Konut Kapıcısının Hakları: Ücret, Kapıcı Dairesi, Kısmi Süreli Çalışma ve Kıdem Tazminatı
Kısaca
- Konut kapıcıları 4857 sayılı İş Kanunu m.110 ve Konut Kapıcıları Yönetmeliği ile ayrı bir rejime tabidir.
- Yönetmelikte işveren konutun maliki ve ortaklarıdır; yönetici işveren temsilcisidir.
- Yöneticiye yazılı yetki verilmemiş olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz; hizmetten yararlanmak onay sayılır.
- Kapıcıya konut verilmesi zorunlu değildir; ancak verilmişse kira istenemez.
- Kira bedeli ücrete sayılamaz; kapıcı ile kira sözleşmesi yapılması da bu sonucu değiştirmez.
- Elektrik, su, doğalgaz gibi işverence karşılanan menfaatler giydirilmiş brüt ücrete eklenir.
- Kısmi süreli çalışma mümkündür; ölçüt haftalık 45 saatin üçte ikisi (30 saat) eşiğidir.
- Kısmi/tam süreli ayrımında bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar ve eklentiler belirleyicidir.
- Hizmet tespitinde 7,5 saatlik çalışma bir günlük çalışma kabul edilerek gün sayısı bulunur.
- Başka işyerinde sigortalı görünmek veya vergi mükellefi olmak, kapıcılık çalışmasını tek başına dışlamaz.
Apartman görevlisi, iş hukukunun en kendine özgü işçi tipidir: işvereni bir kişi değil bir topluluktur, işyeri oturduğu binadır, çoğu zaman evi de orasıdır. Bu iç içe geçmişlik, uyuşmazlık çıktığında ispatı da hesabı da zorlaştırır.
Bu yazıda konut kapıcısının ücret, konut, çalışma süresi ve kıdem tazminatı haklarını; kısmi süreli çalışmanın nasıl belirlendiğini ve hizmet tespiti davalarında neye bakıldığını Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Özel bir rejim: İş K. m.110 ve Yönetmelik
4857 sayılı İş Kanunu m.110: “Konut kapıcılarının hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili hususların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.”
Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nin 3. maddesinde kapıcı, “ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişi” olarak tanımlanır. Aynı maddede işveren, konutun maliki ve ortakları olarak açıklanmıştır.
| Kavram | Yönetmelikteki karşılığı |
|---|---|
| İşveren | Konutun maliki ve ortakları (kamu lojmanlarında ilgili kurum) |
| Yönetici | Malik ya da kat malikleri adına hareket eden kişi; işveren temsilcisi |
| İşyeri | Kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümü |
Yönetmeliğin 4. maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendine göre yöneticinin iş sözleşmesi yapabilmesi için işverenin yazılı yetki vermesi gerekir. Ancak bu yetkinin verilmemiş olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz: konut maliklerinin kapıcılık hizmetinden yararlanmaları, sözleşmeye onay verildiği anlamına gelir.
Davada husumet: yönetici mi, kat malikleri mi?
Kapıcının açacağı davanın kural olarak kat maliki ya da maliklerine yöneltilmesi gerekir. Yönetmelikten doğan temsil yetkisi nedeniyle davanın doğrudan yönetici hasım gösterilerek açılması da mümkündür. Ancak bu hâlde bile hükmün doğrudan yönetici hakkında kurulması doğru değildir; mahkemece kat maliki ya da malikleri adına yönetici hakkında karar verilmelidir.
Kapıcı dairesi: kira istenemez, ücrete de sayılamaz
Kritik nokta: Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Ancak verilmişse, iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez. Bu nedenle “kirasız oturuyorsun, ücret ödemeyiz” biçimindeki bir düzenleme işverenin ücret ödeme borcunu ortadan kaldırmaz — kapıcı ile kira sözleşmesi imzalanmış olması da sonucu değiştirmez.
Buna karşılık kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşmeyle serbestçe kararlaştırılabilir. Bu giderler işveren tarafından karşılanıyorsa, kıdem tazminatına esas giydirilmiş brüt ücrete eklenmesi gerekir.
Kısmi süreli mi, tam süreli mi?
Kapıcılıkta çalışma süresinin tespiti neredeyse her dosyanın düğüm noktasıdır. İş Kanunu m.13, işçinin normal haftalık çalışma süresinin emsal işçiye göre “önemli ölçüde daha az” belirlenmesi hâlinde sözleşmenin kısmî süreli olduğunu öngörür.
| Ölçüt | Sonuç |
|---|---|
| Haftalık normal çalışma | En çok 45 saat (günlük 7,5 saat) |
| Haftalık 30 saat ve altı | Kısmi süreli iş sözleşmesi |
| Yazılı sözleşme yoksa | İşyerinin özelliği ve işin niteliğine göre ispat edilir |
| Hizmet tespitinde | 7,5 saat = bir günlük çalışma |
Bu hesap, bağımsız bölüm sayısı az ve ortak alanları sınırlı binalarda kapıcının gerçekten tam gün çalışmadığı varsayımına dayanır. Ancak varsayımla yetinilmez: hangi hizmetlerin görüldüğü, her biri için günde ne kadar mesai harcandığı, kalorifer yakılıyorsa hangi dönemlerde ve ne kadar süreyle yakıldığı ayrı ayrı araştırılır.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- İş sözleşmesini yazılı yapın; çalışma saatlerini ve görev tanımını açıkça yazın.
- Kat malikleri kurulu kararını ve varsa yöneticiye verilen yazılı yetkiyi karar defterine işletin.
- Ücreti banka üzerinden ödeyin; elden ödeme uyuşmazlıkta ispat sorunu doğurur.
- Kapıcı dairesi için kira alınamayacağını bilin; kira makbuzu düzenlemek işveren aleyhine delil olabilir.
- Elektrik, su, doğalgaz giderlerine katılım konusunu sözleşmede açıkça düzenleyin.
- Kaloriferli binada ateşçi belgesi aranacağını gözetin.
- Kapıcının yıllık izin, hastalık izni ve tatil günleri için gerekiyorsa geçici kapıcı görevlendirin.
- Hafta tatili ve genel tatil çalışmalarını puantajla kayıt altına alın.
- Uyuşmazlıkta davayı kat malikleri adına yöneticiye yöneltin; hükmün de bu şekilde kurulmasını isteyin.
- Kısmi süre iddiası varsa daire sayısı, bahçe, otopark, asansör ve servis sayısını keşifle tespit ettirin.
- Tanıkların “günde kaç saat” sorusuna somut cevap vermesini sağlayın; soyut beyan yeterli sayılmaz.
- Kıdem tazminatını giydirilmiş brüt ücret üzerinden hesaplatın; konut ve fatura menfaatlerini ekletin.
Yargı kararları ne diyor?
Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, E. 2023/1115, K. 2023/6388, 27.04.2023
Kapıcı dairesi için kira istenemez, kira bedeli ücrete sayılamaz; işverence karşılanan elektrik, su ve doğalgaz giderleri giydirilmiş brüt ücrete eklenmelidir. Daire, kapıcılık rejimini özetleyen ilke kararını aktarmıştır: “Kapıcıya, görevi nedeniyle konut verilmesi 4857 sayılı Yasa uyarınca zorunlu değilse de, verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceği de yine yönetmelikte düzenlenmiştir. O halde kira bedelinin ücrete sayılması doğru değildir. Bu anlamda kapıcının kira ödemeksizin oturması ve karşılığında kapıcılık hizmetlerini görmesi şeklinde bir iş sözleşmesi yapıldığında, işverenin ücret ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmış sayılamaz. Kapıcı ile kira kontratı yapılmış olması da bu sonucu değiştirmez.” Somut olayda ise şu eksikliği saptamıştır: “davacı apartman görevlisi olarak çalışmakta olup görevi nedeniyle kendisine konut verildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca davalı tanığının beyanında elektrik, su ve doğalgaz faturalarının apartman tarafından karşılandığı belirtilmiştir. … Davacıya sağlanan bu menfaatlerin de eklenerek giydirilmiş brüt ücret üzerinden kıdem tazminatının hesaplanması gerekmektedir.” Tanık beyanı ve iş sözleşmesi karşısında hafta tatili ile dinî bayram çalışmalarının da kabulü gerektiğini belirten Daire, kararı oy birliğiyle bozmuştur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1071, K. 2023/837, 20.09.2023
Kapıcının başka işyerinde sigortalı görünmesi veya vergi mükellefi olması, kapıcılık çalışmasını tek başına dışlamaz; eşin katkısı yardım niteliğindedir. Apartman yönetimi, davacının kapıcı değil kiracı olduğunu savunmuş, yerel mahkeme fiilî çalışmanın ispatlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmişti. Kurul önce ilkeyi kurmuştur: “hukukumuzda işçinin aynı çalışma dönemi içerisinde birden fazla işveren yanında hizmet sözleşmesi çerçevesinde çalışmasını engelleyen bir düzenleme bulunmamaktadır” ve “Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendine göre yöneticinin iş sözleşmesi yapabilmesi için işverenin yazılı olarak yetki vermesi gerekmektedir. Ancak bu yetki verilmemişse bu durum sözleşmenin geçersizliğine sebep olmaz.” Ardından somut delilleri değerlendirmiştir: iki adet 75,00 TL’lik tahsilat makbuzu dışında kiracılığı gösterir belge bulunmadığını, kapıcı dairesinin kiraya verildiğine dair karar defterinde kayıt olmadığını, aksine davacının işten çıkarıldığı tarihten sonra dairenin 400,00 TL’ye kiraya verildiğinin deftere geçirildiğini, davacının havuz ve asansör işlemlerinde tesis yetkilisi olarak imza attığını ve aidat topladığını tespit etmiştir. Eşin durumu bakımından ise “davacının eşi olan …’in kapıcılık yapan bu dosya davacısı olan …’e yardım niteliğinde katkıda bulunduğu kabul edilmelidir” demiştir. Sonuç: “davacının dava konusu apartmanda kapıcı olarak hizmet akdi ile çalıştığı, taraflar arasında hizmet ilişkisi bulunduğu anlaşılmıştır.” Direnme kararı oy birliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/406, K. 2025/633, 15.10.2025
Kapıcının tam gün mü kısmi süreli mi çalıştığı, soyut tanık beyanlarıyla değil; yapılan işler, her iş için harcanan günlük mesai ve binanın kapsamı ölçülerek belirlenir. Kurul, kısmi süreliliğin eşiğini önce hukuken tespit etmiştir: “emsal işçiye göre 45 saat olarak belirlenen normal çalışmanın taraflarca 30 saat ve daha altında kararlaştırılması hâlinde kısmi süreli iş sözleşmesinin varlığından söz edilir.” Somut olayda tanıkların “yapılan bu çalışmaların günde ortalama kaç saate tekabül ettiğini belirtmedikleri”ni, bir tanığın apartman içi çalışma koşullarını bilmediğini, diğerinin ise ancak 2007’den sonrasına tanıklık edebileceğini saptamıştır. Yapılması gereken araştırmayı da göstermiştir: “tanıklar yeniden dinlenmek suretiyle davacının kapıcılık hizmetlerinden hangilerini yaptığı, bu hizmetler için günlük ne kadar mesai harcadığı sorulmalı; öte yandan davacıya ait ateşçilik belgesi olup olmadığı araştırılarak kalorifer de yaktığının anlaşılması hâlinde hangi dönemlerde kalorifer yakıldığı ilgili idareden sorularak kalorifer yakım işi için ne kadar süre harcadığı belirlenmelidir. İzah edilen kapsamda araştırma ve inceleme yapıldıktan sonra davacının çalışma süreleri 7,5 saat bir gün kabul edilmek suretiyle haftalık ve aylık çalışma süreleri belirlenerek sonuca göre karar verilmelidir.” Direnme kararı oy çokluğuyla bozulmuştur; azınlık, tam gün çalışmanın ispatlandığı ve kararın onanması gerektiği görüşünde kalmıştır.
Yargıtay 10. Hukuk Dairesi, E. 2023/6855, K. 2023/9253, 05.10.2023
Altı daireli bir apartmanda kalorifercilik için günde altı saat mesai kabul etmek hayatın olağan akışına uygun düşmez; süre somut verilerle ölçülüp 7,5 saat bir gün sayılarak hesaplanır. Uzun süren yargılamada Daire, kendi ikinci bozma ilamında ölçütü şöyle koymuştu: “davalı apartmanın 6 daire ve bir dükkandan oluştuğu dikkate alındığında kalorifercilik işi için günde fiilen 6 (altı) saatlik mesai ile çalıştığını kabul etmek hayatın olağan akışına ve yaşam deneylerine uygun düşmez.” Yapılacak işi de sıralamıştı: kalorifer yakıcılığı belgesinin araştırılması, apartmanın gelir gider defteri ile karar defterinin getirtilmesi, komşu apartman sakinleri ve benzer işlerde çalışanların tanık olarak dinlenmesi, “kalorifer yakımı, külünü temizleme, kazanın bakımı gibi faaliyetler nedeniyle günde kaç saatlik çalışmanın gerçekleşmiş olabileceği” hususunun ayrıntılı olarak sorulması ve “yedi buçuk saatlik çalışmanın bir günlük çalışmaya karşılık geldiği gözetilerek” sonuca gidilmesi. Bozmaya uyularak günlük 3-4 saatlik çalışma üzerinden toplam 804 gün mevsimlik ve kısmi süreli çalışma tespit edilmiş; Daire bu kararı oy birliğiyle onamıştır.
Bu dört karar birlikte okunduğunda kapıcılık uyuşmazlıklarında iki ayrı sorunun karıştırılmaması gerektiği ortaya çıkıyor: çalışma var mı ve ne kadar. 20.09.2023 tarihli HGK kararı birinci soruya cevap veriyor ve savunma tarafının klasik iki argümanını çürütüyor — “başka yerde sigortalı görünüyor” ve “aslında kiracıydı”. Birincisi hukuken engel değil; ikincisi ise karar defterinde karşılığı olmayan iki makbuzla ispatlanamıyor. Üstelik dosyada kapıcının aidat topladığını ve tesis işlemlerinde yetkili sıfatıyla imza attığını gösteren belgeler, savunmanın aleyhine dönüyor. 15.10.2025 tarihli HGK kararı ve 05.10.2023 tarihli Daire kararı ise ikinci soruyu ele alıyor ve aynı yönteme işaret ediyor: tam gün çalışma “tanık öyle dedi” ile kurulamaz; hangi işin günde kaç saat sürdüğü ölçülür, kalorifer varsa ateşçi belgesi ve yakım dönemleri araştırılır, bulunan saat 7,5’e bölünerek gün sayısına çevrilir. Bu yöntem hem işçiyi hem yönetimi disipline ediyor. 27.04.2023 tarihli karar ise hesabın ücret ayağını tamamlıyor: kapıcı dairesi bir ücret unsuru değil, kanunen kira istenemeyen bir tahsis; buna karşılık işverence ödenen elektrik, su ve doğalgaz faturaları giydirilmiş brüt ücrete eklenmesi gereken menfaatlerdir. Pratik özet: kapıcının evi ücreti değildir, ama faturası ücretinin parçasıdır — ve süre tahminle değil ölçümle bulunur.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| “Kirasız oturuyor, ücret vermeyiz” demek | Konut tahsisi ücret ödeme borcunu kaldırmaz |
| Kapıcı ile kira sözleşmesi yapmak | Sözleşmenin devamı süresince kira istenemez |
| Faturaları giydirilmiş ücrete eklememek | İşverence karşılanan menfaatler ücrete eklenir |
| Hükmü doğrudan yönetici hakkında kurmak | Kat malikleri adına yönetici hakkında kurulur |
| Yazılı yetki yok diye sözleşmeyi geçersiz saymak | Hizmetten yararlanmak onay sayılır |
| “Başka yerde sigortalı” diyerek çalışmayı reddetmek | Birden fazla işverende çalışmak yasak değildir |
| Soyut tanık beyanıyla tam gün çalışma kabul etmek | Günlük mesai saatinin somut olarak sorulması gerekir |
| Küçük binada tam gün kabulüne gitmek | Daire sayısı ve ortak alanlar belirleyicidir |
| Saatlik çalışmayı doğrudan gün saymak | 7,5 saat bir günlük çalışmaya karşılık gelir |
Sık sorulan sorular
Kapıcının işvereni kimdir?
Konut Kapıcıları Yönetmeliği’ne göre işveren, konutun maliki ve ortaklarıdır. Yönetici, malik ya da kat malikleri adına hareket eden işveren temsilcisidir. Kamu kurumlarına ait lojmanlarda işveren ilgili kamu kurumudur.
Davayı kime karşı açmalıyım?
Dava kural olarak kat maliki ya da maliklerine karşı açılır; Yönetmelikten doğan temsil yetkisi nedeniyle doğrudan yönetici hasım gösterilerek de açılabilir. Ancak hüküm, kat malikleri adına yönetici hakkında kurulmalıdır.
Kapıcı dairesi için kira alınabilir mi?
Hayır. Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir; ancak verilmişse iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez.
“Kirasız oturuyor” denilerek ücret ödenmeyebilir mi?
Hayır. Kapıcının kira ödemeksizin oturup karşılığında hizmet görmesi biçiminde bir sözleşme yapılsa bile işverenin ücret ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmaz; kira bedeli ücrete sayılamaz.
Elektrik ve su faturalarını kim öder?
Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşmeyle serbestçe kararlaştırılır. İşverence karşılanıyorsa bu menfaatler kıdem tazminatına esas giydirilmiş brüt ücrete eklenir.
Kapıcı kısmi süreli çalıştırılabilir mi?
Evet. Özellikle bağımsız bölüm sayısının az ve ortak alanların sınırlı olduğu binalarda günlük 7,5 ve haftalık 45 saatin altında çalıştırma mümkündür. Haftalık 30 saat ve altındaki çalışma kısmi süreli sayılır.
Yazılı sözleşme yoksa haklarım ne olur?
Haklarınız devam eder. Kısmi süreli sözleşme yazılı yapılmamışsa işyerinin özelliği ve işin niteliğine göre çalışma olgusu her türlü delille ispatlanabilir.
Yönetici yazılı yetki almadan beni işe aldı, sözleşmem geçersiz mi?
Hayır. Yönetmelik yazılı yetki arasa da, yetki verilmemiş olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Maliklerin kapıcılık hizmetinden yararlanmaları sözleşmeye onay verildiği anlamına gelir.
Aynı anda başka bir işte çalışabilir miyim?
Evet. Hukukumuzda işçinin aynı dönemde birden fazla işveren yanında hizmet sözleşmesiyle çalışmasını engelleyen bir düzenleme yoktur. Her işverenin kendi çalışması için bildirim yapması ve prim yatırması gerekir.
Eşim de işlere yardım ediyor; o da işçi sayılır mı?
Kural olarak hayır. Ölçüt, yakının verdiği hizmetin yardım niteliğinde olup olmadığıdır. Yakını olmasa da işçi hizmeti tek başına yerine getirebiliyorsa, yakının çalışması işi kolaylaştırmaya yöneliktir ve onunla işveren arasında iş ilişkisi doğmaz.
Fazla çalışma yaptığımı nasıl ispatlarım?
Konut kapıcılarında fazla çalışma değerlendirmesinde işyerinin bağımsız bölüm sayısı, ortak yerler ile eklentilerin özelliği belirleyicidir. Tanık beyanlarının somut olması, günlük kaç saatlik çalışmaya karşılık geldiğini göstermesi gerekir.
Yıllık izne çıkarsam yerime kim bakar?
Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca kapıcının yıllık izin, hastalık izni veya tatil günleri sebebiyle çalışamadığı günler için yerine geçici kapıcı çalıştırılabilir.
Kaloriferli binada belge şartı var mı?
Evet. Kaloriferli konutlarda kapıcının ateşçi belgesini haiz olması gerekir. Hizmet tespiti davalarında bu belgenin varlığı, kalorifer yakımı için harcanan sürenin belirlenmesinde de araştırılır.
Hizmet tespitinde gün sayısı nasıl bulunur?
Yapılan işler ve bunlar için harcanan günlük mesai belirlendikten sonra, 7,5 saatlik çalışma bir günlük çalışma kabul edilerek haftalık ve aylık çalışma günleri hesaplanır.
İş sözleşmem sona erince kapıcı dairesini boşaltmak zorunda mıyım?
Konut, görev nedeniyle tahsis edilmiştir; iş sözleşmesi sona erdiğinde tahsisin dayanağı da ortadan kalkar. Buna karşılık feshin haklı olup olmadığı ile kıdem, ihbar ve diğer işçilik alacakları ayrı bir uyuşmazlık konusudur.
İlgili mevzuat
- 4857 sayılı İş Kanunu m.2 ve m.8 — işçi, işveren ve iş sözleşmesi tanımları
- 4857 sayılı İş K. m.13 — kısmî süreli ve tam süreli iş sözleşmesi
- 4857 sayılı İş K. m.32 — ücret ve ödenmesi
- 4857 sayılı İş K. m.41, m.46 ve m.47 — fazla çalışma, hafta tatili, genel tatil
- 4857 sayılı İş K. m.63 — çalışma süresi
- 4857 sayılı İş K. m.110 — konut kapıcıları
- 4857 sayılı İş K. m.120 yollamasıyla mülga 1475 sayılı İş K. m.14 — kıdem tazminatı
- Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.3, m.4, m.12 ve m.13 — tanımlar, yönetici, geçici kapıcı ve kapıcı konutu
- İş Kanunu’na İlişkin Çalışma Süreleri Yönetmeliği m.6 — kısmi süreli çalışma oranı
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.393 — hizmet sözleşmesi
- 5510 sayılı Kanun m.86 — hizmet tespiti ve beş yıllık hak düşürücü süre
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 vd. — yönetici
İş hukukuyla ilgili diğer yazılarımız: kıdem tazminatı hesaplama, fazla mesai hesaplama ve hizmet tespiti davası ve şartları.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kapıcılık uyuşmazlıklarında karar defteri, tahsilat makbuzları ve tanıkların somut beyanları belirleyicidir; somut durumunuz için bir avukata başvurmanız yerinde olur.