KAT MÜLKİYETİ REHBERİ

İmar ve Gayrimenkul Hukukunda Kat Mülkiyeti

Günümüzde, özellikle şehirlerde, kat mülkiyeti, yaygın bir mülkiyet şekli olarak karşımıza çıkmaktadır. Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının daire, ofis, dükkan gibi bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ve her bir bölüm için ayrı tapu düzenlenen özel bir mülkiyet hakkını ifade eder. Bu sistem, bireylere bağımsız yaşam alanları sunarken, aynı zamanda ortak alanların kullanımı ve yönetimi konusunda belirli kurallar ve sorumluluklar getirir. Tapu kaydında her bağımsız bölüm için ayrı bir mülkiyet hakkının tanınması, bu sistemin en belirgin özelliğidir. Bu rehber, kat mülkiyeti kavramını tüm yönleriyle ele alarak, 2025 yılına özel güncel bilgiler ışığında, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanların kullanımını, yönetim planının önemini ve olası uyuşmazlıkların çözüm yollarını detaylı bir şekilde açıklamayı hedeflemektedir.

KAT MÜLKİYETİ NEDİR? TANIM VE KAPSAMININ DERİNLEMESİNE İNCELENMESİ

Kat mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin özel ve günümüzde oldukça yaygın bir türüdür. Tamamlanmış bir yapıdaki her bir bağımsız bölümün (daire, dükkan, ofis vb.) ayrı ayrı mülkiyet hakkına konu edilmesini, bu bölümlere bağlı eklentilerin, arsa paylarının ve ortak kullanım alanları üzerindeki müşterek mülkiyet ilişkisini düzenleyen kompleks bir hukuki rejimdir. Bu rejimin temelini, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) oluşturur. Kat Mülkiyeti Kanunu, toplu yaşam alanlarında düzenin sağlanmasını, mülkiyet haklarının net bir şekilde belirlenmesini ve korunmasını amaçlar.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Özellikle apartmanlar, siteler, iş merkezleri ve toplu konut projeleri gibi birden fazla bağımsız bölümden oluşan taşınmazlarda, mülkiyet ve yönetimle ilgili sorunların çözümünde kilit bir rol oynar. Kanun, bağımsız bölümler ile ortak alanların kullanımına, kat malikleri arasındaki ilişkilere, hak ve yükümlülüklere, taşınmazın yönetimine dair usul ve esaslara ilişkin detaylı düzenlemeler içerir. Bu düzenlemeler, modern yaşamın getirdiği toplu yaşam alanlarında huzurun ve düzenin sağlanması açısından büyük önem taşır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NDA (KMK) YER ALAN TEMEL KAVRAMLARIN AYRINTILI AÇIKLAMALARI

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesi, kat mülkiyetine dair temel kavramların hukuki tanımlarını içerir. Bu tanımlar, kanunun doğru bir şekilde yorumlanması, uygulanması ve pratikte karşılaşılabilecek hukuki ihtilafların çözümü açısından büyük önem arz eder. Kat mülkiyeti sistemini doğru anlamak için öncelikle bu kavramlara hakim olmak gerekir:

• Ana Gayrimenkul: Üzerinde kat mülkiyeti kurulan taşınmazın tamamını ifade eder. Bu taşınmaz, arsa ve üzerindeki yapıyı (ana yapıyı) kapsar.
• Ana Yapı: Ana gayrimenkulün inşa edilmiş, esas yapı kısmını ifade eder. Örneğin, bir apartman binası ana yapıyı oluşturur.
• Bağımsız Bölüm: Ana gayrimenkul üzerinde yer alan, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, kanun hükümlerine uygun şekilde bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerdir. Daireler, ofisler, dükkanlar, mağazalar ve depolar bağımsız bölümlere örnek olarak verilebilir. Her bağımsız bölüm, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilir ve üzerinde müstakil bir mülkiyet hakkı kurulur.
• Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında bulunan, ancak o bağımsız bölüme tahsis edilmiş olan alanlardır. Depo, kömürlük, garaj, odunluk gibi yerler eklenti olarak kabul edilir. Eklentiler, bağımsız bölümün tamamlayıcısı niteliğindedir ve bağımsız bölüm maliki tarafından kullanılır.
• Ortak Yerler: Ana gayrimenkulde yer alan, bağımsız bölümlerin dışında kalan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına, korunmasına veya faydalanmasına tahsis edilen yerlerdir. Merdivenler, koridorlar, asansörler, çatılar, bahçeler, otoparklar, sığınaklar, kalorifer daireleri, kapıcı daireleri gibi yerler ortak yerlere örnek olarak gösterilebilir. Ortak yerler üzerinde tüm kat malikleri, arsa payları oranında müşterek mülkiyet hakkına sahiptir.
• Kat İrtifakı: Henüz yapımı tamamlanmamış veya inşası devam eden bir yapının, ileride kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümleri için, arsa üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat irtifakı, arsa maliki veya paydaşları tarafından, ileride kat maliki olacak kişilere bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı sağlamak amacıyla kurulur.
• Arsa Payı: Ana gayrimenkulün ortak mülkiyete konu olan arsası üzerinde, her bir bağımsız bölüme, konumu, büyüklüğü ve değeri gibi faktörler dikkate alınarak tahsis edilen paydır. Arsa payı, bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçasıdır ve bağımsız bölümle birlikte devredilir.
• Sözleşme (Resmi Senet): Kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına ilişkin tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senettir. Bu sözleşme, kat mülkiyeti ilişkisinin hukuki dayanağını oluşturur.

KAT MÜLKİYETİNİN OLMAZSA OLMAZ UNSURLARI: DETAYLI BİR BAKIŞ

Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerindeki müstakil mülkiyet haklarının yanı sıra, bu bölümlere bağlı eklentiler, arsa payı ve ortak alanlar üzerindeki müşterek mülkiyet haklarını da içeren, çok yönlü ve kapsamlı bir taşınmaz mülkiyeti sistemidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu unsurları detaylı bir şekilde tanımlayarak, kat mülkiyeti rejiminin temelini oluşturur. Şimdi bu unsurları daha detaylı inceleyelim:

1. Bağımsız Bölüm: Kat Mülkiyetinin Temel Taşı ve Bireysel Yaşam Alanı

Bağımsız bölümler, tamamlanmış bir yapının içerisinde, ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli, ayrı bir girişi olan ve üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilen alanlardır. Bu alanlar, daireler, iş yerleri, ofisler, dükkanlar, mağazalar, depolar gibi farklı kullanım amaçlarına hizmet edebilir. Her bir bağımsız bölüm, kat mülkiyeti sisteminin temel yapı taşı niteliğindedir ve kat maliklerine özel yaşam veya iş alanı sağlar. Bağımsız bölümlerin sınırları, yapı projesinde ve yönetim planında açıkça belirtilir.

2. Arsa Payı: Bağımsız Bölümle Ayrılmaz Bir Bütün ve Ortak Mülkiyetin Göstergesi

Arsa payı, ana gayrimenkulün üzerinde yer alan arsa üzerinde, her bir bağımsız bölüme, bölümün konumu, büyüklüğü, cephesi ve değeri gibi kriterler doğrultusunda tahsis edilen bir ortak mülkiyet payını ifade eder. 634 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca, arsa payı ile bağımsız bölüm ayrılmaz bir bütündür. Bu iki unsur birbirinden bağımsız olarak devredilemez, ipotek edilemez veya haczedilemez. Arsa payı, bağımsız bölüm sahibinin ortak alanlar üzerindeki hak ve sorumluluklarını belirlemede de önemli bir rol oynar.

3. Eklentiler: Bağımsız Bölümün Tamamlayıcı Parçaları ve Kullanım Kolaylığı Sağlayan Alanlar

Bağımsız bölümlere doğrudan bağlı olan ve o bölümün kullanımını kolaylaştıran, kömürlük, garaj, su deposu, depo gibi alanlar eklenti olarak nitelendirilir. Kanun’un 6. maddesi gereğince, bağımsız bölüm üzerinde gerçekleştirilen her türlü hukuki işlem (satış, kiralama, ipotek vb.) otomatik olarak eklentileri de kapsar. Bu nedenle, eklentiler, bağımsız bölümün ayrılmaz ve tamamlayıcı bir parçası olarak kabul edilir ve bağımsız bölümden ayrı olarak işlem göremezler. Eklentiler, bağımsız bölüm malikine ek kullanım alanı ve konfor sağlar.

4. Ortak Yerler: Kat Maliklerinin Müşterek Mülkiyetinde Olan ve Ortak Kullanıma Tahsis Edilen Alanlar

Ortak yerler, ana gayrimenkulde yer alan, bağımsız bölümlerin ve eklentilerin dışında kalan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına, korunmasına veya faydalanmasına tahsis edilmiş alanlardır. Kanun’un 4. maddesinde detaylı olarak tanımlanan ortak yerlere örnek olarak; temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daireleri, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, ortak antenler gösterilebilir. Kat malikleri, ortak yerler üzerinde arsa payları oranında müşterek mülkiyet hakkına sahiptirler. Ortak yerlerin bireysel kullanıma tahsis edilmesi veya bağımsız bölüme dahil edilmesi, diğer kat maliklerinin haklarının ihlali anlamına gelir ve hukuki yaptırımlara yol açabilir. Ortak yerlerin bakımı, onarımı ve korunması tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır.  

KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK YER VE TESİSLERİN NİTELİK DEĞİŞİKLİĞİ: ESNEK BİR YAKLAŞIM VE UYGULAMA ÖRNEKLERİ

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yer ve tesislerin kapsamını (KMK m. 4 ve m. 67) detaylı bir şekilde düzenlerken, bu alanlar üzerindeki mülkiyetin paylı mülkiyet esasına tabi olduğunu açıkça belirtir. Ancak, ortak yerlerin niteliğinin değiştirilmesi, yani bağımsız bölüme veya eklentiye dönüştürülmesi konusunda özel ve ayrıntılı bir düzenleme bulunmamaktadır.

Uygulamada, hem klasik kat mülkiyetine tabi yapılarda hem de toplu yapılarda, zorunlu ortak yerler dışında kalan ve bağımsız bölüm veya eklenti olarak kullanılmaya elverişli olan ortak alanların niteliğinin değiştirilmesi ihtiyacı doğabilmektedir. Bu gibi durumlarda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin lafzına sıkı sıkıya bağlı kalmak yerine, günümüz koşullarına ve kat maliklerinin ihtiyaçlarına cevap verebilecek esnek bir yaklaşımın benimsenmesi gerektiği kabul edilmektedir.

ORTAK YERLERİN NİTELİK DEĞİŞİKLİĞİ İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR NELERDİR? DETAYLI İNCELEME

1. Kat Maliklerinin Oybirliği ile Karar Alması: Olmazsa Olmaz Şart ve Ortak İradenin Yansıması

Bir ortak alanın niteliğinin değiştirilerek bağımsız bölüme veya eklentiye dönüştürülebilmesi için, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar almaları zorunludur. Bu karar, kat malikleri kurulunda alınmalı, yazılı hale getirilmeli ve tüm kat malikleri tarafından imzalanmalıdır. Oybirliği şartı, tüm kat maliklerinin haklarının korunması ve ortak alanlar üzerindeki müşterek mülkiyetin adil bir şekilde yönetilmesi açısından büyük önem taşır.

2. İmar Kanunu ve İlgili Mevzuata Uygunluk: Yasal Zorunluluk ve Düzenin Sağlanması

Gerçekleştirilecek nitelik değişikliği, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler başta olmak üzere, yürürlükteki tüm mevzuata uygun olmak zorundadır. Örneğin, ortak bir alanın bağımsız bölüme dönüştürülmesi durumunda, belediyeden gerekli izinlerin alınması, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin yeniden düzenlenmesi gerekebilir. Ayrıca, yapılacak değişikliğin, imar planına ve varsa parselasyon planına da uygun olması gerekir.

3. Proje ve Plan Revizyonu: Teknik Gereklilik ve Uzman Onayı

Nitelik değişikliğine konu olan ortak yer için, yetkili bir mimar veya mühendis tarafından tadilat projesi hazırlanmalı ve bu proje, ilgili belediye veya Valilik (İl İmar ve Çevre Şehircilik Müdürlüğü) tarafından onaylanmalıdır. Tadilat projesi, yapılacak değişikliği tüm teknik detaylarıyla ortaya koymalı ve yapının statik hesapları, mimari projesi, mekanik ve elektrik tesisat projeleri gibi diğer projelerle uyumlu olmalıdır.

4. Tapu Siciline Tescil: Hukuki Geçerlilik ve Resmiyet Kazanma

Gerçekleştirilen nitelik değişikliği, tapu siciline tescil edilerek resmiyet kazanır ve hukuki geçerlilik elde eder. Ortak yerin yeni statüsü, yani bağımsız bölüm veya eklenti olup olmadığı, tapu kütüğüne işlenmelidir. Bu işlem, değişikliğin tüm kat malikleri ve üçüncü kişiler açısından bağlayıcı olmasını sağlar.

Bu süreç, hem taşınmazın hukuki statüsünün korunmasını hem de kat maliklerinin değişen ihtiyaçlarına ve günümüz koşullarına uygun, pratik çözümler sunulmasını amaçlar. Ancak, zorunlu ortak yerler üzerinde bu tür bir değişiklik yapılması kesinlikle mümkün değildir. Bu alanlar, taşınmazın bütünlüğü, güvenliği ve ortak kullanım işlevleri gereği, kanunen korunmaktadır.

ORTAK YERLERİN NİTELİK DEĞİŞİKLİĞİNE ÖRNEK UYGULAMALAR: PRATİKTE NELER MÜMKÜN?

Ortak alanların niteliğinin değiştirilmesi, yukarıda belirtilen şartların yerine getirilmesi kaydıyla, uygulamada çeşitli şekillerde karşımıza çıkabilir. İşte bazı örnekler:

• Zemin Katta Bulunan Ortak Bahçenin Zemin Kat Dairesine Dahil Edilmesi: Tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alacakları karar, gerekli izinlerin alınması ve tapuya tescil edilmesi şartıyla, zemin katta bulunan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına açık olan bir bahçe, zemin katta yer alan bağımsız bölüme dahil edilebilir. Bu durumda, bahçe alanının arsa payı, ilgili bağımsız bölümün arsa payına eklenir.
• Ortak Kullanılan Kapalı Bir Garajın Bağımsız Bölüm Olarak Tescil Edilmesi: Yine tüm kat maliklerinin rızası, gerekli yasal prosedürlerin tamamlanması ve tapu kaydının yapılmasıyla, ortak kullanıma tahsis edilmiş kapalı bir garaj, bağımsız bir bölüm (örneğin bir depo veya iş yeri) olarak tescil edilebilir.

• Teras Katta Yer Alan Ortak Bir Çamaşırhanenin Teras Dairesine Eklenti Olarak Bağlanması: Teras katta bulunan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına açık olan bir çamaşırhane, teras katındaki dairenin kullanımına tahsis edilerek eklentiye dönüştürülebilir. Bu işlem için de kat maliklerinin oybirliği, belediye onayları ve tapu tescili gereklidir.

Bu örneklerde de görüldüğü üzere, ortak alanların niteliğinin değiştirilmesi, kat maliklerinin ortak ihtiyaçları ve talepleri doğrultusunda, yasal çerçeveye uygun olarak gerçekleştirilebilir. Ancak, bu işlemler sırasında, ortak alanın kullanım fonksiyonlarının tamamen ortadan kaldırılmamasına ve proje düzenlemelerinin yasalara ve imar mevzuatına uygun olarak yapılmasına azami özen gösterilmelidir.

DÖNÜŞTÜRÜLEMEYEN ORTAK YERLER: YAPI GÜVENLİĞİ VE BÜTÜNLÜĞÜNÜN KORUNMASI İÇİN İSTİSNALAR

Kat Mülkiyeti Kanunu, bazı ortak yerlerin, yapısal özellikleri, işlevleri ve binanın güvenliği açısından taşıdıkları önem nedeniyle, niteliklerinin değiştirilemeyeceğini açıkça hükme bağlamıştır. Bu alanlar, “zorunlu ortak yerler” olarak adlandırılır ve hiçbir şekilde bağımsız bölüme veya eklentiye dönüştürülemezler. Bu istisnalar şunlardır:

• Binanın Temelleri, Taşıyıcı Kolonları, Kirişleri ve Perde Duvarları: Bu unsurlar, binanın statik yapısını ve depreme karşı dayanıklılığını doğrudan etkilediği için, kesinlikle değiştirilemez ve bağımsız bölüme dahil edilemezler.
• Ortak Altyapı Tesisleri (Elektrik, Su, Kanalizasyon, Isıtma Sistemleri): Binanın tüm bağımsız bölümlerine hizmet veren elektrik, su, kanalizasyon ve ısıtma sistemleri gibi ortak altyapı tesisatları da zorunlu ortak yerlerdendir. Bu tesisatların herhangi bir bağımsız bölüme tahsis edilmesi, diğer bölümlerin işlevsiz kalmasına yol açacağından, hukuken mümkün değildir.
• Binanın Çatısı ve Ana Giriş Kapıları: Binanın dış etkenlere karşı korunmasını sağlayan çatı ve güvenliği sağlayan ana giriş kapıları da zorunlu ortak yerler arasındadır. Bu alanların da niteliğinin değiştirilmesi veya bağımsız bölüme dahil edilmesi söz konusu olamaz.
• Yangın Merdivenleri ve Acil Çıkışlar: Binada yaşayanların can güvenliği açısından hayati önem taşıyan yangın merdivenleri ve acil çıkış yolları, hiçbir şekilde nitelik değiştirmeye konu olamazlar.

Bu tür yerler, yapısal özellikleri ve üstlendikleri hayati işlevler gereği, taşınmazın bütünlüğü ve güvenliği açısından mutlak surette ortak yer olarak kalmalıdır. Bu alanların bağımsız bölüme veya başka bir niteliğe dönüştürülmesi, hem hukuken mümkün değildir hem de binanın güvenliğini tehlikeye atar.

KAT MÜLKİYETİNİN TESCİLİ İÇİN GEREKLİ İŞLEMLER VE BELGELER: ADIM ADIM REHBER VE DETAYLI AÇIKLAMALAR

Kat mülkiyetinin tescili, tamamlanmış bir yapı üzerindeki her bir bağımsız bölüm için ayrı bir mülkiyet hakkı tesis edilmesi ve bu hakların tapu siciline resmi olarak kaydedilmesi işlemidir. Bu işlem, bağımsız bölüm sahiplerinin mülkiyet haklarını güvence altına alırken, taşınmazın kullanımı, yönetimi ve ortak alanlara ilişkin kuralların da hukuki bir zeminde belirlenmesini sağlar. Kat mülkiyeti, tapu sicilinde ya tapu memuru tarafından düzenlenen resmi bir senetle (sözleşme) ya da mahkeme kararıyla tescil edilir. Bu süreci başlatmak ve başarıyla tamamlamak için, aşağıda detaylı olarak açıklanan belgelerin eksiksiz bir şekilde hazırlanması ve ilgili tapu müdürlüğüne sunulması gerekmektedir:

1. Başvuru Dilekçesi: Kat Maliklerinin Ortak Talebinin Resmi Belgesi

Tüm bağımsız bölümlerin değerlerini, bu değerlere orantılı olarak belirlenmiş arsa paylarını ve niteliklerini (daire, dükkan, ofis vb.) gösteren, tüm malikler tarafından imzalanmış bir dilekçe hazırlanmalıdır. Bu dilekçe, kat mülkiyetinin kurulması yönündeki ortak iradeyi resmi olarak belgeleyen ve süreci başlatan temel evraktır. Talep edilmesi halinde, bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü personeli tarafından da hazırlanabilir.

2. Genel İnşaat Projesi: Yapının Mimari Planı ve Onaylı Kopyası

Yetkili bir mimar veya mühendis tarafından çizilmiş, yapının tüm detaylarını (bağımsız bölümlerin yerleşimi, ölçüleri, eklentiler, ortak alanlar vb.) gösteren ve ilgili belediye (veya belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü) tarafından onaylanmış genel inşaat projesi gereklidir. Bu proje, tapu sicilinde yer alacak bilgilerin doğruluğu ve yapının mevzuata uygunluğu açısından kilit bir öneme sahiptir.

3. Vaziyet Planı: Parsel Üzerindeki Yapıların Konumunu Gösteren Plan

Eğer kat mülkiyetine konu taşınmaz birden fazla yapıdan oluşuyorsa (örneğin bir site), bu yapıların parsel üzerindeki konumlarını, aralarındaki mesafeleri, varsa özel yolları, yeşil alanları, ortak kullanım alanlarını ve altyapı tesislerini net bir şekilde gösteren ve belediyece onaylanmış bir vaziyet planı sunulmalıdır. Eğer genel inşaat projesinde detaylı bir vaziyet planı yer alıyorsa, ayrıca bir vaziyet planı sunulmasına gerek yoktur.

4. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Ruhsatı): Yapının Tamamlandığını ve Kullanıma Uygun Olduğunu Gösteren Belge

Ana taşınmazdaki tüm bağımsız bölümler için alınmış yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatı) ibraz edilmesi zorunludur. Bu belge, yapının imar mevzuatına ve onaylı projesine uygun olarak tamamlandığını ve kullanıma hazır olduğunu kanıtlar. Yapı kullanma izin belgesi olmayan yapılar için kat mülkiyeti tesisi mümkün değildir.

5. Fotoğraflar: Yapının Görsel Kanıtları

Ana yapının ön, arka ve mümkünse yan cephelerini net bir şekilde gösteren, en az 13 x 18 cm boyutlarında, belediye tarafından onaylanmış fotoğraflar gereklidir. Bu fotoğraflar, yapının mevcut durumunun belgelenmesi açısından önemlidir.

6. Bağımsız Bölümlerin Listesi: Detaylı Bilgileri İçeren ve Noter Onaylı Liste

Her bir bağımsız bölümün arsa payını, katını, niteliğini (daire, iş yeri vb.), numarasını ve varsa eklentilerini içeren detaylı bir liste hazırlanmalıdır. Bu liste, tüm malik veya paydaşlar tarafından imzalanmış ve noter tarafından tasdik edilmiş olmalıdır. Liste, tapu sicilinde yer alacak bilgilerin doğruluğunu ve eksiksizliğini sağlamak için gereklidir.

7. Yönetim Planı: Ortak Yaşamın Anayasası

Ana taşınmazın yönetimine dair kuralları ve düzenlemeleri içeren yönetim planı hazırlanmalı ve bu planın her sayfası tüm malikler tarafından imzalanmalıdır. Yönetim planı, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak giderlere katılım paylarını, yöneticinin seçimi ve görevleri gibi konuları düzenler. Kat maliklerinin uyum içinde yaşamaları ve uyuşmazlıkların önlenmesi için kilit öneme sahip bir belgedir.

8. Maliklere Ait Kimlik ve Diğer Belgeler: Kimlik Teyidi ve Temsil Yetkisi

Tüm maliklerin veya yetkilendirdikleri temsilcilerin (vekaletname ile) nüfus cüzdanı veya pasaport gibi kimlik belgeleri, T.C. kimlik ve vergi numaraları ile güncel vesikalık fotoğrafları gereklidir. Tüzel kişi maliklerde ise, ticaret sicil gazetesi, imza sirküleri ve yetki belgesi gibi belgeler talep edilir.

9. Daha Önce Kat İrtifakı Kurulmuşsa: Kolaylaştırılmış İşlem ve Gerekli Belgeler

Eğer taşınmaz üzerinde daha önce kat irtifakı tesis edilmişse, kat mülkiyetine geçiş işlemi daha kolaydır. Bu durumda, yukarıda belirtilen 1, 2, 3, 6 ve 7. maddelerdeki belgelerin yeniden sunulmasına gerek yoktur. Sadece yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı), onaylı fotoğraflar ve (eksikse veya değiştirilmek isteniyorsa) yönetim planı ibraz edilerek, maliklerden birinin veya yöneticinin başvurusu ile kat mülkiyeti tesis edilebilir.

Bu belgelerin eksiksiz ve doğru bir şekilde hazırlanması, kat mülkiyeti tescil sürecinin hızlı ve sorunsuz bir şekilde tamamlanmasını sağlayacaktır. Gerekli adımlar ve daha fazla bilgi için şu adresi ziyaret edebilirsiniz: https://www.tkgm.gov.tr/en/node/3326

KAT MALİKLERİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ: DENGELİ BİR ORTAK YAŞAM İÇİN TEMEL İLKELER

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI: BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDE GENİŞ YETKİLER VE ORTAK ALANLARDA SÖZ HAKKI

Kat malikleri, sahip oldukları bağımsız bölümler üzerinde geniş yetkilere sahiptirler. Bu yetkiler, mülkiyet hakkının doğal bir sonucudur. Kat malikleri, bağımsız bölümlerini serbestçe kullanma, tasarruf etme ve yönetme hakkına sahiptir. Bu kapsamda, diğer kat maliklerinin rızasına ihtiyaç duymadan, bağımsız bölümlerini satabilir, bağışlayabilir, kiraya verebilir, üzerinde intifa hakkı veya sükna hakkı gibi sınırlı ayni haklar kurabilir ya da ipotek edebilirler. Bağımsız bölümün satılması durumunda, diğer kat maliklerinin kanuni önalım hakkı bulunmamaktadır. Ancak, eğer bağımsız bölüm müşterek mülkiyet (paylı mülkiyet) hükümlerine göre birden fazla kişiye aitse, bu durumda paydaşlar arasında önalım hakkı söz konusu olabilir.

Kat malikleri, mülkiyet haklarının korunması amacıyla müdahalenin men’i davası (el atmanın önlenmesi davası) açabilir ve zilyetliklerini korumak için zilyetlik davaları yoluna başvurabilirler. Ayrıca, ana taşınmazın ortak alanlarından (kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane gibi) arsa payları oranında, müşterek mülkiyet hükümleri çerçevesinde yararlanma hakkına sahiptirler. Bu kapsamda, ortak alanların kullanımına katılma, yönetimine ilişkin kararlarda oy kullanma ve ortak giderlere katılma gibi hakları bulunur.

KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ: KOMŞULUK HUKUKU, ORTAK YAŞAM KURALLARI VE MALİ SORUMLULUKLAR

Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerindeki haklarını kullanırken, diğer kat maliklerinin haklarına saygı göstermek, taşınmazın genel düzenini ve huzurunu bozmamakla yükümlüdürler. Bu yükümlülükler, dürüstlük kuralının ve komşuluk hukukunun bir gereğidir. Bu kapsamda, kat malikleri iyi niyet kurallarına uygun davranmak, komşularını rahatsız edici davranışlardan kaçınmak, yönetim planında yer alan kurallara uymak ve ortak alanların düzenli ve temiz tutulmasına katkıda bulunmak zorundadırlar.

Ayrıca, kat malikleri, ortak giderlere katılma yükümlülüğü altındadırlar. Bu giderler, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi ortak hizmetleri yürüten kişilerin ücretleri, ortak alanların aydınlatma, ısıtma, su ve bakım-onarım masrafları gibi kalemlerden oluşur. Her kat maliki, arsa payı oranında bu giderlere katılmakla yükümlüdür.

Önemli Bir Yükümlülük: Giriş İzni Verme Zorunluluğu

Bir kat maliki, başka bir bağımsız bölümde veya bu bölüme bağlı eklenti ve tesislerde meydana gelen bir hasarın veya arızanın onarımı, tespiti veya tesislerin yeniden yapımı amacıyla kendi bağımsız bölümüne girilmesine izin vermekle yükümlüdür. Örneğin, üst kattaki dairenin su tesisatında meydana gelen bir arızanın tamiri için alt kattaki daireye girilmesi gerekebilir. Bu durumda, alt kat maliki, gerekli giriş iznini vermek ve bu duruma katlanmak zorundadır. Bu yükümlülük, zaruret halinin ve komşuluk hukukunun bir gereğidir.

Kullanım Amacının Korunması:

Bağımsız bölümlerin kullanım amacı ya da niteliği, tüm kat maliklerinin oybirliği ile onayı olmadan değiştirilemez. Örneğin, konut olarak kullanılan bir bağımsız bölüm, tüm kat maliklerinin yazılı onayı olmaksızın iş yerine dönüştürülemez. Bu kural, taşınmazın genel düzeninin ve kullanım amacının korunmasını ve kat maliklerinin haklarının dengede tutulmasını amaçlar.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NDAN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIKLAR VE DAVALAR: HUKUKİ SÜREÇLER HAKKINDA BİLGİLER

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini detaylı bir şekilde düzenlemesinin yanı sıra, ortak yaşam alanlarından kaynaklanabilecek borçlar, zararlar ve ortak giderlerin paylaşımı gibi konularda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümüne dair hükümler de içerir. Kanun kapsamında, kat maliklerinin sorumluluklarından kaynaklanan zararların giderilmesi, ortak alanların kullanımıyla ilgili yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, yönetim planına aykırı davranışlar veya aidat borçlarının ödenmemesi gibi sebeplerle çeşitli hukuki süreçler başlatılabilir.

Kanunun uygulanabilmesi için, öncelikle taşınmazın kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin tamamlanmış olması gerekir. Bu durum, taşınmazın “ana gayrimenkul” olarak nitelendirilmesi ve kat maliklerinin hazırladığı ve imzaladığı bir sözleşmenin (resmi senet) tapu müdürlüğünde tescil edilmesiyle sağlanır. Tescil işlemi tamamlandığında, taşınmaz üzerindeki tüm hak ve yükümlülükler, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi hale gelir.

KAT MÜLKİYETİNDEN KAYNAKLANAN BAŞLICA UYUŞMAZLIK KONULARI: PRATİKTE SIKÇA KARŞILAŞILAN SORUNLAR

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan davalarda, toplu yaşamın gerektirdiği düzenlemeler ve bu düzenlemelere aykırılıklardan kaynaklanan uyuşmazlıklar sıklıkla dava konusu olmaktadır. Bu uyuşmazlıkların başlıcaları şunlardır:

• İzinsiz Reklam Panoları: Ana taşınmazın duvarlarına veya ortak alanlara, kat maliklerinin rızası hilafına izinsiz olarak yerleştirilen reklam panoları nedeniyle yaşanan anlaşmazlıklar.
• Karar Alma Süreçlerinde Yaşanan Sorunlar: Kat malikleri kurulunda alınan veya alınamayan kararlar, oy çokluğu/oy birliği sağlanamaması gibi sebeplerle ortaya çıkan uyuşmazlıklar.
• Kanuna Aykırı Olarak Açılan İş Yerleri: Apartmanlarda, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yasaklanmış veya kısıtlanmış nitelikte iş yerlerinin açılması ve işletilmesi.
• Aidat ve Ortak Gider Borçları: Kat maliklerinin, yönetim planında belirtilen ve kanun gereği ödemekle yükümlü oldukları apartman/site aidatları ve diğer ortak giderlere ilişkin borçlarını ödememesi.
• Bakım, Onarım ve Koruma Yükümlülüklerinin İhlali: Ana taşınmazın ve ortak alanların bakımı, korunması ve onarımı için gerekli özenin gösterilmemesi, bu konudaki sorumlulukların yerine getirilmemesi.
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları: Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, ortaklığın sona erdirilmesi talebiyle açılan davalarda (izale-i şuyu) yaşanan, kat mülkiyetine özgü hukuki sorunlar.
• Yönetim Planına Aykırılıklar: Yönetim planında belirtilen kurallara uyulmaması, örneğin; evcil hayvan beslenmesi, balkon kullanımı, ortak alanların işgali gibi konularda yaşanan anlaşmazlıklar.
• Gürültü ve Rahatsızlık Verme: Kat maliklerinin diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde gürültü yapması, bağımsız bölümlerin kullanım amacına aykırı olarak kullanılması.
• Tadilat ve Onarım İhtilafları: Bağımsız bölümlerde veya ortak alanlarda yapılması gereken tadilat ve onarım işleri konusunda yaşanan anlaşmazlıklar.

KAT MÜLKİYETİ DAVALARININ AÇILMASI VE YARGILAMA SÜRECİ: USUL HUKUKU AÇISINDAN BİLGİLER

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin davalar, sadece taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip kişiler tarafından değil, aynı zamanda bu taşınmazdan zarar gören kiracılar veya sınırlı ayni hak sahipleri (örneğin intifa hakkı sahibi) tarafından da açılabilir. Bu davalar, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Dava dilekçesinde, davacı ve davalıların kimlik ve adres bilgileri, uyuşmazlık konusu olaylar, uyuşmazlığın hukuki dayanakları ve talep edilen sonuç (dava değeri, tazminat talebi vb.) açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.

Davalı taraf, dava konusuna göre değişiklik gösterebilir:

• Alacak Davalarında: Ortak gider veya aidat borcunu ödemeyen kat maliki aleyhine dava açılabilir.
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davalarında: Kat mülkiyetine geçmek istemeyen veya ortaklığın sonlandırılmasını talep eden diğer maliklere karşı hukuki süreç başlatılabilir.
• Müdahalenin Men’i Davalarında: Ortak alanlara haksız müdahalede bulunan veya yönetim planına aykırı davranan kat maliki veya üçüncü kişiler davalı olarak gösterilebilir.

Kat mülkiyeti davaları, basit yargılama usulüne tabidir. Bu usul, davaların daha hızlı ve pratik bir şekilde sonuçlandırılmasını amaçlar. Ancak, kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların hukuki ve teknik açıdan karmaşık olabileceği göz önünde bulundurulduğunda, uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti almak, sürecin daha sağlıklı ve lehe sonuçlanması açısından büyük önem taşır.

KAT MÜLKİYETİ DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEMELER: DOĞRU MAHKEMEYE BAŞVURU

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde görevli mahkemenin, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi olduğunu açıkça belirtmiştir (KMK Ek Madde 1). Bu düzenleme, uyuşmazlığın doğru mahkemede çözümlenmesini sağlayarak, yargılamanın uzamasını ve gereksiz masrafların oluşmasını önler. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dolayısıyla, kat mülkiyetine ilişkin bir dava açılacağı zaman, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulması zorunludur.

Bu düzenlemeler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, kat maliklerinin haklarını korurken, yükümlülüklerini de dengeleyen ve uyuşmazlıkların çözümünde pratik ve etkin bir hukuki çerçeve sunduğunu göstermektedir.

KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ: FARKLI SENARYOLAR VE HUKUKİ SONUÇLAR

Kat mülkiyeti, taşınmazın tapu sicilindeki kaydının terkin edilmesi (silinmesi) ile sona erer. Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen çeşitli sebeplerle gerçekleşebilir ve taşınmazın mülkiyet yapısının paylı mülkiyete (müşterek mülkiyet) dönüşmesi sonucunu doğurur. Kat mülkiyetinin sona ermesine yol açabilecek başlıca durumlar şunlardır:

1. Kat Maliklerinin Ortak Talebi ile Sona Erme: Oybirliği ve Tapu İşlemleri

Kat maliklerinin tamamının ortak ve yazılı talebi ile kat mülkiyeti sona erdirilebilir. Bu işlem için tüm maliklerin oybirliği ile karar alması ve bu kararı bir dilekçe ile tapu müdürlüğüne sunmaları gerekir. Ancak, bağımsız bölümlerden biri üzerinde ayni bir hak (örneğin ipotek) veya şerh edilmiş şahsi bir hak (örneğin kira sözleşmesi şerhi) bulunuyorsa, bu hakların terkin edilmesi veya hak sahibinin muvafakatının (izninin) alınması zorunludur. Aksi takdirde, kat mülkiyetinin sona erdirilmesi mümkün değildir.

2. Ana Yapının Tamamen Yıkılması veya Harap Olması: Zorunlu Sona Erme

Ana yapının tamamen yıkılması ya da deprem, yangın gibi doğal afetler veya başka sebeplerle kullanılamaz hale gelmesi (harap olması) durumunda, kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Bu durumda, yönetici veya kat maliklerinden biri, belediyeden alınan ve yıkım durumunu belgeleyen resmi bir yazı ile tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmalıdır. Tapu müdürlüğü, bu belgeyi esas alarak kat mülkiyeti kayıtlarını kapatır ve eğer yapının enkazından geriye arsa veya üzerinde kullanılabilecek kısımlar kalmışsa, bunları paylı mülkiyet esaslarına göre yeniden tescil eder.

3. Arsanın Yok Olması veya Üzerinde Yapı Yapılamaz Hale Gelmesi: Fiili İmkansızlık

Kat mülkiyetine tabi taşınmazın arsasının tamamen yok olması (örneğin heyelan veya deniz taşkını sonucu arsanın sular altında kalması) ya da imar mevzuatı uyarınca arsa üzerinde yapı yapmanın hukuken veya fiilen imkansız hale gelmesi durumunda da kat mülkiyeti sona erer. Bu işlem için, yapı ruhsatı vermeye yetkili idareden (belediye veya İl Özel İdaresi) alınan ve bu durumu doğrulayan resmi bir belgenin tapu müdürlüğüne sunulması gereklidir.

4. Kamulaştırma: Kamu Yararı Amacıyla Sona Erme

Taşınmazın tamamının kamulaştırılması durumunda, kamulaştırmayı yapan kamu kurumunun talebi üzerine kat mülkiyeti kaydı tapu sicilinden silinir. Ancak, kamulaştırma taşınmazın sadece bir kısmını kapsıyorsa, kat mülkiyetinin tamamen sona erdirilmesine gerek yoktur; bu durumda, tapu sicilinde yüz ölçüm değişikliği yapılması ve kamulaştırılan kısmın tapu kütüğünden ayrılarak Hazine adına tescil edilmesi yeterlidir.

5. Mahkeme Kararı ile Sona Erme: Beş Yıllık Süre Kuralı

Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz üzerinde, kat mülkiyetinin kurulması sırasında belirlenen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmamışsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi, kat mülkiyetinin terkinine (silinmesine) karar verebilir. Bu karar, yapım süresinin makul bir zaman dilimiyle sınırlandırılmasını ve arsanın atıl kalmasının önlenmesini amaçlar. Mahkeme kararı doğrultusunda, tapu sicil müdürlüğü kat mülkiyeti kaydını siler ve taşınmazı paylı mülkiyet olarak yeniden tescil eder.

KAT MÜLKİYETİNİN TERKİN İŞLEMLERİ: TAPU SİCİLİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

Kat mülkiyetinin sona ermesi halinde, tapu sicilinde taşınmaz için yeni bir sayfa açılır ve maliklerin arsa payları, paylı mülkiyet esaslarına göre bu yeni sayfaya tescil edilir. Eski kütük sayfasındaki tüm kayıtlar (bağımsız bölüm numaraları, nitelikleri, eklentiler vb.), ayni haklar (ipotek, intifa vb.) ve şerhler (kira sözleşmesi şerhi, satış vaadi şerhi vb.) yeni tapu sayfasına aynen aktarılır. Bağımsız bölümlere ait eski kütük sayfaları ise kapatılır ve ana taşınmazın yeni hukuki statüsüne uygun şekilde gerekli düzeltmeler yapılır.

Bu süreç, kat mülkiyetinin sona ermesi durumunda, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülüklerin hukuki bir düzen içerisinde korunmasını ve yeni mülkiyet yapısına geçişin sorunsuz bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlamayı amaçlar.

GAYRİMENKUL AVUKATI İLE ÇALIŞMANIN ÖNEMİ VE ONLINE DANIŞMANLIK HİZMETİ

Kat mülkiyeti, teknik detayları ve hukuki incelikleri olan, karmaşık bir alandır. Yaşanabilecek uyuşmazlıklar, hem maddi hem de manevi açıdan yıpratıcı olabilir. Bu nedenle, gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış, bir avukattan hukuki destek almak, haklarınızın korunması ve sürecin lehinize sonuçlanması açısından büyük önem taşır.

GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, kişiye özel mülkiyet hakkıdır. Örneğin bir apartmandaki daireler, ofisler veya dükkânlar için ayrı ayrı tapular düzenlenir ve her malik, kendi bölümünde tam mülkiyet hakkına sahip olur. Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’na göre düzenlenir ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra tesis edilir. Kat mülkiyeti konusunda alanında uzman Gayrimenkul Avukatına soru sormak için Avukata sor linkini tıklayarak sorabilirsiniz.

BU KONUDA BELİRLEYECEĞİNİZ GÜN VE SAATTE AVUKATTAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABİLİRSİNİZ.

Kat mülkiyeti bazı durumlarda oldukça karmaşık olabilir. Bu nedenle, gayrimenkul hukuku kapsamında ortaya çıkan sorunların çözümünde konusunda uzman bir Gayrimenkul Avukatından destek almak, doğru ve hukuki açıdan sağlam bir konumda olmanıza yardımcı olabilir. Ankara’da uzman bir Gayrimenkul Avukatı ile iletişim kurmak ve danışmanlık almak için online danışmanlık sisteminiz üzerinden randevu almak, çok pratik bir çözüm olabilir.

Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.

Neden Online Danışmanlık?

• Zaman ve Mekan Bağımsızlığı: Online danışmanlık hizmeti sayesinde, ofisinize gitmeden, istediğiniz yerden ve istediğiniz zaman avukatınızla görüşebilirsiniz.
• Hızlı ve Kolay Erişim: Yoğun iş temposunda veya şehir dışında olsanız bile, hukuki danışmanlık hizmetine hızlı ve kolay bir şekilde erişebilirsiniz.
• Verimli Görüşme: Görüşme öncesinde sorularınızı ve belgelerinizi sisteme yükleyerek, görüşmenin daha verimli geçmesini sağlayabilirsiniz.
• Farklı İletişim Seçenekleri: Size en uygun iletişim yöntemini (Zoom, Teams, Whatsapp, Telefon) seçerek görüşmenizi gerçekleştirebilirsiniz.

Uzman bir gayrimenkul avukatı, kat mülkiyetine ilişkin her türlü hukuki sorununuzda size yardımcı olabilir. Yönetim planının hazırlanması, uyuşmazlıkların çözümü, dava takibi, ihtarname gönderilmesi, sözleşme hazırlanması gibi birçok konuda profesyonel destek alabilirsiniz.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14

🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨

https://legapro.net/