Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Hesaplama aracı: Kira Artış Hesaplama — güncel TÜFE oranıyla azami yeni kirayı hesaplayın.
Kısa cevap: Kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) davası her zaman açılabilir (TBK m.345). Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde artışın yazılı olarak bildirilmiş olması gerekir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Kira tespit davası ile “uyarlama” davası aynı şey değil
Uygulamada “kira tespit davası” ve “kira uyarlama davası” ifadeleri karıştırılır. Kanunda iki ayrı yol vardır:
| Dava | Dayanak | Ne zaman söz konusu olur? |
|---|---|---|
| Kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) davası | TBK m.344, 345 | Yenilenen kira döneminde taraflar bedelde anlaşamamışsa; ayrıca beş yılı aşan sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda. Hâkim, TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alır. |
| Sözleşmenin uyarlanması (aşırı ifa güçlüğü) | TBK m.138 | Sözleşme yapıldığında öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve ifayı dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırırsa; borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını, bu mümkün olmazsa dönme (sürekli edimli sözleşmelerde fesih) hakkını isteyebilir. |
Olağan kira artışı uyuşmazlıklarının çoğu TBK m.344-345 kapsamındaki bedel belirleme davasıdır. TBK m.138 ise istisnai bir yoldur ve olağanüstü durumun kanıtlanmasını gerektirir; bu yazının geri kalanı bedel belirleme davası üzerinedir. Davanın ayrıntıları için kira bedelinin tespiti davası sayfamıza da bakabilirsiniz.
Dava ne zaman açılır?
| Durum | Kural |
|---|---|
| Yenilenen kira döneminde bedel konusunda anlaşma yok | Bedeli hâkim, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/2) |
| Sözleşme beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenileniyor | Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın hâkim, yeni kira yılı bedelini TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler (TBK m.344/3) |
| Her beş yılın sonu | Aynı kural bundan sonraki her beş yılın sonunda da uygulanır; beş yıldan sonra belirlenen bedel önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/3-4) |
| Dava açma zamanı | Dava her zaman açılabilir; yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olması için yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya artış bu süre içinde yazılı bildirilmiş olmalıdır (TBK m.345) |
| Sözleşmede yeni dönemde artış öngören hüküm var | Yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemenin belirlediği bedel, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m.345) |
Bu kurallardan çıkan pratik sonuç şudur: yeni kira dönemi başlamadan önceki otuz günlük eşik kaçırıldıysa dava yine açılabilir, fakat belirlenen bedel o dönem yerine daha sonraki bir dönemden itibaren uygulanır. Bu nedenle kira yılı bitmeden en az bir ay önce yazılı bildirim yapmak ya da davayı açmak bedelin hangi tarihten geçerli olacağını doğrudan etkiler.
Hâkim bedeli nasıl belirler?
- TÜFE sınırı: anlaşma yoksa ve beş yıllık süre dolmamışsa belirlenen bedel, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını aşamaz.
- Beş yıl sonrası: TÜFE oranı yalnızca ölçütlerden biridir; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bedel belirlenir, bu nedenle bedel TÜFE oranının üzerinde de çıkabilir.
- Delil: emsal kira bedelleri, taşınmazın durumunu gösteren belgeler ve keşif ile bilirkişi incelemesi dosyaya yön verir.
- Kira bedeli dışındaki şartlar: kira sözleşmelerinde bedelin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343).
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/6028, K.2019/1792, 07.03.2019 Temel kural: TBK m.345 ve otuz günlük eşik. Kararda madde aynen aktarılır: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” Sözlü kira ilişkisinde Daire, önce sözleşmenin başlangıcının ve süresinin, ardından ihtarnamenin tebliğ tarihinin saptanması gerektiğini; dönem başı belirlenmeden tespit kararı verilemeyeceğini vurgulamıştır. Kararda hak ve nesafet incelemesinin yöntemi de anlatılır: emsal kira sözleşmeleri toplanmalı, keşifle taşınmaz ve emsaller tek tek karşılaştırılmalı, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira belirlenmelidir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/2531, K.2014/3406, 20.03.2014 Sözleşmede artış hükmü varsa ihtara gerek yoktur. Daire; TBK m.345/3’ü uygular: “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Kararın ifadesiyle: “sözleşmede artış hükmünün bulunması durumunda önceden ihtar çekilmeksizin başlayan dönem kirasının tespitinin dönem sonuna kadar dava edilebileceği” kabul edilmiştir. Somut olayda dönem bitmeden çekilmiş ihtar olmasa bile, sözleşmedeki TEFE+ÜFE/2 artış maddesi tarafların artış iradesini gösterdiğinden dava süresinde sayılmıştır.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/6970, K.2017/16734, 29.11.2017 Geçmiş dönem için tespit istenemez. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra 23.07.2013 tarihli ihtarname ile artış isteğini bildirmiş; ancak dava 21.07.2014’te açılmıştı. Daire; bu dava ile daha önce başlamış dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceğini belirtti: mahkeme, davacıya bir sonraki dönemden (21.05.2014’ten) itibaren tespit isteyip istemediğini sormalı; isterse o dönem için endeks uygulanarak brüt kira belirlenmeli, istemezse dava süresinde açılmadığından reddedilmelidir. Yani gecikmiş dava, ancak ileriye dönük sonuç doğurur.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/8462, K.2019/6420, 10.09.2019 İlk beş yıl içinde ölçüt endekstir, hak ve nesafet değil. Beş yıl süreli sözleşmede kira artışı “TÜFE oranına beş puan eklenerek” kararlaştırılmıştı; mahkeme ise hak ve nesafete göre tespit yapmıştı. Daire; tespit istenen dönemde “ilk yılı takip eden üç kira dönemi dolmadığından sözleşme ile kararlaştırılan kira artış hükmüne göre kira bedelinin tespiti gerekirken” hak ve nesafete göre belirleme yapılmasını bozdu. Kural şudur: beş yıl dolmadan açılan tespit davasında mahkeme, sözleşmedeki artış hükmü (ve yasal sınır) ile bağlıdır; hak ve nesafet ölçütü beş yıllık dönemlerin sonunda devreye girer.
Arabuluculuk, görevli ve yetkili mahkeme
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculuk sonunda anlaşılamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Ayrıntı için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
Kira ilişkisinden doğan davalara dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri bakar (HMK m.4/1-a) ve bu davalar basit yargılama usulüne tabidir (HMK m.316/1-a). Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10). Dilekçede talep sonucunun açık yazılması gerekir (HMK m.119/1); kira bedeli talebini bu nedenle tutarıyla birlikte belirtmek yerindedir.
Dava açmadan önce kontrol listesi
- Mevcut kira yılının bitiş tarihini ve yeni dönemin başlangıcını yazın; bunun otuz gün öncesini takvime işleyin.
- Sözleşmede yeni dönem için artış hükmü olup olmadığına bakın (TBK m.345).
- Sözleşmenin beş yılı aşıp aşmadığını ve bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını TÜİK verisinden kontrol edin.
- Emsal kira ilanlarını, taşınmazın durumunu gösteren fotoğraf ve belgeleri toplayın.
- Yazılı artış bildirimi yaptıysanız tebliğ belgesini saklayın.
- Arabuluculuk başvurusunu yapın ve son tutanağı alın.
- Sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesiyle başvurun.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Dava her zaman açılabilir (TBK m.345). Belirlenen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren bağlayıcı olması için yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması veya bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmış olması gerekir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde dava açılamaz mı?
Kanun metninde böyle bir sınırlama bulunmaz; TBK m.344 yenilenen kira dönemlerindeki bedeli düzenler ve her kira yılı için uygulanır.
İhtarname çekmek zorunlu mu?
Hayır. Dava açmak ya da kira bedelinin artırılacağını yazılı bildirmek, TBK m.345 bakımından aynı sonucu doğurur; ihtarname bildirimi ispatlamayı kolaylaştırır.
Beş yıl dolmadan dava açılabilir mi?
Evet. Taraflar yenilenen dönemde bedelde anlaşamazsa hâkim, TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla bedeli belirler (TBK m.344/2).
Kira uyarlama davası nedir?
Kanunda “kira uyarlama davası” adıyla ayrı bir dava yoktur. Öngörülemeyen olağanüstü durumlarda sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin genel hüküm TBK m.138’dir; olağan kira artışı uyuşmazlıkları TBK m.344-345 kapsamında bedel belirleme davasıyla çözülür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1439 sayılı kararında konut ve çatılı işyeri kiralarında enflasyon, kira enflasyonu ve emsal kira değişimlerinin uyarlama davasının sebebi olamayacağını kabul etmiştir; ayrıntı için ‘ + A(‘/kira-uyarlama-davasi-sartlari/’, ‘kira uyarlama davası şartları’) + ‘ yazımıza bakınız.
Kaynak ve kontrol: TBK m.138, 343, 344, 345; HMK m.4, 6, 10, 119, 316; 6325 sayılı Kanun m.18/B. Madde metinleri 14.10.2026 tarihinde güncel mevzuattan doğrulanmıştır. Hesaplama ve güncel oranlar için fahiş kira artışı nereye şikâyet edilir yazımıza bakabilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.