Bursa Gayrimenkul Avukatı
Bursa Gayrimenkul Avukatı: Tapu, Ortaklığın Giderilmesi, Önalım ve Kamulaştırma Davaları
Gayrimenkul uyuşmazlıkları; tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), elatmanın önlenmesi, önalım ve kamulaştırma gibi birbirinden farklı davalarda ortaya çıkar ve her birinin görevli mahkemesi, süresi ve arabuluculuk şartı farklıdır. Bu sayfada Bursa’da taşınmaz uyuşmazlığı yaşayan veya taşınmaz alım satımı yapacak kişiler için başlıca davalar, süreler ve dikkat edilecek noktalar Türk Medeni Kanunu, Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuata göre özetlenmiştir. LegaPro Hukuk Bürosu, 2014’ten beri Bursa merkezli çalışmakta olup gayrimenkul dosyalarında destek vermektedir.
Başlıca Gayrimenkul Davaları
| Dava | Ne zaman açılır? | Dayanak ve önemli nokta |
|---|---|---|
| Tapu iptal ve tescil | Yolsuz tescil veya geçersiz işlem nedeniyle aynî hakkı zedelenen kişi | TMK m.1025: tapu sicilinin düzeltilmesi dava edilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandığı haklar saklıdır (m.1023) |
| Elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) | Taşınmaza haksız müdahale | Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683) |
| Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) | Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan paylı veya elbirliği mülkiyeti | Paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698); dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 m.18/B) |
| Önalım (şufa) | Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satışı | Hak, satışın bildirilmesinden üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl geçmekle düşer; rayiç bedel hâkimce belirlenir (TMK m.733-734) |
| Kamulaştırma bedelinin tespiti ve itiraz | İdarenin kamulaştırması | Bedel asliye hukuk mahkemesince tespit edilir; kamulaştırma işlemine karşı otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir (Kamulaştırma Kanunu m.10, 14) |
| Kira ve tahliye | Taşınmaz kira ilişkisi | Ayrıntı için kira ve tahliye sayfalarımıza bakınız |
Taşınmaz Mülkiyeti Nasıl Kazanılır?
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma hâllerinde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak malikin tasarruf işlemi yapabilmesi tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m.705). Bu nedenle tapuda resmî şekilde yapılmayan satış vaadi veya el yazılı belge, tek başına mülkiyeti geçirmez. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023).
Önalım Hakkında 2025 Değişikliği
24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’la TMK m.733 ve 734 değiştirilmiştir. Güncel metne göre Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir ve hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay, her hâlde satıştan bir yıl geçmekle düşer. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür, aksi hâlde adına tescile karar verilemez. Ayrıntı için önalım (şufa) davası yazımıza bakabilirsiniz.
Kamulaştırmada Süreler
- Bedel tespiti: Satın alma usulüyle anlaşılamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ve idare adına tescilini ister; mahkeme duruşma gününü en geç otuz gün sonrası için belirler (Kamulaştırma Kanunu m.10).
- İşleme karşı dava: Malik, mahkemece yapılan tebligat gününden (tebligat yapılamayanlar bakımından ilan tarihinden) itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir (m.14).
- Bedelin belirlenmesi: Bilirkişi kurulu taşınmazın niteliğini, emsal satışları ve diğer objektif ölçüleri esas alarak değer biçer; kamulaştırmayı gerektiren işin sebep olacağı değer artışları dikkate alınmaz (m.11, 15).
Taşınmaz Alırken Dikkat Edilecek Noktalar
- Tapu kaydını (beyanlar, şerhler, ipotek, haciz) satıştan önce kontrol edin; tapu işlemleri resmî şekilde tapu müdürlüğünde yapılır.
- İmar durumu, iskân ve yapı kayıt belgesi, kat mülkiyeti kayıtları ve yönetim planı gibi belgeleri inceleyin.
- Paylı taşınmazda diğer paydaşların önalım hakkı olabileceğini ve satışın noter aracılığıyla bildirilmesi gerektiğini unutmayın.
- Satış vaadi sözleşmesi resmî şekilde yapılmadıkça mülkiyeti geçirmez; yalnızca borç doğurabilir.
Avukatlık Ücreti
Gayrimenkul davalarında avukatlık ücreti, avukat ile müvekkil arasındaki ücret sözleşmesiyle belirlenir; yargılamada kaybeden tarafa yüklenen vekâlet ücreti o yıl yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre hesaplanır. Dava konusunun değeri, davanın niteliği ve gerekli keşif ve bilirkişi işlemleri ücreti etkilediğinden sabit bir tutar verilemez.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 m.18/B).
Paydaş taşınmazı satmak istemiyorsa paylaşım yapılabilir mi?
Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir; paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl sınırlandırılabilir (TMK m.698). Paylaşım mümkün olmazsa mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
Taşınmazıma komşum haksız müdahale ediyorsa ne yapabilirim?
Malik olarak haksız elatmanın önlenmesini dava edebilirsiniz (TMK m.683); müdahalenin niteliğine göre tazminat ve eski hâle getirme de istenebilir.
Kamulaştırma bedelini az buluyorsam ne yapabilirim?
Bedel mahkemece tespit edilir; bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır. Kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı için otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir (Kamulaştırma Kanunu m.10, 14).
Bursa için gayrimenkul avukatına nasıl ulaşabilirim?
Bursa Gayrimenkul Avukatı için bizimle iletişime geçebilir ya da iletişim sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.
Bursa’da Gayrimenkul Uyuşmazlıkları: İstinaf Yolu
Bursa’daki gayrimenkul uyuşmazlıklarına bakan ilk derece mahkemelerinin kararlarına karşı istinaf yolu Bursa Bölge Adliye Mahkemesi‘ne açıktır; temyiz kural olarak Yargıtay’ın ilgili hukuk dairesine yapılır. Bursa BAM’ın yargı çevresine Bursa, Yalova, Bilecik, Çanakkale, Kütahya ve Balıkesir illeri girer. Kanun yolu süreleri ve temyiz kesinlik sınırları dosyanın türüne göre değiştiğinden, her somut dosyada ayrıca kontrol edilmelidir.
Yerel rehber: Gayrimenkul davalarının istinaf dairelerini şu sayfalarda bulabilirsiniz: Bursa BAM iş bölümü · Bursa Adliyesi ve mahkemelerin bulunduğu binalar · Bursa’da miras davaları · Bursa hukuk rehberi.
Yargıtay Uygulamasından Örnek
Konuya ilişkin bir Yargıtay uygulaması örneği aşağıda özetlenmiştir; somut dosyada güncel içtihat taraması yapılmalıdır.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2018/12304, K.2021/1533, 22.02.2021 Kural, sınırı ve doğru dava türü. Daire; “Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenmesi davası açabilir” kuralını koyar. Sınır hemen ardından gelir: “o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenmesi davasının dinlenme olanağı yoktur”; bu durumda payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu taksim ya da ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davasıyla çözmesi gerekir. Ecrimisil için de ayrı bir eşik vardır: “men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler”; intifadan men koşulu, talebin karşı paydaşa önceden bildirilmiş olmasına bağlıdır. Kararda bu koşulun istisnaları da sayılır: taşınmazın kamu malı olması, doğal ürün veren ya da kiraya verilerek gelir elde edilen yerlerden olması, işgal eden paydaşın tamamında hak iddia edip diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi, kullanım anlaşmasıyla payların belirli olması ve daha önce bu taşınmaza ilişkin dava açılmış ya da icra takibi yapılmış olması.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2018/7609, K.2020/2463, 12.03.2020 Hüküm “mutlak” değil, pay oranında kurulur. Ortak murisden kalan tarla vasıflı taşınmazın tamamı, iki paydaş ile kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı olmayan üçüncü bir kişi tarafından kullanılıyordu. Daire; paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesinin bulunmadığını ve fiilî kullanma biçiminin de oluşmadığını, bir kısım paydaşlar tarafından ve parsel bazında yapılan paylaşımın bağlayıcı olmadığını belirterek elatmanın önlenmesine karar verilmesini kural olarak isabetli buldu. Ancak hükmün kapsamını düzeltti: davalılardan biri İİK m.276/son uyarınca paydaş olan eşine tebaan kullandığından, davanın davacının payı oranında kabulüne karar verilmesi gerekirdi; iki paydaş yönünden mutlak elatmanın önlenmesine, üçüncü kişi yönünden ise davanın reddine hükmedilmesi isabetsiz sayıldı.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2018/4318, K.2019/10551, 26.11.2019 Müdahalenin kapsamı fen bilirkişisi raporuyla somutlaştırılır. Davacı, çekişmeli taşınmazdaki payını yıllardır davalının kullandığını, payına karşılık kullandığı bir yer bulunmadığını ve talebine rağmen yerinin teslim edilmediğini ileri sürerek müdahalenin men’i ile beş yıllık ecrimisil istemişti. İlk hüküm eksik araştırma gerekçesiyle bozulmuş; bozmaya uyulduktan sonra mahkeme, fen bilirkişisinin raporunda sarı boyalı olarak gösterdiği 9.927,08 m²’lik kısım bakımından davacının payına yapılan müdahalenin men’ine karar vermişti. Karar, bu tür davalarda müdahalenin hangi alanda ve ne ölçüde gerçekleştiğinin krokili raporla belirlenmesinin zorunlu olduğunu göstermektedir.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2023/3542, K.2023/3999, 21.09.2023 Uyuşmazlığın hukuki dayanakları. Paydaşlar arasındaki elatmanın önlenmesi uyuşmazlığında Daire, uygulanacak hükümleri sıralarken TMK m.995 “İyiniyetli olmayan zilyet bakımından” hükmüne özellikle yer verir ve yerleşik ilkeyi yineler: paydaş, payına vaki elatmanın önlenmesini ve/veya ecrimisili her zaman isteyebilir; ancak payına karşılık çekişmesiz kullandığı bir yer varsa açacağı ecrimisil davası dinlenmez. Somut olayda mahkeme, iki parsel yönünden davalının davacının hissesine yönelik müdahalesinin men’ine karar vermiş; davalı, keşifteki mahkeme gözlemi ve tanık anlatımlarına dayanarak payına müdahale bulunmadığını ileri sürmüştür. Karar, bu davalarda keşif tutanağı ve tanık beyanlarının belirleyici ağırlığını göstermektedir.