almıştı. Sonuç: “Davalı davacı ile yapmış olduğu sözleşmeyi ortadan kaldırmadan ve onun gösterdiği daireyi satın almakla sözleşme gereği davacıya ödemeyi taahhüt ettiği komisyon ücretini ödemekle yükümlüdür.”
- Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi, E.2020/365, K.2021/399, 20.04.2021 Görev bakımından belirleyicidir. Kararda anılan Yargıtay ilamına göre TTK m.4/1-c uyarınca komisyon sözleşmesinden doğan davalar tarafların tacir olup olmadığına bakılmaksızın ticari dava sayılırken, tellallık (simsarlık) sözleşmesinden doğan davalar mutlak ticari dava sayılmaz; bu uyuşmazlıkların asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekir. Yanlış mahkemede açılan dava usul yönünden zaman kaybettirir.
- İstanbul 7. Asliye Ticaret Mahkemesi, E.2021/329, K.2025/43, 16.01.2025 Sık başvurulan bir savunmayı reddeder: aracılık ettiren tarafın, üçüncü kişiden kendi alacağını tahsil edememiş olması komisyon borcunu ertelemez. Mahkeme, TBK m.521/2’deki geciktirici koşulun komisyon sözleşmesinde değil, aracılık sonucu kurulan asıl sözleşmede aranması gerektiğini belirterek bu itirazı geçerli görmemiştir. Kararda ayrıca, simsarın ücret alacağının asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulmasıyla doğduğu vurgulanmıştır.
Belge düzeni: neyi imzaladığınıza dikkat edin
| Belge | İşlevi | Dayanak |
|---|---|---|
| Yetkilendirme sözleşmesi | Hizmetin dayanağı; yazılı ve en az iki nüsha | m.15 |
| Taşınmaz gösterme belgesi | Gösterimi kayda alır; hizmet bedeli oranı yazılır | m.19 |
| Alım satıma aracılık sözleşmesi | Tarafları ve bedeli belirler | m.16 |
| Kiralamaya aracılık sözleşmesi | Kira işlemi için aynı işlev | m.17 |
| Yetki belgesi | İşletmenin faaliyet izni; ilanlarda numarası yazılır | m.5, m.14 |
Taşınmaz gösterme belgesi, uygulamada uyuşmazlığın kaderini belirleyen belgedir. İmzaladığınızda yalnızca “gördüm” demiş olmazsınız; belgede yazan hizmet bedeli oranını da kabul etmiş olursunuz ve yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan malikten alım yapmanız hizmet bedeli borcunu ortadan kaldırmaz.
Emlakçının uyması gereken kurallar
- Yetki belgesi olmadan taşınmaz ticareti yapılamaz (m.5).
- Sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi bulunmalıdır (m.6).
- İlanlarda yetki belgesi numarası, işletme adı, il-ilçe-mahalle-ada-parsel bilgileri ve varsa enerji kimlik bilgileri yer almalıdır (m.14).
- Yetkili olmadığı taşınmaza ilan verilemez (m.14/j).
- Yetkilendirme sözleşmesi yazılı yapılmalı ve bir nüshası iş sahibinde kalmalıdır (m.15).
Fazla ödeme yapıldıysa ne yapılabilir?
- Sözleşme ve dekontları toplayın: yetkilendirme sözleşmesi, aracılık sözleşmesi, gösterme belgesi, fatura ve ödeme kayıtları.
- Tavanı hesaplayın: KDV hariç satış bedeli × %4 (kiralamada bir aylık kira). Toplamın bu tutarı aşıp aşmadığına bakın.
- Aşan kısım için iade talep edin ve talebinizi yazılı olarak iletin.
- Ticaret İl Müdürlüğü’ne şikâyet edin; Yönetmelik’e aykırılık idari yaptırıma ve yetki belgesinin iptaline yol açabilir.
- Tüketici işlemi niteliğindeyse tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesine başvurun.
- Uyuşmazlık simsarlık ücretine ilişkinse dava asliye hukuk mahkemesinde görülür; ticari dava kabul edilmez.
- Cezai şart talep ediliyorsa fahiş olduğunu ileri sürün; hâkim tacir olmayan borçlu bakımından resen indirim yapar.
- %4’ü taraf başına sanmak. Tavan toplamdır; aksi yoksa eşit paylaşılır.
- Ayrı sözleşmelerle iki kez ücret ödemek. Alıcı ve satıcıyla ayrı sözleşme tek bedel doğurur.
- Ek hizmet adı altında ikinci fatura kabul etmek. Ayrı sözleşme olsa da tavan aşılamaz.
- Gösterme belgesini okumadan imzalamak. Belgede hizmet bedeli oranı yazılıdır.
- Emlakçıyı atlatıp doğrudan malikle anlaşmak. Sözleşme süresi içinde bu, bedel hakkını ortadan kaldırmaz.
- Yetki belgesi sorgulamamak. Belgesiz işletmeyle çalışmak riski büyütür.
- Satış bedelini düşük göstermek. Vergi riski doğurur, uyuşmazlıkta aleyhe delil olur.
- Sözü sözleşmeye geçirmemek. İndirim ya da “satılmazsa ücret yok” gibi kayıtlar yazılı olmalıdır.
Emlakçı komisyonu en fazla ne kadar olabilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20/1 uyarınca alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Kiralamada ise hizmet bedeli, kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. Bu oran taraf başına değil, işlem başına toplam üst sınırdır.
Komisyonu alıcı mı satıcı mı öder?
Yönetmelik m.20/5’e göre üst sınırı aşmayacak şekilde belirlenen hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir. Yani sözleşmede farklı bir düzenleme yoksa yüzde dörtlük tavan, alıcı ve satıcı arasında yüzde iki-yüzde iki olarak bölüşülür. Sözleşmeyle farklı bir paylaşım kararlaştırılabilir; ancak toplam tavan yine aşılamaz.
Emlakçı hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı komisyon alabilir mi?
Alamaz. Yönetmelik m.20/6, bir taşınmazın alım satımı hususunda alıcı ve satıcı, kiralanması hususunda ise kiracı ve kiralayan ile ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olması durumunda sadece bir hizmet bedeli alınabileceğini düzenler. Ayrıca m.20/3 uyarınca aracılıkla birlikte diğer hizmetler de verilmişse ve bunlar için ayrı sözleşme düzenlenmişse dahi yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir ve tavan aşılamaz.
Satış gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?
Kural olarak ödenmez. TBK m.521/1 uyarınca simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Bir Yargıtay bozma ilamında, komisyoncunun ücrete hak kazanması için yaptığı hazırlık sonucu satıcı ile alıcı arasında satış sözleşmesinin kurulmasına aracılık etmiş olması gerektiği ve bunu kanıtlayamayan davacının talebinin reddi gerektiği belirtilmiştir. Buna karşılık sözleşme kurulduktan sonra haksız olarak vazgeçen taraf ücretten kurtulamaz.
Emlakçıyı devre dışı bırakıp doğrudan ev sahibinden alırsam komisyon öder miyim?
Ödersiniz. Yönetmelik m.20/8, taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda hizmet bedeline hak kazanılacağını düzenler. Hukuk Genel Kurulu da benzer bir olayda, sözleşmeyi ortadan kaldırmadan gösterilen daireyi başka bir komisyoncu aracılığıyla satın alan kişinin komisyon ücretini ödemekle yükümlü olduğunu belirtmiştir.
Sözleşmedeki “komisyonun iki katı ceza” hükmü geçerli mi?
Böyle bir hüküm cezai şart niteliğindedir ve denetime tabidir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, satış bedelinin yüzde üçü oranındaki tellallık ücretinin ödenmesi gerektiğini kabul ederken, ayrıca talep edilen aynı orandaki kısmın cezai şart sayılacağını belirtmiştir. Davalı tacir olmadığından TBK m.182/son uyarınca hâkimin fahiş cezai şartı resen indirmekle yükümlü olduğu vurgulanmış ve somut olayda ceza koşulu fahiş bulunmuştur.
Komisyon uyuşmazlığı hangi mahkemede görülür?
Kararlarda belirtildiği üzere, komisyon sözleşmesinden doğan davalar TTK m.4/1-c uyarınca tarafların tacir olup olmadığına bakılmaksızın ticari dava sayılırken, tellallık yani simsarlık sözleşmesinden doğan davalar mutlak ticari dava sayılmamaktadır. Emlak satışına aracılık karşılığı kararlaştırılan ücretten kaynaklanan uyuşmazlık simsarlık sözleşmesine dayandığından asliye hukuk mahkemesinde görülür. Tüketici işlemi niteliği taşıyan hâllerde ise tüketici mercileri gündeme gelir.
Emlakçının yetki belgesi olup olmadığını nasıl kontrol ederim?
Yönetmelik m.5 uyarınca taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilir; yetki belgesi il müdürlüğü tarafından Bilgi Sistemi üzerinden verilir. m.14 uyarınca işletmeler ilanlarında yetki belgesi numarasına ve işletme adına kolay okunabilir şekilde yer vermek zorundadır. İlanda bu numara yoksa ya da doğrulanamıyorsa Ticaret İl Müdürlüğü’ne başvurarak kontrol ve şikâyet yoluna gidilebilir.
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 — Hizmet bedeli ve üst sınırlar
- Aynı Yönetmelik m.5–9 — Yetki belgesi, şartları ve iptali
- Aynı Yönetmelik m.13–15 — Hizmetler, ilke ve kurallar, yetkilendirme sözleşmesi
- Aynı Yönetmelik m.16–17, m.19 — Aracılık sözleşmeleri ve taşınmaz gösterme belgesi
- 6098 sayılı TBK m.520–525 — Simsarlık sözleşmesi ve ücret
- 6098 sayılı TBK m.182 — Cezai şart ve hâkimin tenkis yetkisi
- 6102 sayılı TTK m.4 — Ticari davalar
- 6502 sayılı Kanun — Tüketici işlemleri ve başvuru yolları
Kira ilişkisinde el değiştirme için kiralananın satılması ve yeni malik, tapudaki kısıtlamalar için tapu şerh türleri, paylı mülkiyette pay satışı için önalım (şufa) davası yazılarımıza bakabilirsiniz. Alan bilgisi: Gayrimenkul Hukuku.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat ve içtihat zaman içinde değişebileceğinden, işlem yapmadan önce güncel metin ve karar taraması yapılmalıdır.