Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur? Sözleşme Kime Geçer? (TBK m.356)
- Kira sözleşmesi kiracının ölümüyle kendiliğinden sona ermez.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında ölçüt mirasçılık değil, birlikte oturmadır (TBK m.356).
- Ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece sözleşmenin tarafı olabilir.
- Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.333).
- TBK m.356’ya göre ölen kiracının ortakları, bunların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve aynı konutta oturanlar sözleşmeyi taraf olarak sürdürebilir.
- Ödenmeyen kira için kiraya veren yazılı süre verir: en az 10 gün, konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün (TBK m.315).
- Ölüm tek başına tahliye sebebi değildir; kiraya veren genel sebeplere dayanmalıdır.
- Ölüm öncesi borçlar terekeye, sonrası sözleşmeyi sürdürene aittir.
Kısa cevap: Kira sözleşmesi kiracının ölümüyle kendiliğinden sona ermez; konut ve çatılı işyeri kiralarında ölçüt mirasçılık değil, birlikte oturmadır (TBK m.356). Ölüm tek başına tahliye sebebi değildir ve ölüm öncesi borçlar terekeye, sonrası sözleşmeyi sürdürene aittir.
Kiracı vefat etti. Ev sahibi eşyaları çıkarmak, aile ise oturmaya devam etmek istiyor. Türk Borçlar Kanunu bu durumu boşlukta bırakmaz: kira sözleşmesi kiracının ölümüyle kendiliğinden sona ermez. Sözleşme, kanunda gösterilen kişilere geçer.
Buradaki kilit ayrım, çoğu kişinin beklediğinin tersidir: konut kiralarında belirleyici olan mirasçı olmak değil, ölen kiracıyla aynı konutta oturuyor olmaktır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında: TBK m.356
Konut ve çatılı işyeri kiralarında:
- Ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesinin tarafı olabilirler.
- İşyeri kiralarında ise ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı icra eden mirasçıları sözleşmeyi sürdürebilir.
Ölçüt mirasçılık değil, birlikte oturmadır. Ölen kiracıyla aynı evde yaşayan eş, çocuk ya da anne–baba, mirası reddetmiş olsalar bile sözleşmeye taraf olabilir. Buna karşılık başka şehirde yaşayan bir mirasçı, yalnızca mirasçı olduğu için oturma hakkı kazanmaz.
Mirasçıların fesih hakkı: TBK m.333
TBK m.333’e göre kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Hüküm, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler arasında yer alır ve ayrıca konut veya işyeri ayrımı yapmaz.
Yani mirasçılar sözleşme süresinin sonunu beklemek zorunda değildir; ancak yasal fesih bildirim süresine ve en yakın fesih dönemine uymaları gerekir. Genel olarak, kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerde her iki taraf TBK m.331 uyarınca yasal fesih süresine uyarak olağanüstü fesih de yapabilir.
| Konut / çatılı işyeri | Diğer kiralar | |
|---|---|---|
| Hüküm | TBK m.356 | TBK m.333 |
| Ölçüt | Birlikte oturma | Mirasçılık |
| Sonuç | Birlikte oturanlar sözleşmenin tarafı olarak sürdürebilir; mirasçıların m.333 fesih hakkı da saklıdır | Sözleşme devam eder; mirasçılar m.333 uyarınca en yakın fesih dönemi sonu için feshedebilir |
| Mirası ret | Engel değil | Engel |
Kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir mi?
Ölüm, kiraya veren için başlı başına bir tahliye sebebi değildir. Kiraya veren ancak genel tahliye sebeplerine dayanabilir:
- Gereksinim — kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı.
- Yeniden inşa ve imar zorunluluğu.
- Kira bedelinin ödenmemesi ve iki haklı ihtar.
- Sözleşmeye aykırı davranış — kiralananı özenle kullanmama, komşulara rahatsızlık verme.
- Kiracının aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması.
- On yıllık uzama süresi sonunda bildirimle fesih.
Birikmiş kira borcundan kim sorumlu?
| Dönem | Sorumlu | Mirası ret hâlinde |
|---|---|---|
| Ölüm tarihine kadar doğmuş borçlar | Tereke — mirasçılar miras hukuku kurallarına göre | Reddeden mirasçı sorumlu olmaz |
| Ölümden sonra doğan borçlar | Sözleşmeyi sürdüren kişi | Etkilenmez |
Bu ayrım, ev sahibinin açacağı takipte doğru kişiye yönelmesi bakımından belirleyicidir. Ölüm sonrası borç için terekeye, ölüm öncesi borç için sözleşmeyi sürdürene takip yapılması sonuçsuz kalır.
Depozito ve kefalet
- Depozito, sözleşme sona erdiğinde ve kiralanan teslim edildiğinde iade edilir. Kiracının ölümü depozitoyu kendiliğinden muaccel kılmaz; sözleşme sürüyorsa güvence de yerinde kalır.
- Kefalet bakımından durum daha hassastır. Kefalet, kefilin ölümüyle sona ermez ancak kefalet sözleşmesinin kapsamı ve süresi esastır. Kiracı değiştiğinde kefilin sorumluluğunun sürüp sürmediği, kefalet metnine bakılarak belirlenir.
Sözleşmeyi sürdüren kişi değiştiğinde, kiraya verenin yeni bir kefalet alması veya mevcut kefille durumu yazılı olarak teyit etmesi yerinde olur. Aksi hâlde kefalet, yeni dönem borçları bakımından tartışmalı hâle gelir. Kefalette adi/müteselsil ayrımı ve azami tutar ile süre kaydı da geçerlilik şartlarındandır.
Örnek olay
Kiracı vefat ediyor. Evde eşi ve 22 yaşındaki oğlu oturuyor. Başka şehirde yaşayan bir kızı daha var. Ev sahibi tahliye istiyor.
- Eş ve oğul, ölen kiracıyla aynı konutta oturdukları için TBK m.356 uyarınca sözleşmenin tarafı olabilirler.
- Başka şehirdeki kız, mirasçı olmasına rağmen oturma hakkı kazanmaz.
- Ölüm tek başına tahliye sebebi değildir; ev sahibi genel sebeplerden birine dayanmak zorundadır.
- Ölüm tarihine kadar birikmiş kira borcu terekeye aittir; sonraki aylar eş ve oğuldan istenir.
- Eş ve oğul, kiraya verene yazılı bildirimde bulunup ödemeleri kendi adlarına sürdürmelidir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/3506, K.2015/3741, 15.04.2015 Kiracının ölümünün en somut usul sonucunu ortaya koyar: kira sözleşmesi ölümle sona ermez, mirasçılara geçer ve “Kiracının mirasçıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı” vardır. Bu nedenle mahkemenin, ölen kiracının mirasçılık belgesini temin ederek belgede yer alan tüm mirasçıları davaya dâhil etmesi, dava dilekçesini usulüne uygun tebliğ etmesi ve taraf teşkilini sağladıktan sonra esasa girmesi gerekir. Taraf teşkili sağlanmadan verilen karar bozulmuştur — mirasçılardan yalnızca birine karşı açılan tahliye davası sonuç vermez.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2018/6780, K.2018/10885, 01.11.2018 Kiraya verenin ölümü hâlini düzenler ve kiracı için pratik bir uyarı içerir: mülkiyetin mirasçılara intikaliyle birlikte tüm mirasçılar birlikte kira alacağını talep edebilir ve “Davalı kiracının, ölüm tarihinden itibaren mal sahibi olan kiraya verenin mirasçılarına her hangi bir ihtara gerek olmaksızın kira bedelini ödemesi gerekmektedir.” Kararda ayrıca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi hâlinde her paydaşın kendi hissesine düşen kira bedelini isteyebileceği belirtilmiştir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2022/2469, K.2022/6233, 28.06.2022 Dava açma sıfatını netleştirir. Kararda aktarılan bölge adliye mahkemesi değerlendirmesine göre, kira sözleşmesi akdedilebilmesi için mülkiyet veya intifa hakkı sahibi olunması gerekmez; malik veya intifa hakkı sahibi olmayan kişiler de kira sözleşmesi yapabilir ve tahliye davası açabilir. Bu nedenle vefat eden kiraya verenin mirasçıları bu sıfatla dava açabilir. Karara konu uyuşmazlıkta ayrıca TMK m.797 uyarınca intifa hakkının hak sahibinin ölümüyle sona erdiği ve mirasçılara geçmediği tartışılmıştır.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/4817, K.2024/2908, 09.10.2024 Miras yoluyla edinmenin “yeni malik” sayılmaya yetmediğini gösterir. Murisin ölümüyle mirasçılar taşınmazda elbirliğiyle malik olduktan sonra, mirasçının taksim sözleşmesiyle kiralananın tamamını edinmesi ona TBK m.351/1’den yararlanma imkânı vermez. Buna karşılık TBK m.310 uyarınca “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur” hükmü gereği malik sözleşmenin tarafı olduğundan, kiraya verene halef sıfatıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/4204, K.2018/10655, 25.10.2018 Sözleşmenin sona erme yollarını sayar: “Geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer.” Ölüm bu listede yer almaz. Kararda ayrıca kiraya verenlerden ölmüş olanların mirasçılık belgelerinin getirtilmesi ve elbirliği mülkiyetiyle ortak olanların gerekiyorsa davaya dâhil edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
- Ev sahibi: eşyaları tek taraflı çıkarmak. Konut dokunulmazlığını ihlal eder ve tazminat sorumluluğu doğurur; ayrıca suç oluşturabilir.
- Ev sahibi: kilit değiştirmek, elektrik–su kesmek. Hukuka aykırıdır.
- Ev sahibi: ölümü tahliye sebebi sanmak. Genel sebeplerden birine dayanılmalıdır.
- Ev sahibi: ölüm öncesi ve sonrası borçları ayırmamak. Yanlış kişiye yöneltilen takip sonuçsuz kalır.
- Aile: kira ödemelerini durdurmak. Ödemelerin sürmesi, taraf sıfatının en güçlü göstergesidir.
- Aile: yazılı bildirimde bulunmamak. Sözleşmeye taraf olma iradesi açıkça bildirilmelidir.
- Aile: abonelikleri devretmemek. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri birlikte oturmanın delilidir.
Sözleşmeyi sürdürecek taraf için
- Ölüm belgesini ve birlikte oturduğunuzu gösteren belgeleri hazırlayın: yerleşim yeri kaydı, fatura abonelikleri, muhtarlık belgesi.
- Kiraya verene yazılı bildirimde bulunun; sözleşmeye taraf olma iradenizi açıkça yazın.
- Kira ödemelerini aksatmadan ve açıklama yazarak sürdürün.
- Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kendi adınıza geçirin.
- Depozito ve demirbaş durumunu tutanakla tespit ettirin.
Kiraya veren için
- Kiralananda kimin oturduğunu tespit ettirin; eşyaları tek taraflı çıkarmayın.
- Ölüm öncesi ve sonrası borçları ayrı ayrı hesaplayın.
- Tahliye talebiniz varsa dayandığınız sebebi ve sürelerini doğru belirleyin.
- Sözleşmeyi sürdürecek kişiyle yeni bir sözleşme ya da ek protokol yapmayı değerlendirin.
- Kefalet durumunu gözden geçirin ve gerekiyorsa yenileyin.
Kiracı ölürse kira sözleşmesi biter mi?
Hayır, sözleşme kendiliğinden sona ermez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.356 uyarınca ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesinin tarafı olabilirler. Ayrıca TBK m.333’e göre kiracının mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
Mirasçı değilim ama evde birlikte oturuyordum, kalabilir miyim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirleyici ölçüt mirasçılık değil, ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturmaktır. Bu nedenle ölen kiracıyla aynı evde yaşayan kişiler, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece sözleşmenin tarafı olabilirler. Mirası reddetmiş olmak da bu hakkı ortadan kaldırmaz. Birlikte oturmanın yerleşim yeri kaydı, fatura abonelikleri ve muhtarlık belgesi gibi delillerle ortaya konması gerekir.
Ev sahibi ölüm sebebiyle tahliye isteyebilir mi?
Ölüm tek başına bir tahliye sebebi değildir. Kiraya veren ancak kanunda sayılan genel sebeplere dayanabilir: kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve imar zorunluluğu, kira bedelinin ödenmemesi ve iki haklı ihtar, sözleşmeye aykırı davranış ya da kiracının aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması. On yıllık uzama süresi sonundaki bildirimle fesih hakkı da saklıdır.
Ölen kiracının kira borcundan kim sorumlu?
Ölüm tarihine kadar doğmuş kira borçları terekeye aittir ve mirasçılar bu borçtan miras hukuku kurallarına göre sorumlu olur; mirası reddeden mirasçı sorumlu tutulmaz. Ölümden sonra doğan kira borçlarından ise sözleşmeye taraf olmaya devam eden kişi sorumludur. Bu ayrım, kiraya verenin açacağı icra takibinde doğru kişiye yönelmesi bakımından belirleyicidir; yanlış kişiye yöneltilen takip sonuçsuz kalır.
Mirasçılar kira sözleşmesini ne zaman feshedebilir?
TBK m.333’e göre kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Taşınmaz kiralarında yasal fesih süresi, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aydır (TBK m.329).
Kira ödenmezse kiraya veren ne kadar süre vermek zorunda?
TBK m.315’e göre kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa edilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Ölen kiracıyla oturan kişi sözleşmeyi hangi şartla sürdürebilir?
TBK m.356’ya göre ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. Aynı hüküm ölen kiracının ortaklarına ve bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarına da sözleşmeyi sürdürme imkânı verir.
Ev sahibi eşyaları çıkarabilir mi?
Hayır. Kiraya verenin kilit değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması ya da elektrik ve suyu kesmesi hukuka aykırıdır; konut dokunulmazlığının ihlali niteliğindedir, tazminat sorumluluğu doğurur ve ayrıca suç oluşturabilir. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleştirilir. Kiralananda kimin oturduğunun tespiti gerekiyorsa mahkemeden tespit istenmeli, kendiliğinden hareket edilmemelidir.
Kefil, kiracının ölümünden sonra da sorumlu mu?
Kefalet kefilin ölümüyle sona ermez; ancak burada söz konusu olan kiracının ölümüdür ve kefilin sorumluluğunun sürüp sürmeyeceği kefalet sözleşmesinin kapsamına, süresine ve azami tutarına bakılarak belirlenir. Sözleşmeyi sürdüren kişi değiştiğinde kefaletin kapsamı tartışmalı hâle gelebilir. Bu nedenle kiraya verenin yeni bir kefalet alması veya mevcut kefille durumu yazılı olarak teyit etmesi yerinde olur.
Depozito ne zaman iade edilir?
Depozito, kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiralanan teslim edildiğinde, kiracının borçları düşüldükten sonra iade edilir. Kiracının ölümü depozitoyu kendiliğinden muaccel kılmaz; sözleşme birlikte oturanlarca sürdürülüyorsa güvence de yerinde kalır ve sözleşme gerçekten sona erdiğinde iade edilir. Teslimde demirbaş ve hasar durumunun tutanakla tespit ettirilmesi, iade aşamasındaki uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.356 — Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ölümü
- 6098 sayılı TBK m.331 — Önemli sebeplerle olağanüstü fesih
- 6098 sayılı TBK m.333 — Kiracının ölümünde mirasçıların fesih hakkı
- 6098 sayılı TBK m.329 — Taşınmaz kiralarında yasal fesih bildirim süresi
- 6098 sayılı TBK m.350, 351 — Gereksinim sebebiyle tahliye
- 6098 sayılı TBK m.352 — Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar
- 6098 sayılı TBK m.315 — Kira bedelinin ödenmemesi: yazılı süre (10 gün, konutta 30 gün)
- 6098 sayılı TBK m.581 vd. — Kefalet sözleşmesi ve geçerlilik şartları
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.605 vd. — Mirasın reddi
Kiralananın el değiştirmesi hâlindeki haklar için kiralananın satılması ve yeni malik yazımıza, terekedeki borçların değerlendirilmesi için terekenin resmî defteri yazımıza bakabilirsiniz. Alan bilgisi: Kira Hukuku.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.