Merkezi Isıtmadan Kombiye Geçiş ve Isı Pay Ölçer: Karar Yeter Sayısı ve Gider Paylaşımı
- Kat malikleri anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına değişiklik yapamaz.
- Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve sistem dönüşümü kat malikleri kurulu kararıyla yapılır.
- Bu kararlar kural olarak sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır.
- Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerindeki binalarda ferdi sisteme geçiş oy birliği ister.
- Dönüşüm kararı alınırsa yönetim planının aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
- Bir anataşınmazda merkezi ve ferdi ısıtmanın bir arada bulunması mümkün değildir.
- Kurul kararı olmadan kombi takan kat malikinin sistemi merkeziye döndürülür.
- Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz.
- Ortak ısıtma giderlerinden kimse kullanmadığı gerekçesiyle bağışık tutulamaz.
- Merkezi sistemli binalarda ısınma maliyetinin kullanıma göre paylaşımı öngörülmüştür.
- Isıtma giderlerinin yüzde yetmişi ölçülen tüketime göre paylaştırılır.
- Kalan yüzde otuz kullanım alanlarına göre dağıtılır.
- Merkezi sistemli binalarda termostatik radyatör vanası kullanılması öngörülmüştür.
- Bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıkları asgari on beş derece olacak şekilde ayarlanır.
- Mahkemeler kat maliklerinin iradesi yerine geçecek şekilde karar veremez.
Isınma faturası yükseldikçe aynı soru gündeme geliyor: merkezi sistemden çıkıp daireye kombi taktırmak mümkün mü? Bazı kat malikleri kurul kararı beklemeden kombi taktırıyor, bazıları ise ısı pay ölçer sisteminin kaldırılmasını ya da kurulmasını istiyor. Her iki durumda da uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesine taşınıyor.
Bu yazıda sistemin merkeziden ferdiye ya da ferdiden merkeziye dönüştürülmesinde hangi karar yeter sayısının arandığı, iki bin metrekare kuralının ne anlama geldiği, kurul kararı olmadan kombi taktıran kat malikinin durumu, ısı pay ölçer sisteminin kurulmasının ya da kaldırılmasının kime bağlı olduğu ve giderlerin nasıl paylaştırıldığı Yargıtay ve Danıştay kararlarıyla ele alınmaktadır.
Kanunî dayanak
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Yenilik ve ilaveler | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42/1 |
| Yakıt dönüşümü ve yalıtım | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42/4 |
| Ferdiden merkeziye geçiş | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42/4 |
| 2.000 m² ve üzeri binada ferdiye geçiş | Sayı ve arsa payı olarak oy birliği | KMK m.42/4 |
| Ortak iş giderleri | Arsa payı oranına göre | KMK m.42/4 |
| Yönetim planı | Aykırı hükümler değiştirilmiş sayılır | KMK m.42/5 |
| Gider paylaşımı | Yüzde yetmiş tüketim, yüzde otuz alan | Yönetmelik m.8/1 |
| Asgari sıcaklık | Bağımsız bölümlerde en az 15 derece | Yönetmelik m.5/6 |
| Ortak gider | Kullanmama gerekçesiyle ödemekten kaçınılamaz | KMK m.15/(c) |
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Binanızın toplam inşaat alanını tespit edin; iki bin metrekare eşiği karar yeter sayısını değiştirir.
- Yönetim planında ısıtma sistemine ilişkin hüküm bulunup bulunmadığını kontrol edin.
- Dönüşüm talebinizi yazılı olarak yöneticiye iletin ve gündeme alınmasını isteyin.
- Kat malikleri kurulunu usulüne uygun çağrı ile toplayın ve gündemi açıkça yazın.
- Kararı alırken hem sayı hem arsa payı çoğunluğunun sağlandığını tutanağa geçirin.
- İki bin metrekare ve üzerindeki binada ferdiye geçiş için oy birliğini arayın.
- Dönüşüm kararı alınırsa yönetim planının aykırı hükümlerinin kendiliğinden değiştiğini bilin.
- Dönüşümün ortak iş giderlerinin arsa payı oranına göre ödeneceğini hesaba katın.
- Kurul kararı olmadan kombi taktırmayın; sistem merkeziye döndürülür ve gider borcu sürer.
- Isı pay ölçer sisteminin kurulmasını ya da kaldırılmasını da kurul kararına bağlayın.
- Gider paylaşımında yüzde yetmiş-yüzde otuz ayrımının doğru uygulanıp uygulanmadığını denetleyin.
- Kurul kararı hukuka aykırıysa süresinde iptal davası açın; doğrudan eda davası açmayın.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 06.02.2013 T., 2012/547 E., 2013/209 K.
Bir anataşınmazda merkezi ve ferdi ısıtma bir arada bulunamaz; izinsiz kombi kullanan dairenin sistemi merkeziye döndürülür. Sitede merkezi sistemle ısınma kararı alınmışken, bir kat maliki dairesindeki merkezi sistem borularını iptal ettirerek kombi taktırmış ve ferdi ısınmaya geçmişti. Kurul önce yeter sayı kuralını hatırlatmıştır: Kanun m.42 uyarınca ortak yerlerdeki yenilik ve ilaveler “kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.” Ardından iki temel saptama yapılmıştır: “bir anataşınmazda hem merkezi ısıtma hem de ferdi ısıtmanın bir arada bulunması olanaklı değildir” ve Kanun m.15/(c) uyarınca kat malikleri “ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” Kurul, kombinin sökülmesi bakımından ise Kanun m.19’a dayanarak “davalının bağımsız bölümü içerisinde bulunan kombinin kal’inin söz konusu olmayacağı” sonucuna varmış; buna karşılık ısıtma sisteminin merkezi sisteme dönüştürülmesine ilişkin asıl davanın kabulü gerektiğini belirtmiştir. Sonuç: direnme kararı 06.02.2013 tarihinde oy birliğiyle BOZULMUŞTUR.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 21.11.2017 T., 2017/983 E., 2017/9786 K.
Isı pay ölçer sisteminin kurulması da kaldırılması da kat malikleri kurulu kararına bağlıdır. Sitede 2011’de alınan kararla ısı pay ölçer sistemine geçilmiş, 2013’te yapılan toplantıda ise bu sistemden vazgeçilmişti. Yerel mahkeme, Enerji Verimliliği Kanunu’nun sistemi zorunlu kıldığı gerekçesiyle kaldırma kararını hukuka aykırı bulmuştu. Daire bu yaklaşımı benimsememiştir: “5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun mevcut binalar için zorunluluk getirmediği, yönetmeliğin ise sistem kurulmasına ilişkin değil, uygulamaya ilişkin olması karşısında; ısı pay ölçer sisteminin ve bu sistemden vazgeçilmesine ilişkin kararlar ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesine göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınabilecektir.” Daire ayrıca, merkezi ısınma sistemli yapılarda gider paylaşımını sağlayan cihazların kurulmasının Kanun m.42/1 anlamında faydalı giderlerden olduğunu belirtmiştir. Sonuç: hüküm 21/11/2017 tarihinde oy birliğiyle BOZULMUŞTUR.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 23.03.2015 T., 2014/15229 E., 2015/3972 K.
Mahkeme, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek sistem kurulmasına karar veremez. Üst katta oturan kat maliki, ısınma sorunu yaşadığını belirterek yönetimin her bağımsız bölüme ısı pay ölçer takmasına karar verilmesini istemiş, yerel mahkeme davayı kabul etmişti. Daire önce kuralı ortaya koymuştur: Kanun m.42/1’de belirtilen faydalı giderler “anayapının sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar ile mümkündür. Anayapının yönetimi ve anayapıya ilişkin hususlar bağımsız bölüm maliklerince kat malikleri kurulunda alacakları karar ile mümkündür.” Ardından yargısal sınırı çizmiştir: “Mahkemeler bağımsız bölüm maliklerinin iradeleri yerine geçecek şekilde karar veremez.” Somut olayda kurul konuyu karara bağlayıp yöneticiye araştırma yetkisi vermiş, kat maliklerinin çoğunluğu ise sistemi istemediğini bildirmişti; bu kararın iptali de istenmediğinden talebin reddi gerektiği belirtilmiştir. Sonuç: hüküm 23.03.2015 tarihinde oy birliğiyle BOZULMUŞTUR.
Danıştay 10. Daire, 26.12.2022 T., 2018/3544 E., 2022/6505 K.
Gider paylaşımı yönetmeliği hukuka uygundur; yüzde yetmiş tüketim, yüzde otuz alan esası geçerlidir. Isı pay ölçer uygulamasının adaletsiz sonuçlar doğurduğu ve yalıtımı olmayan binalarda teknik olarak uygulanamayacağı ileri sürülerek Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliğin tümünün iptali istenmiştir. Daire, Yönetmeliğin Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4’e dayanılarak çıkarıldığını saptamış ve düzenlemeyi yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden denetlemiştir. Yönetmeliğin “enerji verimliliğinin artırılarak ısınma maliyetinin ve ülkemizin doğal gaz ithalatının azaltılmasına yönelik kamu yararı amacıyla hazırlandığı” belirtilmiş; içeriği bakımından da “idarenin … usûl ve esasları detaylı şekilde belirlediği ve hukuksal çerçeve içinde davranıldığı görülmekte olup, düzenlemelerde hukuka ve kamu yararı ile hizmet gereklerine aykırılık bulunmadığı” sonucuna varılmıştır. Kararda Yönetmeliğin ısıtma giderlerinin yüzde yetmişinin ölçülen tüketime, yüzde otuzunun kullanım alanlarına göre paylaştırılacağı; merkezi sistemli binalarda termostatik radyatör vanası kullanılacağı ve mahal sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanacağı kuralları da aktarılmıştır. Sonuç: DAVANIN REDDİNE, Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere 26/12/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir. Kararda yer alan Danıştay Tetkik Hâkimi ve Danıştay Savcısı düşünceleri Dairenin gerekçesi değildir.
İkinci halka yeter sayı. Kural sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Yalnız toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerindeki binalarda merkeziden ferdiye geçiş için sayı ve arsa payı olarak oy birliği aranır; ters yöndeki geçişte bu ağırlaştırma yoktur.
Üçüncü halka bütünlük. Bir anataşınmazda merkezi ve ferdi ısıtma bir arada bulunamaz. Bu nedenle “ben kendi daireme kombi taktırırım” yaklaşımı hukuken sonuç doğurmaz.
Dördüncü halka sınır. Kombi bağımsız bölümün içinde olduğundan sökülmesi istenemez; talep, ısıtma sisteminin merkezi sisteme dönüştürülmesi biçiminde kurulur. Karar da bu yönde verilir.
Beşinci halka ortak gider. Sistemi kullanmadığını ileri süren kat maliki ortak ısıtma giderinden kurtulmaz. Bu kural için ortak gider ve aidat borcu ayrıca incelenmelidir.
Altıncı halka yönetim planı. Dönüşüm kararı alındığında yönetim planının bu karara aykırı hükümleri kendiliğinden değişmiş sayılır; ayrıca yönetim planı değişikliği kararı gerekmez. Planın işlevi için yönetim planı gözden geçirilebilir.
Yedinci halka ölçüm. Enerji Verimliliği Kanunu mevcut binalar için sistem kurma zorunluluğu getirmemektedir; ısı pay ölçer sisteminin kurulması da kaldırılması da aynı yeter sayıya tabidir.
Son halka paylaşım. Sistem kurulduğunda ısıtma giderinin yüzde yetmişi ölçülen tüketime, yüzde otuzu kullanım alanına göre dağıtılır. Hesabın bu orana uyup uymadığı denetlenmeli; kurul kararına itiraz edilecekse kurul kararının iptali yolu süresinde işletilmelidir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| Kurul kararı olmadan kombi taktırmak | Sistem merkeziye döndürülür | Önce kurul kararı alınmalıdır |
| Yalnız sayı çoğunluğuna bakmak | Karar geçersiz sayılabilir | Sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte aranır |
| İki bin metrekare eşiğini gözden kaçırmak | Çoğunlukla alınan karar yetersiz kalır | Bu binalarda ferdiye geçiş oy birliği ister |
| Kombinin sökülmesini istemek | Talep reddedilir | Sistemin merkeziye dönüştürülmesi istenir |
| Kullanmadığını ileri sürerek gider ödememek | Borç faiziyle birlikte artar | Ortak giderden bağışıklık yoktur |
| Yönetim planı değişikliği için ayrı karar aramak | Süreç gereksiz uzar | Aykırı hükümler kendiliğinden değişmiş sayılır |
| Isı pay ölçeri kanunen zorunlu saymak | Kurul kararı aranmaz sanılır | Mevcut binada karar yeter sayısı gerekir |
| Mahkemeden doğrudan sistem kurulmasını istemek | Dava reddedilir | Önce kurul kararı, gerekirse iptal davası |
| Gündeme yazılmayan konuyu oylamak | Karar sakatlanır | Gündem açık biçimde belirtilmelidir |
Merkezi sistemden kombiye geçmek için hangi karar gerekir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.42’ye göre ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda bu dönüşüm, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile verecekleri karara bağlıdır.
Ferdi sistemden merkezi sisteme geçişte de oy birliği mi gerekir?
Hayır. Kanun, oy birliği şartını yalnız iki bin metrekare ve üzerindeki binalarda merkezi sistemin ferdi sisteme dönüştürülmesi için aramıştır. Ferdi sistemden merkezi sisteme geçiş, ısı yalıtımı ve yakıt dönüşümü ise sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.
Tek başıma dairem için kombi taktırabilir miyim?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bir anataşınmazda hem merkezi hem ferdi ısıtmanın bir arada bulunmasının olanaklı olmadığını kabul etmiştir. Kurul kararı bulunmaksızın merkezi sistem bağlantısını iptal ederek kombi taktıran kat malikinin ısıtma sisteminin merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi gerekir.
Taktırdığım kombi söktürülür mü?
Hukuk Genel Kurulu, Kanun m.19’daki kat malikinin kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte değişiklik yapamayacağına ilişkin düzenlemeyi esas alarak, bağımsız bölüm içerisindeki kombinin kal’inin söz konusu olmayacağını belirtmiştir. Buna karşılık ısıtma sisteminin merkezi sisteme dönüştürülmesi istenebilir.
Merkezi sistemi kullanmıyorum, gider ödemek zorunda mıyım?
Evet. Kanun m.15/(c), kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını düzenler.
Dönüşümün masrafı nasıl paylaşılır?
Kanun m.42/4’ün son cümlesine göre bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Dönüşüm kararı alınırken masrafın bu orana göre dağıtılacağı tutanağa yazılmalıdır.
Yönetim planı merkezi sistemi öngörüyorsa ne olur?
Kanun m.42’nin son fıkrası, ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi hâlinde yönetim planının bu karara aykırı hükümlerinin değiştirilmiş sayılacağını düzenler. Ayrıca yönetim planı değişikliği kararı alınması gerekmez.
Isı pay ölçer takılması kanunen zorunlu mu?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun mevcut binalar için zorunluluk getirmediğini, yönetmeliğin ise sistem kurulmasına değil uygulamaya ilişkin olduğunu belirtmiştir. Bu nedenle mevcut binalarda sistemin kurulması Kanun m.42 uyarınca karar yeter sayısına bağlıdır.
Isı pay ölçer sisteminden vazgeçilebilir mi?
Aynı karara göre evet. Daire, ısı pay ölçer sisteminin kurulmasına ve bu sistemden vazgeçilmesine ilişkin kararların ancak Kat Mülkiyeti Kanunu m.42’ye göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınabileceğini belirtmiştir.
Mahkemeden doğrudan sistem kurulmasını isteyebilir miyim?
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, anayapının yönetimine ilişkin hususların kat malikleri kurulunda alınacak kararla mümkün olduğunu, mahkemelerin bağımsız bölüm maliklerinin iradeleri yerine geçecek şekilde karar veremeyeceğini belirtmiştir. Kurul konuyu karara bağlamışsa yapılacak iş, o kararın iptalini istemektir.
Isıtma gideri nasıl paylaştırılır?
Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik m.8/1’e göre toplam ısıtma giderlerinin yüzde yetmişi bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre, yüzde otuzu ise ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderleri olarak kullanım alanlarına göre paylaştırılır.
Dairemi hiç ısıtmazsam gider düşer mi?
Yönetmelik m.5/6, merkezi sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanacağını düzenler. Ayrıca giderin yüzde otuzluk kısmı tüketimden bağımsız olarak kullanım alanına göre dağıtıldığından, hiç ısıtmamak gideri sıfırlamaz.
Ortak alanlarda ölçüm yapılır mı?
Yönetmelik m.5/4’e göre merdiven sahanlığı, giriş holü, ısıtma merkezleri ve benzeri ortak kullanım mahallerinde tüketim ölçülmez. Buna karşılık yüzme havuzu, sauna, kapıcı dairesi gibi kullanıma bağlı tüketimi çok olan mahallerde tüketimin ölçülmesi mecburidir.
Isı sayacı dairenin içinde mi olur?
Danıştay 10. Dairesinin kararında aktarıldığı üzere, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği m.13’ün değişik üçüncü fıkrası uyarınca yeni binalar, ısı sayaçları bağımsız bölümün dışında olacak şekilde projelendirilir. Yeniden projelendirilmesi mümkün olmayan mevcut binalarda ise teknik açıdan uygun olan yere konumlandırılır.
Termostatik vana zorunlu mu?
Yönetmelik m.5/5, tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezi ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanası kullanılacağını düzenler. Danıştay, bu düzenleme karşısında ısı ölçer yerine yalnız termostatik vana zorunlu kılınmadığı yönündeki iddiayı yerinde görmemiştir.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.15 — ortak gider ve avans payından kaçınma yasağı
- 634 sayılı Kanun m.18 — kat maliklerinin genel yükümlülükleri
- 634 sayılı Kanun m.19 — anagayrimenkulün korunması ve bağımsız bölümdeki değişiklik
- 634 sayılı Kanun m.20 — ortak giderlere katılma
- 634 sayılı Kanun m.33 — hâkimin müdahalesi
- 634 sayılı Kanun m.42 — yenilik ve ilaveler, ısıtma sistemi dönüşümü
- 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu m.7 — merkezi ısıtma sistemlerinde paylaşım sistemleri
- 5627 sayılı Kanun m.16 — Kat Mülkiyeti Kanunu m.42’de yapılan değişiklik
- Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Paylaştırma Yönetmeliği m.5 — termostatik vana ve asgari sıcaklık
- Aynı Yönetmelik m.6 — ölçüm ekipmanları ve kalibrasyon
- Aynı Yönetmelik m.8 — yüzde yetmiş ve yüzde otuz esası
- Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği m.13 — projelendirme ve ısı sayacının konumu
İlgili yazılarımız: kat malikleri kurulu kararının iptali · ortak gider ve aidat borcu · yönetim planı · site yöneticisinin sorumluluğu · genel kurul çağrısı ve gündeme bağlılık
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre değerlendirme değişebilir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.