KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hukuki Boyutu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmesi karşılığında müteahhidin arsa üzerine inşaat yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini taahhüt ettiği bir anlaşmadır. Bu sözleşme türü, hem satış hem de eser sözleşmesi özelliklerini taşıdığından karma bir yapıya sahiptir.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği:

• Çifte Tipli ve Karma Sözleşme: Arsa sahibinin arsa payını devretmesi bir satış sözleşmesi niteliği taşırken, müteahhidin inşaat yapıp teslim etmesi eser sözleşmesi niteliği taşır. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem eser hukuku hem de satış hukuku kurallarına tabidir.
• Resmi Şekil Şartı: Taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter huzurunda resmi şekilde yapılması zorunludur. Aksi halde sözleşme geçersiz sayılır.

Uyuşmazlıklar ve Yargıtay Kararları:

• Hukuki Uyuşmazlıklar: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en küçük bir hata veya anlaşmazlık, tapu iptal ve tescil davaları, tazminat davaları ve alacak davaları gibi uzun süreli ve karmaşık hukuki sorunlara yol açabilir.
• Yargıtay İçtihatları: Bu tür uyuşmazlıklarda, eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin mevzuat hükümleri ile Yargıtay kararları yol gösterici olur. Yargıtay içtihatları, sözleşme boşluklarının doldurulmasında ve adil bir çözüm bulunmasında önemli bir rol oynar.

Müteahhidin Sorumlulukları:

• Sözleşmeye Uygunluk: Müteahhit, sadece sözleşmede belirtilen bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlü değildir. Aynı zamanda, sözleşme ve eklerine, mimari projelere, teknik şartnameye uygun bir eser ortaya koymak zorundadır.
• Eksiksiz ve Sağlam Teslim: Müteahhit, inşaatı tamamlayıp bağımsız bölümleri arsa sahibine eksiksiz ve sağlam bir şekilde teslim etmelidir.

Hukuki Danışmanlık Önemi:

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karmaşık bir yapıya sahip olduğundan ve hukuki uyuşmazlıklara açık olduğundan, sözleşme hazırlanırken veya bir uyuşmazlık ortaya çıktığında bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır. Bir avukat, sözleşmenin hukuka uygun bir şekilde düzenlenmesini sağlayabilir ve olası uyuşmazlıklarda haklarınızı koruyabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Resmi Şekil Şartı: Geçerlilik İçin Gerekli Adım

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasını veya arsa payını müteahhide devretmeyi, müteahhidin de bu arsa üzerinde inşaat yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin en önemli özelliklerinden biri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içermeleridir.

Resmi Şekil Şartı:

Taşınmaz mülkiyetinin devri gibi önemli bir hukuki işlem içerdiğinden, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde, yani noter huzurunda düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, sözleşme geçersiz sayılır.

Geçersizlik Halinde:

Eğer sözleşme resmi şekil şartına uygun olarak düzenlenmezse, yani noter huzurunda yapılmazsa, hukuken geçersiz olur ve taraflar arasında herhangi bir hak ve yükümlülük doğurmaz. Ancak, taraflar arasında gerçekleştirilen edimler (örneğin, müteahhidin yaptığı inşaat harcamaları veya arsa sahibinin müteahhide ödediği avanslar), Türk Borçlar Kanunu’ndaki sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilebilir.

Dürüstlük Kuralı ve İstisnai Durum:

Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılmasını engeller. Bu nedenle, eğer bir taraf resmi şekil şartına aykırılığı dürüstlük kuralına aykırı bir şekilde ileri sürerse (örneğin, inşaat tamamlandıktan sonra sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia etmek gibi), mahkeme bu itirazı kabul etmeyebilir ve sözleşmenin geçerli olduğunu kabul edebilir.

Sonuç:

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Aksi takdirde, sözleşme geçersiz sayılır ve taraflar arasında hukuki sonuç doğurmaz. Ancak, dürüstlük kuralı gereği, bazı istisnai durumlarda şekil şartına aykırılık ileri sürülemez ve sözleşme geçerli kabul edilebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Farklı Uygulama Yöntemleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada farklı yöntemlerle hayata geçirilebilir. Bu yöntemler, arsa sahibinin ve müteahhidin tercihlerine, projenin özelliklerine ve risk yönetimi anlayışlarına göre değişiklik gösterebilir.

Arsanın Tamamının Müteahhide Devredilmesi

Bu yöntemde, arsa sahibi, inşaatın başında arsanın tamamını müteahhide devreder. Müteahhit, inşaatı tamamladıktan sonra arsa sahiplerine dairelerin tapularını teslim eder. Bu yöntem, arsa sahiplerinin yapı ile ilgili sorumluluklarını azaltmayı amaçlar. Ancak, arsa sahiplerinin haklarını korumak için müteahhide devredilen arsa üzerine ipotek tesis edilmesi önemlidir.

Belirli Bir Arsa Payının Müteahhide Devredilmesi

Bu yöntemde, arsa sahibi, kat irtifakı tesis edilmiş arsanın belirli bir kısmını müteahhide devreder. Arsa sahibi, kalan kısmın mülkiyetini korur. Bu yöntemde de, arsa sahibinin haklarını güvence altına almak için devredilen paylar üzerine ipotek tesis edilir. Ancak, teminat ipoteğinin her zaman tam koruma sağlamayabileceği unutulmamalıdır.

Arsa Payının İnşaattaki Aşamaya Göre Devredilmesi

Bu yöntem, günümüzde en sık tercih edilen yöntemlerden biridir. Arsa sahibi, inşaatın ilerleme durumuna bağlı olarak belirli aşamalarda arsa payını veya kat irtifaklı bağımsız bölümleri müteahhide devreder. Bu, arsa sahibinin riskini azaltırken, müteahhidin de finansman ihtiyacını karşılamasına yardımcı olur.

Arsa Sahibinin Arsa Payının Satışını Vaat Etmesi

Bu yöntemde, aslında iki ayrı sözleşme vardır: taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve inşaat yapım sözleşmesi. Arsa sahibi, inşaatın tamamlanması karşılığında belirli bir arsa payını müteahhide satmayı vaat eder. Müteahhit ise bu arsa payının satış vaadi karşılığında inşaatı yapmayı taahhüt eder.

Arsa Sahibi ve Müteahhidin Karşılıklı Yükümlülükleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ve müteahhit arasında karmaşık bir hukuki ilişki kurar. Her iki tarafın da sözleşmeden doğan hakları ve yükümlülükleri bulunur. Bu yükümlülükler, genel kabul görmüş kurallar ve taraflar arasındaki sözleşme hükümleriyle belirlenir.

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:

• Arsanın İmar/Parsel İşlemlerinin Tamamlanması: Arsa sahibi, inşaata başlanmadan önce arsanın imar ve parsel durumunun yasal gerekliliklere uygun hale getirilmesinden sorumludur.
• İnşaata Uygunluk: Arsa, sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin inşa edilebilmesine uygun olmalıdır.
• Arsanın Teslimi: Arsa sahibi, arsayı inşaata uygun bir şekilde ve herhangi bir engel olmaksızın müteahhide teslim etmelidir.
• Arsa Payının Devri: Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan arsa payını müteahhide devretmekle yükümlüdür.
• Proje Onayı (İstisnai): Genellikle proje çizimi ve onayı müteahhidin sorumluluğundadır. Ancak sözleşmede aksi belirtilmişse, arsa sahibi projeyi çizdirip belediyeden onaylatmakla yükümlü olabilir.

Müteahhidin Yükümlülükleri:

• Zamanında ve Eksiksiz İnşaat: Müteahhit, inşaatı sözleşmede belirtilen süre içinde ve eksiksiz bir şekilde tamamlamakla yükümlüdür.
• Projeye Uygun Teslim: Müteahhit, bağımsız bölümleri projeye uygun, eksiksiz ve sağlam bir şekilde arsa sahibine teslim etmelidir.
• Özen Yükümlülüğü: Müteahhit, inşaat sürecinde gerekli özeni göstermeli ve işçilik hatalarından kaçınmalıdır.
• Sadakat Yükümlülüğü: Müteahhit, arsa sahibinin çıkarlarını gözetmeli ve ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalıdır.
• İşi Bizzat Yapma/Gözetim Yükümlülüğü: Müteahhit, işi kendisi yapabileceği gibi, kendi gözetimi altında başka birine de yaptırabilir.
• Güvenlik Tedbirleri: Müteahhit, inşaat alanı ve çevresinin güvenliği için gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür.
• Araç ve Gereç Temini: Müteahhit, inşaat için gerekli araç ve gereçleri sağlamakla yükümlüdür.
• Ayıba Karşı Tekeffül (Garanti): Müteahhit, inşaatta ortaya çıkabilecek ayıplardan (gizli kusurlardan) sorumludur ve bunları gidermekle yükümlüdür.
• İskan/Oturma İzni Alma (İstisnai): Genellikle iskan ruhsatı almak müteahhidin sorumluluğundadır. Ancak, sözleşmede aksi belirtilmişse, bu yükümlülük arsa sahibine ait olabilir.

Sözleşmenin Önemi:

Yukarıda belirtilen yükümlülükler genel bir çerçeve sunsa da, tarafların hak ve sorumlulukları esas olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğiyle belirlenir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, genel hükümler geçerli olacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü: Hukuki Sonuçlar ve Haklarınız

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin (müteahhit) taahhütlerini yerine getirmemesi veya geciktirmesi durumunda, yani temerrüde düşmesi halinde, Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel hükümler uygulanır. Ancak, yüklenicinin temerrüdünün hukuki sonuçlarını doğurabilmesi için bazı şartların sağlanması gerekir:

Temerrüt Şartları:

• Alacaklının Temerrüdü Olmaması: Arsa sahibi, kendi yükümlülüklerini (örneğin, vekaletname verme, gerekli izinleri alma gibi) yerine getirmemiş olmamalıdır.
• Borcun Muaccel Olması: Yüklenicinin borcu, ödeme veya teslim zamanı gelmiş olmalıdır.
• Borcun İfasının İmkânsız Olmaması: Yüklenicinin borcunu yerine getirmesi objektif olarak imkânsız olmamalıdır.
• İhtar: Genellikle, yükleniciye yazılı bir ihtarname gönderilerek temerrüde düşürüldüğü bildirilmelidir. Ancak, bazı istisnai durumlarda ihtara gerek olmayabilir.

Yüklenicinin Temerrüdü Halinde Arsa Sahibinin Hakları:

• Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı: Arsa sahibi, yükleniciden inşaatı tamamlamasını ve bağımsız bölümleri teslim etmesini talep edebilir. Ayrıca, gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini de isteyebilir.
• Cezayı Şart: Sözleşmede cezai şart öngörülmüşse, arsa sahibi bu şartın yerine getirilmesini talep edebilir.
• İfadan Vazgeçme ve Müspet Zararın Tazmini: Arsa sahibi, yükleniciye ek bir süre vererek ifadan vazgeçebilir ve bu durumda müspet zararının (fiili zararlar ve kaçırılan fırsatlar) tazminini talep edebilir.
• Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazmini: Arsa sahibi, sözleşmeden dönebilir ve bu durumda menfi zararının (sözleşmeye güvenerek yaptığı harcamalar) tazminini talep edebilir.

Önemli Notlar:

• Sözleşme Özgürlüğü: Taraflar, sözleşmede temerrüt halinde uygulanacak özel hükümler belirleyebilirler.
• Hukuki Danışmanlık: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve yüklenicinin temerrüdü karmaşık hukuki konulardır. Bu nedenle, bir avukattan hukuki danışmanlık almak önemlidir.

Sonuç:

Yüklenicinin temerrüdü durumunda, arsa sahibinin çeşitli hukuki hakları vardır. Bu hakları kullanarak, mağduriyetini giderebilir ve anlaşmazlığı çözebilir. Ancak, her durumun kendine özgü olduğunu ve bir avukatın rehberliğinin önemli olduğunu unutmamak gerekir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kira Ödemesi: Geçici Konut İhtiyacını Karşılama

Arsa payı karşılığı inşaat projeleri, uzun ve zahmetli bir süreçtir. Bu süre zarfında, arsa sahipleri mevcut konutlarını terk etmek zorunda kalabilirler. İşte bu noktada, müteahhidin arsa sahiplerine kira yardımı yapması, taraflar arasındaki anlaşmanın bir parçası haline gelebilir.

Kira Yardımı: Müteahhidin Yan Borcu

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede, müteahhidin arsa sahiplerine inşaat süresince kira ödemesi yapması konusunda bir hüküm yer alabilir. Bu kira yardımı, müteahhidin arsa sahibine karşı üstlendiği bir yan borçtur.

Kira Yardımının Faydaları:

• Arsa Sahiplerinin Mağduriyetini Önler: Arsa sahipleri, inşaat süresince geçici konut ihtiyaçlarını karşılamak için kira yardımı alarak maddi açıdan rahatlarlar.
• Müteahhide Esneklik Sağlar: Müteahhit, arsa sahiplerine kira yardımı yaparak, inşaat sürecini daha uzun vadede ve özenle planlayabilir.

Müteahhidin Temerrüdü Halinde:

Eğer müteahhit, sözleşmede belirtilen kira yardımını zamanında ve eksiksiz olarak ödemezse, arsa sahibi bu konuda yasal haklarını kullanabilir.

• İhtar ve Talep: Arsa sahibi, öncelikle müteahhide yazılı bir ihtar göndererek ödeme yapmasını talep etmelidir.
• Hukuki Yollar: İhtar sonrası ödeme yapılmaması durumunda, arsa sahibi alacağını tahsil etmek için hukuki yollara başvurabilir (örneğin, icra takibi başlatabilir veya dava açabilir).

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Aynen İfa veya Nama İfaya İzin

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa üzerinde inşaatı tamamlama yükümlülüğü, bir tür “yapma borcu” olarak kabul edilir. Müteahhit bu borcunu yerine getirmezse, arsa sahibi iki seçeneğe sahiptir:

1. Aynen İfa: Müteahhidin sözleşmedeki yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesini talep etmek.
2. Nama İfaya İzin: Müteahhidin yerine, arsa sahibinin veya üçüncü bir kişinin inşaatı tamamlamasına izin verilmesini mahkemeden talep etmek.

Nama İfaya İzin Şartları (TBK m. 113/1):

• Yapma borcunun ifa edilmemesi: Müteahhit, inşaat yapma borcunu yerine getirmemiş olmalıdır.
• Mahkeme izni: Arsa sahibi, nama ifa için mahkemeden izin almalıdır.
• Masraflar borçluya ait: Nama ifa durumunda, inşaatı tamamlama masrafları müteahhide aittir.

Nama İfa Davası ve Sonuçları:

• Arsa Sahibinin veya 3. Kişinin Tamamlaması: Mahkeme izniyle, arsa sahibi ya kendisi ya da başka bir müteahhit aracılığıyla inşaatı tamamlayabilir.
• Masrafların Karşılanması: İnşaatın tamamlanması için yapılan tüm masraflar müteahhitten talep edilebilir.
• Müteahhidin de Nama İfa Talebi: Müteahhit de, örneğin arsa sahibi gerekli izinleri vermemişse, nama ifa talebinde bulunabilir.

Nama İfa İzni ve Sorumluluklar:

• Mahkeme İzni Gerekli: Nama ifa için mahkeme kararı gereklidir.
• En Az Maliyetle Tamamlama Zorunluluğu Yok: Arsa sahibi, işi en ucuza mal etmek zorunda değildir, ancak dürüstlük kurallarına uygun hareket etmelidir. Gereksiz yere yüksek maliyetlere neden olursa, bu masrafları müteahhitten talep edemeyebilir.
• Masrafların Karşılanması:
  • Müteahhit, nama ifa masraflarını doğrudan karşılayabilir.
  • Yargıtay içtihatlarına göre, müteahhide ait arsa payları veya bağımsız bölümler arsa sahibine satılarak da masraflar karşılanabilir.
• İznin Kapsamı: Nama ifa izni genel yetki şeklinde değil, tamamlanmayan iş kalemleri özelinde verilir.
• Müteahhidin İşten El Çektirilmesi: Eğer müteahhit inşaatı terk etmemişse, öncelikle işten el çektirilmesi talep edilmelidir.
• Bilirkişi Raporu: Bilirkişi raporu ile nama ifa edilecek kısmın bedeli belirlenir ve bu bedel avans olarak müteahhitten tahsil edilebilir.

Sonuç:

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdü halinde, arsa sahibi aynen ifa veya nama ifa yollarına başvurabilir. Nama ifa, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmediği durumlarda arsa sahibine inşaatı tamamlama ve masrafları müteahhitten talep etme hakkı verir. Ancak, bu süreç hukuki bilgi ve deneyim gerektirir. Bu nedenle, bir gayrimenkul avukatından destek almak, haklarınızı en iyi şekilde korumanızı sağlayacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı: Haklarınızı Koruyun

Müteahhit, arsa sahibine karşı taahhütlerini sözleşmede belirtilen süre içerisinde yerine getirmediğinde, yani inşaatın tesliminde gecikme yaşandığında, arsa sahibi “gecikme tazminatı” talep etme hakkına sahiptir. Bu tazminat, müteahhidin kusurlu davranışı nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararların karşılanması amacıyla ödenir.

Yasal Dayanak:

Türk Borçlar Kanunu’nun 118. maddesi, temerrüde düşen borçlunun, alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlü olduğunu belirtir. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatına ilişkin özel bir hüküm bulunmasa bile, arsa sahibi gecikme nedeniyle oluşan zararlarını talep edebilir.

Gecikme Tazminatı Şartları:

• Müteahhidin Kusuru: Gecikmenin müteahhidin kusurlu davranışından kaynaklanması gerekir. Mücbir sebepler veya arsa sahibinin kusurlu davranışları nedeniyle oluşan gecikmeler tazminat hakkı doğurmaz.
• Sözleşmeden Dönmeme: Arsa sahibi, sözleşmeden dönmemiş olmalıdır. Sözleşmeden dönülmesi halinde, sözleşme başlangıçtan itibaren ortadan kalkar ve gecikme tazminatı talep edilemez. Ancak, sözleşmede kararlaştırılmışsa, “cezai şart” (dönme cezası) talep edilebilir.

Gecikme Tazminatı Hesaplama:

Gecikme tazminatı, genellikle gecikme süresi boyunca arsa sahibinin mahrum kaldığı kira geliri üzerinden hesaplanır.

• Sözleşmede Belirlenmişse: Sözleşmede gecikme tazminatı miktarı belirlenmişse, bu miktar üzerinden hesaplama yapılır.
• Sözleşmede Belirlenmemişse: Gecikme tazminatı miktarı belirlenmemişse, mahkeme inşaatın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alarak tazminat miktarını belirler.

Önemli Notlar:

• İspat Yükü: Gecikme tazminatı talebinde bulunan arsa sahibi, gecikmenin gerçekleştiğini ve bu gecikmenin müteahhidin kusurundan kaynaklandığını ispatlamakla yükümlüdür.
• Zamanaşımı: Gecikme tazminatı talebi, genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl içinde yapılmalıdır.

Sonuç:

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü halinde, arsa sahibi gecikme tazminatı talep etme hakkına sahiptir. Bu tazminat, arsa sahibinin mağduriyetini gidermeyi ve müteahhidi sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeye teşvik etmeyi amaçlar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şartlar

Cezai Şart Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafın, karşı tarafa önceden belirlenmiş bir miktar para ödemesini öngören bir hükümdür. Cezai şart, taraflar arasında imzalanan sözleşmede açıkça belirtilmelidir; aksi takdirde talep edilemez.

Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı Arasındaki Fark:

• Kaynak: Cezai şart, sözleşmeden doğar. Gecikme tazminatı ise kanundan doğar ve sözleşmede belirtilmese bile talep edilebilir.
• Şart: Cezai şartın uygulanabilmesi için sözleşmede açıkça yer alması gerekir. Gecikme tazminatı için böyle bir şart aranmaz.
• Amaç: Cezai şart, borçluyu sözleşmedeki yükümlülüklerini zamanında ve eksiksiz yerine getirmeye teşvik etmek amacıyla kullanılır. Gecikme tazminatı ise, borçlunun temerrüdü nedeniyle alacaklının uğradığı zararı karşılamak için ödenir.

Cezai Şartın Önemi ve Yargıtay İçtihatları:

• Teşvik ve Caydırıcılık: Cezai şart, müteahhidi sözleşmedeki yükümlülüklerini zamanında ve eksiksiz yerine getirmeye teşvik ederken, aynı zamanda temerrüt durumunda caydırıcı bir etki yaratır.
• Zararın İspatlanması Gerekmez: Cezai şart sayesinde, alacaklı taraf (arsa sahibi), borçlunun (müteahhidin) temerrüdü nedeniyle uğradığı zararı ispat etmek zorunda kalmadan tazminat talep edebilir.
• Yargıtay İçtihatları: Yargıtay kararları, cezai şartın sözleşmede açık ve net bir şekilde düzenlenmesi gerektiğini vurgular. Aksi takdirde, cezai şart geçersiz sayılabilir veya gecikme tazminatı ile karıştırılarak uygulanamayabilir.

Örnek Yargıtay Kararı:

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, sözleşmede “cezai şart” ve “gecikme tazminatı” ayrı ayrı düzenlenmiş olsa dahi, nitelikleri aynı olan bu alacakların her ikisinin birden talep edilmesinin müteahhit açısından mükerrer ödeme anlamına geleceği belirtilmiştir. Ayrıca, cezai şartın sözleşmeden dönme cezası olarak kabul edilebilmesi için sözleşmenin feshedilmiş olması gerektiği vurgulanmıştır.

Sonuç:

Cezai şartlar, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların haklarını korumak ve olası uyuşmazlıkları önlemek adına önemli bir araçtır. Ancak, cezai şartların Yargıtay içtihatlarına uygun bir şekilde düzenlenmesi ve sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, cezai şartın geçerliliği ve uygulanabilirliği konusunda sorunlar yaşanabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: İleriye mi Geriye mi Etkili Olacak?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla gerçekleşebilir. Ancak feshin hukuki sonuçları, inşaatın tamamlanma oranına bağlı olarak ileriye veya geriye dönük olabilir.

Fesih Yolları:

• Fesih Sözleşmesi: Taraflar, karşılıklı anlaşarak bir fesih sözleşmesi imzalayabilirler. Bu durumda, feshin sonuçları da tarafların anlaşmasına bağlı olacaktır.
• Mahkeme Kararı: Taraflar anlaşamazsa, herhangi bir taraf haklı bir sebebe dayanarak mahkemeden sözleşmenin feshini talep edebilir. Mahkeme, fesih talebini haklı bulursa, feshin sonuçlarını da belirleyecektir.

Feshin Etkileri:

• İleriye Etkili Fesih: İnşaatın %90 veya daha fazla tamamlandığı durumlarda, fesih genellikle ileriye etkili olur. Bu durumda, taraflar fesih tarihine kadar olan hak ve yükümlülüklerini yerine getirirler. Müteahhit, tamamladığı inşaat karşılığında hak ettiği arsa payını alır, arsa sahibi ise kalan bağımsız bölümleri teslim alır.
• Geriye Etkili Fesih: İnşaatın %90’dan az tamamlandığı durumlarda, fesih genellikle geriye etkili olur. Bu durumda, sözleşme başlangıçtan itibaren hiç yapılmamış gibi kabul edilir ve taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerine verdikleri edimleri iade ederler.

Tamamlanma Oranının Tespiti:

İnşaatın tamamlanma oranı, sözleşme, onaylı proje, keşif ve bilirkişi raporları gibi deliller incelenerek mahkeme tarafından belirlenir.

Önemli Notlar:

• Dürüstlük Kuralı: Taraflar, fesih hakkını dürüstlük kurallarına uygun bir şekilde kullanmalıdır. Örneğin, inşaatın neredeyse tamamlandığı bir durumda geriye dönük fesih talep etmek, hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.
• Hukuki Danışmanlık: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ve sonuçları karmaşık hukuki konulardır. Bu nedenle, bir avukattan hukuki danışmanlık almak önemlidir.

Sonuç:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla gerçekleşebilir. Feshin ileriye veya geriye etkili olması, inşaatın tamamlanma oranına bağlıdır. Tarafların haklarını korumak ve anlaşmazlıkları çözmek için hukuki destek almaları önemlidir.

Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, doğası gereği taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren bir sözleşme türüdür. Müteahhit, arsa sahibiyle anlaşarak, inşa edeceği bağımsız bölümlerin bir kısmının mülkiyetini talep eder. Sözleşmede, bu devir işleminin nasıl, hangi şartlarda ve ne zaman gerçekleşeceği belirtilir.

Ancak, bazen müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen arsa sahipleri tapuyu devretmeyebilir veya “İstanbul Usulü” sözleşmelerde olduğu gibi tapular başlangıçta müteahhide devredilip, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmeyebilir. Bu gibi durumlarda, hak sahipleri “kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası” açabilir. Bu dava, uygulamada “ferağa icbar davası” veya “tescile zorlama davası” olarak da adlandırılır.

Davanın Kabul Şartları:

Tapu iptali ve tescil davasının kabul edilebilmesi için, davacının şu iki unsuru ispatlaması gerekir:

1. Tapu Devir Yükümlülüğü: Davalının, tapuyu davacıya devretmekle yükümlü olduğunu kanıtlamalıdır. Bu, genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirdiğine dair delillerle gösterilir.
2. Muacceliyet: Tapu devir yükümlülüğünün, dava açıldığı tarihte ödenebilir hale gelmiş olması gerekir. Yani, müteahhit inşaatı tamamlamış ve arsa sahibinin tapuyu devretme zamanı gelmiş olmalıdır.

Davayı Açabilecek Taraflar:

• Arsa Sahipleri: Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmediğinde veya tapuları haksız yere elinde tuttuğunda arsa sahipleri dava açabilir.
• Müteahhit: Arsa sahipleri, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen tapuları devretmediğinde müteahhit dava açabilir.
• 3. Kişiler (Müteahhitten Bağımsız Bölüm Satın Alanlar): Belirli şartlar altında, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan 3. kişiler de tapu iptali ve tescil davası açabilirler.

Önemli Notlar:

• Tapu iptali ve tescil davaları karmaşık olabilir ve her durum kendi özel koşullarına göre değerlendirilmelidir.
• Davanın başarılı olabilmesi için, tarafların sözleşmedeki hak ve yükümlülüklerini tam olarak anlaması ve gerekli delilleri sunabilmesi önemlidir.
• Bu nedenle, bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık almak, dava sürecinde haklarınızı korumanız ve başarılı bir sonuç elde etmeniz açısından kritik öneme sahiptir.

İnşaat Devam Ederken Taşınmaz Satın Alınması: Arsa Sahibi ve Müteahhitten Satış

İnşaat halindeki bir taşınmazı, hem arsa sahibinden hem de müteahhitten satın almak hukuken mümkündür. Ancak bu işlemlerin geçerli olabilmesi için bazı hukuki usul ve esaslara uyulması gerekmektedir.

Arsa Sahibinden Satın Alma:

• Arsa Payının Devri ve Resmi Şekil Şartı: Arsa sahibinden taşınmaz satın alınırken, arsa payının devri gerçekleşmeli ve sözleşme noter huzurunda resmi şekilde yapılmalıdır. Aksi takdirde, sözleşme geçersiz sayılabilir.
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Eğer arsa sahibi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılacaksa, bu sözleşmenin de noter huzurunda düzenlenmesi gerekir. Ayrıca, arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tüm hak ve alacaklarını üçüncü kişiye devrettiğini belirten bir hüküm de sözleşmeye eklenmelidir. Bu, ileride doğabilecek hukuki sorunları önlemek için önemlidir.

Müteahhitten Satın Alma:

• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: İnşaat henüz tamamlanmadığı için müteahhit, üçüncü kişilerle taşınmaz satış sözleşmesi değil, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Bu sözleşme de noter huzurunda düzenlenmelidir.
• Adi Yazılı Satış Sözleşmesi ve Yargıtay Yaklaşımı: Müteahhit, bazen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yerine adi yazılı satış sözleşmesi yapabilir. Bu durum kural olarak sözleşmeyi geçersiz kılsa da, Yargıtay belirli şartlar altında bu tür sözleşmeleri “alacağın temliki sözleşmesi” olarak kabul ederek üçüncü kişilerin haklarını koruyabilir.

Önemli Hususlar:

• Sözleşmedeki Hükümler: Hem arsa sahibiyle hem de müteahhit ile yapılacak sözleşmelerde, tarafların hak ve yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir.
• Hukuki Danışmanlık: Taşınmaz alım satım işlemleri hukuki açıdan karmaşık olabilir. Bu nedenle, bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık almak, sürecin sorunsuz ilerlemesini ve haklarınızın korunmasını sağlayacaktır.

Sonuç:

İnşaat devam ederken arsa sahibi veya müteahhitten taşınmaz satın almak mümkündür, ancak hukuki geçerlilik için belirli usul ve esaslara uyulması gerekmektedir. Sözleşmelerin noter huzurunda yapılması ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirtilmesi önemlidir. Ayrıca, bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık almak, sürecin güvenli ve sorunsuz ilerlemesini sağlayacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıplı veya Eksik İfa: Müteahhidin Sorumlulukları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin teslim ettiği yapıda eksiklikler veya ayıplar olması durumunda, arsa sahibinin hakları ve müteahhidin sorumlulukları ortaya çıkar. Bu durumlar, sözleşmede ve teknik şartnamede belirtilen niteliklere uymayan veya beklenen kullanım amacına uygun olmayan bir yapının teslim edilmesiyle ortaya çıkabilir.

Müteahhidin Sorumlulukları:

Eksik veya ayıplı ifa durumunda müteahhit, arsa sahibine karşı çeşitli sorumluluklar taşır:

• Eksiklik ve Ayıpların Giderilmesi: Müteahhit, teslim ettiği yapıda bulunan eksiklikleri tamamlamak veya ayıpları gidermekle yükümlüdür.
• Giderim Bedeli: Arsa sahibi, eksikliklerin veya ayıpların giderilmesi için gerekli masrafları müteahhitten talep edebilir.
• Cezayı Şart: Sözleşmede eksik veya ayıplı ifa durumunda cezai şart öngörülmüşse, arsa sahibi bu bedeli talep edebilir.
• Tazminat: Arsa sahibi, eksik veya ayıplı ifa nedeniyle uğradığı zararları tazmin etmek için müteahhide karşı tazminat davası açabilir.
• Sözleşmeden Dönme: Eğer ayıplar veya eksiklikler önemliyse ve yapının kullanılmasına engel oluyorsa, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir ve yaptığı ödemelerin iadesini talep edebilir.

Ayıplı İfa Türleri:

• Açık Ayıplar: Makul bir kişinin kolayca fark edebileceği ayıplardır. Arsa sahibi, teslim sırasında bu ayıpları fark ederse hemen itiraz etmelidir, aksi takdirde kabul etmiş sayılır.
• Gizli Ayıplar: Uzun süreli kullanım veya detaylı inceleme sonucu ortaya çıkan ayıplardır. Arsa sahibi, gizli ayıpları fark ettiğinde derhal müteahhide bildirmelidir.

Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları:

• Aynen İfa: Arsa sahibi, müteahhitten eksiklikleri tamamlamasını veya ayıpları gidermesini talep edebilir.
• Nama İfa (Ayıp Giderme İzni): Arsa sahibi, mahkemeden izin alarak eksiklikleri veya ayıpları kendisi giderebilir ve masrafları müteahhitten talep edebilir.
• Ayıp Oranında Bedel İndirimi: Arsa sahibi, ayıpların önemine göre bedelde indirim talep edebilir.
• Sözleşmeden Dönme: Önemli ayıplar veya eksiklikler varsa, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir ve ödediği bedellerin iadesini talep edebilir.
• Tazminat: Arsa sahibi, uğradığı zararların tazminini talep edebilir.

Önemli Notlar:

• Dürüstlük Kuralı: Arsa sahibi, ayıplı veya eksik ifa durumunda haklarını dürüstlük kurallarına uygun bir şekilde kullanmalıdır.
• Zamanaşımı: Ayıplı ifa davaları için zamanaşımı süreleri vardır. Bu süreler, yapının türüne ve müteahhidin kusur durumuna göre değişir.
• Hukuki Danışmanlık: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ayıplı/eksik ifa durumları karmaşık hukuki konulardır. Bir avukattan hukuki danışmanlık almak, haklarınızı korumanız ve doğru adımları atmanız açısından önemlidir.

Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan 3. Kişilerin Hakları: Güvenceli Bir Yatırım İçin Bilinmesi Gerekenler

Kat karşılığı inşaat projelerinde, müteahhitler genellikle inşaatı finanse etmek veya projeyi daha hızlı tamamlamak amacıyla bağımsız bölümleri (daire, dükkan vb.) üçüncü kişilere satarlar. Bu durumda, bağımsız bölümü satın alan 3. kişilerin de belirli hakları ve korunması gereken menfaatleri vardır.

3. Kişilerin Hakları:

• Tapu Devri: 3. kişi, müteahhit ile yaptığı sözleşme ve ödemeleri tamamladıktan sonra, bağımsız bölümün tapusunu alma hakkına sahiptir.
• Sözleşme Şartlarına Uygunluk: Müteahhit, 3. kişiye sattığı bağımsız bölümü, sözleşmede belirtilen özelliklere ve niteliklere uygun olarak teslim etmekle yükümlüdür.
• Ayıplı İfa Durumunda Haklar: Eğer teslim edilen bağımsız bölümde ayıplar veya eksiklikler varsa, 3. kişi müteahhide karşı ayıplı ifa hükümlerine dayanarak bedel indirimi, ücretsiz onarım veya sözleşmeden dönme gibi haklarını kullanabilir.
• Gecikme Tazminatı: Müteahhit, inşaatı ve bağımsız bölümü teslim etmekte gecikirse, 3. kişi gecikme tazminatı talep edebilir.
• Müteahhitin İflası Durumunda Haklar: Müteahhitin iflası halinde, 3. kişi, iflas masasına alacaklı olarak katılabilir ve ödediği bedellerin iadesini veya tamamlanan inşaat karşılığında bağımsız bölümün tescilini talep edebilir.

Sözleşmelerin Şekil Şartı:

• Yazılılık: 3. kişi ile müteahhit arasındaki bağımsız bölüm satış sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gerekmektedir.
• Noter Tasdiki: Bazı durumlarda, özellikle arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülmüşse, 3. kişi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin de noter huzurunda yapılması gerekebilir.

Önemli Notlar:

• Sözleşme İncelemesi: 3. kişi, bağımsız bölüm satın almadan önce hem arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesini hem de kendisi ile müteahhit arasındaki satış sözleşmesini dikkatlice incelemelidir.
• Hukuki Danışmanlık: 3. kişi, herhangi bir sorun veya anlaşmazlık durumunda bir avukattan hukuki danışmanlık almalıdır.
• Güvenilir Müteahhit Seçimi: Güvenilir ve deneyimli bir müteahhit ile çalışmak, sorun yaşama riskini azaltır.

Sonuç:

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişiler, belirli hak ve güvencelere sahiptir. Bu hakları bilmek ve gerektiğinde kullanmak, yatırımlarını korumak ve olası sorunları çözmek için önemlidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Hukuki Sonuçları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir ön sözleşme niteliğindedir ve tarafların gelecekte belirli bir taşınmazı satma veya satın alma vaadinde bulundukları bir anlaşmadır. Normal şartlarda, taşınmaz satışları tapuda resmi şekilde yapılmalıdır. Ancak, inşaat halindeki bir taşınmaz için henüz tapu devri mümkün olmadığından, müteahhitler genellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparlar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli:

• Noter Düzenlemesi Şartı: Yasal olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de noter huzurunda düzenlenmesi ve resmi şekle uygun olması gerekmektedir. Aksi takdirde, sözleşme geçersiz sayılır.
• Adi Yazılı Sözleşmeler ve Yargıtay Yaklaşımı: Uygulamada, müteahhitler bazen noter onayı olmadan, kendi satış ofislerinde adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri düzenleyebilirler. Bu tür sözleşmeler, şekil şartına uymadığı için geçersiz sayılsa da, Yargıtay belirli koşullar altında bu sözleşmeleri “alacağın devri” veya “alacağın temliki” sözleşmesi olarak kabul edebilir.

Yargıtay’ın “Alacağın Temliki” Yaklaşımı:

• Koruma Amaçlı: Yargıtay, müteahhidin adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapması durumunda, üçüncü kişilerin (alıcıların) haklarını korumak amacıyla bu sözleşmeleri “alacağın temliki” sözleşmesi olarak değerlendirebilir.
• Şartlar: Bu yaklaşımın uygulanabilmesi için bazı şartlar aranır:
  • Sözleşmenin, gelecekte bir taşınmaz satış sözleşmesi yapılacağına dair açık bir irade beyanı içermesi,
  • Sözleşmede, devredilecek taşınmazın ve bedelin belirli olması,
  • Tarafların, sözleşme yapıldığı tarihte bu devir işlemini gerçekleştirme imkanına sahip olmaları gerekir.

Sonuç:

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, inşaat halindeki taşınmazların satışında sıkça kullanılan bir yöntemdir. Ancak, bu sözleşmelerin hukuki geçerliliğe sahip olabilmesi için noter huzurunda düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, Yargıtay’ın belirli şartlar altında “alacağın temliki” olarak kabul edebileceği bir istisna dışında, sözleşme geçersiz sayılacaktır.

Alacağın Temliki Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İnşaat

Alacağın Temliki Nedir?

Müteahhitler, inşaat halindeki taşınmazları genellikle noter onaylı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yerine, kendi satış ofislerinde adi yazılı sözleşmelerle satarlar. Bu durum, geçmişte birçok mağduriyete ve yasal belirsizliklere yol açmıştır.

Yargıtay, bu sorunu çözmek için, belirli şartlar altında bu tür adi yazılı sözleşmeleri “alacağın temliki” sözleşmesi olarak kabul etmiştir. Alacağın temliki, bir alacağın (bu durumda, müteahhidin arsa sahibine karşı inşaatı tamamlayıp tapuyu devretme alacağı) üçüncü bir kişiye devredilmesidir.

Alacağın Temliki Sözleşmesinin Hukuki Sonuçları:

1. 3. Kişilerin Hakları: 3. kişiler, müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakları devralmış olurlar.
2. Tapu İptali ve Tescil Davası: 3. kişiler, müteahhidin arsa sahiplerine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde, arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Bu davada, müteahhit de zorunlu dava arkadaşı olarak yer almalıdır.
3. Tazminat ve Bedel İadesi Talebi: 3. kişiler, tapu iptali ve tescil davasıyla birlikte, müteahhidin temerrüdü nedeniyle uğradıkları zararın tazminini ve ödedikleri taşınmaz bedelinin iadesini de talep edebilirler. Ancak, bu talepler arsa sahiplerine değil, müteahhide yönelik olacaktır.
4. Müteahhidin Temerrüdü Halinde: Eğer müteahhit, arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini yerine getirmemişse, 3. kişiler arsa sahiplerine karşı doğrudan bir hak iddia edemezler. Bu durumda, 3. kişiler sadece müteahhide karşı tazminat ve bedel iadesi talep edebilirler.
5. Eksik İş Bedeli: Müteahhidin temerrüdü halinde, eksik işin bedeli bilirkişi tarafından tespit edilir ve 3. kişiye bu bedeli mahkemece belirlenen bir hesaba yatırması için süre verilir. Eksik iş bedeli ödendiğinde, tapu iptali ve 3. kişi adına tescil kararı verilebilir. Aksi takdirde, sadece tazminat talebi kabul edilir ve taşınmaz bedeli müteahhit tarafından 3. kişiye iade edilir.

Özet:

• Müteahhit, inşaat halindeki taşınmazları 3. kişilere “alacağın temliki” sözleşmesi ile satabilir.
  3. kişiler, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler.
• Müteahhidin temerrüdü halinde, 3. kişiler sadece müteahhide karşı tazminat ve bedel iadesi talep edebilirler.
• Eksik iş bedeli ödenirse, tapu iptali ve 3. kişi adına tescil kararı verilebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teminat İpoteği

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, iki temel yöntemle gerçekleştirilebilir:

1. İstanbul Usulü: Yüklenici, inşaat başlamadan veya kat irtifakı kurulmadan önce kendi payına düşen arsa paylarını devralır. Bu yöntemde, yüklenicinin henüz yükümlülüklerini yerine getirmeden tapu sahibi olması nedeniyle, arsa sahibinin haklarını korumak için teminat ipoteği sıklıkla kullanılır.
2. Ankara Usulü: Yüklenici, inşaatı tamamlayıp tüm yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra tapu devri talep eder. Bu yöntemde, arsa sahibi tapuyu inşaat tamamlanana kadar elinde tuttuğu için teminat ipoteğine genellikle gerek duyulmaz.

Teminat İpoteği Nedir ve Nasıl İşler?

• Tanım: Teminat ipoteği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacakların güvence altına alınması amacıyla, yüklenicinin payına düşen taşınmazlar üzerine konulan bir ipotek türüdür.
• İstanbul Usulünde Kullanımı: İstanbul usulünde, yüklenici inşaat başlamadan tapu sahibi olduğu için, arsa sahibinin haklarını korumak adına teminat ipoteği sıklıkla kullanılır.
• Sözleşme ve Tapu Şerhi: Teminat ipoteği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde açıkça belirtilmeli ve tapu kaydına şerh düşülerek resmiyet kazanmalıdır.
• Koruma Sağladığı Alacaklar: Teminat ipoteği, arsa sahibinin müteahhide karşı sahip olduğu;
  • Gecikme tazminatı,
  • Eksik veya ayıplı iş bedeli,
  • Diğer sözleşmeden kaynaklanan alacaklarını güvence altına alır.
• İpoteğin Paraya Çevrilmesi: Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse, arsa sahibi teminat ipotekli taşınmazı paraya çevirerek alacaklarını tahsil edebilir.

Özet:

• Teminat ipoteği, İstanbul usulü kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin haklarını korumak için kullanılır.
• Yüklenicinin payına düşen taşınmazlar üzerine konulur ve sözleşmede açıkça belirtilir.
• Arsa sahibinin müteahhide karşı olan alacaklarını güvence altına alır.
• Müteahhit temerrüde düşerse, arsa sahibi ipoteği paraya çevirerek alacaklarını tahsil edebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme: Genel Mahkemeler mi, Tüketici Mahkemeleri mi?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda hangi mahkemenin görevli olduğu konusu, zaman zaman kafa karışıklığına neden olabiliyor. İlk bakışta, arsa sahibinin müteahhitten bir hizmet aldığı düşünüldüğünde tüketici mahkemelerinin görevli olduğu düşünülebilir. Ancak, yerleşik Yargıtay içtihatları ve yasal düzenlemeler bu konuda farklı bir tablo ortaya koyuyor.

Genel Mahkemeler Görevlidir

Yargıtay kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin “tüketici” olarak kabul edilemeyeceğini belirtiyor. Bunun nedeni, arsa sahiplerinin bu sözleşmelerle kar elde etme veya mal varlıklarına değer katma amacı taşımalarıdır. Dolayısıyla, arsa sahipleri ile müteahhit arasında doğan uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.

Üçüncü Kişilerin Açtığı Tescile Zorlama Davaları:

Müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, arsa sahiplerine karşı açacağı “tescile zorlama” veya “tapuda iptal ve tescil” davalarında da asliye hukuk mahkemeleri görevlidir. Bu davalarda, müteahhit de zorunlu dava arkadaşı olarak yer almalıdır.

Tüketici Mahkemelerinin Görev Alanı:

Yalnızca müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin, müteahhide karşı açacağı tazminat davalarında, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’daki şartların sağlanması durumunda tüketici mahkemeleri görevli olabilir.

Özet:

• Arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıklarda: Asliye Hukuk Mahkemeleri
• Üçüncü kişilerin arsa sahiplerine karşı açtığı tescile zorlama davalarında: Asliye Hukuk Mahkemeleri
• Üçüncü kişilerin müteahhide karşı açtığı tazminat davalarında (şartlar sağlanırsa): Tüketici Mahkemeleri

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, doğaları gereği karmaşık ve potansiyel uyuşmazlıklara açık olabilen sözleşmelerdir. Bu nedenle, sözleşme hazırlanırken titizlikle hareket etmek ve bazı önemli noktalara dikkat etmek büyük önem taşır.

1. Açık ve Anlaşılır Dil:

• Sözleşme, mümkün olduğunca açık ve sade bir dille yazılmalıdır. Hukuki terimlerden kaçınılmalı veya açıklamaları yapılmalıdır. Bu, tarafların sözleşmedeki hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde anlamalarını sağlayacaktır.

2. Karşılıklı Hak ve Yükümlülüklerin Belirlenmesi:

• Tarafların hak ve yükümlülükleri, sözleşmede ayrıntılı ve net bir şekilde belirtilmelidir. Özellikle, hangi tarafın hangi bağımsız bölümü alacağı, işin aşamaları, teslim süreleri, ödeme planı gibi hususlar açıkça ifade edilmelidir.

3. Yan Yükümlülüklerin Belirlenmesi:

• Tapu harcı, ruhsat bedeli, vergiler gibi yan yükümlülüklerin hangi tarafça karşılanacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

4. Cezai Şartların Düzenlenmesi:

• Cezai şartlar, Yargıtay içtihatları ve özellikle %90 tamamlanma oranı dikkate alınarak belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye dönük feshi ve sözleşmeden dönme (geriye dönük fesih) durumları için ayrı cezai şartlar öngörülmelidir. Bu konuda bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak önemlidir.

5. Kentsel Dönüşüm ve İmar Mevzuatı:

• Sözleşme, kentsel dönüşüm projelerine ilişkin ise, imar ve deprem mevzuatına uygun olarak düzenlenmelidir.

6. Müteahhidin Satış Yetkisi ve Tapu Devri:

• Müteahhidin, kendi payına düşen bağımsız bölümler ve arsa payları üzerindeki satış yetkisi ve tapu devri zamanı ile şartları açıkça belirtilmelidir.

7. Üçüncü Kişilerle Yapılacak Sözleşmelerin Etkileri:

• Müteahhit veya arsa sahibi tarafından üçüncü kişilerle yapılacak sözleşmelerin (örneğin, alacağın temliki veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi), diğer taraf üzerindeki hukuki etkileri açıkça belirtilmelidir.

8. Diğer Hususlar:

• Yukarıda belirtilenler dışında, her somut olaya özgü olabilecek diğer hususlar da sözleşmede detaylı bir şekilde ele alınmalıdır.

Sonuç:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gerekenler, tarafların haklarını korumak ve olası uyuşmazlıkları önlemek için büyük önem taşır. Bu nedenle, bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak, sözleşmenin hukuka uygun ve tarafların çıkarlarını koruyacak şekilde düzenlenmesini sağlayacaktır.

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/1170 E., 2021/1144 K. Kararı

Bu karar, müteahhidin vefatı ve mirasçılarının mirası reddetmesi durumunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacak davasının nasıl devam edeceğine ilişkin önemli bir içtihat sunmaktadır.

Özet:

• Dava Konusu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart, eksik iş bedeli ve kira tazminatı talepleri.
• Olay: Müteahhit, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemiş ve dava sırasında vefat etmiştir. Mirasçıları mirası reddetmiş ve davaya tereke tasfiye memuru dahil olmuştur.
• Mahkeme Kararı: Mahkeme, davanın kısmen kabulüne karar vererek cezai şart, eksik iş bedeli ve kira kaybı taleplerini kabul etmiş, tapu iptali talebini ise reddetmiştir.
• Yargıtay Kararı: Yargıtay, davalının vefatı ve mirasın reddi nedeniyle davanın kayıt kabul davası niteliğine dönüştüğünü belirtmiştir. Mahkemenin davaya bu şekilde devam edip karar vermesi gerekirken, mirasçıları davalı olarak göstererek hatalı bir karar verdiği ifade edilmiştir. Bu nedenle, yerel mahkeme kararı bozulmuştur.

15. Hukuk Dairesi 2021/161 E., 2021/1062 K. Kararı

Bu karar, yüklenicinin eksik ifa durumunda tapu iptali ve tescil davası ile alacağın depo edilmesi usulüne ilişkin önemli bir içtihat sunmaktadır.

Özet:

• Dava Konusu: Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi.
• Olay: Yüklenici, sözleşmedeki bazı yükümlülüklerini yerine getirmemiş (dairelerin küçük yapılması, çatı yapılmaması, sığınakta ayıplı işçilik gibi) ve arsa sahiplerine karşı bazı ödemelerini yapmamıştır.
• Mahkeme Kararı: Mahkeme, eksik ve ayıplı iş bedellerinin yüklenici tarafından depo ettirilmesi şartıyla davanın kabulüne karar vermiştir.
• Yargıtay Kararı: Yargıtay, mahkemenin yüklenicinin arsa sahiplerine olan vergi ve vekalet ücreti borçlarını dikkate almadan karar verdiğini belirtmiştir. Bu nedenle, yerel mahkeme kararını bozmuş ve eksik araştırma yapılarak hüküm kurulduğunu ifade etmiştir. Yargıtay, mahkemenin ilgili alacak kalemlerini de depo kararına eklemesi ve birlikte ifa suretiyle tapu kaydının iptal ve tesciline karar vermesi gerektiğini belirtmiştir.

Bu kararların önemi:

• Taraf Sıfatı ve Hukuki Koruma: İlk karar, taraf sıfatının (husumetin) önemini ve davacı veya davalının dava konusu hak ile olan ilişkisinin doğru bir şekilde belirlenmesi gerektiğini vurgular.
• Eksik İfa ve Depo İşlemi: İkinci karar, yüklenicinin eksik ifa durumunda, eksik iş bedeli ve diğer alacakların tespit edilerek depo edilmesi gerektiğini ve ancak bu şekilde tapu iptali ve tescil işleminin yapılabileceğini belirtir.

Sonuç:

Bu Yargıtay kararları, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tarafların hak ve yükümlülüklerini, dava süreçlerini ve mahkemelerin karar verme yöntemlerini daha iyi anlamamıza yardımcı olur. Bu kararlar, benzer hukuki sorunlarla karşılaşan kişilere yol gösterici olabilir ve hukuki süreçlerin daha adil ve etkin bir şekilde yürütülmesine katkı sağlayabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli bir arsa payının mülkiyetini yükleniciye (müteahhide) devretmeyi taahhüt ettiği, yüklenicinin ise bu arsa üzerinde bina yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir.

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Şekilde Düzenlenmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi veya taşınmaz satış sözleşmesi özelliklerini taşır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği için, noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmelidir. Aksi takdirde geçersiz sayılır.

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuda Nasıl Şerh Edilir?

2009 yılında Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklikle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların şerhi için ayrı bir şerh anlaşması gerekmemektedir. Taraflar, Tapu Müdürlüğüne başvurarak sözleşmenin şerhini isteyebilir.

4. Vekaletname Nasıl Hazırlanmalıdır?

Taraflar veya yetkili temsilcileri, noter huzurunda vekaletname düzenleyebilir. Vekaletnamede, müteahhidin inşaat ve tapu işlemleriyle ilgili yetkileri açıkça belirtilmelidir.

5. İnşaatın Başlama ve Teslim Tarihi Nasıl Belirlenir?

İnşaatın başlama ve teslim tarihleri, sözleşmede açıkça ve net bir şekilde belirtilmelidir. Tarihler belirtilmemişse, müteahhit, sözleşme imzalandıktan sonra makul bir süre içinde inşaata başlamak ve benzer nitelikteki inşaatlar için ortalama bir sürede tamamlamakla yükümlüdür.

6. Arsa Paylarının Hangi Aşamalarda Devredilmesi Gereklidir?

Arsa paylarının devri, tarafların anlaşmasına göre farklı şekillerde düzenlenebilir. En yaygın yöntem, inşaatın tamamlanmasının ardından devirdir. Ancak, aşamalı devir veya başlangıçta devir gibi yöntemler de kullanılabilir.

7. Gecikme Durumunda Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı Nasıl Belirlenir?

• Cezai şart: Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ödenecek tazminattır. Miktarı sözleşmede belirlenir.
• Gecikme tazminatı: İnşaatın gecikmesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararları karşılamak için ödenir. Miktarı, sözleşme hükümleri ve mevzuata göre belirlenir.

8. Kira Bedeli Nasıl Kararlaştırılır?

Kira bedeli, taraflar arasındaki sözleşmede belirlenebilir. Belirlenmediği durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 118. maddesi uyarınca güncel kira bedeli üzerinden hesaplanır.

9. Teknik Şartname Neden Önemlidir?

Teknik şartname, inşaatın nasıl yapılacağı, hangi malzemelerin kullanılacağı, kalite standartları gibi hususları belirler. Uyuşmazlıkları önlemek ve müteahhidin sorumluluğunu belirlemek için önemlidir.

10. Haklı Fesih Durumları Nasıl Belirlenir?

Haklı fesih durumları Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Arsa sahibi veya müteahhit, ancak kanunda belirtilen haklı nedenlerle sözleşmeyi feshedebilir ve bu fesih için mahkeme kararı gereklidir.

11. Sözleşme İptali ve İptal Durumunda Tazminat Konuları Nasıl İşler?

Sözleşme iptali, hata, hile, korkutma veya aşırı yararlanma gibi durumlarda mümkündür. İptal halinde, sözleşme başlangıçtan itibaren geçersiz sayılır ve taraflar, birbirlerine verdikleri şeyleri geri vermekle yükümlüdür. Tazminat ise irade sakatlığına neden olan tarafça ödenir.

12. Müteahhidin İnşaatın Niteliklerine Uymaması Durumunda Hangi Haklar Doğar?

Müteahhit, inşaatı sözleşme ve teknik şartnameye uygun yapmazsa, arsa sahibi öncelikle müteahhidi ihtar etmeli ve eksiklikleri gidermesini talep etmelidir. Giderilmezse, sözleşmeyi feshedebilir veya ayıplı iş nedeniyle tazminat davası açabilir.

13. Müteahhidin Garanti ve Ayıplı İşler Konusundaki Yükümlülükleri Nelerdir?

Müteahhit, inşaatta ortaya çıkan ayıplardan sorumludur. Açık ayıpların tespit edilmesi ve müteahhide bildirilmesi gerekirken, gizli ayıplar için müteahhidin sorumluluk süresi 5 yıldır (ağır kusur varsa 20 yıl). Müteahhit, ayıplı iş nedeniyle uğranılan zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

14. Sözleşme Yaparken Hukuki Destek Almak Neden Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karmaşık ve detaylı bir süreçtir. Hukuki ve teknik konuların doğru bir şekilde ele alınması, tarafların haklarının korunması ve olası uyuşmazlıkların önlenmesi için bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak hayati önem taşır.

Diğer Sorular:

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüzde kaç?
  • Arsa sahibinin ve müteahhidin payları, arsanın değeri, inşaat maliyetleri, bölgenin emlak piyasası gibi faktörlere göre değişir ve taraflarca serbestçe belirlenir.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter şart mı?
  • Evet, taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği için noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmelidir.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuda olur mu?
  • Sözleşmenin kendisi tapuda yapılmaz, ancak tapuda şerh edilebilir.
• Kat karşılığı müteahhit sözleşmesi nedir?
  • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile aynı anlama gelir.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi kaç yıl geçerli?
  • Şerhin geçerlilik süresi, taraflarca belirlenebilir veya belirtilmemişse 10 yıldır.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl sona erer?
  • Sözleşme, tarafların anlaşması, haklı fesih, mücbir sebepler veya mahkeme kararı ile sona erebilir.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı feshi mümkün mü?
  • Evet, ancak sadece kanunda belirtilen haklı fesih nedenlerinin varlığı halinde ve mahkeme kararıyla mümkündür.
• Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine fatura ne zaman kesilir?
  • Fatura, genellikle inşaatın belirli aşamalarının tamamlanması veya arsa payının devri gibi durumlarda kesilir. Sözleşmedeki hükümler de dikkate alınmalıdır.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi arabuluculuğa tabi mi?
  • Evet, 2018 yılından itibaren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi de dahil olmak üzere tüm ticari davalar arabuluculuğa tabidir.
• Kat karşılığı sözleşme nasıl iptal edilir?
  • Sözleşme iptali, hata, hile, korkutma veya aşırı yararlanma gibi irade sakatlıklarının varlığı halinde mahkeme kararıyla mümkündür.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Gayrimenkul Hukuku Avukatı, haklarınızı korumanıza destek olacaktır. Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz!