Paylı Mülkiyette Kullanma ve Yönetim: Çoğunluk mu Oybirliği mi?
- TMK m.688: paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir.
- m.689: paydaşlar kendi aralarında anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenleme yapabilir.
- m.690 olağan, m.691 önemli, m.692 olağanüstü yönetim işleri ve tasarrufları düzenler.
- m.692: amacın değiştirilmesi, olağan kullanımı aşan yapı işleri ve tamamı üzerinde tasarruf, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
- m.693: her paydaş, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
- Uyuşmazlıkta yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler; bölünme zaman veya yer itibarıyla olabilir.
- Taksim, taşınmazların sürekli özgülenmesi şeklinde yapılamaz.
Aynı taşınmaza birden çok kişi malikse, ilk sorun mülkiyet değil kullanımdır.
Kanun bunu üç kademeli bir karar mekanizmasıyla çözer.
Yönetim işlerinde üç kademe
| Madde | İş türü | Aranan |
|---|---|---|
| m.690 | Olağan yönetim işleri | Her paydaş yapabilir |
| m.691 | Önemli yönetim işleri | Pay ve paydaş çoğunluğu |
| m.692 | Olağanüstü işler ve tasarruflar | Oybirliği |
TMK m.692: “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.”
m.691‘e göre, malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır. Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, bir paydaşın istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun karar verir ve gerekirse kayyım atayabilir.
Kullanma ve yararlanma (m.693)
“Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.”
Bu hüküm 1926 tarihli önceki kanunda tam karşılığı bulunmayan bir yeniliktir. Hâkime tanınan yetki, paylı malın yer itibarıyla olduğu kadar zaman bakımından da bölünebileceği esasına dayanır. Ancak taksim, taşınmazların sürekli özgülenmesi şeklinde yapılamaz.
Kanunun mantığı
Kanun, m.688’den m.695’e kadar paylı taşınmazda yönetim, tasarruf, yararlanma, koruma, giderlere katılma ve paydaş kararlarının etkisini düzenleyerek, paydaşların mülkiyet haklarını çekişmeye meydan vermeden, uyum ve düzen içinde kullanmalarını amaçlar. Bunun mümkün olmadığı hâllerde paydaşlıktan çıkarma (m.696-697) ve nihayet paylı mülkiyetin sona ermesi (m.698-699) öngörülmüştür.
Yani kanun koyucu öncelikle ilişkinin ayakta tutulmasına özen göstermiş; paydaşlığın sona erdirilmesini son çare saymıştır.
Ne yapmalı?
- Öncelikle m.689 uyarınca yazılı bir kullanma sözleşmesi yapmaya çalışın.
- Yapılacak işin olağan / önemli / olağanüstü hangisi olduğunu belirleyin.
- Gerekli çoğunluğun ya da oybirliğinin sağlandığını belgeleyin.
- Anlaşma yoksa m.693‘e dayalı kullanma ve yararlanma biçiminin tespiti davası açın.
- Talebinizi yer veya zaman bölüşümü olarak somutlaştırın.
- Sürekli özgüleme talep etmeyin; bu taksim sayılır.
- Ortak menfaatlerin korunması için tek başınıza dava açabileceğinizi unutmayın.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2023/126, K.2024/1657, 20.03.2024 Tadilatın hangi yönetim işi olduğu ayrıca tespit edilmelidir. Daire, TMK m.690‘da olağan yönetim işleri, m.691‘de önemli yönetim işleri, m.692‘de ise olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar hakkında düzenleme yapıldığını belirterek maddelerin metnini aktardı. Somut olayda, bir kısım davalılarca yapılan 01.01.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin “pay ve paydaş çoğunluğu” sağlanarak yapıldığı mahkemenin de kabulündeydi; ancak bilirkişi raporlarında belirtilen tadilatların olağan, önemli ve olağanüstü yönetim işlerinden hangisi olduğu konusunda bir tespit yapılmamıştı. Daire, bilirkişilerden ek rapor alınarak, gerekirse yeniden keşif yapılarak yapıda gerçekleştirilen tadilatların hangi yönetim işi olduğu ve bunun için çoğunluk ya da oybirliğinin sağlanıp sağlanmadığı belirlenerek karar verilmesi gerektiğini; eksik araştırmayla hüküm kurulmasının doğru olmadığını belirterek kararı bozdu.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2020/1059, K.2021/4912, 09.06.2021 Taksim, sürekli özgüleme biçiminde yapılamaz. Dava, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda TMK m.693‘e dayalı kullanma ve yararlanma hakkının belirlenmesi istemine ilişkindi. Daire, maddede hâkime tanınan yetkinin paylı malın mümkünse yer itibarıyla olduğu kadar zaman bakımından da bölünebileceği esasına dayandığını belirttikten sonra sınırı koydu: “Taksim, taşınmazların sürekli özgülenmesi şeklinde yapılamaz.” Daire ayrıca kanunun sistematiğini açıkladı: m.688’den m.695’e kadar yönetim, tasarruf, yararlanma, koruma ve giderlere katılma düzenlenerek paydaşların mülkiyet haklarını çekişmeye meydan vermeden, uyum ve düzen içerisinde kullanmaları amaçlanmış; bunun mümkün olmadığı hâllerde paydaşlıktan çıkarma (m.696-697) ve paylı mülkiyetin sona ermesi (m.698-699) düşünülmüştür. Yasa koyucu öncelikle ilişkinin ayakta tutulmasına özen göstermiş, sona erdirmeyi son çare saymıştır.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2019/1545, K.2020/4185, 30.06.2020 Mülkiyet çekişmesi yoksa hâkimin müdahalesi zorunludur. Uyuşmazlık, paylı mülkiyete konu taşınmazın bahçesinin kullanılma ve yararlanma biçimine ilişkindi; taraflar arasında mülkiyet uyuşmazlığı bulunmuyordu. Daire, m.693‘ün 1 Ocak 2002‘de yürürlüğe giren TMK ile getirilen ve önceki kanunda tam karşılığı bulunmayan bir hüküm olduğunu; hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere ikinci fıkra ile paydaşlar arasında kullanma ve yararlanma şekline ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde hâkimin yetkili olduğunun ve bölünmenin zaman veya yer itibarıyla mümkün olacağının dile getirildiğini aktardı. Buradan çıkan sonuç şudur: kanunun amacı m.693/2 ile birlikte değerlendirildiğinde, mülkiyet çekişmesi ve sorunu olmayan paylı taşınmazlarda kullanma ve yararlanma biçimi yönünden hâkimin müdahale zorunluluğu bulunduğu tartışmasızdır. Bu nedenle davanın yazılı gerekçeyle reddi isabetsiz bulundu.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2018/5428, K.2020/5211, 21.09.2020 Zaman bölüşümünün somut uygulaması: su kuyusu. Çekişme, narenciye bahçesi niteliğindeki paylı taşınmazda bulunan su kuyusunun kullanılma ve yararlanma biçimine ilişkindi; taraflar arasında mülkiyet uyuşmazlığı yoktu. Mahkeme, taraflarca düzenlenen noter taahhütnamesini esas alarak kuyudan ve pompadan yararlanmayı haftalık dönüşümlü biçimde — her paydaşa ayın belirli bir haftası, pazartesi gününden başlamak üzere — bölüştürmüş ve masrafların kullanım miktarınca ödenmesine karar vermişti. Daire, m.693‘ün hâkime tanıdığı yetkinin yer itibarıyla olduğu kadar zaman bakımından da bölünme esasına dayandığını vurgulayarak kararı bu çerçevede değerlendirdi. Karar, bölünemeyen ortak bir tesisin (kuyu, pompa) paydaşlar arasında takvime bağlı biçimde paylaştırılabileceğini göstermesi bakımından öğreticidir.
Diğer paydaşlar izin vermiyor; ne yapabilirim?
TMK m.693/2 uyarınca uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Yargıtay, mülkiyet çekişmesi ve sorunu olmayan paylı taşınmazlarda kullanma ve yararlanma biçimi yönünden hâkimin müdahale zorunluluğu bulunduğunun tartışmasız olduğunu belirtmektedir. Bu nedenle kullanma ve yararlanma biçiminin tespiti istemiyle dava açabilirsiniz.
Hâkim kullanımı nasıl böler?
TMK m.693/2 uyarınca belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Uygulamada ortak bir su kuyusu ve pompadan yararlanmanın paydaşlar arasında haftalık dönüşümlü olarak bölüştürüldüğü ve masrafların kullanım miktarınca paylaştırıldığı örnekler bulunmaktadır.
Bu dava taşınmazı bölüştürür mü?
Hayır. Yargıtay açıkça, taksimin taşınmazların sürekli özgülenmesi şeklinde yapılamayacağını belirtmektedir. m.693 kararı yalnızca kullanma ve yararlanma biçimini düzenler; mülkiyeti bölmez. Paylı mülkiyetin fiilen sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir ve kanun bunu son çare olarak öngörmüştür.
Taşınmazı kiraya vermek için kaç paydaş gerekir?
Kiraya verme, önemli yönetim işlerinden sayıldığında TMK m.691 uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu ile karara bağlanır. Ancak yapılan işlemin niteliği belirleyicidir: eğer işlem paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi ya da olağan kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi sonucunu doğuruyorsa, m.692 uyarınca bütün paydaşların kabulü aranır.
Tadilat için oybirliği şart mı?
Tadilatın türüne bağlıdır. Malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde m.691’deki pay ve paydaş çoğunluğu yeterlidir. Buna karşılık korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri m.692 kapsamındadır ve bütün paydaşların kabulünü gerektirir. Yargıtay bu tespitin bilirkişi incelemesiyle yapılmasını aramaktadır.
Paydaşlar eşit oy verirse ne olur?
TMK m.691 uyarınca pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir. Hâkim ayrıca gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir. Bu, kilitlenmiş paydaşlıklarda pratik bir çözüm yoludur.
Tek başıma dava açabilir miyim?
Bölünemeyen ortak menfaatler bakımından evet. TMK m.693/3 uyarınca paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. Bu hüküm, örneğin taşınmaza yönelik bir elatmanın önlenmesi gibi ortak menfaati ilgilendiren taleplerde tek bir paydaşın dava açabilmesine imkân tanır.
Aramızda yazılı anlaşma varsa ne olur?
Öncelikle ona bakılır. TMK m.689 uyarınca paydaşlar kendi aralarında anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenleme yapabilirler. Uygulamada noterde düzenlenen taahhütnamelerin mahkemece esas alındığı görülmektedir. Böyle bir sözleşme yoksa yararlanma ve kullanmanın nasıl sürdürüleceği m.693’e göre belirlenir.
- 4721 sayılı TMK m.688 — Paylı mülkiyet
- 4721 sayılı TMK m.689 — Yönetime ilişkin anlaşmalar
- 4721 sayılı TMK m.690-692 — Olağan, önemli ve olağanüstü yönetim işleri
- 4721 sayılı TMK m.693 — Yararlanma ve kullanma
- 4721 sayılı TMK m.694-695 — Koruma ve giderlere katılma
- 4721 sayılı TMK m.696-697 — Paydaşlıktan çıkarma
- 4721 sayılı TMK m.698-699 — Paylı mülkiyetin sona ermesi
Bağlantılı başlıklar için ortaklığın giderilmesi davası, ecrimisil davası ve kat mülkiyeti nedir yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.