Ortaklığın Giderilmesi Satışında Yeni Usul: Mirasçılar Arası İlk Artırma
- İİK m.114, 7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle üç noktada değişti; yürürlük 31.07.2026.
- Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır.
- Bu usul bir defaya mahsustur.
- Asgari teklif: haczedilen malda muhammen kıymetin %50’si; mirasçılar arası birinci artırmada %100’ü; ikinci artırmada %50’si.
- Teminat muafiyeti: satış talep eden alacaklıdan, alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar teminat alınmaz; Hazine muaftır.
- Bedeli yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; ortaklığın giderilmesinde kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir.
- Ayrıca alıcıya teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası verilir.
Miras kalan taşınmazın satışında en sık duyulan şikâyet şudur: “aile malı yabancıya gitti.”
7589 sayılı Kanun bu noktaya doğrudan müdahale etti.
Yeni kural: birinci artırma mirasçılar arasında
İİK m.114 (7589/1 ile eklenen cümleler): “Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.”
Üç şart birlikte aranır:
- Tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmalı,
- Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmamalı,
- Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalı.
Bir paydaş payını dışarıdan birine devretmişse bu usul uygulanmaz.
Asgari teklif eşikleri
| Artırma | Asgari teklif |
|---|---|
| Haczedilen malın satışı | Muhammen kıymetin %50’si |
| Mirasçılar arası birinci artırma | Muhammen kıymetin %100’ü |
| İkinci artırma | Muhammen kıymetin %50’si |
Her hâlde teklif; bu oranı, o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa onu, ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmek zorundadır.
Bedeli yatırmayan alıcı
| Kim | Sonuç |
|---|---|
| Genel ihale alıcısı | Teminat iade edilmez; önce satış masraflarından mahsup, kalan icra dosyalarında alacaklara mahsuben hak sahiplerine |
| Satış isteyen alacaklı | Muhammen bedelin %10’u kendi alacağından mahsup; satış masrafı kendi üzerinde kalır, borçluya yüklenmez |
| Ortaklığın giderilmesinde alıcı | Teminat iade edilmez; masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında |
| Bedeli yatırmayan paydaşsa | Teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında |
| Her hâlde | Teklif edilen bedelin %5’i oranında idari para cezası; 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir |
Teminat ve süreler
- Artırmaya katılmak için mahcuzun kıymetinin yüzde onu tutarında teminat, satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılır.
- Nakit teminat, artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar; teminat mektubu ise önceki iş günü mesai bitimine kadar verilir.
- Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklıdan, alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar teminat alınmaz; Hazine teminat göstermekten muaftır.
- İhale alıcısı satış bedelinin tamamını, ihale tutanağının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde yatırmalıdır.
- Birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıçtan en az on beş gün önce ilan edilir; ikinci artırma, birincinin bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.
Hangi satışlara uygulanır?
7589 sayılı Kanun geçici m.1/(1): Değişiklikler, yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bu artırmalarda eski hükümler geçerlidir. Belirleyici olan karar tarihi değil, ilan tarihidir.
Ne yapmalı?
- Taşınmazın tüm paydaşlarının miras yoluyla malik olup olmadığını tapu kaydından doğrulayın.
- Dışarıya pay devri yapılmışsa yeni usulün uygulanmayacağını bilin.
- Mirasçıysanız birinci artırmaya hazırlıklı olun: eşik muhammen kıymetin tamamıdır.
- Kıymet takdirine süresinde itiraz edin; sonradan “değerin altında satıldı” denemez.
- Teminatı süresinde ve tam yatırın; eksik teminat katılımı engeller.
- Elektronik ortamda teklifi onaylamadan önce rakamı kontrol edin; teklif geri alınamaz.
- İhalenin feshini isterken zararınızı ortaya koyun; aksi hâlde para cezası riski doğar.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2025/8068, K.2025/6612, 22.10.2025 Elektronik ihalede yanlış yazılan teklif geri alınamaz. Muhammen bedeli 440.935,44 TL olan taşınmazın elektronik satışında şikâyetçi önce 950.000 TL teklif vermiş; başka bir katılımcı 1.050.000.000 TL yazmış; şikâyetçi de bunu fark etmeden 1.050.020.727 TL teklif sunmuştu. Sonradan bunun maddi hata olduğunu ileri sürerek ihalenin feshini istedi. Daire, İİK m.111/b uyarınca satışın UYAP’a entegre elektronik satış portalında yapıldığını ve aynı maddenin beşinci fıkrasına göre “kişi kendisinin sunmuş olduğu tekliften daha yüksek bir teklifte bulunulmadığı sürece teklifini geri alamayacağı”nı hatırlattı. Sistemin muhammen bedelin aşılması hâlinde ayrıca seçenek işaretlenmesini ve onay verilmesini zorunlu kıldığı, teklifin tüm bu onaylardan sonra işlendiği gözetildiğinde peyin maddi hata olarak kabul edilemeyeceği sonucuna varıldı. İhalenin feshi isteminin reddi gerekirken kabulü isabetsiz bulunarak karar oybirliğiyle bozuldu.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2023/396, K.2023/1163, 27.02.2023 Sadece e-portal ilanı her zaman yeterli değildir. İcra müdürlüğü, “günümüz internet kullanımı” ve taşınmazın ayrıntılı bilgilerinin gösterilebilmesi gerekçesiyle satış ilanının ilan panosu, adliye divanhanesi ve UYAP e-satış portalı ile yapılmasına karar vermişti. Daire, İİK m.114’ün ikinci ve üçüncü fıkralarının m.126/son yollamasıyla taşınmaz satış ilanı hakkında da uygulanacağını belirttikten sonra somut sonuca baktı: taşınmaz muhammen değerinin altında bir bedelle ihale edilmiş, yapılan ilanlar gerekli talep ve talibi artırmamıştı. Bu durumda “satış ilanının gazete ile ilan edilmesinin, alakadarların menfaatine uygun olacağının kabulü gerekir” denildi ve ihalenin feshine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak ilk derece kararı oybirliğiyle bozuldu. Karar, ilan biçimindeki takdirin sonuçtan bağımsız değerlendirilemeyeceğini göstermektedir.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2020/8762, K.2021/454, 18.01.2021 Teminat ihaleden önce yatırılmalıdır — ama bu araştırılmadan fesih olmaz. Bölge adliye mahkemesi, teminatın usulünce yatırılmadığı gerekçesiyle ihalenin feshine hükmetmişti. Daire, teminat bedelinin ihaleden önce yatırılmasının kanunen zorunlu olduğunu teyit etmekle birlikte, bu hususun eksik incelemeyle sonuçlandırılamayacağını belirtti: ihaleyi yapan satış memuru tanık olarak dinlenmeli, teminatın ihale saatinden önce nakit olarak verilip verilmediği ve bu konuda tutanak düzenlenip düzenlenmediği sorularak oluşacak sonuca göre karar verilmelidir. Eksik inceleme ile ihalenin feshine karar verilmesi isabetsiz bulunarak bölge adliye mahkemesi kararı oybirliğiyle bozuldu.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2023/82, K.2023/939, 16.02.2023 Fesih reddedilirse para cezası — ama ölçülü olmalı. Paydaş, teminatı tamamlamak için ihale mahallinden ayrılmış, döndüğünde ihalenin bittiğini öğrenmişti. Kayıtlara göre ihalenin bitiş saati 10:40, paydaşın dönüş saati 10:41:31‘di; bu nedenle ihaleye katılamaması usule aykırı görülmedi. Alıcının teminatı ise ihale öncesinde nakit olarak satış memuruna sunulmuş, bankaya yatırılması sonraya kalmıştı. Satış ilanının yerel gazetede yapılması da, taşınmazın “her yöreden alıcısı çıkabilecek otel, fabrika veya benzeri nitelikte bir mal olmadığı” gerekçesiyle yeterli bulundu. İlk derece mahkemesi %10 para cezasına hükmetmiş; bölge adliye mahkemesi Anayasa m.13’teki ölçülülük ilkesini gözeterek bunu %5‘e indirmişti. Yargıtay bu kararı oybirliğiyle onadı.
Mirasçılar arası ilk artırma nedir?
7589 sayılı Kanun’la İİK m.114’e eklenen usuldür. Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse, birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
Mirasçılar arası artırmada asgari teklif ne kadar?
Muhammen kıymetin yüzde yüzüdür. Haczedilen malın satışında ve ikinci artırmada ise oran yüzde ellidir. Her hâlde teklif, o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamı ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmelidir.
Paydaşlardan biri payını satmışsa bu usul uygulanır mı?
Hayır. Hüküm, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasını açıkça şart koşar. Bir paydaş payını mirasçı olmayan bir kişiye devretmişse şartlar gerçekleşmez ve genel açık artırma usulü uygulanır.
İhale bedelini yatırmazsam ne olur?
Teminatınız iade edilmez; önce satış masraflarından mahsup edilir. Ortaklığın giderilmesinde kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir; bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine verilir. Ayrıca teklif ettiğiniz bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır ve bu ceza 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir.
Elektronik ortamda verdiğim teklifi geri alabilir miyim?
Hayır. İİK m.111/b’nin beşinci fıkrası uyarınca kişi, kendisinin sunduğu tekliften daha yüksek bir teklifte bulunulmadığı sürece teklifini geri alamaz. Yargıtay, muhammen bedelin çok üzerinde sehven girilen bir teklifi, sistemin ayrıca seçenek işaretlenmesini ve onay verilmesini zorunlu kılması nedeniyle maddi hata saymamıştır.
Satış ilanı sadece e-portalda yapılabilir mi?
Toplam muhammen bedeli beş yüz bin Türk lirasına kadar olan satışlarda gazete veya internet haber sitesi ilanı yapılıp yapılmayacağına, alakadarların menfaatleri dikkate alınarak icra dairesince karar verilir. Ancak Yargıtay, taşınmazın muhammen değerinin altında satıldığı ve katılımın düşük kaldığı olaylarda gazete ilanının alakadarların menfaatine uygun olacağını kabul ederek ihalenin feshine hükmetmektedir.
Yeni kurallar devam eden satışlara uygulanır mı?
Hayır. 7589 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesinin birinci fıkrası uyarınca değişiklikler, yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz ve bu artırmalarda önceki hükümler geçerli olmaya devam eder. Ölçüt, ortaklığın giderilmesi kararının tarihi değil, ilan tarihidir.
İhalenin feshi istersem risk var mı?
Evet. İİK m.134 uyarınca ihalenin feshi talebinin reddi hâlinde talep eden aleyhine para cezasına hükmedilir. Uygulamada bu ceza Anayasa m.13’teki ölçülülük ilkesi gözetilerek takdir edilmekte ve somut olayın özelliklerine göre daha düşük oranlar belirlenebilmektedir. Ayrıca talep edenin menfaatinin zarara uğradığını ortaya koyması beklenir.
- 2004 sayılı İİK m.114 — Artırma hazırlık tedbirleri (7589/1 ile değişik)
- 2004 sayılı İİK m.111/b — Elektronik satış portalında açık artırma
- 2004 sayılı İİK m.115 — İhalenin yapılması
- 2004 sayılı İİK m.126 — Taşınmaz satışında ilan
- 2004 sayılı İİK m.134 — İhalenin feshi ve para cezası
- 7589 sayılı Kanun geçici m.1/(1) — Geçiş hükmü
- 6183 sayılı Kanun — İdari para cezasının tahsili
Bağlantılı başlıklar için ortaklığın giderilmesi davası, ihalenin feshi davası ve 12. Yargı Paketi yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.