Fahiş Kira Artışı ve Çözüm Yolları

Fahiş Kira Artışı: Kiracı Hakları ve Yasal Sınırlar

Türkiye’de konut ve işyeri kiraları, son yıllarda, özellikle büyük şehirlerde, önemli ölçüde artış gösterdi. Bu artışlar yasal sınırların üzerinde gerçekleşmekte ve “fahiş kira artışı” olarak adlandırılan sorunu ortaya çıkarmaktadır. Fahiş kira artışları, kiracıları maddi açıdan zor durumda bırakmakta, konut/işyeri bulma sorununu artırmakta ve toplumsal huzursuzluğa neden olmaktadır.

Bu kapsamlı rehber, fahiş kira artışı konusunu tüm yönleriyle ele almaktadır. Rehberde, aşağıdaki sorulara ayrıntılı cevaplar bulacaksınız:

• Fahiş kira artışı nedir, nasıl tanımlanır?
• Kira artışının yasal sınırları nelerdir?
• Ev sahibi/işyeri sahibi kirayı ne kadar artırabilir?
• Fahiş kira artışı hangi durumlarda gündeme gelir?
• Fahiş kira artışına karşı kiracı ne yapabilir?
• Kiracının hakları ve yükümlülükleri nelerdir?
• Kiraya verenin hakları ve sınırları nelerdir?
• Fahiş kira artışı nasıl şikayet edilir?
• Mahkeme ile kira artışında emsal kiralar nasıl belirlenir?
• Fahiş kira artışı sonucunda ödenen fazla kiralar geri alınabilir mi?
• Sıkça sorulan sorular ve daha fazlası…

Fahiş Kira Artışı: Tanım ve Hukuki Değerlendirme

Fahiş Kira Artışı Nedir?

Fahiş kira artışı, yasal olarak belirlenen kira artış oranlarının veya piyasa koşullarının çok üzerinde, hakkaniyete aykırı ve kiracıyı mağdur eden kira artışlarıdır. Fahiş kira artışının kesin bir tanımı veya sayısal bir sınırı yoktur. Ancak, genel olarak, aşağıdaki durumlar fahiş kira artışı olarak kabul edilebilir:

• Yasal Kira Artış Oranının Aşılması: Kira artışları, kural olarak, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına göre yapılır. Bu oranın üzerindeki artışlar, fahiş kabul edilebilir.
  • Önemli Not: 11 Haziran 2022’de yürürlüğe giren ve 1 Temmuz 2024’te sona ermesi planlanan geçici düzenleme ile konut kiralarında kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, sadece konut kiraları için geçerlidir. İşyeri kiraları için bu sınırlama yoktur.
• Piyasa Rayicinin Çok Üzerinde Artış: Kira artışı, yasal sınır içinde olsa bile, aynı bölgedeki benzer özelliklere sahip konutların/işyerlerinin kira bedellerinin çok üzerinde ise, fahiş kabul edilebilir.
• Kötü Niyetli Artış: Ev sahibinin/işyeri sahibinin, kiracıyı zor durumda bırakmak, tahliyeye zorlamak veya başka bir kişiye daha yüksek bedelle kiraya vermek amacıyla yaptığı artışlar, fahiş ve kötü niyetli kabul edilebilir.
• Ekonomik Koşullarla Uyumsuz Artış: Ülkenin genel ekonomik durumu ile orantısız artış.

Örnek:

• Bir apartman dairesinin kirası, 5.000 TL iken, ev sahibi, TÜFE oranı %20 olmasına rağmen, kirayı 10.000 TL’ye (yani %100 oranında) çıkarmak isterse, bu fahiş bir artış olarak kabul edilebilir.
• Bir dükkanın kirası, 10.000 TL iken, işyeri sahibi, TÜFE oranı %50 olmasına rağmen, kirayı 30.000 TL’ye (yani %200 oranında) çıkarmak isterse, bu da fahiş bir artış olarak kabul edilebilir.

Fahiş Kira Artışının Hukuki Sonuçları

Fahiş kira artışı, hukuka aykırıdır ve çeşitli hukuki sonuçları vardır:

• Kiracı Açısından:
  • Kiracı, fahiş kira artışını kabul etmek zorunda değildir.
  • Kiracı, fahiş kira artışına itiraz edebilir.
  • Kiracı, kira tespit davası açarak, kiranın hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenmesini talep edebilir.
  • Kiracı, fazla ödediği kira bedellerini geri isteyebilir.
  • Kiracı, sözleşmeyi feshedebilir (bazı durumlarda).
  • Kiracı, şikayet hakkını kullanabilir.
• Kiraya Veren Açısından:
  • Kiraya veren, fahiş kira artışı nedeniyle tahliye davası açamaz.
  • Kiraya veren, kira tespit davası açabilir, ancak mahkeme, kirayı hakkaniyete uygun bir şekilde belirleyecektir.
  • Kiraya veren, haksız kazanç elde etmişse, bu kazancı iade etmek zorunda kalabilir.
  • Kiraya verenin eylemi suç teşkil ediyorsa (örneğin, tehdit, şantaj), cezai sorumluluğu doğabilir.

Kira Artışının Yasal Sınırları

Türkiye’de kira artışları, tamamen serbest değildir. Kira artışları, hem Türk Borçlar Kanunu (TBK) hem de geçici yasal düzenlemeler ile sınırlandırılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) Göre Kira Artışı

TBK’nın 344. maddesi, kira artışlarını düzenler. Bu maddeye göre:

• Genel Kural (Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları): Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin oniki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
  • Önemli: Bu kural, hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
  • TÜFE Oranı: TÜİK tarafından her ay açıklanan TÜFE’nin oniki aylık ortalaması esas alınır. Örneğin, 2024 yılı Temmuz ayında yapılacak bir kira artışı için, 2023 Temmuz ile 2024 Haziran arasındaki TÜFE’nin oniki aylık ortalaması dikkate alınır.
  • Sözleşmede Daha Düşük Bir Oran Belirlenmişse: Kira sözleşmesinde, TÜFE’den daha düşük bir artış oranı belirlenmişse, bu oran geçerlidir. Örneğin, sözleşmede “yıllık kira artışı %10 olacaktır” şeklinde bir hüküm varsa, ev sahibi, TÜFE %20 olsa bile, kirayı %10’dan fazla artıramaz.
  • Sözleşmede Artış Oranı Belirtilmemişse: Kira sözleşmesinde, kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm yoksa, kira artışı, yine TÜFE’nin oniki aylık ortalamasını geçemez.
• 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Sözleşmeler: Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli ise veya 5 yıldan sonra yenileniyorsa, kira bedeli, hakim tarafından belirlenir. Hakim, kira bedelini belirlerken, aşağıdaki hususları dikkate alır:
  • TÜFE’nin oniki aylık ortalaması.
  • Kiralananın durumu (büyüklüğü, konumu, yaşı, kullanım amacı, tadilat görüp görmediği vb.).
  • Emsal kira bedelleri (aynı bölgedeki benzer özelliklere sahip konutların/işyerlerinin kira bedelleri).
  • Hak ve nesafet (hakkaniyet) ilkeleri.
  • Önemli: 5 yıldan sonra, ev sahibi/işyeri sahibi, kira tespit davası açarak, kiranın yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda, kira, yasal sınırlara bağlı kalmaksızın, hakim tarafından belirlenir.
• Geçici Düzenleme (Konut Kiraları için %25 Sınırı – 1 Temmuz 2024’e Kadar):

TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 ile, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. TBK’ya eklenen Geçici Madde 2 ile, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.

Önemli Notlar:

• Bu geçici düzenleme, sadece konut kiraları için geçerlidir. İşyeri kiraları için bu sınırlama yoktur.
• Bu geçici düzenleme, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erecektir. Bu tarihten sonra, konut kiraları için de yeniden TÜFE oranına göre artış yapılması kuralı geçerli olacaktır (aksi yönde yeni bir yasal düzenleme yapılmazsa).
• Geçici düzenleme, sadece bir üst sınır getirmektedir. Yani, ev sahibi, isterse, kirayı %25’ten daha az artırabilir.
• Kira Tespit Davası: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli, taraflarca belirlenemezse, kira tespit davası açılabilir. Bu davada, hakim, yukarıda belirtilen kriterlere (TÜFE, kiralananın durumu, emsal kiralar, hakkaniyet) göre yeni kira bedelini belirler.

Fahiş Kira Artışı Durumunda Kiracının Hakları ve Yapabilecekleri

Kiracı, ev sahibinin/işyeri sahibinin talep ettiği kira artışının fahiş olduğunu düşünüyorsa, aşağıdaki haklara sahiptir ve bu yolları izleyebilir:

1. Kira Artışını Kabul Etmeme: Kiracı, fahiş kira artışını kabul etmek zorunda değildir. Kiracı, yasal artış oranını (TÜFE veya %25) ödeyerek kiralananda oturmaya devam edebilir. Ev sahibi/işyeri sahibi, sadece fahiş kira artışını kabul etmediği için kiracıyı tahliye edemez.
2. İhtarname Çekme: Kiracı, ev sahibine/işyeri sahibine noter aracılığıyla bir ihtarname çekerek, fahiş kira artışına itiraz ettiğini, yasal artış oranını ödeyeceğini ve fazla ödeme yapmışsa bu fazla ödemenin iadesini talep edebilir. İhtarname, ileride açılacak bir davada delil olarak kullanılabilir.
3. Kira Tespit Davası Açma: Kiracı, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi varsa, kira tespit davası açarak, kiranın hakim tarafından belirlenmesini talep edebilir. Bu davada, hakim, TÜFE, kiralananın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkelerine göre yeni kira bedelini belirler.
   • Önemli: Kira tespit davası, her zaman açılamaz. Bu davanın açılabilmesi için, 5 yıllık sürenin dolmuş olması veya kira sözleşmesinin 5 yıldan sonra yenilenmiş olması gerekir.
4. Uyarlama Davası Açma: Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra, öngörülemeyen ve olağanüstü bir durum (örneğin, çok yüksek enflasyon, ekonomik kriz, doğal afet, salgın hastalık vb.) nedeniyle, kira bedeli aşırı derecede dengesizleşmişse, kiracı, uyarlama davası açarak, kiranın yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir.
   • Önemli: Uyarlama davası, her zaman açılamaz. Bu davanın açılabilmesi için, çok özel ve olağanüstü bir durumun varlığı ve bu durumun kira bedelini aşırı derecede etkilemiş olması gerekir.
5. Fazla Ödenen Kira Bedellerini Geri İsteme (Sebepsiz Zenginleşme Davası): Kiracı, fahiş kira artışı nedeniyle fazla ödeme yapmışsa, bu fazla ödemeleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak, geri isteyebilir. Bunun için, ayrı bir dava (sebepsiz zenginleşme davası) açması gerekir.
   • Zamanaşımı: Sebepsiz zenginleşme davası, öğrenme tarihinden itibaren 2 yıl ve her halde 10 yıl içinde açılmalıdır.
6. Şikayet Hakkını Kullanma:
   • CİMER: Kiracı, Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi’ne (CİMER) şikayette bulunabilir.
   • ALO 175: Kiracı, Tüketici Danışma Hattı’nı (ALO 175) arayarak şikayette bulunabilir.
   • Belediye: Kiracı, ilgili belediyeye (Zabıta Müdürlüğü’ne) şikayette bulunabilir.
   • Vergi Dairesi: Kiracı, ev sahibinin/işyeri sahibinin kira gelirini eksik beyan ettiğinden şüpheleniyorsa, vergi dairesine ihbarda bulunabilir.
   • Savcılık: Eğer kiralayan, kiracıyı tehdit, şantaj, hakaret gibi yollarla fahiş kira artışını kabul etmeye zorluyorsa, bu durumda suç işlemiş olur ve kiracı, savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.

Kiraya Verenin Hakları ve Sınırları

Kiraya verenin (ev sahibi/işyeri sahibi) de hakları vardır, ancak bu haklar sınırsız değildir. Kiraya veren, kira bedelini artırma hakkına sahiptir, ancak bu hakkını yasal sınırlar içinde ve dürüstlük kuralına uygun olarak kullanmak zorundadır.

• Kira Artışı Talep Etme Hakkı: Kiraya veren, belirli dönemlerde (genellikle yılda bir kez) ve yasal sınırlar içinde kira artışı talep edebilir.
• Kira Tespit Davası Açma Hakkı: Kiraya veren, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi varsa, kira tespit davası açarak, kiranın hakim tarafından belirlenmesini talep edebilir.
• Tahliye Davası Açma Hakkı: Kiraya veren, belirli şartlar altında (örneğin, kiracının kirayı ödememesi, kiralananı tahrip etmesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü vb.) tahliye davası açarak, kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak, sadece fahiş kira artışını kabul etmediği için kiracıyı tahliye edemez.
• Sözleşmeyi Yenilememe Hakkı: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin, sözleşme süresi sona erdiğinde, sözleşmeyi yenilememe hakkı vardır. Ancak, bu hakkını dürüstlük kuralına uygun olarak kullanmak zorundadır. Örneğin, kiracıyı tahliye etmek veya daha yüksek kira bedeliyle başkasına kiraya vermek amacıyla sözleşmeyi yenilememek, dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise bu durum farklıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin, sözleşmeyi her zaman sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren, belirsiz süreli sözleşmeyi, ancak belirli şartlar altında ve belli süreler içinde bildirimde bulunarak sona erdirebilir.

Fahiş Kira Artışında Şikayet Süreci

Kiracı, fahiş kira artışı ile karşılaştığında, aşağıdaki yolları izleyerek şikayette bulunabilir:

1. Ev Sahibi/İşyeri Sahibi ile Görüşme: Öncelikle, ev sahibi/işyeri sahibi ile görüşerek, durumu anlatmaya ve makul bir çözüm bulmaya çalışmak en iyi yoldur. Belki ev sahibi/işyeri sahibi, yasal sınırları bilmiyordur veya yanlış biliyordur. Bu durumda, açık ve dürüst bir iletişim ile sorun çözülebilir.
2. Yazılı İtiraz (İhtarname): Ev sahibi/işyeri sahibi ile görüşme sonuç vermezse, kiracı, noter aracılığıyla bir ihtarname çekerek, fahiş kira artışına itiraz ettiğini, yasal artış oranını ödeyeceğini ve fazla ödeme yapmışsa bu fazla ödemenin iadesini talep edebilir. İhtarname, hem yasal bir uyarı niteliği taşır hem de ileride açılacak bir davada delil olarak kullanılabilir.
3. Resmi Makamlara Şikayet:
   • CİMER (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi): CİMER’e yazılı olarak veya e-Devlet üzerinden şikayette bulunulabilir. CİMER, şikayeti ilgili kurumlara (örneğin, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı, belediye) iletir.
   • ALO 175 (Tüketici Danışma Hattı): ALO 175 aranarak, fahiş kira artışı konusunda bilgi alınabilir, şikayette bulunulabilir ve yönlendirme talep edilebilir.
   • Belediye (Zabıta Müdürlüğü): Belediyeler, fahiş fiyat ve fırsatçılık denetimleri yapma yetkisine sahiptir. Kiracı, belediyeye yazılı olarak veya sözlü olarak başvurarak, fahiş kira artışı yapıldığını şikayet edebilir. Belediye, gerekli görürse, işyerinde denetim yapabilir ve idari para cezası uygulayabilir.
   • Vergi Dairesi: Kiracı, ev sahibinin/işyeri sahibinin kira gelirini eksik beyan ettiğinden şüpheleniyorsa, vergi dairesine ihbarda bulunabilir. Vergi dairesi, ihbarı değerlendirerek, vergi incelemesi başlatabilir.
   • Tüketici Hakem Heyeti: Kiracı, tüketici hakem heyetine başvurarak, fahiş kira artışı nedeniyle uğradığı maddi zararın tazminini talep edebilir. Ancak, tüketici hakem heyetleri, sadece belirli bir parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklara bakabilir. Bu sınır, her yıl yeniden belirlenir.
4. Hukuki Süreç:
   • Arabuluculuk: Kiracı ve kiralayan, dava açmadan önce arabulucuya giderek anlaşmaya varabilirler.
   • Dava Açma: Yukarıdaki yollarla sonuç alınamazsa veya kiracı, doğrudan dava açmak isterse, sulh hukuk mahkemesinde (eğer 5 yıldan uzun süreli sözleşme ise veya 5 yıldan sonra yenilenmişse asliye hukuk mahkemesinde) dava açabilir. Bu dava, kira tespit davası, uyarlama davası veya sebepsiz zenginleşme davası olabilir.

Önemli Not: Şikayet yolları, birbirinin alternatifi değildir. Kiracı, aynı anda birden fazla yola başvurabilir. Örneğin, hem CİMER’e şikayette bulunabilir hem de ihtarname çekebilir.

Mahkeme ile Kira Artışında Emsal Kiralar Nasıl Belirlenir?

Kira bedelinin belirlenmesinde, emsal kira bedelleri, önemli bir kriterdir. Emsal kira bedelleri, aynı bölgedeki, benzer özelliklere sahip konutların/işyerlerinin kira bedelleridir.

Mahkeme, emsal kira bedellerini belirlerken, aşağıdaki hususları dikkate alır:

• Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, genellikle, emsal kira bedellerinin tespiti için bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, gayrimenkul değerleme uzmanı veya emlakçı olabilir. Bilirkişi, dava konusu taşınmazı yerinde inceler, özelliklerini (büyüklüğü, konumu, yaşı, kullanım amacı, tadilat görüp görmediği, manzarası, ulaşım imkanları vb.) tespit eder ve aynı bölgedeki benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedellerini araştırır. Bilirkişi, araştırmasını yaparken, aşağıdaki kaynaklardan yararlanabilir:
  • Emlakçılar.
  • İnternet siteleri (sahibinden.com, emlakjet.com vb.).
  • Belediye kayıtları.
  • Tapu kayıtları.
  • Vergi kayıtları.
  • Benzer davalardaki mahkeme kararları ve bilirkişi raporları.
• Tarafların Delilleri: Taraflar da, emsal kira bedellerini gösteren deliller (örneğin, kira sözleşmeleri, emlakçı ilanları, gazete ilanları vb.) sunabilirler.
• Hakimin Takdiri: Bilirkişi raporu, mahkeme için bağlayıcı değildir. Hakim, bilirkişi raporunu, tarafların delillerini ve diğer tüm faktörleri dikkate alarak, serbestçe değerlendirir ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Yargıtay Kararlarından Örnekler:

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/90 E., 2021/1662 K., 14.12.2021 T.: Bu kararda, Yargıtay, kira bedelinin tespitinde, sadece TÜFE oranının değil, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin de dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4559 E., 2018/12959 K., 17.12.2018 T.: Bu kararda, Yargıtay, emsal kira bedellerinin belirlenmesinde, aynı bölgedeki, benzer özelliklere sahip ve aynı dönemde kiraya verilmiş taşınmazların kira bedellerinin esas alınması gerektiğini vurgulamıştır.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/8674 E., 2014/6389 K., 15.05.2014 T.: Taşınmazın, dava konusu dönemde serbest koşullarda getirebileceği kira parasının, ayrı ayrı belirlenmesi (tüm özellikleri, konumu vb.), belirlenen bu bedellerin niçin uygun görüldüğü, somut gerekçelerle açıklanması gerektiği vurgulanmıştır.

Fahiş Kira Artışı Sonucunda Ödenen Fazla Kiraları Geri Alma Hakkı

Kiracı, fahiş kira artışı nedeniyle fazla ödeme yapmışsa, bu fazla ödemeleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri isteyebilir.

• Sebepsiz Zenginleşme Nedir? Sebepsiz zenginleşme, bir kişinin, haklı bir sebep olmaksızın, başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşmesidir. Bu durumda, zenginleşen kişi, bu zenginleşmeyi iade etmek zorundadır.
• Fahiş Kira Artışı ve Sebepsiz Zenginleşme: Fahiş kira artışı, kiraya verenin, yasal sınırların üzerinde ve haklı bir sebep olmaksızın kira bedelini artırması ve bu sayede haksız kazanç elde etmesidir. Bu durumda, kiracı, fazla ödediği kira bedellerini, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri isteyebilir.
• Dava Açma: Kiracı, fazla ödediği kira bedellerini geri almak için, asliye hukuk mahkemesinde sebepsiz zenginleşme davası açmalıdır.
• Dava Dilekçesi: Dava dilekçesinde, aşağıdaki hususlar belirtilmelidir:
  • Tarafların bilgileri.
  • Kira sözleşmesinin tarihi, süresi ve kira bedeli.
  • Fahiş kira artışının ne zaman ve ne kadar yapıldığı.
  • Fazla ödenen kira bedellerinin miktarı.
  • Sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanıldığı.
  • Talep (fazla ödenen kira bedellerinin iadesi ve yasal faiz).
• Deliller: Kiracı, iddiasını ispatlamak için, aşağıdaki delilleri sunabilir:
  • Kira sözleşmesi.
  • Ödeme makbuzları veya banka dekontları.
  • İhtarname (varsa).
  • Emsal kira bedellerini gösteren belgeler (örneğin, emlakçı ilanları, bilirkişi raporu).
  • Tanık beyanları.
• Zamanaşımı: Sebepsiz zenginleşme davası, öğrenme tarihinden itibaren 2 yıl ve her halde 10 yıl içinde açılmalıdır.
• Faiz: Kiracı, geri istediği bedele, fazla ödemenin yapıldığı tarihten itibaren yasal faiz işletilmesini talep edebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) (Güncellenmiş ve Genişletilmiş)

1. 2025 yılı için konut kira artış oranı nedir?
   • 1 Temmuz 2024’e kadar konut kiralarında %25’lik bir üst sınır uygulanmaktaydı. 1 Temmuz 2024’ten sonra bu sınırlama kalkacaktır (aksi yönde yeni bir yasal düzenleme yapılmazsa). Bu tarihten sonra, kira artışları, yeniden TÜFE’nin oniki aylık ortalamasına göre belirlenecektir. Ancak, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, kira bedeli, hakim tarafından, TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak belirlenecektir.
2. İşyeri kiraları için kira artış sınırı var mı?
   • İşyeri kiraları için, 1 Temmuz 2024 itibarıyla %25’lik bir üst sınır yoktur. İşyeri kiraları, TÜFE’nin oniki aylık ortalamasına göre artırılabilir. Ancak, kira sözleşmesinde daha düşük bir artış oranı belirlenmişse, bu oran geçerlidir.
3. Ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?
   • Hayır. Ev sahibi, kirayı istediği kadar artıramaz. Kira artışları, yasal sınırlara tabidir. Konutlar için 1 Temmuz 2024’e kadar %25 sınırı, sonrasında ise TÜFE oranı geçerlidir. İşyerleri için ise TÜFE oranı geçerlidir.
4. Ev sahibi %100 zam yapabilir mi?
   • Hayır. Ev sahibi, konut kirası için %100 zam yapamaz. 1 Temmuz 2024’e kadar %25 sınırı, sonrasında ise TÜFE oranı geçerlidir. İşyeri kirası için ise, TÜFE oranını aşmamak kaydıyla, sözleşmede belirlenen oran veya TÜFE oranı uygulanır.
5. Kiracı, fahiş kira artışını kabul etmek zorunda mı?
   • Hayır. Kiracı, fahiş kira artışını kabul etmek zorunda değildir. Kiracı, yasal artış oranını ödeyerek kiralananda oturmaya devam edebilir.
6. Kiracı, fahiş kira artışına karşı ne yapabilir?
   • Ev sahibi/işyeri sahibi ile görüşebilir.
   • İhtarname çekebilir.
   • Kira tespit davası açabilir (5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde).
   • Uyarlama davası açabilir (öngörülemeyen ve olağanüstü bir durum varsa).
   • Fazla ödediği kira bedellerini geri isteyebilir (sebepsiz zenginleşme davası).
   • Şikayet hakkını kullanabilir (CİMER, ALO 175, belediye, vergi dairesi).
7. Ev sahibi, fahiş kira artışını kabul etmeyen kiracıyı tahliye edebilir mi?
   • Hayır. Ev sahibi, sadece fahiş kira artışını kabul etmediği için kiracıyı tahliye edemez. Tahliye için, yasal olarak geçerli bir nedenin (örneğin, kiracının kirayı ödememesi, kiralananı tahrip etmesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü vb.) olması gerekir.
8. Haksız kira artışı isteyen ev sahibi nereye şikayet edilebilir? CİMER, ALO 175, Belediye, Vergi Dairesi. Ayrıca savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir (tehdit, şantaj vb. varsa).
9. Fahiş kira artışı yapmanın cezası var mı? Hukuki olarak bir cezası olmasa da, açılacak davalarla birlikte ev sahibinin aleyhine sonuçlar doğabilir.
10. Ev sahibi 10 yıl sonra ne kadar zam yapabilir? 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren herhangi bir neden belirtmeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yeni kira döneminde kira bedelinin ne kadar olacağı ise tarafların anlaşmasına bağlıdır. Anlaşma olmazsa, kiraya veren, kira tespit davası açabilir. Hakim, TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
11. Kiracı kira artışını kabul etmezse ne olur? Kiracı, yasal sınırlara uygun olmayan kira artışını kabul etmek zorunda değildir. Yasal artış oranını ödeyerek oturmaya devam edebilir. Kiraya veren, sadece kira artışını kabul etmediği için kiracıyı tahliye edemez. Ancak, kira tespit davası açabilir.
12. Emsal kira bedeli nasıl tespit edilir? Emsal kira bedeli, aynı bölgedeki, benzer özelliklere sahip (büyüklük, konum, yaş, kullanım amacı, tadilat durumu vb.) ve aynı dönemde kiraya verilmiş konutların/işyerlerinin kira bedelleri dikkate alınarak belirlenir. Bu belirleme, genellikle bilirkişi tarafından yapılır.
13. Fazla ödenen kira bedelleri geri alınabilir mi?
    • Evet. Kiracı, fahiş kira artışı nedeniyle fazla ödediği kira bedellerini, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri isteyebilir. Bunun için, asliye hukuk mahkemesinde sebepsiz zenginleşme davası açması gerekir.
14. Sebepsiz zenginleşme davası açma süresi ne kadardır?
    • Sebepsiz zenginleşme davası, öğrenme tarihinden itibaren 2 yıl ve her halde 10 yıl içinde açılmalıdır.
15. Fahiş kira artışı durumunda, kiracı evi boşaltmak zorunda mı?
    • Hayır. Kiracı, sadece fahiş kira artışını kabul etmediği için evi boşaltmak zorunda değildir. Kiracı, yasal artış oranını ödeyerek oturmaya devam edebilir. Ev sahibi, sadece bu nedenle tahliye davası açamaz.
16. Kiracı, fahiş kira artışı nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir mi?
    • Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılıklar gösterir.
    • Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini, süre bitmeden haklı bir neden olmaksızın feshedemez. Ancak, fahiş kira artışı, bazı durumlarda haklı fesih nedeni olarak kabul edilebilir. Örneğin, kira artışının çok yüksek olması, kiracının ödeme gücünü aşması ve kiracının bu artışı kabul etmeye zorlanması gibi durumlarda, kiracı, sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir. Bu durumda, kiracı, tazminat ödemek zorunda kalmaz. Ancak, haklı nedenle feshin şartlarının oluşup oluşmadığı, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Bu nedenle, bir avukata danışmak önemlidir.
    • Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmesini, her zaman, herhangi bir gerekçe göstermeksizin, bildirim sürelerine uyarak feshedebilir. Bildirim süreleri, kanunda belirtilmiştir ve kiracının kira süresine göre değişir.
17. Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse ne olur? Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirtilmemişse, kira artışı, yine de TÜFE’nin oniki aylık ortalamasını geçemez.
18. Ev sahibi/işyeri sahibi, kira tespit davası açabilir mi? Evet. Ev sahibi/işyeri sahibi, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira tespit davası açarak, kiranın hakim tarafından belirlenmesini talep edebilir.
19. Kira tespit davası ne zaman açılabilir? Kira tespit davası, yeni kira döneminden en geç 30 gün önceki bir tarihte açılmalı veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Bu durumda, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir. Dava, bu süreler içinde açılmazsa, o kira dönemi için kira tespit davası açma hakkı kaybedilir. Ancak, bir sonraki kira dönemi için tekrar dava açılabilir.  
20. Kiracı, kira tespit davası açabilir mi? Evet, hem kiracı hem de ev sahibi/işyeri sahibi kira tespit davası açabilir.

Sonuç

Fahiş kira artışları, Türkiye’de önemli bir sorundur. Kiracılar, bu tür artışlar karşısında haklarını bilmeli ve yasal yollara başvurmaktan çekinmemelidir. Bu rehber, fahiş kira artışı konusunda kapsamlı bilgi sunmaktadır. Ancak, her somut olay, kendine özgü özellikler taşıdığı için, bu tür bir durumla karşılaşan kiracıların, bir avukata danışarak hukuki destek alması, hak kaybına uğramamak için en doğru yol olacaktır.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Uzman Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14

🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨

https://legapro.net/