Kiracı Tahliye Kararına İtiraz Ederse Ne Olur?
Tahliye davaları, kiraya veren ile kiracı arasında yaşanan uyuşmazlıklarda sıkça başvurulan hukuki bir yoldur. Ev sahibi, belirli yasal gerekçelere dayanarak (kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi vb.) kiracının tahliyesini mahkemeden talep edebilir. Mahkeme, yapılan yargılama sonucunda tahliye kararı verirse, kiracının bu karara karşı kanun yollarına başvurma hakkı vardır. Bu makalede, Kiracı Tahliye Kararına İtiraz Ederse Ne Olur, kiracının tahliye kararını temyiz etmesi durumunda ne olacağını, temyiz sürecinin nasıl işlediğini, temyizin tahliyeye etkisini, tehiri icra (icranın geri bırakılması) müessesesini ve bu süreçte dikkat edilmesi gereken önemli hususları detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Tahliye Davası ve Kararı
Tahliye davası, kiraya verenin, kiracının kiralananı boşaltmasını mahkemeden talep ettiği bir dava türüdür. Tahliye davaları, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. (HMK/4-a)
Tahliye Davası Sebepleri:
- Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya verenin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye talep etmesi.
- Tahliye taahhütnamesi: Kiracının, belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi.
- Yeni malikin ihtiyacı: Kiralananı yeni satın alan kişinin, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye talep etmesi.
- Kiralananın esaslı onarımı veya imarı: Kiralananın esaslı onarımı, imarı veya yıkılıp yeniden inşası gibi nedenlerle tahliye talep edilmesi.
- Kira sözleşmesinin süresinin dolması: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin dolması ve kiraya verenin sözleşmeyi yenilemek istememesi durumunda tahliye talep edilmesi.
- Haklı Nedenle Fesih: Kiracının komşulara rahatsızlık vermesi, kiralanana zarar vermesi gibi durumlarda TBK m.316 uyarınca ihtar çekildikten sonra tahliye talep edilmesi.
- İki Haklı İhtar: Kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermesi halinde tahliye talep edilmesi.
Tahliye Kararı:
Mahkeme, yapılan yargılama sonucunda, tahliye talebini haklı bulursa, kiracının tahliyesine karar verir. Bu karar, kesinleştiğinde icra edilebilir hale gelir. Ancak, kiracı, tahliye kararını istinaf ve/veya temyiz ederek karara itiraz edebilir.
Tahliye Kararına İtiraz Yolları: İstinaf ve Temyiz
Kiracı, aleyhine verilen tahliye kararına karşı, kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurabilir.
İstinaf
İstinaf, ilk derece mahkemesi (Sulh Hukuk Mahkemesi) kararının, hem maddi olay yönünden hem de hukuki yönden incelenmesi için Bölge Adliye Mahkemesine (BAM) yapılan başvurudur.
- Başvuru Süresi: Tahliye kararına karşı istinaf başvurusu, kararın tefhim (duruşmada yüze karşı açıklanması) veya tebliğ (yazılı olarak bildirilmesi) tarihinden itibaren 2 haftadır.
- Başvuru Yeri: İstinaf başvurusu, kararı veren Sulh Hukuk Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile yapılır.
- İnceleme Mercii: İstinaf başvurusu, Bölge Adliye Mahkemesinin ilgili Hukuk Dairesi tarafından incelenir.
- İstinaf Sebepleri: İstinaf başvurusunda, tahliye kararının usul ve yasaya aykırı olduğu, delillerin yanlış değerlendirildiği, hukuki gerekçenin yetersiz olduğu gibi iddialar ileri sürülebilir.
Temyiz
Temyiz, Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi tarafından verilen kararın sadece hukuki yönden incelenmesi için Yargıtay’a yapılan başvurudur.
- Başvuru Süresi: Tahliye kararlarına karşı temyiz yolu, kararın niteliğine ve değerine göre değişmektedir. Ancak uygulamada Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen tahliye kararlarının büyük çoğunluğu kesin niteliktedir ve temyiz yolu kapalıdır. Yine de kararın kesinleşip kesinleşmediği hususunda şüpheye düşmemek için kararı veren mahkemenin kaleminden bilgi alınması en sağlıklı yöntem olacaktır.
- Başvuru Yeri: Temyiz başvurusu, kararı veren Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesine verilecek bir dilekçe ile yapılır.
- İnceleme Mercii: Temyiz başvurusu, Yargıtay’ın ilgili Hukuk Dairesi tarafından incelenir.
- Temyiz Sebepleri: Temyiz başvurusunda, Bölge Adliye Mahkemesi kararının hukuka aykırı olduğu, kanunun yanlış uygulandığı, yargılama usullerine uyulmadığı gibi iddialar ileri sürülebilir.
Önemli Not: Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararlarına karşı temyiz yolu, uygulamada genellikle kapalıdır. Bu nedenle, istinaf aşaması daha da önem kazanmaktadır.
Kiracı Tahliye Kararına İtiraz Ederse Ne Olur? İstinaf/Temyiz Tahliyeyi Durdurur Mu?
Kiracının tahliye kararını istinaf veya temyiz etmesi, kendiliğinden tahliyeyi durdurmaz. Yani, istinaf veya temyiz başvurusu yapılmış olsa bile, ev sahibi, tahliye kararını icraya koyabilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir.
Ancak, kiracı, istinaf veya temyiz başvurusu ile birlikte tehiri icra (icranın geri bırakılması) talebinde bulunabilir. Tehiri icra, üst mahkeme tarafından tahliye kararının yürütülmesinin durdurulması anlamına gelir.
Tehiri İcra (İcranın Geri Bırakılması) Nasıl Talep Edilir?
Tehiri icra talebi, istinaf veya temyiz başvuru dilekçesinde belirtilmelidir. Ayrıca, tehiri icra talebinin kabul edilebilmesi için, 3 aylık kira bedeli tutarında teminatın icra dairesine depo edilmesi veya mahkemenin belirleyeceği bir teminatın gösterilmesi gerekmektedir.
Adımlar:
- İstinaf/Temyiz Başvurusu: Kiracı, tahliye kararına karşı istinaf veya temyiz başvurusunda bulunur ve bu başvuruda tehiri icra talep ettiğini açıkça belirtir.
- Teminat Yatırma: Kiracı, genellikle 3 aylık kira bedeli tutarındaki teminatı, icra dairesinin banka hesabına yatırır veya mahkemenin kabul edeceği (teminat mektubu gibi) başkaca bir teminat gösterir.
- İcra Hukuk Mahkemesine Başvuru: Kiracı, istinaf/temyiz başvuru dilekçesi, teminat makbuzu ve tahliye kararının icraya konulduğuna dair belge ile birlikte İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak tehiri icra kararı verilmesini talep eder.
- İcra Hukuk Mahkemesinin Kararı: İcra Hukuk Mahkemesi, talebi inceleyerek, tehiri icra kararı verip vermemeye karar verir. Bu karar, genellikle birkaç gün içinde verilir.
Önemli Not: Tehiri icra kararı verilmesi için, istinaf/temyiz başvurusunun esastan kabul edilme ihtimalinin yüksek olması ve tahliyenin uygulanması halinde telafisi güç zararların doğacak olması gibi şartların da mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekir.
Tehiri İcra Kararı Verilirse Ne Olur?
İcra Hukuk Mahkemesi, tehiri icra talebini kabul ederse, tahliye kararı, üst mahkemenin (BAM veya Yargıtay) kararına kadar durdurulur. Bu durumda, kiracı, üst mahkemenin kararı kesinleşinceye kadar taşınmazda oturmaya devam edebilir.
Tehiri İcra Kararı Verilmezse Ne Olur?
İcra Hukuk Mahkemesi, tehiri icra talebini reddederse veya kiracı tehiri icra talebinde bulunmazsa, ev sahibi, tahliye kararını icraya koyarak, kiracının tahliyesini sağlayabilir. Bu durumda, kiracı, istinaf/temyiz incelemesi sonucunda haklı çıksa bile, taşınmazdan tahliye edilmiş olur.
Tahliye Gerçekleştikten Sonra İstinaf/Temyiz Başarılı Olursa Ne Olur?
Kiracı, tahliye edildikten sonra, istinaf/temyiz incelemesi sonucunda haklı bulunursa, yani üst mahkeme tahliye kararını bozarsa, kiracı, tahliye nedeniyle uğradığı zararların tazminini talep edebilir. Bu zararlar arasında, taşınma masrafları, yeni kiralanan yerin kira bedeli farkı, manevi tazminat gibi kalemler yer alabilir.
Ayrıca, kiracı, tahliye edildiği taşınmaza geri dönme hakkına da sahiptir. Ancak, bu hakkın kullanılabilmesi için, taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanmamış veya satılmamış olması gerekir.
Tahliye Davasını Kaybeden Kiracı Ne Kadar Öder?
Tahliye davasını kaybeden kiracı, aşağıdaki masrafları ödemekle yükümlü olabilir:
- Yargılama Giderleri: Dava açılırken ödenen harçlar, bilirkişi ücreti, tebligat giderleri, keşif masrafları gibi yargılama giderleri, davayı kaybeden tarafa yükletilir.
- Vekalet Ücreti: Davayı kazanan tarafın avukatına, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen vekalet ücreti ödenir.
- Gecikmiş Kira Bedelleri: Kiracı, tahliye davası süresince ödemediği kira bedellerini, yasal faiziyle birlikte ödemek zorundadır.
- Tahliye Masrafları: Kiracının, tahliye kararını yerine getirmemesi durumunda, icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir. Bu durumda, icra masrafları, taşıma ve depolama masrafları da kiracıya yükletilir.
- Tazminatlar: Kiracının, tahliye nedeniyle ev sahibine verdiği zararları (örneğin, taşınmaza verilen zarar, yeni kiracı bulma sürecinde oluşan kira kaybı) tazmin etmesi gerekebilir.
Önemli Not: Yukarıda belirtilen masraflar, her somut olayın özelliklerine göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, tahliye davası sürecinde bir avukattan hukuki destek alınması önemlidir.
Sonuç
Kiracı tahliye kararını temyiz ederse, tahliye kendiliğinden durmaz. Kiracının, tahliyenin durdurulması için tehiri icra (icranın geri bırakılması) talebinde bulunması ve gerekli teminatı yatırması gerekir. Tehiri icra talebi, İcra Hukuk Mahkemesi tarafından değerlendirilir ve uygun görülürse tahliye, üst mahkemenin kararına kadar durdurulur. Tahliye davası sürecinde, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını korumak ve süreci doğru bir şekilde yönetmek için bir avukattan hukuki yardım alması büyük önem taşır.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2012/11548, K.2012/11399, 29.11.2012 Ayrım: aynına ilişkin ilam mı, şahsi hakka ilişkin ilam mı? Borçlular, tahliye ilamının kesinleşmeden icra edilemeyeceğini ileri sürerek takibin iptalini istemiş, mahkeme de ilamı taşınmazın aynına ilişkin sayarak takibi iptal etmişti. Daire ölçütü koyar: HMK m.367/2 (mülga HUMK m.443/4) gereğince gayrimenkule ve buna ilişkin ayni haklara dair hükümler kesinleşmedikçe icra edilemez; bu nedenle aynı ilamda yazılı eklentilerin infazı için de kesinleşme zorunludur. Buna karşılık “gayrimenkulün aynına ilişkin olmayan (gayrimenkul üzerindeki kişisel ‘şahsi’ haklara ilişkin olan) ilamların icraya konulabilmesi için bunların kesinleşmesine gerek yoktur” — bu ilamlar kesinleşmeden icraya konulabilir.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2011/3723, K.2011/19416, 20.10.2011 Tahliye ve işgal tazminatı kesinleşme beklemez. Takibe konu ilamda, fuzuli işgal nedenine dayalı olarak el atmanın önlenmesine, tahliyeye ve haksız işgal tazminatına hükmedilmişti. Daire; aynı ayrımı kurduktan sonra somut sonuca varır: “taşınmazın aynı ihtilaflı olmadığından ilamın infazı için kesinleşmesi gerekmez.” Bu nedenle icra mahkemesinin şikâyeti kabul etmesi isabetsiz bulunarak karar bozuldu. Kiracının “istinafa gittim, karar kesinleşmedi” itirazı, tek başına icrayı durdurmaz.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2022/8301, K.2023/1094, 23.02.2023 Taşınmazda başkası varsa ne olur. Daire; “Kira sözleşmesine dayalı olarak verilmiş olan tahliye kararları da İİK’nın 26 ve sonraki maddelerine göre icraya konur” diyerek başlar. Tahliye ilamı bir kira sözleşmesine dayanıyor ve tahliyesi istenen taşınmazda borçlu kiracıdan başka bir üçüncü kişi bulunuyorsa, kira nedeniyle verilen tahliye ilamlarının üçüncü kişiye karşı icrası hakkında özel hüküm bulunmadığından İİK m.41 ile m.276’nın kıyasen uygulanması gerekir. Somut olayda taşınmazda bulunan kişi malikti ve İİK m.276/1 uyarınca taşınmazı işgalde haklı olduğunu tapu kaydıyla ispatladığından zorla tahliye edilemeyeceğine hükmedildi.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2018/5443, K.2019/1981, 13.02.2019 Tapuda değişiklik yaratan ilam kesinleşmeden icraya konulamaz. İlamda kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkinine karar verilmişti. Daire; bu ilamın tapu sicilinde değişiklik yaratacak mahiyette ve taşınmazın aynına ilişkin olduğunu, dolayısıyla kesinleşmeden takibe konulamayacağını saptayarak takibin iptaline karar verilmesi gerektiğini belirtti. Kararda ayrıca infaz hukukunun temel kuralı yinelenir: “ilamların infaz edilecek kısmı hüküm bölümüdür… hükmün içeriğinin aynen infazı zorunludur. İcra mahkemesi, ilamın infaz edilecek kısmını yorum yolu ile belirleme yetkisine sahip değildir.”
Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Uzman Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14
🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨
https://legapro.net/