Yapı Kayıt Belgesinin İptali ve İmar Barışının Sonuçları: Yıkım, Bedel ve İskân
- Yapı kayıt belgesi, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için düzenlenir.
- Başvuruya konu yapının ve arsasının bilgileri yapı sahibinin beyanına göre sisteme kaydedilir.
- Kayıt bedeli, emlak vergi değeri ile yaklaşık maliyet toplamı üzerinden hesaplanır.
- Oran konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beştir.
- Belge yapının kullanım amacına yöneliktir.
- Belge alan yapılara geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
- Belge verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
- Maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarının terki hâlinde iskân aranmaksızın kat mülkiyeti kurulabilir.
- Bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir.
- Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlardaki yapılar kapsam dışıdır.
- Belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
- Yapının depreme dayanıklılığı malikin sorumluluğundadır.
- Belge düzenlenemeyecek bir yapı için düzenlendiği anlaşılırsa belge iptal edilir ve haklar geri alınır.
- İptal hâlinde ödenen bedel iade edilmez.
- Yapı kayıt belgesi, yapı kullanma izin belgesinin yerine geçmez.
İmar barışı uygulaması yüz binlerce yapı için hızlı bir çözüm gibi göründü; ancak asıl tartışma belgenin alınmasından sonra başladı. Belgenin hangi işlemleri ortadan kaldırdığı, iptal edilirse ödenen bedelin ne olacağı, paydaşlardan birinin ödediği bedeli diğerlerinden isteyip isteyemeyeceği ve belgenin yapı kullanma izni yerine geçip geçmeyeceği bugün hâlâ dava konusudur.
Bu yazıda yapı kayıt belgesinin kapsamı ve süresi, yıkım kararları ile idari para cezalarına etkisi, belge düzenlenemeyecek yapılarda iptalin sonuçları, bedelin iadesi sorunu, paylı mülkiyette bedele katılım ve belgenin iskânla ilişkisi Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, Danıştay 6. Dairesi ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarıyla ele alınmaktadır.
Kanunî dayanak
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Kapsam | 31/12/2017 öncesi ruhsatsız veya aykırı yapılar | Geçici m.16/1 |
| Kayıt esası | Yapı sahibinin beyanı | Geçici m.16/1 |
| Bedel | Konutta yüzde üç, ticaride yüzde beş | Geçici m.16/2 |
| Belgenin amacı | Yapının kullanım amacına yöneliktir | Geçici m.16/3 |
| Yıkım ve ceza | Yıkım kararı ve tahsil edilemeyen ceza iptal edilir | Geçici m.16/4 |
| Kat mülkiyeti | Tüm maliklerin muvafakati ve terk şartıyla | Geçici m.16/5 |
| Kapsam dışı | Üçüncü kişiye ait taşınmazdaki yapılar | Geçici m.16/9 |
| Süre | Yeniden yapıma veya kentsel dönüşüme kadar | Geçici m.16/10 |
| İptal | Belge iptal edilir, haklar geri alınır | Tebliğ m.8/2 |
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış olduğunu belgeleyecek delilleri toplayın.
- Taşınmazın Boğaziçi sahil şeridi, tarihi yarımada ve tarihi alan gibi kapsam dışı yerlerde kalıp kalmadığını kontrol edin.
- Yapının üçüncü kişiye ait özel mülkiyette ya da sosyal donatı için tahsisli Hazine arazisinde bulunup bulunmadığını araştırın.
- Beyana esas alan, sınıf ve grup bilgilerinin doğruluğunu belgeyle karşılaştırın.
- Belgeyi aldıktan sonra bir örneğini belediyeye, belediye sınırları dışında il özel idaresine verin.
- Mevcut yıkım kararı ve tahsil edilmemiş idari para cezası varsa iptalini yazılı olarak talep edin.
- Talebiniz reddedilirse ret işlemine karşı süresinde iptal davası açın.
- Kat mülkiyeti kurmak istiyorsanız tüm maliklerin muvafakatini ve terk işlemlerini tamamlayın.
- Bu yolda kayıt bedelinin iki katının ödeneceğini bütçenize ekleyin.
- Paylı mülkiyette bedeli tek başınıza ödeyecekseniz diğer paydaşlarla yazılı anlaşma yapın.
- Belgeniz iptal edilirse iptal işlemine karşı dava açın; bedelin iadesi ayrı bir tartışmadır.
- Yapıyı yenileyecekseniz yürürlükteki imar mevzuatının uygulanacağını ve belgenin hükmünün kalmayacağını göz önünde bulundurun.
Danıştay 6. Daire, 14.10.2020 T., 2019/11812 E., 2020/9489 K.
Yapı kayıt belgesi alınması, o yapıyla ilgili yıkım kararlarını ve tahsil edilmemiş para cezalarını ortadan kaldırır. Ruhsat ve eki projeye aykırı imalat nedeniyle yapı sahibi, müteahhit ve fenni mesule ayrı ayrı imar para cezası verilmişti. Daire kuralı şöyle özetlemiştir: “3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi verilen yapıların malikleri tarafından, bu belgenin bir örneğinin belediyeye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine verilmesi, bu belgeye istinaden yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edilmesi gerekmektedir.” Somut olayda belediye encümeni, imar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi nedeniyle para cezasını kendiliğinden iptal etmişti. Daire, bu iptalin fenni mesul şirket yönünden de hüküm ifade edip etmediğinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Sonuç: Bölge İdare Mahkemesi kararı 14/10/2020 tarihinde oy birliğiyle BOZULMUŞTUR.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 27.02.2025 T., 2024/1881 E., 2025/460 K.
Belge iptal edilse de ödenen kayıt bedeli iade edilmez. İmar planında park alanında kalan taşınmaz üzerindeki yapılar için alınan dört yapı kayıt belgesi, yapının taşıyıcı kaideleri değiştirilerek basit onarım sınırının aşıldığının tespiti üzerine iptal edilmiş; ardından ödenen bedelin iadesi istenmişti. Kurul, Tebliğ’in belgenin iptalini ve hakların geri alınmasını öngören kısmını hukuka uygun bulmuş; bedelin iadesi konusunda ise Daire kararının aksine sonuca varmıştır. Kurul’a göre Kanun, belgeyi “yapı sahibinin beyanı” esasına dayandırdığından yapı sahibine doğru bilgi verme yükümlülüğü getirmiştir; ayrıca “yapı kayıt belgesi için ödenen ücretin, idarenin bir hizmeti karşılığında alınan bedel niteliğinde olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenerek bu hizmetin sunulduğu ve davacının bu hizmetten yararlandığı, davacının mevzuata aykırı beyanının sonucu olarak tesis edilen işlemin hizmetten yararlandığı gerçeğini değiştirmediği” belirtilmiştir. Sonuç: Daire kararının iptale ilişkin kısmı oy çokluğuyla BOZULMUŞ, davanın reddine ilişkin kısmı oy birliğiyle ONANMIŞ; karar 27/02/2025 tarihinde kesin olarak verilmiştir. Kararda yer alan karşı oy — iptale ilişkin kısmın onanması yönünde — çoğunluk görüşü değildir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 17.11.2022 T., 2022/1834 E., 2022/3296 K.
Bedeli tek başına ödeyen paydaşın diğer maliklere rücu edebileceğini öngören tebliğ kuralı hukuka aykırıdır. Tebliğ’in 5. maddesinde, kayıt bedelinin tamamını ödeyen yapı malikinin genel hükümler çerçevesinde diğer maliklerden kendi paylarına düşen miktarı talep edebileceği düzenlenmişti. Kurul önce dayanağı incelemiştir: “dava konusu Usul ve Esasların dayanağı olan 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi incelendiğinde; paydaşlardan yalnızca birinin bedeli ödemesi hali ile ilgili herhangi bir düzenleme bulunmadığı” saptanmıştır. Ardından Türk Medeni Kanunu’nun birlikte mülkiyet kuralları hatırlatılarak, paylı mülkiyette olağan, önemli ve olağanüstü yönetim işleri için farklı çoğunlukların arandığı, elbirliği mülkiyetinde ise kural olarak oy birliğinin gerektiği belirtilmiş; tek başına hareket eden malikin rücu hakkının bulunup bulunmadığının her uyuşmazlık özelinde adli yargı yerlerince karara bağlanması gerektiği vurgulanmıştır. Kurul, “kanuni dayanağı bulunmaksızın getirilen ve 4721 sayılı Kanun’un birlikte mülkiyet kurallarını tümüyle tek düze hale indirgeyerek anılan Kanun ile çelişen dava konusu kuralda hukuka uyarlık görülmemiştir” sonucuna varmıştır. Sonuç: davanın reddine ilişkin Daire kararı 17/11/2022 tarihinde usulde ve esasta oy çokluğuyla BOZULMUŞTUR. Kararda yer alan karşı oy bağlayıcı değildir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 24.09.2024 T., 2023/1999 E., 2024/2902 K.
Yapı kayıt belgesi, yapı kullanma izin belgesinin yerine geçmez. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, otuz yıla yakın süre geçmesine rağmen iskân alamamış, yargılama sırasında ise yapı kayıt belgesi almıştı. Daire, belgenin hukuki etkisini açıkça sınırlamıştır: “imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi alındığında, söz konusu belge binanın kullanılmasını sağlayabilecektir, ancak yapı kayıt belgesi binayı yapı kullanma izin belgesi alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecek, dolayısıyla davalı yüklenicinin sözleşme konusu ediminin ifası sonucunu doğurmayacaktır.” Daire ayrıca “her iki belgenin düzenlenme sebepleri birbirlerinden farklı olduğundan birbirleri yerine ikame edilecek belge niteliğinde değildirler” demiştir. Bununla birlikte somut olayda, idari kurumların farklı görüşleri nedeniyle işlemlerin yarım kaldığı ve yüklenicinin iskân alınamamasında kusurlu olmadığı saptanarak, yapının yasal hâle getirilmesi için yükleniciye makul süre ve yetki verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Sonuç: sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescile ilişkin karar 24.09.2024 tarihinde oy çokluğuyla ve kesin olarak BOZULMUŞTUR. Kararda iki muhalefet şerhi bulunmaktadır ve bunlar çoğunluk görüşü değildir.
İkinci halka beyan. Kayıt, yapı sahibinin beyanına göre yapılır. Bu, kolaylık olduğu kadar risktir: beyanın gerçeği yansıtmadığı anlaşılırsa belge iptal edilir ve haklar geri alınır.
Üçüncü halka bedel. İptal hâlinde ödenen kayıt bedeli iade edilmez; Kurul bu bedeli, sunulan hizmetin karşılığı olarak nitelendirmektedir.
Dördüncü halka yıkım ve ceza. Belge verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Tahsil edilmiş cezalar bu kapsamda değildir. Kaçak yapı yaptırımlarının genel çerçevesi için kaçak yapı cezası incelenebilir.
Beşinci halka iskân. Belge, yapı kullanma izin belgesinin yerine geçmez ve yapıyı imara uygun hâle getirmez. İki belgenin ayrımı için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni karşılaştırılmalıdır.
Altıncı halka kat mülkiyeti. İskân aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilmesi için tüm maliklerin muvafakati ile umumi hizmet alanlarının terki gerekir; bu yolda bedelin iki katı ödenir.
Yedinci halka paydaşlık. Bedeli tek başına ödeyen paydaşın rücu hakkı, tebliğ hükmüyle tek düze biçimde kurulamaz; her olayın niteliğine göre Türk Medeni Kanunu çerçevesinde adli yargıda çözülür.
Son halka süre. Belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yenileme hâlinde yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır ve yapının depreme dayanıklılığı malikin sorumluluğundadır. Bu bağlantı için riskli yapı tespitine itiraz gözden geçirilmelidir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| Belgeyi iskân yerine saymak | Sözleşmesel edim yerine getirilmiş olmaz | Yapı kullanma izni ayrıca alınmalıdır |
| Kapsam dışı alanı araştırmamak | Belge iptal edilir, bedel iade edilmez | Kapsam dışı alanlar önceden kontrol edilmelidir |
| Beyanı özensiz doldurmak | Haklar geri alınır | Alan, sınıf ve grup bilgileri belgeyle doğrulanmalıdır |
| Belgeyi belediyeye vermemek | Yıkım ve ceza iptali işletilmez | Bir örneği ilgili idareye verilmelidir |
| Tahsil edilmiş cezanın iadesini beklemek | Talep karşılıksız kalır | Hüküm tahsil edilemeyen cezalara ilişkindir |
| Kat mülkiyetinde muvafakat eksik bırakmak | Tescil yapılamaz | Maliklerin tamamının muvafakati gerekir |
| İki kat bedeli hesaba katmamak | Süreç yarıda kalır | Bu yolda bedelin iki katı ödenir |
| Paydaşlarla yazılı anlaşma yapmamak | Rücu tartışması uzar | Katılım ve rücu yazılı düzenlenmelidir |
| Depreme dayanıklılığı idareye yüklemek | Sorumluluk yerinde kalmaz | Dayanıklılık malikin sorumluluğundadır |
Yapı kayıt belgesi hangi yapılar için alınabilir?
3194 sayılı Kanun geçici m.16/1’e göre belge, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için düzenlenebilir.
Bu tarihten sonraki yapılar için uygulanabilir mi?
Hayır. Danıştay kararlarında, sadece 31/12/2017 tarihinden önceki yapılar açısından geçerli olan düzenlemelerin, anılan tarihten sonra tespit edilen mevzuata aykırı yapılar açısından uygulanmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir.
Kayıt bedeli nasıl hesaplanır?
Geçici m.16/2’ye göre yapının bulunduğu arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında bedel alınır.
Belge hangi hakları sağlar?
Kanun’a göre belge yapının kullanım amacına yöneliktir; belge alan yapılara talep hâlinde ilgili abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Ayrıca belge verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Belgeyi aldıktan sonra ne yapmalıyım?
Uygulama esaslarına göre belge sahipleri, belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır. Danıştay 6. Dairesi, yıkım kararı ve ceza iptalinin bu bildirime bağlı olduğunu belirtmiştir.
Daha önce ödediğim para cezası iade edilir mi?
Kanun metni, yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceğini düzenler. Dolayısıyla hüküm, tahsil edilmiş cezaların iadesini kapsamamaktadır.
Belge iskân yerine geçer mi?
Hayır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, belgenin binanın kullanılmasını sağlayabileceğini, ancak binayı yapı kullanma izin belgesi alınacak şekilde imara uygun hâle getirmeyeceğini; iki belgenin düzenlenme sebepleri farklı olduğundan birbirleri yerine ikame edilebilecek nitelikte olmadığını belirtmiştir.
Belge ile kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Geçici m.16/5’e göre yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda; yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir.
Hangi yapılar kapsam dışıdır?
Geçici m.16/9’a göre üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar madde hükümlerinden yararlandırılmaz. Onbirinci fıkra ise Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımada ve Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanında maddenin uygulanmayacağını düzenler.
Belge iptal edilebilir mi?
Evet. Uygulama esaslarının 8. maddesine göre yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda belge iptal edilir, sağlamış olduğu haklar geri alınır ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu m.206 uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
İptal hâlinde ödediğim bedeli geri alabilir miyim?
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 27/02/2025 tarihli kararına göre hayır. Kurul, kayıt bedelinin idarenin bir hizmeti karşılığında alınan bedel niteliğinde olduğunu, belgenin düzenlenmesiyle bu hizmetin sunulduğunu ve aykırı beyan sonucu tesis edilen iptal işleminin hizmetten yararlanılmış olduğu gerçeğini değiştirmediğini belirtmiştir.
Belgenin iptal edilebileceği kanunda yazmıyor, bu sorun olmaz mı?
Danıştay, belge düzenlenemeyecek yapıların kanunla belirlenmesinin doğal sonucu olarak, belge düzenlenmemesi gereken bir yapı için düzenlendiğinin tespiti hâlinde iptalinin gerekeceğini; bu hususun kanunda ayrıca belirtilmesine gerek bulunmadığını kabul etmiştir.
Paydaşlardan biri bedeli tek başına öderse ne olur?
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, bedeli ödeyen malikin diğer maliklerden paylarına düşen miktarı talep edebileceğini öngören tebliğ kuralını, kanuni dayanağı bulunmadığı ve Türk Medeni Kanunu’nun birlikte mülkiyet kurallarını tek düze hâle indirgediği gerekçesiyle hukuka aykırı bulmuştur. Rücu hakkının bulunup bulunmadığı her olay özelinde adli yargıda değerlendirilir.
Belge ne kadar süreyle geçerlidir?
Geçici m.16/10’a göre yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Belge düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
Depremde oluşacak zarardan kim sorumludur?
Aynı fıkranın son cümlesi, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğunu açıkça düzenler. Belge, yapının dayanıklılığına ilişkin bir güvence sağlamaz.
- 3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16/1 — kapsam, başvuru ve beyan esası
- 3194 sayılı Kanun geçici m.16/2 — kayıt bedelinin hesabı
- 3194 sayılı Kanun geçici m.16/3 — belgenin amacı ve geçici abonelik
- 3194 sayılı Kanun geçici m.16/4 — yıkım kararları ve idari para cezaları
- 3194 sayılı Kanun geçici m.16/5 — cins değişikliği ve kat mülkiyeti
- 3194 sayılı Kanun geçici m.16/7 ve 16/8 — Hazine ve belediye taşınmazlarının satışı
- 3194 sayılı Kanun geçici m.16/9 — kapsam dışı yapılar
- 3194 sayılı Kanun geçici m.16/10 — belgenin geçerlilik süresi ve depreme dayanıklılık
- 3194 sayılı Kanun geçici m.16/11 — uygulanmayacak alanlar
- Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar m.5 — bedel ve ödeme
- Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar m.8 — belge düzenlenemeyecek yapılar ve iptal
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.690, 691, 692 ve 702 — birlikte mülkiyette yönetim ve tasarruf
İlgili yazılarımız: yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni · kaçak yapı cezası · riskli yapı tespitine itiraz · imar kirliliğine neden olma · iptal davasının şartları
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre değerlendirme değişebilir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.