Borç Bitti, Tapudaki İpotek Neden Duruyor? İpoteğin Kaldırılması (Fek) ve Terkin Davası
- TMK m.883/1: alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.
- Borçlu ayrıca İİK m.153 uyarınca kendi hakkında takip yaparak borcu ödeyip fek müzekkeresiyle terkin sağlayabilir.
- Ödeme iddiası yazılı delille kanıtlanmak zorundadır.
- Üst sınır (limit) ipoteğinde sorumluluk, faiz ve masraflar dâhil limitle sınırlıdır.
- Limit ipoteğinin fekki için takip konusu borç değil, limitte gösterilen tutar ödenmelidir.
- Kredi ilişkisi devam ediyor ve bankanın alacağı sürüyorsa fek koşulları oluşmaz.
- Kanunlarda ipoteğin on yıl geçmekle ya da ipotek süresinin bitmesiyle kaldırılacağına dair özel bir hüküm yoktur.
Kısa cevap: TMK m.883/1’e göre alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir; borçlu ayrıca İİK m.153 uyarınca kendi hakkında takip yaparak borcu ödeyip fek müzekkeresiyle terkin sağlayabilir. Limit ipoteğinin fekki için takip konusu borç değil, limitte gösterilen tutar ödenmelidir.
Kredi kapandı, borç bitti — ama tapudaki ipotek şerhi hâlâ duruyor. Bu, taşınmazın satışını ve yeni kredi kullanımını doğrudan engeller.
Çözüm yolu ipoteğin fekkidir; ancak hangi tutarın ödenmiş sayıldığı çoğu kez tartışmalıdır.
Kanuni dayanak
TMK m.883/1: “Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.”
İpotek fer’i nitelikte bir haktır: asıl alacağa bağlıdır ve alacak sona erdiğinde ipoteğin varlık sebebi ortadan kalkar. Ancak tapu kaydındaki şerh kendiliğinden silinmez; terkin işlemi yapılması gerekir.
İki yol
| Yol | Nasıl işler? |
|---|---|
| TMK m.883 — fek davası | Asliye hukuk mahkemesinde ipoteğin kaldırılması istenir |
| İİK m.153 | Borçlu kendi hakkında takip yaparak borcu itfa eder; icra dairesi fek müzekkeresi yazar |
İkinci yol, alacaklının bulunamadığı ya da terkinden kaçındığı hâllerde pratik bir çözümdür: borçlu, rehin konusu borcu ödeyerek rehnin tapuya yazılacak bir fek müzekkeresiyle terkinini sağlama imkân ve yetkisine sahiptir.
Üst sınır (limit) ipoteği
TMK m.851 uyarınca üst sınır ipoteklerinde ipotek veren kişilerin sorumlulukları, faiz, masraf ve benzeri her türlü eklentiler dâhil ipotek limitiyle sınırlıdır. Bu tür ipoteklerde fek için limitte gösterilen borcun ödenmesi gerekir.
Bunun sık gözden kaçan sonucu şudur: icra dosyasındaki takip konusu borcun ödenmiş olması ipoteğin kaldırılması için yeterli değildir. Örneğin 300.000 TL limitli bir ipotekte 10.413,43 TL’lik takip borcunun ödenmesi fek sonucunu doğurmaz.
Buna karşılık, limitte gösterilen tutarın tamamı ödenmişse ipoteğin fekki gerekir.
Kredi ilişkisi devam ediyorsa
Üst sınır ipoteği, doğmuş veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin ya da olası bulunan alacaklar için kurulur; cari hesap ve kredi ilişkilerinde de kullanılabilir. Bu nedenle bir kredinin kapatılması, aynı ipotekle teminat altına alınan diğer kredilerin borcu sürüyorsa fek hakkı doğurmaz.
Yaygın yanılgı: “on yıl doldu, ipotek düştü”
İpoteğin terkin sebebi ne olursa olsun, yasalarda ipoteğin on yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra veya ipotek süresinin bitmiş olması nedeniyle kaldırılacağına ilişkin özel bir hüküm yoktur. Resmî senette “3 yıl” gibi bir süre yazması, sürenin dolmasıyla ipoteğin kendiliğinden yolsuz hâle geldiği anlamına gelmez.
Ne yapmalı?
- Tapudan ipotek resmî senedini temin edin; limit ipoteği mi, anapara ipoteği mi belirleyin.
- Bankadan borcu bulunmadığına dair yazı isteyin; en güçlü delil budur.
- Kredi sözleşmesinin teminat maddesini inceleyin; hangi taşınmazın hangi krediye teminat olduğu orada yazar.
- Ödemeleri dekont ve hesap ekstreleriyle belgeleyin; ödeme iddiası yazılı delille ispatlanır.
- Aynı ipotekle teminat altına alınan başka kredi olup olmadığını araştırın.
- Alacaklı terkinden kaçınıyorsa İİK m.153 yolunu değerlendirin.
- Borcun ödendiği ispatlanamıyorsa ipotek bedelini depo etmeye hazırlıklı olun.
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.2015/14103, K.2018/3557, 08.05.2018 Sürenin dolması ipoteği kaldırmaz; ödeme ispatlanamazsa bedel depo edilir. Daire önce yolları sıralar: TMK m.883‘e göre alacak sona erince malik terkin isteyebilir; ayrıca borçlu İİK m.153‘e göre “kendi hakkında takip yaparak rehin konusu borcu itfa etmek suretiyle rehnin tapuya yazılacak bir fek müzekkeresiyle terkinini sağlama imkan ve yetkisine sahiptir.” Malikin ödeme iddiası varsa bunun yazılı delille kanıtlanması zorunludur. Kararın en önemli tespiti ise şudur: “İpoteğin terkin sebebi ne olursa olsun yasalarda ipoteğin on yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra veya ipotek süresinin bitmiş olması nedeniyle kaldırılacağına ilişkin özel bir hüküm yoktur.” Somut olayda davacı ipotek bedelinin ödendiğine dair belge sunmamıştı; mahkemenin 03.06.1999 tarihli resmî senetteki üç yıllık sürenin dolduğu ve ipoteğin şeklen yolsuz hâle geldiği gerekçesiyle davayı kabul etmesi hatalı bulundu. Yapılması gereken, borcun ödendiği ispat edilemezse ipotek bedelinin depo ettirilmesiydi.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2013/6913, K.2013/14441, 07.10.2013 Takip borcunu ödemek limit ipoteğini kaldırmaz. 21.04.2010 tarihli ipotek resmî senediyle, banka ile borçlu arasındaki sözleşmelerden doğmuş ve doğacak tüm borçların teminatı olarak 300.000 TL‘ye karşılık üst sınır (limit) ipoteği tesis edilmişti. Yeni malik, takibe konu borcun ödendiğini ileri sürerek icra müdürlüğünün terkin talebini reddine ilişkin kararının iptalini istemiş ve şikâyeti kabul edilmişti. Daire ise icra dosyasındaki takip konusu borç miktarının 10.413,43 TL olduğunu ve bu miktarın ödendiğini saptadıktan sonra kuralı uyguladı: üst sınır ipoteklerinde sorumluluk faiz, masraf ve benzeri her türlü eklentiler dâhil ipotek limitiyle sınırlı olduğundan, fek için limitte gösterilen 300.000 TL borcun ödenmesi gerekirdi. Bu nedenle şikâyetin reddi gerekirken kabulü isabetsiz bulundu.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2008/3559, K.2008/7975, 17.04.2008 Limit ödendiyse fek zorunludur. Bu kez sonuç tersine döndü. 16.01.2003 tarihli ipotek resmî senediyle, bir şirketin sigorta sözleşmesinden doğabilecek muhtemel riskleri karşılamak üzere doğacak tüm borçlarının teminatı olarak 15.000 YTL‘ye karşılık üst sınır ipoteği tesis edilmişti. Daire, aynı ilkeyi — üst sınır ipoteklerinde sorumluluğun faiz, masraf ve benzeri her türlü eklentiler dâhil limitle sınırlı olduğunu ve “limitte gösterilen borcun ödenmesi halinde ipoteğin fekki (kaldırılması) gerekir” kuralını — belirttikten sonra, ipotek borçlusunun 15.000 YTL’lik limit ipoteği borcunu 16.05.2006 tarihinde ödediğini saptadı. Bu durumda İİK m.153 hükmü uyarınca borçlu şikâyetinin kabulü gerekirken reddine karar verilmesi isabetsiz görüldü ve hüküm bozuldu.
- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, E.2021/428, K.2024/400, 14.03.2024 Banka alacağı sürüyorsa fek koşulları oluşmaz. Daire, TMK m.883/1‘i aktardıktan sonra üst sınır ipoteğinin kapsamını tanımlar: bu ipotek “doğmuş veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacaklar için” kurulur ve cari hesap ile kredi ilişkilerinde de kullanılabilir. Bilirkişi raporunda, ipotek tesisinden sonra sırasıyla 335.000, 155.000, 80.000, 20.000 ve 121.125 TL tutarlı kredilerin kullandırıldığı; davacı tarafından 26.02.2016‘da iki parça hâlinde toplam 150.000 TL havale yapıldığı ve bunun mevcut borçlara mahsup edildiği; ancak takip tarihi itibarıyla bankanın 151.742,01 TL nakdi ve 18.060 TL gayrinakdi alacağının bulunduğu tespit edilmişti. Bu nedenle “söz konusu ödeme ile kredi borcu sona ermemiş olup, banka alacağı devam ettiğinden ipoteğin fekki koşulları oluşmamıştır” sonucuna varıldı ve fek davasının reddi isabetli bulundu.
Kredimi kapattım, ipotek neden hâlâ duruyor?
İpotek fer’i bir haktır ancak alacağın sona ermesi tapu kaydındaki şerhi kendiliğinden silmez; terkin işlemi yapılması gerekir. Bankalar genellikle borç kapandıktan sonra tapuya fek yazısı gönderir. Gecikme hâlinde bankadan borcu bulunmadığına dair yazı alınarak tapu müdürlüğüne başvurulabilir; banka terkinden kaçınıyorsa ipoteğin kaldırılması davası açılır ya da İİK m.153 yolu kullanılır.
Limit ipoteğinde hangi tutarı ödemem gerekir?
Üst sınır ipoteklerinde ipotek verenin sorumluluğu faiz, masraf ve benzeri her türlü eklentiler dâhil ipotek limitiyle sınırlıdır. Buna karşılık ipoteğin fekki için limitte gösterilen tutarın ödenmiş olması aranır. İcra dosyasındaki takip konusu borcun ödenmiş olması yeterli değildir. Örneğin 300.000 TL limitli bir ipotekte on binlerce liralık takip borcunun kapatılması fek sonucu doğurmaz; buna karşılık limitin tamamı ödenmişse fek zorunludur.
İpotek on yıl sonra kendiliğinden düşer mi?
Hayır. Yargıtay’ın açık tespitine göre yasalarda ipoteğin on yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra veya ipotek süresinin bitmiş olması nedeniyle kaldırılacağına ilişkin özel bir hüküm yoktur. Resmî senette bir süre yazılı olması da ipoteğin bu sürenin sonunda yolsuz hâle geldiği anlamına gelmez. Terkin, ancak TMK m.883 ve devamındaki sebeplerin gerçekleşmesiyle mümkündür; süre gerekçesiyle verilen kabul kararları bozulmaktadır.
Alacaklıya ulaşamıyorum, ne yapabilirim?
İİK m.153 uyarınca borçlu, kendi hakkında takip yaparak rehin konusu borcu itfa etmek suretiyle rehnin tapuya yazılacak bir fek müzekkeresiyle terkinini sağlama imkânına sahiptir. Bu yol, alacaklının bulunamadığı, şirketin tasfiye olduğu ya da terkinden kaçınıldığı hâllerde pratik bir çözümdür. İcra dairesine yapılan başvuruda ipotek resmî senedi ve ödemeye ilişkin belgeler sunulmalıdır.
Ödeme yaptığımı nasıl ispatlarım?
Ödeme iddiasının yazılı delille kanıtlanması zorunludur; tanık dinletilerek ipoteğin kaldırılması sağlanamaz. En güçlü deliller bankanın borcun bulunmadığına dair cevabi yazısı, hesap ekstreleri, dekontlar, kapama makbuzları ve kredi sözleşmesinin teminat maddesidir. Yargıtay, bankanın davacının borcu olmadığını bildirmesi ile kredi sözleşmesinin teminat maddesinde ilgili taşınmazın yazılı olmasını birlikte değerlendirerek fek kararını onamıştır.
Aynı ipotek başka kredilere de teminat olabilir mi?
Evet. Üst sınır ipoteği, doğmuş veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin ya da olası bulunan alacaklar için kurulabilir; cari hesap ve kredi ilişkilerinde yaygın olarak kullanılır. Bu nedenle bir kredinin kapatılması, aynı ipotekle teminat altına alınan diğer kredi ya da gayrinakdi risklerin devam etmesi hâlinde fek hakkı doğurmaz. Bankadan tüm nakdi ve gayrinakdi risklerin sıfırlandığına dair yazı alınması gerekir.
Fek davası nerede açılır?
İpoteğin kaldırılması davası, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir; ancak uyuşmazlık icra takibi kapsamında bir müdürlük işlemine karşı ileri sürülüyorsa icra mahkemesine şikâyet yoluna gidilir. Davada ipotek alacaklısı hasım gösterilir.
İpotekli taşınmazı satabilir miyim?
Satabilirsiniz; ipotek taşınmaza bağlı olduğundan yeni malik ipotekli olarak taşınmazı devralır. Ancak alıcı bakımından bu ciddi bir risktir ve uygulamada satış bedelinden ipoteğin kapatılması yoluna gidilir. Yeni malik, ipotek borcunu ödemesi hâlinde fek talep edebilir; ancak üst sınır ipoteğinde yine limitte gösterilen tutarın ödenmesi aranır. Bu nedenle satıştan önce ipoteğin kaldırılması en güvenli yoldur.
- 4721 sayılı TMK m.851 — Güvencenin kapsamı ve üst sınır
- 4721 sayılı TMK m.881 — İpoteğin kurulması
- 4721 sayılı TMK m.883 — Alacağın sona ermesi ve terkin
- 4721 sayılı TMK m.884-887 — Taşınmaz rehninin sona ermesi
- 2004 sayılı İİK m.150/c vd. — İpoteğin paraya çevrilmesi
- 2004 sayılı İİK m.153 — Rehnin kaldırılması
- 6098 sayılı TBK m.131 — Fer’i hakların sona ermesi
Bağlantılı başlıklar için ipotekli ev nasıl satılır, tapu şerh türleri ve tapu iptal ve tescil davası yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.