Kısıtlıya Ait Taşınmazlar Nasıl Satılacak? Vesayette Elektronik Satış (TMK m.440 ve 444)
- 7589 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu’nun 440 ve 444. maddelerini değiştirerek vesayet altındaki kişiye ait malların satışını UYAP’a entegre elektronik satış portalına taşıdı.
- Bu iki değişiklik 31.07.2026’da değil, 31.10.2026’da yürürlüğe girer (7589 m.26).
- Yürürlüğe kadar eski usul geçerlidir: taşınmaz satışı, vesayet makamının görevlendireceği kişi tarafından vasi de hazır olduğu hâlde fiziki açık artırmayla yapılır.
- Yeni metinde “vasi de hazır olduğu hâlde” ibaresi yoktur; artırma portalda yürür. İhalenin vesayet makamınca onanması ve on günlük onama süresi ise korunmuştur.
- Geçici m.1/(5): ilanı yürürlük tarihinden önce yapılmış açık artırmalara yeni hüküm uygulanmaz.
- Satışa izin vermek vesayet makamının (sulh hukuk), pazarlıkla satışa karar vermek denetim makamının (asliye hukuk) görevidir.
- İzinsiz yapılan satış geçersizdir; Yargıtay bu hâlde tapu iptali ve tescil davasının kabulünü yerinde bulmaktadır.
Kısa cevap: 7589 sayılı Kanun, TMK’nın 440 ve 444. maddelerini değiştirerek vesayet altındaki kişiye ait malların satışını UYAP’a entegre elektronik satış portalına taşımıştır; bu iki değişiklik 31.10.2026’da yürürlüğe girer. Yürürlüğe kadar eski usul geçerlidir ve yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalara yeni hüküm uygulanmaz.
Vesayet altındaki bir kişinin evi satılacaksa, bu satış sıradan bir alım satım gibi yürümez.
Kanun hem kimin izin vereceğini hem de satışın hangi usulle yapılacağını ayrı ayrı düzenler — ve bu ikinci halka, 12. Yargı Paketi ile baştan yazılmıştır.
Bugün yürürlükte olan kural
Kısıtlıya ait malların satışı, malın türüne göre iki ayrı maddede düzenlenmiştir.
TMK m.440 (taşınırlar): “Vesayet altındaki kişinin menfaati gerektirirse değerli şeylerin dışındaki taşınırlar, vesayet makamının vereceği talimat uyarınca, açık artırma ile satılır. Hâkim, özel durumları, taşınırın niteliğini veya değerinin azlığını göz önüne alarak pazarlıkla satışa da karar verebilir. Vesayet altındaki kişinin kendisi veya ailesi için özel bir değer taşıyan şeyler, zorunluluk olmadıkça satılamaz.”
TMK m.444 (taşınmazlar): “Taşınmazların satışı, vesayet makamının talimatı uyarınca ve ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığı hâllerde mümkündür. Satış, vesayet makamının bu iş için görevlendireceği bir kişi tarafından vasi de hazır olduğu hâlde açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur; onamaya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir. Ancak denetim makamı, istisnaî olarak özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını göz önüne alarak pazarlıkla satışa da karar verebilir.”
Bu iki metinde üç ayrı halka vardır ve karıştırılmamaları gerekir: izin, usul ve onama.
| Halka | Ne demek | Kim yapar |
|---|---|---|
| İzin | Satışın kısıtlının menfaatine olup olmadığının kararı | Vesayet makamı — sulh hukuk mahkemesi (TMK m.462/1) |
| Usul | Satışın açık artırmayla mı, pazarlıkla mı yapılacağı | Kural: açık artırma. Pazarlıkla satışa denetim makamı — asliye hukuk mahkemesi (TMK m.444/3) |
| Onama | Artırma sonunda oluşan ihalenin tamamlanması | Vesayet makamı — ihale gününden başlayarak on gün içinde |
Vesayet makamı ile denetim makamının hangi mahkemeler olduğu TMK m.397‘de belirlenmiştir: vesayet makamı sulh hukuk, denetim makamı asliye hukuk mahkemesidir.
7589 sayılı Kanun ile ne değişiyor?
12. Yargı Paketi olarak anılan 7589 sayılı Kanun, satışın usul halkasına dokunmuştur. İzin ve onama halkaları yerinde durmaktadır.
| Madde | Değişiklik |
|---|---|
| 7589 m.11 | TMK m.440/1’in birinci cümlesinde “talimatı uyarınca,” ibaresinden sonra gelmek üzere “Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında” ibaresi eklenmiştir. |
| 7589 m.12 | TMK m.444’ün ikinci fıkrası tümüyle değiştirilmiştir. |
Değişiklikten sonra taşınır satışına ilişkin cümle şu hâle gelir:
TMK m.440/1 (yeni): “Vesayet altındaki kişinin menfaati gerektirirse değerli şeylerin dışındaki taşınırlar, vesayet makamının vereceği talimat uyarınca, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırma ile satılır.”
Taşınmazlarda ise fıkranın tamamı yeniden yazılmıştır:
TMK m.444/2 (yeni): “Satış, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur; onamaya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir.”
İki metni yan yana koyduğumuzda kaybolan ve korunan unsurlar netleşir.
| Unsur | Eski m.444/2 | Yeni m.444/2 |
|---|---|---|
| Satışı yürüten | Vesayet makamının görevlendireceği bir kişi | Metinde yer almıyor — artırma portalda yürür |
| Vasinin hazır bulunması | Zorunlu (“vasi de hazır olduğu hâlde”) | İbare kaldırıldı |
| Satış usulü | Fiziki açık artırma | Elektronik satış portalında açık artırma |
| İhalenin tamamlanması | Vesayet makamının onaması | Aynı |
| Onama süresi | İhale gününden 10 gün | Aynı |
| Pazarlıkla satış (m.444/3) | Denetim makamı karar verir | Değişmedi |
Yani değişiklik, satışın nerede yapılacağını değiştirmekte; kimin izin vereceğini ve ihalenin nasıl tamamlanacağını değiştirmemektedir. Kısıtlının menfaati şartı da m.444/1’de olduğu gibi durmaktadır.
Yürürlük tarihi neden 31 Ekim 2026?
7589 sayılı Kanun 16.07.2026 tarihinde kabul edilmiş ve 31.07.2026 tarihli, 33326 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlanmıştır. Ancak Kanun’un tamamı aynı gün yürürlüğe girmemiştir.
7589 m.26 (yürürlük) uyarınca 11, 12 ve 22. maddeler, yayımı tarihinden üç ay sonra — yani 31.10.2026 — yürürlüğe girer. Elektronik satış portalı düzenlemeleri tam da bu maddelerdedir.
Bu erteleme tesadüf değildir: portalın vesayet dosyalarına açılması teknik bir hazırlık gerektirir. Uygulamada bunun anlamı şudur — 31.10.2026’ya kadar açılan vesayet satış dosyalarında eski usul işler.
Devam eden artırmalar ne olacak?
Kanun koyucu geçiş sorununu boşta bırakmamıştır.
7589 geçici m.1/(5) uyarınca, TMK m.440 ve m.444’te yapılan değişiklikler, ilanı bu maddelerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz.
Ölçüt ilan tarihidir; satışın yapıldığı tarih ya da dosyanın açıldığı tarih değil. İlanı 31.10.2026’dan önce yapılmış bir artırma, satış o tarihten sonraya sarksa bile eski usulle tamamlanır. Aynı ölçüt, 7589 ile İcra ve İflâs Kanunu m.114’te yapılan açık artırma değişikliği bakımından da benimsenmiştir.
İzin mi, satış usulü mü? En sık yapılan hata
Vesayet satış dosyalarında en çok görülen aksaklık, iki mahkemenin görevlerinin karıştırılmasıdır. Bu karışıklık dosyayı aylarca mahkemeler arasında gezdirir.
| Talep | Görevli makam | Dayanak |
|---|---|---|
| Kısıtlıya ait taşınmazın satışına izin | Vesayet makamı (sulh hukuk) | TMK m.462/1-1, m.444/1 |
| Satışın pazarlıkla yapılması | Denetim makamı (asliye hukuk) | TMK m.444/3 |
| Satışa izin kararının onanması | Böyle bir onama yoktur | TMK m.463 listesinde satışa izin sayılmamıştır |
| Vesayet makamı kararına itiraz | Denetim makamı — 10 gün içinde, kararı kesindir | TMK m.488 |
| İhalenin onanması | Vesayet makamı — ihaleden itibaren 10 gün | TMK m.444/2 |
Kritik ayrım şudur: TMK m.463, vesayet makamının izninden sonra denetim makamının da izninin gerektiği hâlleri sayar — evlât edinme, vatandaşlık, işletme devri, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasın kabulü veya reddi, küçüğün ergin kılınması, kısıtlı ile vasi arasında sözleşme. Taşınmaz satışına izin bu listede yoktur. Dolayısıyla vesayet makamının verdiği satış izni, denetim makamının onamasına tabi değildir. Denetim makamının rolü yalnızca pazarlıkla satış kararı vermek ve m.488 itirazını incelemektir.
İzin alınmadan yapılan satışın sonucu
Vesayet makamının izni, biçimsel bir formalite değil geçerlilik şartıdır. İzin alınmadan tapuda gerçekleştirilen devir, tescili yolsuz hâle getirir.
Kısıtlı bizzat tapuya götürülerek işlem yapılması da sonucu değiştirmez: kısıtlama kararı verildikten sonra kısıtlının tasarruf ehliyeti yoktur; vasinin katılımı olmadan yapılan temlik geçersizdir.
Bu durumda açılacak dava tapu iptali ve tescil davasıdır. Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse, ikinci elin iyiniyeti ayrıca tartışılır; iyiniyetin ispatlanamadığı hâllerde iptal ve tescil, ispatlandığı hâllerde ise bedele yönelik talep gündeme gelir.
Ne yapmalı?
- Vesayet kararını ve vasi belgesini kontrol edin. Vasilik süresinin uzatılmış olup olmadığına da bakın; süresi dolmuş vasilik yetkisiyle işlem yapılamaz.
- Satış talebini vesayet makamına yöneltin. Kısıtlının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde, TMK m.462/1-1 ve m.444/1’e dayanarak izin isteyin.
- Menfaat şartını somutlaştırın. Satışın kısıtlının menfaatine olduğunu belgeleyin: bakım ve tedavi giderleri, taşınmazın getirisiz oluşu, paylı mülkiyetten doğan sorunlar, elde edilecek bedelin nasıl değerlendirileceği.
- Değer tespiti isteyin. Keşif ve bilirkişi incelemesi talep edin; sonradan “bedel düşük” itirazının önüne ancak dosyadaki değer tespiti geçer.
- Pazarlıkla satış istiyorsanız ayrıca talep edin. Bu talep denetim makamının görevindedir; taşınmazın niteliği veya değerinin azlığı gibi özel durumları gerekçelendirin.
- Tarihi hesaplayın. Artırmanın ilan tarihi 31.10.2026’dan önce ise eski usul, sonra ise elektronik satış portalı usulü uygulanır.
- Onama süresini kaçırmayın. İhale, vesayet makamının onamasıyla tamamlanır ve onama kararının ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir.
- Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, E.2014/16341, K.2014/18075, 09.12.2014 Önce vesayet makamı karar verecek. Kısıtlının pay sahibi olduğu taşınmazın pazarlıkla satışına izin verilmesi istenmiş; sulh hukuk mahkemesi ile asliye hukuk mahkemesi ayrı ayrı görevsizlik kararı verince dosya yargı yerinin belirlenmesi için Daireye gelmişti. Daire, TMK m.444 ve m.462’yi birlikte değerlendirdi: vesayet makamı, taşınmazın satışının gerekli ve uygun olup olmadığı konusunda bir karar vermeden dosyayı görevsizlikle denetim makamına göndermişti. Karar şu cümleyle sonuçlandı: “Her ne kadar taşınmazın pazarlıkla satışı konusunda denetim makamı görevli kılınmış ise de, öncelikle vesayet makamının satışın gerekli olup olmadığı konusunda bir karar vermesi gerekmektedir.” Sulh hukuk mahkemesi yargı yeri olarak belirlendi. Karar oybirliğiyle verildi.
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E.2014/15450, K.2015/3699, 17.03.2015 Satışa izin kararı denetim makamının onamasına tabi değildir. Vasi, kısıtlıya ait taşınmazdaki 1/16 hissenin satışına izin istemiş; vesayet makamı izni vermiş ve pazarlıkla satış konusunda karar verilmek üzere dosyayı denetim makamına göndermişti. Denetim makamı ise “satışa izin kararının onanması talebinin reddine” karar verdi. Daire görev dağılımını açıkça çizdi: “Taşınmazın satışına izin verme görevi vesayet makamına (TMK.444/1-2, 462.md), pazarlıkla satışa karar vermek görevi ise denetim makamına aittir (TMK.444/son md).” Ardından belirleyici tespiti yaptı: “Türk Medeni Kanununun 463.maddesi uyarınca satışa izin kararı denetim makamının onamasına tabi değildir.” Denetim makamının yapması gereken, pazarlıkla satış isteğinin uygun olup olmadığını değerlendirmekti. Hüküm bozuldu.
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E.2011/12207, K.2012/27394, 19.11.2012 Denetim makamının itiraz üzerine verdiği karar kesindir. Vasi, kısıtlıya ait taşınmazın satılarak yerine başka bir taşınmaz alınmasına izin verilmesini istemiş; vesayet makamı talebi yerinde görmeyerek reddetmişti. Karar, denetim makamı sıfatıyla asliye hukuk mahkemesince incelendi. Daire, denetim makamının bu konuda verdiği kararın TMK m.488 uyarınca kesin olduğunu belirterek temyiz dilekçesinin reddine hükmetti. Karar oybirliğiyle verildi. TMK m.488’in metni bunu doğrular: ilgililer vesayet makamının kararlarına karşı tebliğ gününden başlayarak on gün içinde denetim makamına itiraz edebilir ve denetim makamı, gerektiğinde duruşma da yaparak bu itirazı kesin karara bağlar.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2018/2703, K.2019/3330, 23.05.2019 İzinsiz satış: tapu iptali ve tescil. Kısıtlanan kişiye kızı vasi atanmış; vasi, vesayet makamının izni olmadan kısıtlıyı tapu müdürlüğüne götürerek taşınmazdaki 1/3 payı akrabaları olan davalıya satış suretiyle devrettirmişti. İlk derece mahkemesi davanın kabulüne karar verdi; davalı vekilinin istinaf başvurusu bölge adliye mahkemesince esastan reddedildi. Daire hükmü onadı ve gerekçeyi şuraya bağladı: “TMK.nun 462/1 maddesi uyarınca vasinin vesayet makamından satış izni almadan kısıtlıya ait dava konusu taşınmazı sattığı saptanarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru”. Karar oybirliğiyle verildi.
Kısıtlıya ait taşınmaz satılabilir mi?
Satılabilir, ancak iki şart birlikte gerçekleşmelidir. TMK m.462/1-1 uyarınca vesayet makamının izni gerekir; TMK m.444/1 uyarınca da satış ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığı hâllerde mümkündür. Menfaat şartı somut olarak gösterilmelidir.
Vesayette elektronik satış ne zaman başlıyor?
7589 sayılı Kanun’un 11 ve 12. maddeleri, Kanun’un 26. maddesi uyarınca yayımından üç ay sonra — 31.10.2026 tarihinde — yürürlüğe girer. Bu tarihe kadar TMK m.440 ve m.444’ün mevcut metinleri uygulanır.
Vasinin artırmada hazır bulunması hâlâ zorunlu mu?
Yürürlükteki TMK m.444/2 satışın “vasi de hazır olduğu hâlde” yapılmasını öngördüğünden, 31.10.2026’ya kadar bu unsur aranır. 7589 sayılı Kanun’la değişik yeni metinde bu ibare bulunmamaktadır; satış elektronik satış portalında yürütülecektir.
Satışa izni hangi mahkeme verir?
Vesayet makamı, yani sulh hukuk mahkemesi verir. Denetim makamı olan asliye hukuk mahkemesinin görevi, TMK m.444/3 uyarınca pazarlıkla satışa karar vermek ve TMK m.488 uyarınca vesayet makamı kararlarına yapılan itirazları incelemektir.
Satışa izin kararı denetim makamınca onaylanır mı?
Hayır. TMK m.463, denetim makamının izninin de gerektiği hâlleri sayar ve taşınmaz satışına izin bu listede yer almaz. Yargıtay da satışa izin kararının denetim makamının onamasına tabi olmadığını belirtmiştir.
Vesayet makamının satış talebini reddetmesine karşı ne yapılabilir?
TMK m.488 uyarınca ilgililer, kararın tebliğinden başlayarak on gün içinde denetim makamına itiraz edebilir. Denetim makamı gerektiğinde duruşma da yaparak itirazı kesin karara bağlar; bu karara karşı temyiz yolu kapalıdır.
İzin alınmadan yapılan satışın akıbeti ne olur?
Vesayet makamının izni olmadan yapılan devir geçerli değildir ve oluşan tescil yolsuzdur. Bu hâlde tapu iptali ve tescil davası açılır. Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse ikinci elin iyiniyeti ayrıca değerlendirilir; iyiniyet ispatlanamazsa iptal ve tescile karar verilir.
Devam eden bir artırma yeni usule mi tabi olur?
7589 sayılı Kanun geçici m.1/(5) uyarınca, TMK m.440 ve m.444 değişiklikleri ilanı yürürlük tarihinden önce yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Ölçüt ilan tarihidir; ilanı 31.10.2026’dan önce yapılmış artırmalar eski usulle tamamlanır.
Kısıtlının taşınırları da portalda mı satılacak?
Evet. 7589 m.11 ile TMK m.440/1’e “Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında” ibaresi eklenmiştir. Ancak değerli şeyler bu hükmün dışındadır; ayrıca kısıtlının kendisi veya ailesi için özel bir değer taşıyan şeyler zorunluluk olmadıkça satılamaz.
- 4721 sayılı TMK m.440 — Taşınırların satışı (7589/11 ile değişik, yürürlük 31.10.2026)
- 4721 sayılı TMK m.444 — Taşınmazların satışı (7589/12 ile değişik, yürürlük 31.10.2026)
- 4721 sayılı TMK m.462 — Vesayet makamının izni gereken hâller
- 4721 sayılı TMK m.463 — Denetim makamının izni gereken hâller
- 4721 sayılı TMK m.488 — Vesayet makamı kararlarına itiraz
- 4721 sayılı TMK m.397 — Vesayet ve denetim makamları
- 7589 sayılı Kanun m.26 — Yürürlük
- 7589 sayılı Kanun geçici m.1/(5) — Geçiş hükmü
Bağlantılı başlıklar için vesayet davası, vasi tayini, İİK m.114 açık artırma ve 12. Yargı Paketi yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.