SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

Kira sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi, kiracı bu durumu inkar etmediği ve yasal bir tahliye sebebi bulunduğu takdirde mümkündür. Bu durumda ev sahibi iki farklı yol izleyebilir:

1. Tahliye Davası:
   • Kiracı ile herhangi bir yazılı sözleşme olmadığı için tahliye davası açılabilir.
   • Dava dilekçesinde, kiracının kiracı olduğunu kabul ettiği, ancak yasal bir tahliye sebebinin bulunduğu belirtilmelidir.
   • Tahliye sebepleri arasında, kiranın ödenmemesi, konutun tahrip edilmesi, konutun asıl amacı dışında kullanılması gibi durumlar sayılabilir.
   • Mahkeme, delilleri değerlendirerek tahliye kararı verebilir.
2. Tahliye Talepli İcra Takibi:
   • Eğer kiracı ile aranızda kira bedelinin ödendiğine dair yazılı bir belge (örneğin, banka dekontu, makbuz) varsa, tahliye talepli icra takibi başlatılabilir.
   • Bu durumda, kiracıya ödeme emri gönderilir ve belirli bir süre içinde tahliye etmesi istenir.
   • Kiracı tahliye etmezse, icra dairesi tarafından tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Önemli Notlar:

• Her iki durumda da kiracının kiracı olduğunu kabul etmesi ve yasal bir tahliye sebebinin bulunması gerekmektedir.
• Tahliye davası veya icra takibi süreçleri hukuki bilgi ve dikkat gerektirir. Bu nedenle, bir avukattan profesyonel destek almak hak kaybı yaşamamak adına önemlidir.

Müdahalenin Men’i Davası

Müdahalenin men’i davası, gayrimenkulde kiracı olmayan birinin oturması veya kiracının kiracı olmadığını iddia etmesi ve ev sahibinin kiracı olduğunu ispatlayamaması durumunda başvurulabilecek etkili bir hukuki yoldur.

Müdahalenin Men’i Davası Nedir?

Müdahalenin men’i davası, taşınmaz malın zilyetliğine veya kullanılmasına haksız olarak müdahale eden kişiye karşı açılan bir davadır. Bu dava ile, haksız müdahalenin sona erdirilmesi ve malikin haklarının korunması amaçlanır.

Müdahalenin Men’i Davası Ne Zaman Açılır?

• Gayrimenkulde Kiracı Olmayan Birinin Oturması: Eğer gayrimenkulde oturan kişi ile aranızda kira sözleşmesi bulunmuyorsa ve bu kişi gayrimenkulü haksız olarak işgal ediyorsa, müdahalenin men’i davası açabilirsiniz.
• Kiracının Kiracı Olmadığını İddia Etmesi: Mevcut kiracınız kiracı olmadığını iddia ediyor ve siz de kira ilişkisini ispatlayamıyorsanız, müdahalenin men’i davası açarak bu kişinin tahliyesini sağlayabilirsiniz.

Müdahalenin Men’i Davasının Şartları Nelerdir?

• Haklı Bir Menfaat: Davacı, taşınmaz mal üzerinde haklı bir menfaate sahip olmalıdır. Bu menfaat, mülkiyet hakkı, kira hakkı, oturma hakkı gibi ayni veya şahsi haklar olabilir.
• Haksız Müdahale: Davalı, davacının hakkına haksız bir şekilde müdahale etmiş olmalıdır.
• Müdahalenin Devam Etmesi: Haksız müdahalenin devam etmesi veya tekrarlanması ihtimali bulunmalıdır.

Müdahalenin Men’i Davası Sonucunda Neler Olur?

Müdahalenin men’i davası sonucunda mahkeme, haksız müdahalenin durdurulmasına ve taşınmaz malın davacıya teslim edilmesine karar verebilir. Ayrıca, davacı maddi ve manevi tazminat talep edebilir.

Önemli Not:

Müdahalenin men’i davası, hukuki bilgi ve dikkat gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle, bir avukata danışarak süreci yönetmek, hak kaybı yaşamamak ve en kısa sürede sonuca ulaşmak için önemlidir.

Kira Sözleşmesi Yoksa Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?

Kira sözleşmesi olmaması tek başına kiracının tahliyesi için yeterli bir sebep değildir. Ancak kira sözleşmesi bulunmayan bir kiracı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında belirtilen diğer tahliye sebepleri mevcutsa evden çıkarılabilir.

Örneğin:

• Kiranın Ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira sözleşmesi olmasa bile, kira bedelinin ödenmemesi durumunda ev sahibi tahliye davası açabilir.
• Konutun Tahrip Edilmesi: Kiracı, kiraladığı konutu özenle kullanmakla yükümlüdür. Konutu tahrip etmesi durumunda ev sahibi tahliye davası açabilir.
• Konutun Asıl Amacı Dışında Kullanılması: Konut, kira sözleşmesinde belirtilen amaç dışında kullanılıyorsa (örneğin, konut olarak kiralanan bir yer iş yeri olarak kullanılıyorsa) ev sahibi tahliye davası açabilir.
• Ev Sahibinin Konuta İhtiyacı Olması: Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyuyorsa, kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bu durumda, ev sahibinin bu ihtiyacını ispatlaması gerekmektedir.

Kira sözleşmesi olmayan bir kiracının tahliyesi için ev sahibi, yukarıda belirtilen sebeplerden birinin varlığını ispatlamak zorundadır. Bunun için tanık beyanları, kira ödemelerine dair belgeler, fotoğraflar veya videolar gibi deliller kullanılabilir.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi olmayan bir kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde mümkündür. Sözleşmenin olmaması, kiracının tahliyesini engellemez ancak süreci biraz daha karmaşık hale getirebilir.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi Nasıl Olur?

1. Tahliye Sebebi: Kira sözleşmesi olmasa da, tahliye için TBK’da belirtilen geçerli bir sebep olması gerekir. Bu sebepler; kiranın ödenmemesi, konutun tahrip edilmesi, konutun asıl amacı dışında kullanılması, ev sahibinin konuta ihtiyacı olması gibi durumları içerir.
2. İspat Yükümlülüğü: Ev sahibi, tahliye sebebini ispat etmekle yükümlüdür. Tanık beyanları, kira ödemelerine dair belgeler (banka dekontları, elden ödeme kayıtları vb.), fotoğraflar, videolar gibi deliller bu noktada kullanılabilir.
3. Tahliye Davası veya İcra Takibi: Kiracı, tahliye talebine rıza göstermezse, ev sahibi tahliye davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Tahliye davası, kira ilişkisinin ve tahliye sebebinin kanıtlanması için daha kapsamlı bir süreçtir. İcra takibi ise daha hızlı bir yöntemdir ancak kira bedelinin ödendiğine dair yazılı bir belge (banka dekontu, makbuz vb.) gerektirir.

Kira Sözleşmesi Olmamasının Yarattığı Sorunlar:

• Kira Bedelinin Tespiti: Kira sözleşmesi olmadığından, kira bedelinin ne kadar olduğu ve ne zaman ödenmesi gerektiği konusunda anlaşmazlıklar çıkabilir. Bu durumda, emsal kira bedelleri veya önceki ödemeler dikkate alınarak kira bedeli tespit edilebilir.
• Kira Zammı: Kira sözleşmesi olmadığı için kira zammı oranı belirsizdir. Bu durumda, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) veya Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) gibi objektif kriterler kullanılarak kira zammı yapılabilir.
• Kira Sözleşmesinin Varlığına Yönelik Tespiti: Kiracı, kira sözleşmesinin olmadığını iddia edebilir. Bu durumda, tanık beyanları, kira ödemelerine dair belgeler veya diğer delillerle kira ilişkisinin varlığı ispatlanmalıdır.

Önemli Notlar:

• Kiracı tahliye süreçleri hukuki bilgi ve dikkat gerektirir. Bu nedenle, bir avukata danışmanız hak kaybı yaşamamanız adına önemlidir.
• Kiracı ile yazılı bir sözleşme yapmak, ileride yaşanabilecek sorunları önlemek için en güvenli yoldur.

Kira Sözleşmesi Şekil Şartı Varmıdır?

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi, tarafların anlaşmasıyla sözlü olarak da kurulabilir.

Ancak, kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar ve tarafların haklarını korur. Sözlü kira sözleşmelerinde, tarafların anlaşmazlığa düşmesi durumunda, sözleşme şartlarını ispat etmek zor olabilir.

Sözlü kira sözleşmesinin geçerli sayılabilmesi için, kira bedeli ve kiralanan konut konusunda tarafların anlaşmaya varmış olması gerekir. Bu iki unsur olmadan, sözleşmenin varlığından söz edilemez.

Sonuç olarak, kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu olmamakla birlikte, her iki tarafın haklarını korumak ve olası anlaşmazlıkları önlemek için yazılı sözleşme yapılması tavsiye edilir.

Sözlü Kira Sözleşmesinin İspatı Nasıl Yapılır?

Sözlü kira sözleşmesinin ispatı, kira ilişkisinin varlığını ve şartlarını kanıtlamak için önemli bir süreçtir. Bu süreçte, belirli kurallar ve istisnalar söz konusudur.

Sözlü Kira Sözleşmesinin İspat Yükü:

Genellikle, sözlü kira sözleşmesinin ispat yükümlülüğü davacı tarafa, yani çoğunlukla ev sahibine aittir. Kira bedelinin ispatı ise davalı taraf olan kiracıya aittir.

Senetle İspat Zorunluluğu:

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 200’e göre, bir yıllık kira bedeli belirli bir tutarı (2024 yılı için 23.452,08 TL) aşan davalarda, sözlü kira sözleşmesinin ispatı yalnızca yazılı belge (senet) ile mümkündür. Bu tutarın altındaki davalarda ise tanık dinletilerek sözlü kira sözleşmesi ispatlanabilir.

Senet Niteliği Taşıyan Belgeler:

Bir belgenin senet sayılabilmesi için şu şartları taşıması gerekir:

• Fiziki olarak bulunması,
• Yazılı olması,
• Somut bir olay hakkında irade beyanı içermesi,
• Karşı tarafın imzasının olması.

Delil Başlangıcı ve Tanık Dinletme İmkanı:

Senetle ispat zorunluluğu olan durumlarda dahi, delil başlangıcı sunulması halinde tanık dinletme imkanı doğabilir. Delil başlangıcı, hukuki işlemin muhtemel olduğunu gösteren ve karşı tarafça verilmiş veya gönderilmiş bir belgedir. Elektrik, su, doğalgaz faturaları ve dekontlar delil başlangıcı olarak kabul edilebilir.

Senetle İspat Zorunluluğunun İstisnaları:

HMK m. 203’te belirtilen bazı durumlarda senetle ispat zorunluluğu aranmaz. Bu durumlar:

• Altsoy, üstsoy, kardeşler, eşler, gelin, damat, kayınbaba ve kayınvalide arasındaki hukuki işlemler,
• Hukuki işlemin senetle ispat edilmemesinin yerleşik uygulama haline geldiği durumlar,
• Deprem, yangın veya deniz kazası gibi senedin bulunmasının mümkün olmadığı haller,
• Hukuki işlemde aşırı yararlanma veya irade bozukluğu iddialarının bulunduğu durumlar,
• Hukuki işleme ya da senede karşı, üçüncü kişilerin muvazaa (danışıklı yapıldığı) iddiasının olduğu haller,
• Senedin beklenmedik veya zorlayıcı bir sebeple kaybolduğu ya da senedin usulüne uygun olarak teslim edildiği memuriyet, noterlik vb. yerlerde kaybolduğu haller.

Tapu Kaydı ve El Atmanın Önlenmesi Davası:

Eğer ev sahibi yukarıdaki ispat yöntemlerinden hiçbirini kullanamazsa, tapu kaydını ileri sürerek el atmanın önlenmesi davası açabilir. Bu dava ile evi işgal eden kişinin evden çıkarılması sağlanabilir.

Uzman Desteği:

Sözlü kira sözleşmesinin ispatı karmaşık bir süreç olabilir. Bu nedenle, bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak, haklarınızı korumak ve süreci doğru yönetmek için önemlidir.

Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi

Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirtilen geçerli bir tahliye sebebine dayanmalıdır. Bu sebeplerden bazıları şunlardır:

• 10 yıllık uzama süresinin dolması: Kira sözleşmesi olmasa bile, kiracı 10 yıldan uzun süredir aynı konutta oturuyorsa, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilir.
• Ev sahibinin veya yakınlarının ihtiyacı: Ev sahibi veya belirli dereceden yakınları (eşi, altsoyu, üstsoyu) konuta ihtiyaç duyarsa, kiracıyı tahliye edebilir.
• Evde yapılacak esaslı tadilatlar: Konutta yapılacak büyük çaplı tadilatlar nedeniyle kiracı tahliye edilebilir.
• Tahliye taahhütnamesi yapılmış olması: Kiracı daha önce tahliye taahhütnamesi imzalamışsa, bu taahhütnameye dayanarak tahliye istenebilir.
• Kiranın eksik veya geç ödenmesi yahut hiç ödenmemesi: Kira bedelinin ödenmemesi veya sürekli geç ödenmesi de tahliye sebebi olabilir.
• Kiracının veya eşinin bölgede başka bir evinin olması: Kiracı veya eşinin aynı bölgede başka bir konutu varsa, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir.
• Özen yükümlülüğüne aykırı davranılması: Kiracı, konutu özenle kullanmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranışlar (komşuları rahatsız etme, konutu tahrip etme gibi) tahliye sebebi olabilir.

Arabuluculuk Şartı:

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, tahliye davalarında arabuluculuk şartı getirilmiştir. Yani, tahliye davası açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur. Aksi takdirde, dava reddedilebilir.

Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi Süreci

Sözleşmesi olmayan bir kiracının tahliyesi süreci genellikle 6 ay ile 12 ay arasında sürebilir. Ancak bu süre, aşağıdaki faktörlere bağlı olarak değişkenlik gösterebilir:

• Mahkemenin İş Yükü: Mahkemenin iş yükü, davanın ne kadar sürede sonuçlanacağını etkileyen en önemli faktörlerden biridir. Yoğun mahkemeler, davaların daha uzun sürmesine neden olabilir.
• Dava Sürecinin Doğru Yürütülmesi: Dava sürecinde yapılacak usuli hatalar, davanın uzamasına neden olabilir. Bu nedenle, bir avukat eşliğinde süreci yönetmek önemlidir.
• Kiracının Tutumu: Kiracının tahliye talebine karşı çıkması veya itiraz etmesi, süreci uzatabilir.
• Delil Durumu: Tahliye sebebinin ispatı için sunulan delillerin gücü ve geçerliliği de süreci etkileyebilir.

Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi için iki farklı yol izlenebilir:

1. Tahliye Davası: Bu yol genellikle daha uzun sürer, ancak kiracı ile herhangi bir yazılı anlaşma olmadığı için tercih edilebilir. Mahkeme sürecinin uzunluğu, yukarıda belirtilen faktörlere bağlı olarak değişebilir.
2. Tahliye Talepli İcra Takibi: Kira bedelinin ödendiğine dair yazılı bir belge varsa, bu yol daha hızlı sonuç verebilir. Ancak, kiracının itiraz etmesi durumunda süreç uzayabilir ve tahliye davasına dönüşebilir.

Sonuç olarak, sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi süreci birçok faktöre bağlı olarak değişkenlik gösterir. Bu nedenle, bir avukata danışarak süreci yönetmek, hak kaybı yaşamamak ve en kısa sürede sonuca ulaşmak için önemlidir.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Kira Avukatı, haklarınızı korumanıza destek olacaktır. Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz!

https://legapro.net/