Emlakçı Komisyonu Ne Kadar? Yasal Üst Sınır ve İade

Ev alırken ya da kiralarken sorulan ilk sorulardan biri: emlakçı ne kadar komisyon alabilir, bu bir tavan mı yoksa pazarlık konusu mu? Taşınmaz ticareti, Ticaret Bakanlığı’nın çıkardığı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir ve hizmet bedeli için üst sınır öngörülmüştür. Bu sınır aşılamaz; aşan sözleşme hükmü, aşan kısım bakımından geçersizdir.

Üst sınır nasıl işler?

• Alım–satımda hizmet bedeli, satış bedeli üzerinden hesaplanan bir yüzde oranını aşamaz. Bu oran toplam üst sınırdır — alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tam oran alınamaz; taraflar arasında paylaştırılır.
• Kiralamada hizmet bedeli, kural olarak bir aylık kira bedelini aşamaz.
• KDV bu tutarın üzerine ayrıca eklenir.
• Oranlar yönetmelikle belirlenir ve değişebilir; sözleşme imzalamadan önce yürürlükteki oranı Ticaret Bakanlığı düzenlemesinden teyit etmeniz gerekir. Bu sayfada bilinçli olarak sabit rakam verilmemiştir.

Komisyon ne zaman hak edilir?

Emlakçının hizmet bedeline hak kazanması, sözleşmenin onun aracılığıyla kurulmuş olmasına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun tellâllık hükümleri (m.520 vd.) uyarınca tellâl, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Yalnızca ilan vermiş ya da taşınmazı göstermiş olmak, satış başka bir kanaldan gerçekleştiyse tek başına ücret doğurmaz.

Uygulamada en çok tartışılan durum şudur: emlakçı taşınmazı gösterir, taraflar sonradan emlakçıyı devre dışı bırakarak kendi aralarında anlaşır. Bu hâlde emlakçının ücret talebi, tanıştırma ile satış arasındaki nedensellik bağının ispatına bağlıdır. Yer gösterme formu, yazışmalar ve tanık beyanları bu bağın kurulmasında belirleyicidir.

Yetki belgesi ve sözleşme zorunlu

Taşınmaz ticaretiyle uğraşanların yetki belgesi alması zorunludur; belge, Ticaret Bakanlığı’nın ilgili sisteminden sorgulanabilir. Ayrıca faaliyet, yazılı sözleşmeye dayanmalıdır: yetkilendirme sözleşmesi ve alım–satım/kiralama hizmet sözleşmesi düzenlenir. Sözleşmede hizmet bedelinin oranı, kimin ödeyeceği ve sözleşmenin süresi açıkça yer almalıdır.

Yetki belgesi olmayan kişiye ödenen komisyonun iadesi ile idari yaptırım ayrı konulardır; belgesiz faaliyet idari para cezasına tabidir ve bu durum, ücret talebinin dayanağını da zayıflatır.

Fazla alınan komisyon geri alınır mı?

Evet. Üst sınırı aşan kısım, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir. İzlenecek yol, tutara göre değişir:

1. Tüketici hakem heyeti. Taşınmazı ticari amaçla değil kendi kullanımı için alan/kiralayan kişi tüketici sayılır; parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda hakem heyetine başvurulur. Başvuru ücretsizdir ve avukat zorunluluğu yoktur. Ayrıntı: tüketici hakem heyeti başvuru dilekçesi.
2. Tüketici mahkemesi. Parasal sınırın üzerinde. Burada dava şartı arabuluculuk uygulanır.
3. Genel mahkemeler. Taşınmaz ticari amaçla alınmışsa tüketici işlemi sayılmaz; uyuşmazlık genel hükümlere göre çözülür.

Talebi güçlendiren belgeler: hizmet sözleşmesi, ödeme dekontu, tapu satış bedeli ve emlakçının kestiği fatura. Ödemenin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılması, ileride en güçlü delili oluşturur.

Sık yapılan üç hata

• Sözleşmesiz çalışmak. Yazılı sözleşme yoksa hem oranın ne olduğu hem de kimin ödeyeceği tartışmalı hâle gelir.
• “Kapora” ile “cayma parası”nı karıştırmak. Verilen paranın hukuki niteliği (bağlanma parası mı, cayma parası mı, avans mı) sözleşmede yazılmalıdır; aksi hâlde satış gerçekleşmediğinde paranın iadesi tartışılır.
• Elden ödeme. Dekontsuz ödemede, fazla alınan komisyonun iadesi fiilen imkânsızlaşır.

Taşınmaz alım–satımında tapu tarafındaki riskler için tapu iptali ve tescil dava dilekçesi, kira ilişkisine dair uyuşmazlıklar için kira bedelinin tespiti ve kira borcu ihtarnamesi örneklerimize bakabilirsiniz. Bursa’daki gayrimenkul ve kira süreçleri için Bursa’da kira uyuşmazlıkları sayfamız yol gösterir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Hizmet bedeli oranları yönetmelikle belirlenir ve değişebilir; işlem öncesinde güncel düzenlemeyi doğrulayınız.