İhalenin Feshi Davası (İİK m.134): Süre, Sebepler, Para Cezası ve 2025 Değişikliği

Cebri icra yoluyla satılan bir taşınmazın kaderi çoğu zaman ihale çekicinin indiği anda değil, ondan sonraki yedi günde belirlenir. Borçlu için “evim gitti” denilen o an, hukuken hâlâ geri döndürülebilir bir andır; ihale alıcısı için ise mülkiyeti kazandığı fakat henüz rahat nefes alamadığı bir aradır.

Bu yazıda ihalenin feshinin kimler tarafından, hangi süre içinde, hangi sebeplerle istenebileceğini; hangi hâllerde talebin baştan reddedileceğini ve hangi hâllerde şikâyetçinin cebinden para cezası çıkacağını Yargıtay kararlarıyla birlikte ele alıyoruz. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’la maddeye eklenen iki yeni cümlenin pratikte ne değiştirdiğine de ayrı bir başlık ayırdık.

İhalenin feshi nedir, dava mıdır şikâyet midir?

İİK m.134’e göre taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini ihale anında kazanır. Yani mülkiyetin geçmesi için tapuya tescil beklenmez; tescil sadece kaydın düzeltilmesidir. Buna karşılık kazanılan bu mülkiyet, ihalenin feshi süresi geçene veya fesih talebi kesin olarak sonuçlanana kadar askıdaki bir mülkiyettir.

İhalenin feshi teknik anlamda bir “dava” değil, icra mahkemesine yapılan bir şikâyettir. Ancak uygulamada dava gibi görülür: mahkeme kural olarak duruşma açar, taraf teşkili yapar, tanık dahil her türlü delil dinlenebilir. Kanun, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapılmasını emreder.

Kimler ihalenin feshini isteyebilir?

Kanun talep hakkını beş grupla sınırlamıştır. Bu sınırlama “hukuki yarar” tartışmasından bağımsız, doğrudan kanundan gelen bir sıfat şartıdır.

Buradaki ince nokta şudur: ihaleye katılmak isteyip de teminat yatırmadığı için katılamayan kişi bu listede yoktur. Aynı şekilde taşınmazın kiracısı, komşusu ya da taşınmazı sonradan satın almak isteyen kişi de fesih talep edemez. Ayrıca ihale alıcısının kendisi, ödemekle yükümlü olduğu bedel ile ihale arasındaki farktan doğacak sorumluluk sebebiyle fesih isteyebilir; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu hukuki yararı açıkça kabul etmiştir.

2025 değişikliği: sıfatı olmayanın talebi artık dosya üzerinden kesin olarak reddediliyor

24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İİK m.134’e iki ayrı yerde yeni cümleler eklendi. Bu değişiklik, ihale sürecini uzatmak amacıyla yapılan dayanaksız başvuruları filtrelemeye yöneliktir.

Pratik sonuçlar şunlardır:

• Sıfatı bulunmayan kişinin başvurusunda artık duruşma açılmaz; karar dosya üzerinden verilir ve kesindir — istinaf yolu kapalıdır.
• Teminat/harç eksikliği doğrudan ret sebebi değildir; mahkeme önce iki haftalık kesin süreli muhtıra tebliğ etmek zorundadır. Muhtıra tebliğ edilmeden verilen ret kararı usule aykırıdır.
• Kesin süre içinde ikmal yapılmazsa mahkeme “derhal” reddeder; burada takdir yetkisi yoktur.

Nispi harç ve %5 teminat: kimler için zorunlu?

7343 sayılı Kanun, “dışarıdan” gelen fesih taleplerini caydırmak için iki mali süzgeç getirmişti. Bu süzgeçler satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki kişilere uygulanır — yani pratikte pey sürerek ihaleye katılmış üçüncü kişilere.

Bir de teminatın akıbetine ilişkin usul kuralı vardır: tahsil dairesi, bildirimden itibaren üç ay içinde para cezasını tahsil etmezse, talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir.

Yedi günlük süre tam olarak ne zaman başlar?

Bu, ihalenin feshi başvurularının en çok kaybedildiği noktadır. Kanun iki ayrı başlangıç anı öngörür.

Kanun ayrıca çok sert bir karine koyar: “İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir.” Yani kıymet takdiri, satış ilanı, şartname gibi hazırlık aşamasındaki aksaklıklar bakımından “ben sonradan öğrendim” savunması kural olarak dinlenmez.

Fesih sebepleri: dörtlü tasnif

İİK m.134 fesih sebeplerini tek tek saymaz; yalnızca TBK m.281’deki sebepler ile satış ilanının tebliğ edilmemiş olması, satılan malın esaslı vasıflarındaki hata ve ihaledeki fesada değinir. Boşluğu doktrin ve Yargıtay uygulaması doldurmuştur.

1) İhaleye fesat karıştırılması

Kanuna veya ahlaka aykırı biçimde artırmanın doğal seyrinin bozulmasıdır. Tipik örnekler: artırmaya katılmak isteyenlerin tehdit veya para ile caydırılması, muvazaalı teklifler, aralarında anlaşan katılımcıların bedeli suni biçimde düşük tutması ve — Yargıtay’ın son dönem içtihadında sıkça karşımıza çıkan — orantısız pey sürme.

2) Artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler

Kıymet takdiri raporunun ilgilisine tebliğ edilmemesi, mükellefiyetler listesinin düzenlenmemesi, satış ilanının kanuna aykırı yapılması veya hiç tebliğ edilmemesi, artırma şartnamesindeki esaslı eksiklikler bu gruba girer. İİK m.127 uyarınca satış ilanı borçluya, alacaklıya ve tapu sicilinde kayıtlı ilgililere tebliğ edilmelidir.

3) İhalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler

Artırmanın ilanda belirtilen yer, gün ve saatte yapılmaması; elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılmaması; usulsüz ara teklif alınması; asgari ihale bedeli şartına uyulmaması; İİK m.109’a aykırı olarak alacağı karşılayan satıştan sonra diğer malların da satılması.

4) Alıcının esaslı niteliklerde hataya düşürülmesi

Taşınmazın imar durumu, yüzölçümü, üzerindeki yapı veya mükellefiyetler konusunda alıcının yanıltılmasıdır. Bu grupta talep sahibi genellikle ihale alıcısının kendisidir.

Zarar unsuru: “usulsüzlük var” demek yetmiyor

İİK m.134’ün açık hükmü gereği “İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.” Uygulamada bu kural şöyle işler:

• Satış ilanı tebliğindeki usulsüzlük İİK m.127 uyarınca tek başına fesih sebebidir; ancak Yargıtay uygulamasına göre satış bedeli muhammen bedelin üzerindeyse borçlu bakımından zarar unsuru gerçekleşmiş sayılmaz.
• Kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyip kesinleştiren kişi, sonradan “değer düşük belirlendi” diyerek fesih isteyemez. İİK m.128/a uyarınca kıymet takdiri raporuna tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet edilmelidir ve bu konudaki kararlar kesindir.
• “Ekonomik koşullar değişti, taşınmaz bugün daha değerli” savunması İİK m.128/a’da sayılan hâllerden olmadığı için fesih sebebi değildir. Kesinleşen kıymet takdirinden itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez; istisnası doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişikliklerdir.

Para cezası: ne zaman verilir, ne zaman verilemez?

7343 sayılı Kanun’la getirilen para cezası, ihale sürecini uzatma amaçlı başvuruları caydırmaya yöneliktir. Ancak kanun uygulama alanını dikkatle sınırlamıştır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bu konuyu resen denetler: taraflar temyiz sebebi yapmasa bile hem istinaf hem temyiz aşamasında para cezasının hukuka uygunluğu incelenir. Ayrıca oran da denetlenir; mahkeme, şikâyetçinin süreci uzatma amacıyla hareket edip etmediğine ve fesih iddiasının ağırlığına göre ölçülü bir oran belirlemek zorundadır.

Fesih talebi ihale bedelinin ödenmesini durdurur mu?

Hayır. Bu, ihale alıcılarının en sık düştüğü yanılgıdır.

İİK m.134 de aynı yönde bir hüküm içerir: taşınmazı satın alanlar, ihaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile satış bedelini derhâl veya m.130’a göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır. Ödenen bedel, fesih şikâyeti kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır; şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin karar kesinleşince nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir.

Buna karşılık ihale bedeli, ihale kesinleşmedikçe ve mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe alacaklılara ödenmez. Malın teslim edilemeyeceği anlaşılırsa ihale icra müdürü tarafından iptal edilir ve bedel alıcıya geri verilir.

Ne yapmalı? Adım adım yol haritası

1. İhale tarihini ve saatini icra dosyasından, artırma sonuç tutanağından ve elektronik satış portalından teyit edin; süre bu tarihten işler.
2. Tebligat parçalarını çıkarın: kıymet takdiri raporu tebliği, mükellefiyetler listesi tebliği, satış ilanı tebliği. Her birinin tebliğ tarihini ve usulünü ayrı ayrı inceleyin.
3. Satış ilanı tebliğinde usulsüzlük varsa bunu dilekçede mutlaka açıkça ileri sürün; aksi hâlde ihale tarihinden haberdar sayılırsınız ve süre ihale gününden işler.
4. Talep sıfatınızı belgeleyin: tapu kaydı, ipotek/haciz şerhi, takip dosyası, teminat makbuzu veya elektronik teklif dökümü.
5. Sicilde kayıtlı ilgili değilseniz, dilekçeyle birlikte nispi harcın yarısını ve ihale bedelinin %5’i oranındaki teminatı yatırın. Eksik yatırırsanız mahkeme iki haftalık kesin süre verecektir; bu süreyi kaçırmayın.
6. Elektronik teklif listesini isteyin. Önceki tekliflerin katlarına çıkan bir teklif varsa orantısız pey iddiasını bu dökümle somutlaştırın.
7. Zarar unsurunu ayrı bir başlık altında yazın: usulsüzlüğün sizin menfaatinizi nasıl zedelediğini rakamla gösterin.
8. Satış bedelini muhammen bedelle karşılaştırın. Bedel muhammen bedelin üzerindeyse tebliğ usulsüzlüğü iddianızın tek başına sonuç vermeyeceğini bilerek başka sebep de ekleyin.
9. İhale sırasındaki bir işlemi (ör. usulsüz ara teklif) hedefliyorsanız, o işlemin iptalini ayrı şikâyetle değil doğrudan ihalenin feshi talebiyle ileri sürün.
10. Duruşma gününü takip edin; kanun talep tarihinden itibaren 20 gün içinde duruşma öngörür. Tanık deliliniz varsa listesini ilk dilekçeyle verin.
11. İhale alıcısıysanız: fesih talebi olsa bile bedeli 7 gün içinde yatırın. Yatırmazsanız teminatınız iade edilmez ve iki ihale bedeli arasındaki farktan sorumlu olursunuz.
12. Ret kararı çıkarsa para cezasının oranını ve dayanağını kontrol edin; usulden ret hâlinde verilmiş bir para cezası varsa bunu istinaf/temyiz sebebi yapın.

Sık yapılan hatalar

İcra ve satış hukukuyla bağlantılı diğer yazılarımız: İİK m.114 açık artırma ve mirasçılar arası satış, kiralananın icra yoluyla tahliyesi (İİK m.269) ve menfi tespit davası.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İhalenin feshinde süreler çok kısadır ve her dosyanın tebligat geçmişi kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata başvurmanız yerinde olur.