Fahiş Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir?
Kısa cevap: Fahiş kira artışı için başvurulabilecek ayrı bir idari şikâyet mercii yoktur; kanunun öngördüğü yol, sulh hukuk mahkemesinde kira bedelinin belirlenmesi davası açmaktır ve bu dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Yenilenen kira dönemlerinde artışın sınırı, Türk Borçlar Kanunu m.344’e göre bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
Kira artışının yasal sınırı nedir?
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Taraflar anlaşmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim, TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirler (TBK m.344).
| Dönem | Uygulanan kural |
|---|---|
| 11.06.2022 – 01.07.2024 arasında yenilenen konut kira dönemleri | Geçici olarak %25 üst sınırı uygulandı; bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranı %25’in altında kalıyorsa bu oran geçerliydi (2/7/2023-1/7/2024 arası dönemler için TBK Geçici Madde 2, 7456 sayılı Kanun) |
| 01.07.2024’ten sonra yenilenen dönemler | %25 üst sınırı uygulanmaz; artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m.344) |
| İşyeri kiraları | Geçici %25 sınırı konut kiralarına ilişkindi; işyeri kiralarında TBK m.344 uygulanır |
Güncel TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranı TÜİK tarafından her ay açıklanır; kira yılının bitiminden önceki son açıklanan veri dikkate alınmalıdır. Sayfada bir oran yazılmamıştır, çünkü bu değer her ay değişir.
Fahiş kira artışı karşısında kiracı ne yapabilir?
- Artışı hesaplayın. Ev sahibinin talep ettiği artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranıyla karşılaştırın. Sınırı aşan kısım için anlaşma geçerli değildir.
- Yazılı itiraz edin. Artışı kabul etmediğinizi ve yasal sınır dâhilindeki bedeli ödemeye devam edeceğinizi noter ihtarnamesiyle bildirmek ispat bakımından yararlıdır.
- Ödemeleri bankadan yapın. Açıklamaya ay ve taşınmaz bilgisini yazın; sınır dâhilindeki bedeli düzenli ödemek, temerrüt iddiasına karşı güvence sağlar.
- Gerekirse arabulucuya başvurun. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B; kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk).
- Kira bedelinin belirlenmesi davası açın. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenen bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içinde artış bildirilmiş olması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekir (TBK m.345). Ayrıntı için kira tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.
Hangi mahkemeye başvurulur?
Kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil kira uyuşmazlıklarına dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri bakar (HMK m.4/1-a). Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Yetki konusunda tereddüt varsa dava açılmadan önce dosyaya özgü olarak değerlendirilmelidir. Bursa’da kira davalarının görüldüğü mahkeme ve istinaf dairesi için Bursa’da kira uyuşmazlıkları ve tahliye sayfasına bakabilirsiniz.
Kiracıyı artışı kabul etmediği için tahliye edebilir mi?
Hayır. Kiraya veren, kira artışını kabul etmediği için tek başına kiracıyı çıkaramaz; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür (konut veya işyeri ihtiyacı, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü gibi). Sebepler ve süreler için kiracı tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Fahiş kira artışı nereye şikâyet edilir?
Ayrı bir idari şikâyet mercii bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde kira bedelinin belirlenmesi davasıyla çözülür.
Ev sahibi kira bedelini istediği oranda artırabilir mi?
Hayır. Yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Beş yıldan sonra hâkim emsal kira bedellerini de dikkate alarak bedeli belirler.
Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. %25 üst sınırı konut kiralarında 01.07.2024 tarihine kadar yenilenen dönemler için uygulanan geçici bir düzenlemeydi; bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde TBK m.344’teki TÜFE esası uygulanır.
Kira artışına itiraz edersem kirayı hangi bedelle öderim?
Yasal sınır dâhilinde olduğunu düşündüğünüz bedeli ödemeye devam edin ve itirazınızı yazılı bildirin. Uyuşmazlık sürerken ödemelerin kayıtlı ve düzenli yapılması önemlidir.
Kaynak ve kontrol: TBK m.344, 345 ve Geçici Madde 2; 6325 sayılı Kanun m.18/B; HMK m.4, 6, 12. Madde metinleri 13.10.2026 tarihinde güncel mevzuattan doğrulanmıştır.