SİTE YÖNETİCİSİNİN HUKUKİ VE CEZAİ SORUMLULUĞU
Site Yöneticisinin Hukuki ve Cezai Sorumluluğu: Kapsamlı Bir Bakış
Site yöneticisi, kat malikleri tarafından seçilen ve apartmanın veya sitenin yönetiminden sorumlu olan kişidir. Yönetici, yasal ve sözleşmesel birtakım yükümlülüklere tabidir ve bu yükümlülükleri yerine getirmemesi halinde hukuki ve cezai sorumluluk doğabilir.
Hukuki Sorumluluk:
- Vekil Statüsü: KMK’ya göre, yönetici kat malikleri karşısında vekil statüsündedir. Yani, kat maliklerinin menfaatlerini korumak ve onlar adına işlemler yapmakla yükümlüdür.
- Vekalet Hükümleri: Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki, Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümlerine tabidir.
- Sorumluluk Kapsamı: Yönetici, görevini yerine getirirken göstermesi gereken özen ve dikkati göstermemesi halinde zararlardan sorumlu tutulabilir.
- Kararların İptali: Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için açılan davalarda, yönetici davalı olarak gösterilebilir.
- Sorumluluk Süresi: Yöneticinin sorumluluğu, görevde bulunduğu süre ile sınırlıdır.
Cezai Sorumluluk:
- Görevi Kötüye Kullanma: Yönetici, görevini kötüye kullanarak kat maliklerine zarar verirse cezai sorumluluk doğabilir. (TCK m. 257)
- Zimmet: Yönetici, kendisine emanet edilen paraları veya malları kişisel çıkarları için kullanırsa zimmet suçunu işlemiş olur. (TCK m. 247)
- Dolandırıcılık: Yönetici, hileli yollarla kat maliklerini aldatarak onlardan para veya mal elde ederse dolandırıcılık suçunu işlemiş olur. (TCK m. 157)
- Rüşvet: Yönetici, görevini yaparken veya yapmamak için rüşvet alırsa veya verirse rüşvet suçunu işlemiş olur. (TCK m. 252)
Yöneticinin Görev ve Yükümlülükleri:
- Kat Malikleri Kurulu kararlarını uygulamak
- Ortak giderleri toplamak ve ödemeleri yapmak
- Binanın bakım ve onarımını sağlamak
- Güvenlik önlemlerini almak
- Kat malikleri ile iletişim kurmak ve onları bilgilendirmek
Yönetici Seçimi ve Görevden Alınması:
- Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir.
- Görevini kötüye kullanması veya yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kat malikleri kurulu tarafından görevden alınabilir.
Önemli Notlar:
Herhangi bir sorun veya uyuşmazlık durumunda bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.
Site yöneticisinin hukuki ve cezai sorumluluğu ciddi bir konudur.
Yönetici seçerken, güvenilir ve işini iyi yapan bir kişi seçilmelidir.
Yöneticinin yasal ve sözleşmesel yükümlülüklerini bilmesi ve yerine getirmesi önemlidir.
Site Yöneticisinin Cezai Sorumlulukları
Site yöneticisi, kat malikleri tarafından seçilen ve apartmanın veya sitenin yönetiminden sorumlu olan kişidir. Yönetici, yasal ve sözleşmesel birtakım yükümlülüklere tabidir ve bu yükümlülükleri yerine getirmemesi halinde hukuki ve cezai sorumluluk doğabilir.
Cezai Sorumluluk:
- Güveni Kötüye Kullanma (TCK m. 155): Yönetici, kendisine emanet edilen paraları veya malları kişisel çıkarları için kullanırsa veya başkasına zarar vermek için kullanırsa “güveni kötüye kullanma” suçundan cezalandırılır.
- Diğer Suçlar: Yöneticinin cezai sorumluluğu, somut olaya göre değişebilir. Örneğin, site havuzunda boğulma olayı yaşanmışsa ve yöneticinin ihmali varsa, “taksirle öldürme” suçundan yargılanabilir. (TCK m. 85)
Yöneticinin Görevleri:
- KMK m. 35: Yöneticinin temel görevleri bu maddede sayılmıştır.
- Yönetim planında da ek görevler belirtilebilir.
- Bazı önemli görevler:
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
- Ana gayrimenkulün bakım ve onarımını sağlamak
- Ortak giderleri toplamak ve ödemeleri yapmak
- Ana gayrimenkulü sigorta ettirmek
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
- Kat mülkiyetine ilişkin borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı yasal işlem başlatmak
Yöneticinin Sorumluluk Esasları:
- Yönetici, “basiretli bir yönetici” gibi hareket etmek ve kat maliklerinin çıkarlarını korumakla yükümlüdür.
- Görevini ihmal etmesi veya kötüye kullanması halinde hukuki ve cezai sorumluluk doğar.
Önemli Notlar:
- Site yöneticisi seçerken, güvenilir ve işini iyi yapan bir kişi seçilmelidir.
- Yöneticinin yasal ve sözleşmesel yükümlülüklerini bilmesi ve yerine getirmesi önemlidir.
- Herhangi bir sorun veya uyuşmazlık durumunda bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.
Site Yöneticisinin Defter Tutma, Hesap Verme ve İşletme Projesi Hazırlama Yükümlülükleri
Site yöneticisi, apartman veya sitenin yönetiminden sorumlu kişi olarak, yasal olarak belirli defterleri tutmak, kat maliklerine hesap vermek ve işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu yükümlülükler, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir.
Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması (KMK m. 36):
- Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri bir deftere tarih sırasıyla yazmak zorundadır.
- Bu defter, “karar defteri” olarak adlandırılır ve noter tasdikli olmalıdır.
- Yönetici, gelir ve giderleri belgeleyen bir “gelir-gider defteri” de tutmalıdır. (Bu defter yasal olarak zorunlu değildir ancak iyi bir yönetim pratiğidir.)
- Yönetici, bu defterleri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamakla yükümlüdür.
- Karar defteri, her takvim yılının bitmesinden itibaren bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılmalıdır.
İşletme Projesinin Yapılması (KMK m. 37):
- Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlamak zorundadır.
- İşletme projesinde aşağıdaki bilgiler yer almalıdır:
- Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları
- Her kat malikine düşecek tahmini gider miktarı
- Her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı
- Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümü kullananlara imzalı olarak veya taahhütlü mektupla bildirilir.
- 7 gün içinde projeye itiraz edilebilir. İtiraz halinde, kat malikleri kurulu projeyi inceler ve karar verir.
- Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi kapsamında icra takibi yapılabilecek belgelerden sayılır.
Hesap Verme (KMK m. 39):
- Yönetici, yönetim planında belirtilen zamanlarda veya her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna hesap vermek zorundadır.
- Bu hesapta, o tarihe kadar elde edilen gelirler ve yapılan giderler gösterilir.
- Kat maliklerinin yarısı talep ederse, yönetim planında belirtilen zamanlar dışında da hesap verilmesi istenebilir.
**Yöneticinin bu yükümlülüklere uymaması halinde, kat malikleri tarafından sorumlu tutulabilir ve görevden alınabilir. Ayrıca, yöneticinin hakkında hukuki işlem başlatılabilir. Bu nedenle, yöneticilerin yasal yükümlülüklerini bilmeleri ve yerine getirmeleri önemlidir.
Yargıtay Kararları Işığında Site Yöneticisinin Sorumlulukları
Yargıtay kararları, site yöneticisinin sorumluluklarını ve yükümlülüklerini daha iyi anlamamız için önemli bir rehber niteliği taşımaktadır. Bu kararlarda, yöneticinin görevlerini yerine getirirken göstermesi gereken özen ve dikkat, hesap verme yükümlülüğü ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları gibi konular ele alınmaktadır.
1. Yöneticinin Sorumluluğu ve İbra:
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2012/3952 E. – 2012/722 K. sayılı kararı: Bu kararda, yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olmasının, onun yöneticilik yaptığı döneme ilişkin tüm hesap ve işlemlerinden aklandığı ve artık sorumlu tutulmayacağı anlamına gelmediği vurgulanmıştır. İbradan sonra bile, yöneticinin yolsuzluk veya usulsüzlük yapması halinde sorumlu tutulabileceği belirtilmiştir.
2. Yöneticinin Özen ve Dikkat Yükümlülüğü:
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/12274 E. – 2016/9873 K. sayılı kararı: Bu kararda, yöneticinin yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olduğu ve kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zarardan da sorumlu olduğu belirtilmiştir. Yöneticinin başka birini yetkilendirmiş olmasının kendisini sorumluluktan kurtarmayacağı da vurgulanmıştır.
3. Yöneticinin Sorumluluk Süresi:
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 1996/9163 E. – 1996/10520 K. sayılı kararı: Bu kararda, yöneticinin sorumluluğunun görev süresi ile sınırlı olduğu ve bu süre içinde görevlerini kasten veya ihmal sonucu yerine getirmemesi nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararları karşılamak zorunda olduğu belirtilmiştir. Görev süresi sona erdikten sonra ortaya çıkan zararlardan yöneticinin sorumlu tutulamayacağı da vurgulanmıştır.
4. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davaları:
- KMK m. 38/son fıkra: “Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.”
- Bu düzenleme ile kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında husumet yöneticinin üzerine yüklenmiştir.
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2012/5077 E. – 2012/5660 K. sayılı kararı: Bu kararda, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarının hem karara olumlu oy veren kat maliklerine karşı hem de yöneticiye karşı açılabileceği belirtilmiştir.
5. Hesap Verme Yükümlülüğü:
- KMK m. 39: Yönetici, yönetim planında belirtilen zamanlarda veya her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna hesap vermek zorundadır.
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2012/10016 E. – 2012/9482 K. sayılı kararı: Bu kararda, yöneticinin zimmetinde kalan ortak paranın bulunup bulunmadığının tespiti için yöneticinin tuttuğu defterlerin ve sakladığı belgelerin incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Sonuç olarak, Yargıtay kararları, site yöneticisinin sorumlulukları ve yükümlülükleri konusunda önemli ipuçları vermektedir. Yönetici seçerken ve yönetim işlerini yürütürken bu kararlar dikkate alınmalı ve bir avukattan hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Site ve Apartman Yöneticilerinin Kat Mülkiyeti Kanuna Kapsamında Görevleri ve Sorumlulukları
Site ve apartman yöneticileri, kat mülkiyetinin yönetimi ve işleyişinde önemli bir role sahiptir. Bu görev, yasal ve sözleşmesel birtakım yükümlülükleri de beraberinde getirir. Yöneticilerin, görevlerini yerine getirirken özenli ve dikkatli olmaları ve kat maliklerinin haklarını korumaları beklenir.
Yöneticilerin Görevleri (KMK m. 35-36-37):
- KMK m. 35: Yöneticinin temel görevleri bu maddede sayılmıştır. Yönetim planında da ek görevler belirtilebilir.
- Bazı önemli görevler:
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
- Ana gayrimenkulün bakım ve onarımını sağlamak
- Ortak giderleri toplamak ve ödemeleri yapmak
- Ana gayrimenkulü sigorta ettirmek
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
- Kat mülkiyetine ilişkin borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı yasal işlem başlatmak
- KMK m. 36: Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri bir deftere tarih sırasıyla yazmak ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamakla yükümlüdür.
- KMK m. 37: Yönetici, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu projede, tahmini gelir ve giderler, her kat malikine düşecek gider miktarı ve avans tutarı gösterilir.
Yöneticilerin Sorumlulukları (KMK m. 38):
- Vekil Gibi Sorumluluk: Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. (KMK m. 38)
- Özen ve Dikkat Yükümlülüğü: Yönetici, görevlerini yerine getirirken özenli ve dikkatli olmak ve kat maliklerinin çıkarlarını korumakla yükümlüdür.
- Zararın Tazmini: Yönetici, kusurlu davranışları nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararları tazmin etmekle yükümlüdür.
- Sorumluluk Süresi: Yöneticinin sorumluluğu, görevde bulunduğu süre ile sınırlıdır.
Yargıtay Kararları Işığında Yöneticinin Sorumlulukları:
- İbra edilmiş olsa bile, yönetici yolsuzluk veya usulsüzlük yapması halinde sorumlu tutulabilir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2012/3952 E. – 2012/722 K.)
- Yönetici, kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zararlardan sorumludur. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/12274 E. – 2016/9873 K.)
- Yöneticinin sorumluluğu görev süresi ile sınırlıdır. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 1996/9163 E. – 1996/10520 K.)
- Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir. (KMK m. 38/son fıkra)
- Yönetici, kat malikleri kuruluna hesap vermek zorundadır. (KMK m. 39)
Sonuç olarak, site ve apartman yöneticileri önemli görev ve sorumluluklara sahiptir. Yasalara ve kat mülkiyeti kurallarına uygun şekilde hareket etmeleri, hem kendilerini hem de kat maliklerini koruyacaktır.
Site Yönetimi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Site ve apartman yönetimi, kat mülkiyeti yaşayan kişiler için önemli bir konudur. Yöneticinin görev, yetki ve sorumlulukları, kat maliklerinin hakları, uyuşmazlıkların çözümü gibi pek çok soru akla gelebilir. İşte bu konuda sıkça sorulan sorular ve cevapları:
1. Site yönetimine gelen cezayı kim öder?
Site yönetimine gelen cezayı, kural olarak kat malikleri öder. Ancak, cezanın yöneticinin kusurlu davranışından kaynaklanması halinde yönetici sorumlu tutulabilir.
2. Site yöneticisinin yetki ve sorumlulukları nelerdir?
Site yöneticisinin yetki ve sorumlulukları, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yönetim planı ile belirlenir. Bazı önemli görev ve sorumluluklar:
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
- Ana gayrimenkulün bakım ve onarımını sağlamak
- Ortak giderleri toplamak ve ödemeleri yapmak
- Ana gayrimenkulü sigorta ettirmek
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
- Kat mülkiyetine ilişkin borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı yasal işlem başlatmak
- Kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olmak
- Görevini özenle ve dürüstlükle yerine getirmek
3. Site yöneticisi nasıl mahkemeye verilir?
Site yöneticisine karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz. Dava dilekçenizde, yöneticinin hangi yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve size verdiği zararı belirtmelisiniz.
4. Apartman yöneticisi nelerden sorumludur?
Apartman yöneticisi de site yöneticisi ile aynı görev ve sorumluluklara sahiptir. KMK ve yönetim planı hükümlerine uymak zorundadır.
5. Site yönetimi usulsüzlükleri nereye şikayet edilir?
Site yönetimi usulsüzlüklerini ilgili belediyeye veya kaymakamlığa şikayet edebilirsiniz.
6. Site yöneticisi denetçiyi görevden alabilir mi?
Hayır, site yöneticisi denetçiyi görevden alamaz. Denetçi, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve görevden alınır.
7. Kat mülkiyeti kanunu 41 madde nedir?
KMK’nın 41. maddesi, kat maliklerinin genel kurul toplantısına katılma ve oy kullanma haklarını düzenler.
8. Site yöneticisi nasıl görevden alınır?
Site yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından görevden alınabilir. Bunun için, kat maliklerinin belirli bir çoğunluğunun oyuyla karar alınması gerekir.
9. Yönetici atanması davası kime karşı açılır?
Yönetici atanması davası, kat maliklerine karşı açılır.
10. Kimler site yöneticisi olamaz?
Kısıtlılar, iflas etmiş olanlar ve yöneticilik görevini kötüye kullandığı mahkeme kararıyla belirlenen kişiler site yöneticisi olamaz.
11. Binada kimse yönetici olmak istemezse ne olur?
Binada kimse yönetici olmak istemezse, sulh hukuk mahkemesi bir yönetici atayabilir.
12. Site yöneticisi en fazla kaç yıl için seçilir?
Site yöneticisi, en fazla 2 yıl için seçilir. Ancak, yeniden seçilmesi mümkündür.
13. Site yönetim kurulu başkanı tek başına karar alabilir mi?
Hayır, site yönetim kurulu başkanı tek başına karar alamaz. Kararlar, yönetim kurulu tarafından ortaklaşa alınır.
14. Site yönetimi kaç ayda bir denetlenir?
Site yönetimi, yönetim planında belirtilen zamanlarda veya her takvim yılının ilk ayında denetlenir.
15. Site yönetiminin yetkileri nelerdir?
Site yönetiminin yetkileri, KMK ve yönetim planı ile belirlenir. Ortak giderleri toplamak, binanın bakım ve onarımını sağlamak, güvenlik önlemlerini almak gibi yetkileri vardır.
16. Site yöneticisi nereye şikayet edilir?
Site yöneticisi, ilgili belediyeye veya kaymakamlığa şikayet edilebilir.
17. Site yönetimine karşı dava açılabilir mi?
Evet, site yönetimine karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.
18. Site yönetimi ceza kesebilir mi?
Hayır, site yönetimi ceza kesemez. Ancak, kat malikleri kurulu kararlarına uymayan kat maliklerine karşı yasal işlem başlatabilir.
19. Apartman düzenini bozan kişi hakkında ne yapılmalı?
Apartman düzenini bozan kişiye karşı öncelikle uyarıda bulunulmalı ve kurallara uyması istenmelidir. Eğer kişi davranışlarını düzeltmezse, kat malikleri kurulu kararıyla veya mahkeme kararıyla yasal işlem başlatılabilir.
20. Kat Mülkiyeti Kanunu 33. madde nedir?
KMK’nın 33. maddesi, kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerini düzenler.
21. Site yönetimi nasıl mahkemeye verilir?
Site yönetimine karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz. Dava dilekçenizde, yönetimin hangi yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve size verdiği zararı belirtmelisiniz.
- Avukat olarak mağduriyetinizi gidermek ve haklarınızı korumak için size destek olmaktan mutluluk duyarız. Uzman avukatlarımızla iletişime geçerek ücretlendirme hakkında bilgi alabilir ve hukuki süreçlerinizde profesyonel destek alabilirsiniz. 📞 0507 606 15 14
