İFRAZ VE TEVHİT NE DEMEK?

İmar Planı Uygulamaları: İfraz ve Tevhit Yöntemleri

İmar planları, şehirlerin düzenli ve planlı bir şekilde gelişmesini sağlamak amacıyla hazırlanan önemli belgelerdir. İmar planlarının uygulanması için farklı yöntemler bulunmaktadır. Bu yöntemler arasında ifraz ve tevhit, 19. yüzyıldan günümüze kadar imar hukukumuzda yer alan önemli araçlardır.

İmar Planı Uygulama Yöntemleri:

1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18. Madde Uygulaması): Bu yöntemle, imar planına uygunluk sağlamak amacıyla parsellerin birleştirilmesi, bölünmesi veya yeniden düzenlenmesi işlemleri gerçekleştirilir.
2. Kamulaştırma: Kamu yararı gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyetteki taşınmazların belirli bir bedel karşılığında devlet tarafından satın alınmasıdır.
3. İfraz ve Tevhit (15. ve 16. Madde Uygulaması): İmar planına uygun olarak parsellerin bölünmesi (ifraz) veya birleştirilmesi (tevhit) işlemleridir.

İfraz ve Tevhit Yönteminin Tarihsel Gelişimi:

İfraz ve tevhit yöntemi, 19. yüzyılın ikinci yarısından itibaren Osmanlı İmparatorluğu’nda ve sonrasında Türkiye Cumhuriyeti’nde çeşitli yasal düzenlemelerde yer almıştır. Örneğin, 1882 tarihli Ebniye Yasası’nda, mahalle oluşturmak için yapılan ifraz işlemlerinde bir karakol yeri ve bir okul yeri terk etme zorunluluğu gibi hükümler bulunmaktaydı.

Parsel Nedir?

Parsel, imar mevzuatına uygun olarak tek bir yapının inşa edilebileceği arazi parçasıdır. Başka bir deyişle, imar yasalarına göre belirlenen sınırlar içinde kalan ve üzerinde sadece bir bina yapılabilecek araziye parsel denir.

Parseller, sınırları haritalarla belirlenmiş arazi parçalarıdır. Bu haritaların türüne göre parsel çeşitleri de değişir:

• Kadastro Parseli: Kadastro haritalarında gösterilen ve mülkiyeti tescilli olan arazi parçalarıdır.
• İmar Parseli: İmar planlarına göre belirlenen ve üzerinde yapılaşmaya izin verilen arazi parçalarıdır.

Parsel, gayrimenkul alım satım ve inşaat süreçlerinde önemli bir kavramdır. Bir arsa veya arazi satın alırken, parsel bilgileri tapu kaydında yer alır ve bu bilgiler üzerinden işlemler gerçekleştirilir.

3194 Sayılı İmar Kanunu’nda İfraz ve Tevhit:

Günümüzde yürürlükte olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri, ifraz ve tevhid işlemlerine ilişkin esasları düzenlemektedir. Bu maddelere göre:

• İfraz (Bölme): Bir parselin imar planına uygun olarak daha küçük parçalara ayrılmasıdır. İfraz işlemi için parselin imar planında belirtilen asgari parsel büyüklüğüne ve diğer şartlara uygun olması gerekir.
• Tevhid (Birleştirme): İki veya daha fazla parselin birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesidir. Tevhid işlemi için parsellerin bitişik olması ve imar planında birleştirmeye engel bir durumun bulunmaması gerekir.

İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Önemi:

İfraz ve tevhid işlemleri, imar planlarının uygulanmasında önemli bir rol oynar. Bu işlemler sayesinde:

• İmar planına uygun olmayan parseller düzenlenebilir.
• Yapılaşma için uygun hale getirilebilir.
• Kentsel alanların daha verimli kullanılması sağlanabilir.

Sonuç:

İfraz ve tevhit yöntemi, imar planlarının uygulanmasında esneklik sağlayan ve mülkiyet haklarına saygı gösteren önemli bir araçtır. Bu yöntem sayesinde, şehirler daha düzenli ve yaşanabilir hale getirilebilir. Ancak, ifraz ve tevhit işlemlerinin imar planlarına ve ilgili mevzuata uygun olarak yapılması büyük önem taşır.

İmar Kanunu’nun 15. Maddesine Göre İfraz ve Tevhit İşlemleri: Detaylı Açıklama

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesi, imar planı bulunan alanlarda ifraz (ayırma) ve tevhid (birleştirme) işlemlerinin nasıl yapılacağını düzenler. Bu madde, hem mülk sahiplerinin hem de idarenin haklarını ve yetkilerini belirleyerek imar uygulamalarının düzenli ve planlı bir şekilde yürütülmesini sağlar.

1. Parselasyon Planının Önceliği:

İmar planı olan bölgelerde, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. Parselasyon planı, imar adası içindeki parsellerin imar planına uygun olarak düzenlenmiş halini gösteren bir plandır. Bu plan, imar uygulamalarının temelini oluşturur ve ifraz ve tevhid işlemlerinin de bu plana uygun olarak yapılması gerekir.

2. İmar Planı Bulunan Alanlarda İfraz ve Tevhid:

İmar planı olan bölgelerde ifraz ve tevhid işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Bu sayede, imar planına uygunluk sağlanır ve keyfi uygulamaların önüne geçilir.

3. Kamu Yatırımları ve Koruma Amaçlı İmar Planları İstisnası:

Kamu mülkiyetindeki alanlarda, parselasyon planının uygulanmasının mümkün olmadığı meskun alanlarda, koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarında, ifraz ve tevhid işlemleri için parselasyon planı şartı aranmaz.

4. Malikler Arasında Anlaşmazlık Durumunda Resen Tevhid ve İfraz:

Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde, maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan idare tarafından, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için tebligat yapılır. Bu tebligattan itibaren 3 ay içinde malikler anlaşamazsa, idare resen (kendiliğinden) tevhid ve fiili duruma göre ifraz işlemlerini yapmaya yetkilidir.

5. Parsel Cephelerinin Belirlenmesi:

İmar planlarında parsel cepheleri belirtilmeyen yerlerde yapılacak ifrazlarda, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.

6. İmar Planı Dışında Kalan Alanlarda İfraz:

İmar planı dışında kalan alanlarda, yönetmeliklerde belirtilen minimum parsel büyüklüğünden daha küçük parseller oluşturulamaz. Bu, küçük ve kullanışsız parsellerin oluşmasını engellemek amacıyla getirilen bir kısıtlamadır.

Sonuç:

İmar Kanunu’nun 15. maddesi, ifraz ve tevhid işlemlerinin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olarak yapılmasını sağlayarak, kentsel alanların planlı ve düzenli bir şekilde gelişmesine katkıda bulunur. Bu madde, hem mülk sahiplerinin haklarını korurken hem de kamu yararını gözetir.

İfraz Nedir? İmar Hukuku Açısından İfraz İşlemi

İfraz, kelime anlamı olarak “ayırma” demektir. İmar hukuku kapsamında ise, tek bir parsel olarak kayıtlı olan bir taşınmazın, imar planına uygun şekilde birden fazla parçaya bölünerek ayrı tapularla tescil edilmesi işlemidir.

İmar Kanunu’na Göre İfraz Çeşitleri:

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerine göre ifraz işlemi iki şekilde yapılır:

1. Parselasyon Niteliğinde Olan İfraz: İmar parsellerini oluşturmak amacıyla yapılan ve parseller içinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamu hizmet alanlarını da kapsayan ifraz türüdür.
2. Parselasyon Niteliğinde Olmayan İfraz: Kamu hizmet alanlarını kapsamayan, sadece bir parselin birden fazla parçaya ayrılması işlemidir.

İfraz İşleminin Niteliği ve Unsurları:

İfraz işlemi, idari bir işlemdir ve İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun (İYUK) 2. maddesinde belirtilen idari işlemin 5 unsuru açısından şu şekilde değerlendirilebilir:

• Yetki: İfraz işlemi yapma yetkisi, belediye encümeni veya il idare kuruluna aittir.
• Konu: Malik tarafından talep edilen taşınmazın bölünmesi işlemidir.
• Amaç: İmar planına uygunluk sağlayarak, kamu yararı gözetmektir.
• Şekil: İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerinde belirtilen usul ve esaslara uygun olarak gerçekleştirilir.
• Sebep: Malik tarafından talep edilmesi ve imar planına uygun olmasıdır.

İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?

1. Onay İşlemi: İfraz işleminin yapılabilmesi için öncelikle belediye encümeni veya il idare kurulundan onay alınması gerekir.
2. Teknik Kontrol: Onayın ardından, ifraz dosyası teknik kontrol için kadastro müdürlüğüne gönderilir.
3. Tescil İşlemi: Teknik kontrol tamamlandıktan sonra, yeni oluşan parseller tapu müdürlüğünde tescil edilir.

İFRAZ İŞLEMİ KAÇ TÜRE AYRILIR?

İfraz işlemleri üç türe ayrılır:

• Rızai İfraz: Arazi sahibinin kendi isteğiyle araziyi bölme işlemidir. Tüm paydaşların gerekli belgelerle idareye başvurmasıyla gerçekleşir.
• Mahkeme Kararı ile İfraz: Taşınmaz birden fazla kişiye aitse ve paydaşlar arasında anlaşmazlık varsa, herhangi bir hak sahibi ifraz davası açabilir. Mahkeme kararıyla ifraz işlemi gerçekleştirilir.
• Cebri İfraz: Binalı veya binasız arsalarda hak sahiplerinin rızası aranmaksızın, yol fazlaları, kamuya veya belediyelere ait yerlerle birleştirilmesi işlemidir.

Eski İmar Kanunu’na göre rızai ifraz işlemi sadece imar sınırları içinde yapılabiliyordu, ancak yeni düzenlemelerle bu sınırlama kaldırılmıştır.

Sonuç:

İfraz işlemi, imar planlarının uygulanması ve kentsel alanların düzenlenmesi için önemli bir araçtır. Bu işlem sayesinde, büyük parseller imar planına uygun şekilde bölünerek daha kullanışlı hale getirilebilir ve yapılaşma için uygun alanlar oluşturulabilir. Ancak, ifraz işleminin imar mevzuatına ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak yapılması gerekmektedir.

İfraz Neden Yapılır ve İfraz Edilemeyen Durumlar

İfraz işlemi, bir taşınmazın imar planına uygun şekilde bölünerek birden fazla parsel haline getirilmesidir. Bu işlem, farklı amaçlarla gerçekleştirilebilir:

İfrazın Yapılma Amaçları:

• Taşınmazın Değerini Arttırmak: İfraz işlemiyle oluşan daha küçük parseller, genellikle daha yüksek bir metrekare birim fiyatı ile satılabilir. Bu da taşınmazın toplam değerini artırır.
• Daha Çabuk Satış: Daha küçük ve daha uygun fiyatlı parseller, potansiyel alıcılar için daha cazip olabilir ve bu da taşınmazın daha hızlı satılmasını sağlayabilir.
• İmar Planının Uygulanması: İmar planında belirlenen yol, yeşil alan, park gibi kamuya açık alanların oluşturulması için ifraz işlemi gerekli olabilir. Ayrıca, imar planına uygunluk sağlamak için bazı parsellerin bölünmesi veya birleştirilmesi gerekebilir.

İfraz Edilemeyen Durumlar:

İmar Kanunu’nun 15. maddesi, bazı durumlarda ifraz işleminin yapılamayacağını belirtir:

• Minimum Parsel Büyüklüğü: İmar planı dışında kalan alanlarda, yönetmelikle belirlenen minimum parsel büyüklüğünden daha küçük parseller oluşturulamaz. Bu, genellikle 5.000 metrekare veya daha küçük parsellerin ifraz edilemeyeceği anlamına gelir.
• Yola Cephesi Olmayan Parseller: Yola cephesi olmayan parseller üzerinde ifraz işlemi yapılamaz ve bu parsellerden yol oluşturulamaz. Bu durum, imar planına uygunluk ve ulaşım sorunlarını önlemek amacıyla getirilmiş bir kısıtlamadır.

Sonuç:

İfraz işlemi, taşınmazların değerini artırmak, satışını kolaylaştırmak ve imar planlarının uygulanmasını sağlamak gibi çeşitli faydalar sunar. Ancak, bu işlemin yapılabilmesi için belirli yasal şartların sağlanması gerekmektedir. Bu nedenle, ifraz işlemi yapmadan önce bir uzmana danışmanız ve ilgili mevzuatı incelemeniz önemlidir.

İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?

İfraz işlemi, bir taşınmazın imar planlarına uygun olarak daha küçük parçalara bölünmesi işlemidir. Bu işlem, genellikle arsa veya arazi sahipleri tarafından gerçekleştirilir. İfraz işlemi için aşağıdaki adımlar izlenir:

1. Parselasyon Haritalarının Hazırlanması: İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır. Bu haritalarda, İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre kamuya terk edilecek alanlar da belirtilir.
2. Onay Süreci:
   • İfraz edilecek taşınmaz belediye veya mücavir alan sınırları içindeyse, parselasyon planları belediye encümeninin onayına sunulur.
   • Taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise, planlar il idare kurulunun onayına sunulur.
3. Askı Süresi:
   • Onay için sunulan parselasyon planları, bir ay süreyle ilgili idarenin ilan panosunda askıya çıkarılır.
   • Ayrıca, diğer ilan yöntemleriyle (gazete, internet vb.) de duyurulur.
   • Askı süresi boyunca, ilgililer planlara itiraz edebilirler.
4. Kesinleşme ve Tescil:
   • Bir aylık askı süresinin sonunda, itirazlar değerlendirilir ve planlar kesinleşir.
   • Kesinleşen planlar, 15 gün içinde tescil işlemi için tapu sicil müdürlüğüne gönderilir.
   • Tapu sicil müdürlüğü, planları bir ay içinde resen tescil eder veya terkin işlemini gerçekleştirir.
   • Mülk sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, tapu kayıtları onaylı plana göre düzenlenir.

Önemli Notlar:

• İfraz işlemi için gerekli belgeler ve başvuru süreci, taşınmazın bulunduğu yere ve ilgili idareye göre değişiklik gösterebilir.
• İfraz işlemi, tapu masrafları ve harçlar gibi bazı maliyetler doğurabilir.
• İfraz işlemi sonucunda oluşan yeni parsellerin imar durumu ve yapılaşma koşulları, ilgili imar planlarına göre belirlenir.

İfraz işlemi ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve işlemleri başlatmak için ilgili belediye veya il özel idaresine başvurmanız gerekmektedir.

İfraz Talebi İçin Gerekli Belgeler (2024 Güncel)

İfraz işlemi, bir taşınmazın imar planına uygun şekilde bölünerek birden fazla parsel haline getirilmesi işlemidir. Bu işlemi gerçekleştirmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından belirlenen bazı belgelerin eksiksiz olarak sunulması gerekmektedir.

İfraz Talebi İçin Gerekli Belgeler:

1. Kimlik Belgeleri:
   • Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin nüfus cüzdanı veya pasaportu
   • Vekaletname veya yetki belgesi (temsilci tarafından işlem yapılıyorsa)
2. Vesikalık Fotoğraf:
   • Gerçek kişiler için 1 adet 6×4 cm boyutunda vesikalık fotoğraf
3. Emlak Beyan Değeri Belgesi:
   • Taşınmazın bulunduğu belediye tarafından düzenlenen emlak beyan değeri belgesi
4. Değişiklik Dosyası:
   • Lisanslı bir harita ve kadastro mühendisi tarafından hazırlanan ve kadastro müdürlüğü tarafından onaylanan değişiklik dosyası. Bu dosya, değişiklik beyannamesi, kontrol raporu ve eklerini içerir.
5. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK):
   • Bina nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası poliçesi
6. İdari Karar:
   • Taşınmazın bulunduğu yer belediye veya mücavir alan sınırları içinde ise belediye encümeni kararı,
   • Taşınmaz mücavir alan sınırları dışında ise il idare kurulu kararı
7. Tapu Senedi:
   • Tapulu taşınmazlar için tapu senedi

Ek Bilgiler:

• Yukarıda belirtilen belgeler genel bir liste olup, bazı durumlarda ek belgeler talep edilebilir.
• Belgelerin aslı veya noter onaylı sureti ibraz edilmelidir.
• Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne yapılır.
• İfraz işlemi için belirli bir harç ücreti ödenmesi gerekmektedir.

Önemli Not: İfraz işlemi, hukuki ve teknik bilgi gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle, işlemlerinizi kolaylaştırmak ve olası sorunları önlemek için bir avukattan veya lisanslı bir harita ve kadastro mühendisinden destek almanız önerilir.

İfraz İşlemini Gerçekleştiren Yetkili Merciler: 3194 Sayılı İmar Kanunu’na Göre Belediyeler ve Valilikler

3194 sayılı İmar Kanunu, ifraz (parsel ayırma) işlemlerini gerçekleştiren yetkili mercileri belirler. Bu yetki, taşınmazın bulunduğu yere göre belediye encümenleri veya il idare kurulları arasında değişir.

Belediye Encümenleri:

Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki gayrimenkullerin ifrazı, belediye encümenlerinin yetkisindedir. İmar Kanunu’nun 16. maddesinin 1. fıkrasına göre, belediye encümenleri, bu alanlardaki gayrimenkullerin re’sen (kendiliğinden) veya mülk sahibinin müracaatı üzerine ifraz işlemini gerçekleştirebilir.

İl İdare Kurulları:

Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki taşınmazların ifrazı ise il idare kurullarının yetkisindedir. Yine aynı maddenin 1. fıkrasına göre, il idare kurulları da bu alanlardaki gayrimenkullerin re’sen veya mülk sahibinin müracaatı üzerine ifraz işlemini yapabilir.

İfraz İşleminin Onayı ve Tescili:

Hem belediye encümenleri hem de il idare kurulları tarafından yapılan ifraz işlemleri, İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uygunluğunun onaylanmasına tabidir. Onay süreci en geç 30 gün içinde tamamlanır ve onaylanan ifraz işlemi sonucu oluşan yeni parsellerin tapuya tescili için 15 gün içinde tapu müdürlüğüne bildirimde bulunulur. Tapu müdürlüğü de bu bildirimi takip eden bir ay içinde tescil işlemini tamamlar.

Resen İfraz Yetkisi (18. Madde):

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 1. fıkrası, belediye ve valiliklere imar planına uygun olmayan binalı veya binasız arsa ve arazileri, maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın resen ifraz etme yetkisi verir. Bu yetki, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelere, bu sınırlar dışında ise valiliklere aittir.

Sonuç:

İfraz işlemleri, imar planlarının uygulanması ve kentsel düzenin sağlanması açısından önemlidir. Bu işlemlerin yetkili merciler tarafından, ilgili mevzuata uygun olarak yapılması gerekmektedir. İfraz işlemiyle ilgili herhangi bir sorun yaşamanız durumunda, bir avukattan hukuki destek almanız haklarınızın korunması açısından önemlidir.

Tevhit Nedir? İmar Hukuku Açısından Tevhit İşlemi ve Uygulaması

Tevhit, imar hukuku kapsamında, birbirine bitişik durumdaki birden fazla parselin tek bir parsel haline getirilerek birleştirilmesi işlemidir. Bu işlem, mülk sahibinin veya sahiplerinin talebi üzerine gerçekleştirilir ve imar mevzuatına uygun olması şartıyla uygulanabilir.

Tevhit İşleminin Şartları:

• Bitişiklik: Birleştirilecek parsellerin birbirine bitişik olması gerekmektedir.
• Mülkiyet: Birleştirilecek parsellerin aynı kişiye veya farklı kişilere ait olması tevhid işlemine engel değildir. Farklı kişilere ait parsellerin birleştirilmesi durumunda, yeni oluşan parsel üzerinde hissedarlık durumu ortaya çıkar.
• Rehin ve İrtifak Hakları: Birleştirilecek parseller üzerinde rehin, irtifak hakkı gibi kısıtlamalar varsa, tüm hak sahiplerinin muvafakatı alınmalıdır.
• İmar Planına Uygunluk: Tevhid işlemi, imar planına uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Birleştirme sonucu oluşan parselin, imar planında belirtilen minimum parsel büyüklüğüne ve diğer koşullara uygun olması gerekir.

Tevhit İşlemi Nasıl Yapılır?

1. Başvuru: Tevhid işlemi için ilk başvuru, lisanslı harita ve kadastro bürolarına veya kadastro müdürlüklerine yapılır. (2010/4 sayılı genelgeye göre)
2. Onay: Tevhid işleminin yapılabilmesi için belediye encümeni veya il idare kurulundan onay alınması gerekmektedir.
3. Tescil: Onayın ardından, birleştirilmiş yeni parsel tapu müdürlüğünde tescil edilir.

Tevhit İşleminin Faydaları:

• Daha Kullanışlı Parsel: Birden fazla küçük parselin birleştirilmesiyle daha büyük ve kullanışlı bir parsel elde edilebilir.
• Değer Artışı: Büyük ve kullanışlı bir parsel, genellikle daha yüksek bir değerle satılabilir.
• İmar Planına Uygunluk: Tevhit işlemi, imar planına uygun olmayan küçük parsellerin birleştirilerek imara uygun hale getirilmesini sağlar.
• Vergi Avantajı: Bazı durumlarda, tevhit işlemi sonucu oluşan parsel için daha düşük emlak vergisi ödenebilir.

Özet:

Tevhit, imar mevzuatına uygun şekilde gerçekleştirildiğinde, mülk sahipleri için birçok avantaj sunan bir işlemdir. Ancak, tevhit işlemi yapmadan önce ilgili mevzuatı dikkatlice incelemek ve gerekirse bir uzmana danışmak önemlidir.

Tevhit İşlemi Nasıl Yapılır?

Tevhit işlemi, birden fazla parseli birleştirerek tek bir parsel haline getirme işlemidir. Bu işlem, ifraz işlemine benzer adımlar izlenerek gerçekleştirilir:

1. Parselasyon Haritalarının Hazırlanması: Birleştirme işlemi yapılacak parsellerin imar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır.
2. Onay Süreci:
   • Birleştirilecek parseller belediye veya mücavir alan sınırları içindeyse, parselasyon planları belediye encümeninin onayına sunulur.
   • Parseller belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise, planlar il idare kurulunun onayına sunulur.
3. Askı Süresi:
   • Onay için sunulan parselasyon planları, bir ay süreyle ilgili idarenin ilan panosunda askıya çıkarılır.
   • Ayrıca, diğer ilan yöntemleriyle (gazete, internet vb.) de duyurulur.
   • Askı süresi boyunca, ilgililer planlara itiraz edebilirler.
4. Kesinleşme ve Tescil:
   • Bir aylık askı süresinin sonunda, itirazlar değerlendirilir ve planlar kesinleşir.
   • Kesinleşen planlar, 15 gün içinde tescil işlemi için tapu sicil müdürlüğüne gönderilir.
   • Tapu sicil müdürlüğü, planları bir ay içinde resen tescil eder veya terkin işlemini gerçekleştirir.
   • Mülk sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, tapu kayıtları onaylı plana göre düzenlenir.

Tevhid İşlemi İçin Gerekli Şartlar:

• Birleştirilecek parsellerin bitişik olması (birbirine sınırı bulunması) gerekmektedir.
• İmar planlarında yol, yeşil alan, meydan, park ve otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan parsellerin bu alanlara rastlayan kısımlarının tevhidine izin verilmez.
• Birleştirilecek parsel sayısı ve büyüklüğü önemli değildir, sadece birden fazla parsel olması yeterlidir.
• Aynı kişiye ait parseller birleştirilebileceği gibi, farklı kişilere ait parseller de birleştirilebilir.
• Parsellerin tamamının arsa veya bina olması şart değildir. Arsa ve bina parselleri de birleştirilebilir.
• Parseller üzerinde rehin, irtifak hakkı gibi kaydedilmemiş haklar veya taşınmaz mal mükellefiyeti gibi tasarrufu kısıtlayan şerhler varsa, tüm hak sahiplerinin ve ilgililerin muvafakati gereklidir.

Tevhit işlemi ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve işlemleri başlatmak için ilgili belediye veya il özel idaresine başvurmanız gerekmektedir.

Tevhidin Amacı ve Uygulanabileceği Durumlar

Tevhit, yani birden fazla parselin birleştirilmesi işlemi, farklı amaçlarla ve çeşitli durumlarda gerçekleştirilebilir. Hem mülk sahipleri hem de belediyeler için çeşitli avantajlar sunan bu yöntem, imar uygulamalarında önemli bir rol oynar.

Tevhidin Amaçları:

• Tarımsal Verimliliği Artırmak: Tarım arazilerinin daha verimli kullanılabilmesi için küçük ve dağınık parseller birleştirilerek daha büyük ve işlenebilir alanlar oluşturulabilir. Bu sayede tarımsal üretim artırılabilir ve maliyetler düşürülebilir.
• Sanayi Yatırımlarına Uygun Alan Oluşturmak: Sanayi tesisleri için gerekli olan geniş alanlar, tevhit işlemi ile daha kolay sağlanabilir. Birden fazla parselin birleştirilmesi, büyük ölçekli sanayi yatırımlarına imkan tanır.
• İnşaat İzni Almak: Bazı durumlarda, imar planları tek başına yeterli büyüklükte olmayan parsellerde inşaata izin vermeyebilir. Bu durumda, bitişik parsellerin tevhit edilerek daha büyük bir arsa oluşturulması, inşaat izni alınmasını kolaylaştırabilir.
• Ortak Sınırları Düzeltmek: Komşu parseller arasındaki sınır sorunları veya düzensizlikler, tevhit işlemi ile çözülebilir. Bu sayede, mülkiyet sınırları daha net hale getirilir ve olası anlaşmazlıkların önüne geçilir.

Belediyelerin Tevhidi Tercih Etme Nedenleri:

Belediyeler, imar uygulamalarında tevhid yöntemini diğer yöntemlere göre daha sık tercih edebilirler. Bunun başlıca nedenleri şunlardır:

• Düşük Maliyet: Tevhid işlemi, kamulaştırma gibi diğer yöntemlere göre belediyelere daha düşük maliyetli bir çözüm sunar.
• Hızlı Sonuç: Tevhid işlemi, diğer yöntemlere göre daha hızlı tamamlanabilir. Bu da imar planlarının uygulanmasını hızlandırır.
• Kamu Hizmet Alanlarının Kolay Oluşturulması: Tevhid işlemi sayesinde, yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmet alanlarının oluşturulması daha kolay hale gelir.
• Mülk Sahiplerinin Etkinliği: Tevhid işleminde mülk sahipleri, diğer yöntemlere göre daha fazla söz sahibi olabilirler. Bu da sürecin daha demokratik ve katılımcı olmasını sağlar.
• Belediyelerin Mali Sınırlamaları: Belediyelerin sınırlı mali kaynakları, kamulaştırma gibi maliyetli yöntemlerin uygulanmasını zorlaştırabilir. Tevhid, bu durumda daha uygun bir alternatif olabilir.

Sonuç:

Tevhit, imar planlarının uygulanmasında hem mülk sahiplerine hem de belediyelere önemli avantajlar sağlayan bir yöntemdir. Ancak, tevhit işleminin imar mevzuatına ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak yapılması gerekmektedir. Bu nedenle, tevhit işlemi yapmadan önce bir uzmana danışmanız ve ilgili mevzuatı incelemeniz önemlidir.

İmar Kanunu Madde 18: Arsa ve Arsa Düzenlemesinin Amacı

İmar Kanunu’nun 18. maddesi, şehirlerin planlı ve düzenli bir şekilde gelişmesini sağlamak amacıyla arsa ve arazi düzenlemesine ilişkin esasları belirler. Bu düzenlemeler, şehirlerin gelişme yönünü, yoğun yapılaşmayı ve genel hizmet alanlarını göz önünde bulundurarak yapılır.

Madde 18’in Temel Amaçları:

• Şehirlerin Planlı Gelişimi: Düzenlemeler, şehrin gelecekteki ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde planlanır. Bu sayede, şehirlerin gelişim yönü belirlenir ve düzensiz yapılaşmanın önüne geçilir.
• Yoğun Yapılaşmanın Kontrolü: Düzenlemeler, şehirlerin nüfus yoğunluğuna uygun olarak yapılaşmayı kontrol etmeyi amaçlar. Bu sayede, şehirlerin altyapı ve sosyal donatı alanları üzerindeki baskı azaltılır.
• Genel Hizmet Alanlarının Oluşturulması: Düzenlemeler, meydan, park, otopark, yeşil alan gibi genel hizmet alanlarının oluşturulmasını sağlar. Bu alanlar, şehirlerin yaşam kalitesini artırır ve vatandaşların refahını yükseltir.
• Düzenleme Ortaklık Payı: Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların değer artışından kamuya pay verilmesini sağlar. Bu pay, düzenleme dolayısıyla yapılan genel hizmet harcamalarının karşılanmasına katkıda bulunur.

Madde 18’in Uygulama Aşamaları:

1. Düzenleme Alanının Belirlenmesi: Düzenlemeye tabi tutulacak alan, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince, dışında ise il idare kurulunca belirlenir.
2. Düzenleme Ortaklık Payı Oranının Hesaplanması: Düzenleme ortaklık payı oranı, düzenleme alanı içindeki genel hizmet alanlarının yüzölçümlerinin toplam alana oranlanmasıyla bulunur. Bu oran, taşınmazın yüzölçümünün %40’ını geçemez.
3. Parselasyon Planlarının Hazırlanması: Düzenlemeye tabi tutulan alan içindeki arsa ve araziler, imar planındaki yapılaşma koşullarına uygun olarak parsellere ayrılır ve parselasyon haritaları hazırlanır.
4. Parselasyon Planlarının Onaylanması ve İlanı: Parselasyon planları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince, dışında ise il idare kurulunca onaylanır ve bir ay süreyle ilan edilir.
5. İtiraz Süreci: İlan süresi içinde parselasyon planlarına itiraz edilebilir. İtirazlar incelenerek karara bağlanır ve kesinleşen planlar tapu sicil müdürlüğüne gönderilir.
6. Tapu Tescili: Tapu sicil müdürlüğü, kesinleşen parselasyon planlarına göre tapu kayıtlarını resen düzenler.

Önemli Hususlar:

• Düzenleme ortaklık payı, taşınmaz maliklerinin rızası aranmaksızın alınır.
• Düzenleme ortaklık payı oranı %40’ın altında ise, bu oran artırılamaz.
• Kamu tesis alanlarında kalan taşınmazlara, düzenlemeye tabi tutulan diğer parsellerle birlikte değer verilerek ortaklık payı verilir.
• Parselasyon planlarının hazırlanmasında, mevcut yapıların bir imar parseli içinde kalmasına ve taşınmaz sahiplerine öncelikle kendi arsalarının bulunduğu yerden arsa ayrılmasına özen gösterilir.  

Sonuç:

İmar Kanunu madde 18, şehirlerin planlı ve düzenli gelişimi için önemli bir araçtır. Bu madde ile yapılan düzenlemeler, şehirlerin daha yaşanabilir hale gelmesine ve vatandaşların yaşam kalitesinin artmasına katkıda bulunur.

İmar Hukuku ve Tapu İşlemleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (2024)

Tevhit ve İfraz Ne Demek?

• Tevhit: Birbirine bitişik birden fazla arsanın birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesi işlemidir.
• İfraz: Tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın, imar planına uygun şekilde birden fazla parçaya bölünerek ayrı tapularla tescil edilmesi işlemidir.

İfraz Nedir?

İfraz, bir taşınmazın imar planına uygun olarak daha küçük parçalara ayrılması işlemidir. Bu işlem, genellikle taşınmazın değerini artırmak, satışını kolaylaştırmak veya imar planının uygulanmasını sağlamak amacıyla yapılır.

Tevhit Ne Demek Arazi?

Tevhid, birden fazla arsanın birleştirilerek tek bir arsa haline getirilmesi anlamına gelir. Bu işlem, genellikle tarımsal verimliliği artırmak, sanayi yatırımlarına uygun alan oluşturmak veya inşaat izni almak gibi amaçlarla yapılır.

İfraz İçin En Az Kaç Metrekare Olmalı?

İfraz işlemi için parselin imar planında belirtilen asgari parsel büyüklüğüne uygun olması gerekir. Bu büyüklük, imar planına göre değişmekle birlikte genellikle 5.000 metrekare veya daha fazladır.

Kaç Dönüm Altı Bölünemez?

5.000 metrekare, yaklaşık olarak 1,235 dönüme denk gelir. Yani, 1,235 dönümden daha küçük parseller genellikle ifraz edilemez.

Arsa Tevhidi Nasıl Bozulur?

Arsa tevhidi, mahkeme kararıyla veya tüm hissedarların anlaşmasıyla bozulabilir. Ancak, tevhid işleminin bozulması için imar planına uygunluk ve diğer yasal şartların sağlanması gerekmektedir.

Hangi Parseller Tevhid Edilemez?

Yola cephesi olmayan parseller veya imar planında birleştirmeye engel bir durumun bulunduğu parseller tevhid edilemez.

Arsa Tevhit Şartı Nedir?

• Parsellerin bitişik olması
• İmar planında birleştirmeye engel bir durumun bulunmaması
• Tüm hissedarların muvafakatı (farklı kişilere ait parseller için)
• İmar mevzuatına uygunluk

Tevhit İşlemi Ne Kadar Sürer?

Tevhid işlemi süresi, başvuru yapılan kurumun iş yoğunluğuna ve belgelerin eksiksizliğine göre değişmekle birlikte ortalama 1-3 ay arasında sürebilir.

Tevhit İşlemi Nasıl Yapılır?

Tevhid işlemi için öncelikle lisanslı harita ve kadastro bürolarına veya kadastro müdürlüklerine başvurulur. Ardından, belediye encümeni veya il idare kurulundan onay alınması ve yeni oluşan parselin tapuda tescil edilmesi gerekir.

Tevhid Ne Zaman Yapılır?

Tevhid işlemi, imar planına uygunluk sağlandığı ve gerekli şartlar yerine getirildiği sürece herhangi bir zamanda yapılabilir.

İki Arsa Birleştirme Nasıl Yapılır?

İki arsa birleştirme işlemi, tevhid işlemi ile yapılır. Yukarıda belirtilen adımlar takip edilerek işlem gerçekleştirilir.

Tapu Birleştirme Ücreti Ne Kadar?

Tapu birleştirme ücreti, döner sermaye ücretleri ve tapu harcı gibi çeşitli kalemlerden oluşur. 2024 yılı için güncel ücretleri tapu müdürlüklerinden öğrenebilirsiniz.

Parsel Birleştirme İşlemini Kim Yapar?

Parsel birleştirme işlemi, tapu müdürlükleri tarafından gerçekleştirilir. Ancak, başvuru ve onay süreçleri için lisanslı harita ve kadastro bürolarına veya kadastro müdürlüklerine başvurmanız gerekir.

İfraz Tevhid Yola Terk Ne Demek?

İfraz ve tevhid işlemlerinde, imar planına göre yol, yeşil alan gibi kamuya açık alanlar oluşturulması gerekiyorsa, bu alanlar “yola terk” edilir. Yani, bu alanlar mülk sahiplerinden bedelsiz olarak kamuya devredilir.

İfraz Kaç Metrekare?

İfraz işlemi sonucu oluşan parsellerin büyüklüğü, imar planında belirtilen asgari parsel büyüklüğüne uygun olmalıdır. Bu büyüklük, imar planına göre değişmekle birlikte genellikle 5.000 metrekare veya daha fazladır.

İfraz Yapılmazsa Ne Olur?

İfraz yapılmayan büyük parsellerde, imar planına aykırı durumlar ortaya çıkabilir. Bu durum, yapılaşma izinlerinin alınmasını engelleyebilir veya ileride yasal sorunlara yol açabilir.

Hisseli Arsa İfraz Nasıl Yapılır?

Hisseli arsa ifrazı için tüm hissedarların muvafakatı gerekmektedir. Tüm hissedarların anlaşması durumunda, yukarıda belirtilen adımlar takip edilerek ifraz işlemi gerçekleştirilebilir.

Basit İfraz Nedir?

Basit ifraz, parselasyon planı olmayan alanlarda yapılan ve sadece bir parselin ikiye bölünmesi şeklinde gerçekleştirilen ifraz türüdür.

Hisseli Tapuyu Ayırmak İçin Ne Yapmalı?

Hisseli tapuyu ayırmak için tüm hissedarların anlaşması ve tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmaları gerekmektedir.

Hisseli Tapuda Yerler Belli Olur mu?

Hisseli tapuda, hissedarların payları bellidir ancak her hissedarın arsa üzerindeki kullanım alanı net olarak belirtilmemiş olabilir. Bu durum, ileride anlaşmazlıklara yol açabilir.

Hisseli Arsada Kendi Yerimi Nasıl Öğrenebilirim?

Hisseli arsada kendi yerinizi öğrenmek için bir harita mühendisine başvurarak ölçüm yaptırabilir veya tapu müdürlüğünden bilgi alabilirsiniz.

Hisseli Arsalarda Anlaşmazlık Olursa Ne Olur?

Hisseli arsalarda anlaşmazlık durumunda, taraflar mahkemeye başvurabilirler. Mahkeme, hissedarların haklarını ve imar planına uygunluğu göz önünde bulundurarak bir karar verir.

Hisseli Araziyi Tek Tapuya Nasıl Çevrilir?

Hisseli araziyi tek tapuya çevirmek için tüm hissedarların anlaşması ve tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmaları gerekmektedir. Bu işlem, tevhid işlemi ile gerçekleştirilir.

Hisseli Tapu Ayırma Masrafı Ne Kadar?

Hisseli tapu ayırma masrafı, döner sermaye ücretleri, tapu harcı ve diğer masraflardan oluşur. 2024 yılı için güncel ücretleri tapu müdürlüklerinden öğrenebilirsiniz.

Hisseli Tapuya Ayrı Tapu Alınır mı?

Evet, hissedarlar anlaşarak hisseli tapuyu ayırabilir ve her hissedar kendi payına düşen kısım için ayrı tapu alabilirler. Bu işlem, ifraz işlemi ile gerçekleştirilir.

Hisseli Tarla Tapu Bölünür mü?

Evet, hissedarlar anlaşarak hisseli tarla tapusunu bölebilir ve her hissedar kendi payına düşen kısım için ayrı tapu alabilirler. Bu işlem de ifraz işlemi ile gerçekleştirilir.

En Az Kaç Dönüm Tarla Bölünebilir?

Tarlaların bölünebilmesi için imar planında belirtilen asgari parsel büyüklüğüne uygun olması gerekir. Bu büyüklük, imar planına göre değişmekle birlikte genellikle 5.000 metrekare (yaklaşık 1,235 dönüm) veya daha fazladır.

Tarlayı Arsaya Çevirmek İçin Ne Yapılmalı?

Tarlayı arsaya çevirmek için imar planı değişikliği yapılması gerekmektedir. Bu değişiklik, ilgili belediye meclisi tarafından karara bağlanır.

Hisse Sahibi Hissesini Satabilir mi?

Evet, hisse sahibi kendi hissesini diğer hissedarlara veya üçüncü kişilere satabilir. Ancak, bazı durumlarda (örneğin, önalım hakkı) diğer hissedarların öncelikli satın alma hakkı olabilir.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Gayrimenkul Avukatı haklarınızı korumanıza destek olacaktır. Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz!

https://legapro.net/