Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Kiracı vefat etti. Ev sahibi eşyaları çıkarmak, aile ise oturmaya devam etmek istiyor. Türk Borçlar Kanunu bu durumu boşlukta bırakmaz: kira sözleşmesi kiracının ölümüyle kendiliğinden sona ermez. Sözleşme, kanunda gösterilen kişilere geçer.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında: TBK m.356

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesinin tarafı olabilirler. İşyeri kiralarında ise ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı icra eden mirasçıları sözleşmeyi sürdürebilir.

Buradaki ölçüt mirasçılık değil, birlikte oturmadır. Ölen kiracıyla aynı evde yaşayan eş, çocuk ya da anne–baba, mirası reddetmiş olsalar bile sözleşmeye taraf olabilir. Buna karşılık başka şehirde yaşayan bir mirasçı, yalnızca mirasçı olduğu için oturma hakkı kazanmaz.

Genel kira hükümlerinde: TBK m.333

Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda (arsa, depo, tarla vb.) kiracının ölmesi hâlinde mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Yani mirasçılar sözleşmeyle bağlıdır, ancak olağanüstü fesih hakkına sahiptirler.

Kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir mi?

Ölüm, kiraya veren için başlı başına bir tahliye sebebi değildir. Kiraya veren, ancak genel tahliye sebeplerine dayanabilir:

• Gereksinim (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı)
• Yeniden inşa ve imar zorunluluğu
• Kira bedelinin ödenmemesi ve iki haklı ihtar
• Kiracının veya birlikte yaşayanların sözleşmeye aykırı davranışları, komşulara rahatsızlık, kiralananı özenle kullanmama
• Kiracının aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması

On yıllık uzama süresi sonunda tanınan bildirimle fesih hakkı da saklıdır.

Birikmiş kira borcundan kim sorumlu?

Ölüm tarihine kadar doğmuş kira borçları terekeye aittir; mirasçılar bu borçtan miras hukuku kurallarına göre sorumludur. Mirası reddeden mirasçı bu borçtan sorumlu olmaz.

Ölümden sonra doğan kira borçlarından ise sözleşmeye taraf olmaya devam eden kişi sorumludur. Bu ayrım, ev sahibinin açacağı takipte doğru kişiye yönelmesi bakımından belirleyicidir.

Depozito ve kefalet

• Depozito, sözleşme sona erdiğinde ve kiralanan teslim edildiğinde iade edilir; kiracının ölümü depozitoyu kendiliğinden muaccel kılmaz. Sözleşme sürüyorsa güvence de yerinde kalır.
• Kefil bakımından durum daha hassastır. Kefalet, kefilin ölümüyle sona ermez ancak kefalet sözleşmesinin kapsamı ve süresi esastır. Kiracı değiştiğinde kefilin sorumluluğunun sürüp sürmediği, kefalet metnine bakılarak belirlenir; tereddüt hâlinde yeni bir kefalet alınması doğru olur.

Uygulamada yapılması gerekenler

Sözleşmeyi sürdürecek olan taraf için

1. Ölüm belgesini ve birlikte oturduğunuzu gösteren belgeleri hazırlayın: yerleşim yeri kaydı, fatura abonelikleri, muhtarlık belgesi.
2. Kiraya verene yazılı bildirimde bulunun; sözleşmeye taraf olma iradenizi açıkça yazın.
3. Kira ödemelerini aksatmadan ve açıklama yazarak sürdürün; ödemeler taraf sıfatının en güçlü göstergesidir.
4. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kendi adınıza geçirin.

Kiraya veren için

1. Kiralananda kimin oturduğunu tespit ettirin; eşyaları tek taraflı çıkarmak, konut dokunulmazlığını ihlal eder ve tazminat sorumluluğu doğurur.
2. Ölüm öncesi ve sonrası borçları ayrı ayrı hesaplayın.
3. Tahliye talebiniz varsa dayandığınız sebebi ve sürelerini doğru belirleyin; ölüm tek başına yeterli değildir.
4. Sözleşmeyi sürdürecek kişiyle yeni bir sözleşme ya da ek protokol yapmayı değerlendirin.

Tahliye kendi başına yapılamaz

Kiraya verenin kilit değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması ya da elektrik–su kesmesi hukuka aykırıdır ve ayrıca suç oluşturabilir. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleştirilir.

Kiralananın el değiştirmesi hâlindeki haklar için kiralananın satılması ve yeni malik yazımıza bakabilirsiniz. Alan bilgisi: Kira Hukuku.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.