İçindekiler

Gayrimenkul Kiralamalarında ve Devirlerinde Merak Edilen Konu: Hava Parası Gerçeği

Hava parası, gayrimenkul sektöründe, özellikle ticari taşınmazların kiralanması veya devredilmesi sırasında karşımıza çıkan ve sıklıkla tartışmalara konu olan bir kavramdır. Peki, hava parası nedir? Neden alınır? Kim tarafından, kimden talep edilir? Yasal dayanağı var mıdır? Bu kapsamlı rehberimizde, hava parası ile ilgili tüm bu soruları ve daha fazlasını detaylı bir şekilde ele alacağız.

image 40 png LegaPro Hukuk Hava Parası: Nedir, Neden Alınır, Yasal mı? — Hava Parası: Nedir, Neden Alınır, Yasal mı? 4

Hava Parası Nedir? Tanımı ve Kapsamı

Hava parası, en basit tanımıyla, bir taşınmazın konumu, müşteri potansiyeli, iş hacmi, marka değeri gibi gayri maddi avantajlarının yeni kiracıya veya işletme sahibine devredilmesi karşılığında ödenen bedeldir. Genellikle ticari gayrimenkullerin devir veya kiralama işlemlerinde gündeme gelir ve eski kiracının ya da işletme sahibinin, yıllar içinde oluşturduğu bu “ekstra değeri” yeni kiracıya veya işletme sahibine devretmesinin bir karşılığı olarak görülür.

Hava parası, taşınmazın kira bedelinden veya satış fiyatından bağımsız olarak talep edilir ve herhangi bir fiziki varlığa dayanmaz. Bu bedel, tamamen taşınmazın sahip olduğu soyut avantajların ekonomik değerini ifade eder.

Örneklerle Hava Parası:

İşlek Bir Caddede Uzun Yıllardır Faaliyet Gösteren Bir Restoran: Yıllar içinde müşteri sadakati kazanmış, marka bilinirliği yüksek ve sabit bir müşteri kitlesine sahip bu restoranın devredilmesi durumunda, eski işletmeci, bu avantajların devri karşılığında yeni işletmeciden hava parası talep edebilir.
Popüler Bir Alışveriş Merkezinde Bulunan Bir Mağaza: AVM’nin sağladığı yüksek yaya trafiği ve müşteri potansiyeli, mağaza için önemli bir avantajdır. Bu mağazanın kiralanması veya devredilmesi durumunda, hava parası talep edilmesi uygulamada sıkça görülür.
Turistik Bir Bölgede Yer Alan Bir Otel: Otelin bulunduğu konum, sunduğu manzara ve turistik bölgenin sağladığı avantajlar, otelin değerini artıran unsurlardır. Bu otelin kiralanması veya devredilmesi halinde hava parası talep edilebilir.

Hava Parası Neden Alınır? Hava Parasının Gerekçeleri

Hava parası alınmasının arkasında yatan temel gerekçeler şunlardır:

image 41 LegaPro Hukuk Hava Parası: Nedir, Neden Alınır, Yasal mı? — Hava Parası: Nedir, Neden Alınır, Yasal mı? 5

1. Konum Avantajı:

Taşınmazın bulunduğu konum, ticari faaliyetler için büyük önem taşır. İşlek caddeler, alışveriş merkezleri, turistik bölgeler gibi yerlerde bulunan taşınmazlar, yüksek müşteri potansiyeli ve ulaşım kolaylığı gibi avantajlar sunar. Bu avantajlar, işletmelerin gelirlerini ve karlılıklarını doğrudan etkiler.

2. Müşteri Potansiyeli ve Sadakati:

Yıllar içinde oluşturulmuş sadık bir müşteri kitlesi, işletmeler için önemli bir değerdir. Yeni bir işletmeci, bu hazır müşteri potansiyelinden faydalanarak, sıfırdan müşteri kazanma maliyetinden ve zaman kaybından tasarruf eder.

3. Marka Bilinirliği ve İtibar:

Başarılı bir şekilde işletilmiş ve belirli bir marka bilinirliği ve itibar kazanmış işletmeler, yeni işletmeciler için büyük bir avantaj sağlar. Bu durum, işletmenin devri sırasında hava parası talep edilmesinin önemli bir gerekçesidir.

4. Hazır Kurulu Düzen:

İşletmenin oturmuş bir sisteme, işleyen bir düzene ve deneyimli personele sahip olması, yeni işletmeciye zaman ve maliyet tasarrufu sağlar.

5. Yatırımın Karşılığı:

Eski kiracı veya işletme sahibi, taşınmaza yaptığı yatırımların (dekorasyon, tadilat, altyapı çalışmaları vb.) ve yıllar içinde harcadığı emek ve çabanın karşılığını hava parası yoluyla almak isteyebilir.

Hava Parası ile Depozito Arasındaki Fark Nedir?

Hava parası ve depozito, sıklıkla karıştırılan iki kavramdır. Aralarındaki temel farklar şunlardır:

Depozito: Kiralanan taşınmazın kullanımından kaynaklanabilecek zararların teminatı olarak mal sahibine ödenen ve kira sözleşmesinin sonunda, herhangi bir zarar olmaması durumunda iade edilen bir bedeldir.
Hava Parası: Taşınmazın sahip olduğu gayri maddi avantajların devri karşılığında eski kiracıya veya işletme sahibine ödenen ve iade edilmeyen bir bedeldir.

Özetle, depozito taşınmazın fiziki durumunu güvence altına alırken, hava parası taşınmazın soyut değerini ve sunduğu ticari avantajları ifade eder.

Hava Parasını Kim, Kimden Talep Edebilir?

Hava parası talebi, duruma göre değişiklik gösterebilir:

İşletme Devri: Faal bir işletmenin devredilmesi durumunda, eski işletmeci (kiracı veya mal sahibi olabilir), sahip olduğu avantajları (müşteri portföyü, marka bilinirliği vb.) devrettiği için yeni işletmeciden hava parası talep edebilir.
Kira Sözleşmesinin Devri: Kiracı, kira sözleşmesini başka bir kişiye devrediyorsa, yeni kiracıdan hava parası talep edebilir. Burada, kiracının bu hakkının doğabilmesi için kira sözleşmesinde, bu yönde bir devir hakkının kiracıya tanınmış olması gerekir.
Taşınmazın Kiralanması: Bazı durumlarda, özellikle çok avantajlı bir konumda bulunan taşınmazlar için, mal sahibi de kiracıdan hava parası talep edebilir. Ancak bu durum, uygulamada daha az yaygındır.
Bayilik/Franchise Verilmesi: Marka sahibi, bayilik veya franchise verdiği kişiden, markanın sağladığı avantajlar karşılığında hava parası talep edebilir.

Hava Parasının Yasal Durumu: Hava Parası Almak Yasal mı?

Hava parası, uzun yıllar boyunca yasal bir düzenlemeye tabi olmaksızın, uygulamada varlığını sürdürmüştür. Ancak, 2011 yılında yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde, hava parası talep etmek suç olarak kabul edilmekteydi.

Günümüzde ise, hava parası talep etmek ve almak, Borçlar Kanunu çerçevesinde, sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında değerlendirilmekte ve yasaklanmamaktadır. Taraflar, aralarında anlaşarak hava parası ödenmesini kararlaştırabilirler.

Ancak, bu durum, hava parasının her durumda ve sınırsız bir şekilde talep edilebileceği anlamına gelmez. Hava parası talebi, makul ve mantıklı bir gerekçeye dayanmalı ve dürüstlük kuralına uygun olmalıdır. Fahiş ve dürüstlük kuralına aykırı olarak talep edilen hava parası, hukuki ihtilaflara yol açabilir.

Hava Parası Fatura Edilmeli mi? Vergilendirme Nasıl Olur?

Hava parası, ticari bir kazanç niteliği taşıdığı için vergilendirilmesi gereken bir gelirdir.

Şirketler: Hava parası tahsil eden şirketler, bu bedel için fatura düzenlemek ve %20 oranında Katma Değer Vergisi (KDV) hesaplamak zorundadır. Ayrıca, elde edilen gelir, kurumlar vergisine tabidir.
Gerçek Kişiler: Hava parasını tahsil eden gerçek kişiler ise, elde ettikleri geliri Gelir Vergisi Kanunu kapsamında gayrimenkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratlar olarak beyan edip vergilendirmekle yükümlüdür. Vergilendirme, elde edilen gelirin niteliğine göre belirlenir.

Hava parasının vergilendirilmemesi, vergi kaçakçılığı suçunu oluşturur ve cezai yaptırımlara yol açar.

Hava Parası Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler:

1. Sözleşmede Açıkça Belirtilmeli:

Hava parası ödenecekse, bu durumun kira sözleşmesinde veya devir sözleşmesinde açıkça belirtilmesi gerekir. Sözleşmede, hava parası bedeli, ödeme şekli ve hangi avantajların devredildiği net bir şekilde yazılmalıdır.

2. Makbuz Alınmalı/Verilmeli:

Hava parası ödemesi karşılığında mutlaka makbuz alınmalı veya verilmelidir. Şirketler, bu işlem için fatura düzenlemelidir.

3. Makul Bir Bedel Belirlenmeli:

Hava parası bedeli belirlenirken, taşınmazın konumu, müşteri potansiyeli, iş hacmi, marka değeri gibi unsurlar dikkate alınmalı ve piyasa koşullarına uygun, makul bir bedel belirlenmelidir.

4. Hukuki Danışmanlık Alınmalı:

Hava parası, hukuki ve mali açıdan karmaşık bir konu olduğundan, bu konuda uzman bir avukattan ve mali müşavirden danışmanlık alınması, ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçmek açısından önemlidir.

Hava Parası Hesaplaması Nasıl Yapılır?

Hava parası hesaplaması için kesin ve standart bir formül bulunmamaktadır. Ancak, genel olarak aşağıdaki unsurlar dikkate alınarak bir değerlendirme yapılır:

Taşınmazın Konumu: İşlek cadde, AVM, turistik bölge gibi avantajlı konumlarda bulunan taşınmazlar için daha yüksek hava parası talep edilebilir.
Taşınmazın Büyüklüğü (Metrekare): Taşınmazın metrekaresi arttıkça, hava parası bedeli de genellikle artar.
Müşteri Potansiyeli: Bölgenin nüfus yoğunluğu, yaya trafiği, hedef müşteri kitlesi gibi faktörler, müşteri potansiyelini ve dolayısıyla hava parası bedelini etkiler.
İşletmenin Cirosu ve Karlılığı: İşletmenin geçmiş yıllara ait cirosu ve karlılığı, hava parası hesaplamasında önemli bir göstergedir.
Marka Değeri ve Bilinirliği: Güçlü bir marka bilinirliğine ve itibara sahip işletmeler için daha yüksek hava parası talep edilebilir.
Bölgedeki Emsal Uygulamalar: Benzer konum ve özelliklere sahip taşınmazlar için talep edilen hava parası bedelleri, fikir verebilir.

Örnek Hesaplama Yöntemi (Yaklaşık Bir Değerlendirme İçin):

Uygulamada sıklıkla kullanılan bir yöntem, taşınmazın bulunduğu bölge ve özelliklerine göre belirlenen metrekare birim fiyatının, taşınmazın metrekaresi ile çarpılması şeklindedir.

Örneğin: İşlek bir caddede bulunan 100 metrekarelik bir dükkan için, bölgedeki emsal uygulamalara göre metrekare başına 10.000 TL hava parası talep ediliyorsa, toplam hava parası bedeli 100 x 10.000 = 1.000.000 TL olarak hesaplanabilir.

Ancak, bu sadece örnek bir hesaplama yöntemidir. Hava parası bedeli, taraflar arasında yapılacak pazarlık sonucunda belirlenir.

Hava Parası Konusunda Yaşanabilecek Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları:

Hava parası, yasal bir düzenlemeye tabi olmaması ve net bir hesaplama yönteminin bulunmaması nedeniyle, uyuşmazlıklara açık bir konudur. Başlıca uyuşmazlık konuları şunlardır:

Hava Parası Bedelinin Fahiş Olması: Talep edilen hava parası bedelinin, taşınmazın sağladığı avantajlarla orantısız ve fahiş olması durumunda, uyuşmazlık yaşanabilir.
Hava Parasının İade Edilmemesi: Devir veya kiralama işleminin gerçekleşmemesi durumunda, ödenen hava parasının iade edilmemesi sorunu ortaya çıkabilir.
Hava Parasının Vergilendirilmemesi: Hava parasının kayıt dışı bırakılması ve vergilendirilmemesi, yasal yaptırımlara yol açabilir.
Sözleşmede Belirtilmemesi: Hava parası ödemesinin kira sözleşmesinde veya devir sözleşmesinde açıkça belirtilmemesi, ileride uyuşmazlıklara neden olabilir.

Uyuşmazlıkların Çözümü İçin:

Arabuluculuk: Taraflar, arabuluculuk yoluyla anlaşmaya varmayı deneyebilirler.
Dava Yolu: Anlaşma sağlanamaması durumunda, dava yoluyla hukuki çözüm aranabilir. Bu durumda, hava parası talebinin hukuka uygun olup olmadığı, bedelin makul olup olmadığı, ödemenin yapılıp yapılmadığı gibi hususlar mahkeme tarafından değerlendirilir.

Uyuşmazlıkların Önlenmesi İçin:

Hava parası bedelinin ve ödeme koşullarının yazılı bir sözleşmede açıkça belirtilmesi.
Ödemenin banka kanalıyla yapılması ve dekontun saklanması.
Hukuki ve mali danışmanlık alınması.

Sonuç: Hava Parası, Dikkatli ve Bilinçli Hareket Edilmesi Gereken Bir Konu!

Hava parası, Türkiye’de gayrimenkul piyasasında yaygın olarak uygulanan bir yöntemdir. Ancak, yasal bir zemine oturtulmamış olması ve net bir hesaplama yönteminin bulunmaması, bu konuda dikkatli ve bilinçli hareket edilmesini zorunlu kılmaktadır. Tarafların, hava parası talep ederken veya öderken, makul ve mantıklı gerekçelere dayanmaları, dürüstlük kuralına uygun davranmaları, işlemleri yazılı sözleşmeye bağlamaları ve mutlaka hukuki ve mali danışmanlık almaları, ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçmek ve haklarını korumak açısından büyük önem taşımaktadır.

Hava Parası Hakkında Sıkça Sorulan Diğer Sorular (SSS)

1. Hava Parası Nedir Örnek?

Hava parası, bir taşınmazın somut değeri dışında, sahip olduğu soyut avantajlar karşılığında ödenen bedeldir. İşte birkaç örnek:

Örnek 1: İstanbul’un en işlek caddelerinden birinde, 10 yıldır faaliyet gösteren ve geniş bir müşteri kitlesine sahip bir giyim mağazası düşünün. Bu mağazanın sahibi, iş yerini devrederken, kira bedeli ve demirbaşlar haricinde, yıllar içinde oluşturduğu müşteri potansiyeli, marka bilinirliği ve konum avantajı için “hava parası” talep edebilir. Yeni kiracı, bu sayede hazır bir müşteri kitlesine ve işleyen bir düzene sahip olacaktır.
Örnek 2: Bir alışveriş merkezinin en yoğun koridorunda yer alan bir fast-food restoranının kiracısı değişirken, mevcut kiracı, AVM’nin sağladığı yüksek yaya trafiği ve görünürlük gibi avantajlar için yeni kiracıdan hava parası isteyebilir.
Örnek 3: Turistik bir bölgede, deniz manzaralı bir otel kiralanırken, mal sahibi, otelin konumu ve manzarası nedeniyle, kira bedeline ek olarak hava parası talep edebilir.

Bu örneklerde, hava parası, taşınmazın fiziksel özellikleri dışında kalan, konum, müşteri potansiyeli, marka bilinirliği gibi soyut değerler için ödenmektedir.

2. Hava Parası Hukuki mi?

Evet, hava parası talep edilmesi ve ödenmesi hukukidir. 2011 yılında yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde hava parası talep etmek suç teşkil ederken, günümüzde Borçlar Kanunu’ndaki sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında değerlendirilmektedir. Taraflar, aralarında anlaşarak hava parası ödenmesini kararlaştırabilirler.

Ancak, bu durum sınırsız bir serbesti sağlamaz. Hava parası bedeli makul ve mantıklı bir gerekçeye dayanmalı, dürüstlük kuralına uygun olmalıdır. Fahiş ve dürüstlük kuralına aykırı olarak talep edilen hava paraları hukuken geçersiz sayılabilir ve dava konusu yapılabilir.

3. Hava Parası Kime Ait?

Hava parası, normal şartlar altında taşınmazı devreden veya kiraya veren kişiye aittir.

İşletme Devri: İşletmesini devreden eski işletmeci (kiracı veya mal sahibi olabilir), hava parasını alır.
Kira Sözleşmesinin Devri: Kira sözleşmesini devreden eski kiracı, hava parasını alır. Ancak, kiracının kira sözleşmesini devre yetkisi, sözleşmede bu yönde bir hüküm bulunmasına bağlıdır.
Taşınmazın Kiralanması: Bazı durumlarda, mal sahibi de kiracıdan hava parası talep edebilir. Bu durum daha çok, taşınmazın çok özel avantajlara sahip olması halinde ve istisnai olarak karşımıza çıkar.

4. Halk Dilinde Hava Parası Ne Demek?

Halk dilinde hava parası, genellikle bir işletmenin veya dükkanın “oturmuş müşteri kitlesi”, “iş yapma potansiyeli” veya “iyi konumu” gibi soyut değerleri için ödenen bedeli ifade etmek için kullanılır. “Dükkanın havası iyi”, “İşletmenin havasını satın alıyorsun” gibi ifadelerle de bu durum anlatılır.

5. Hava Parası Caiz mi?

Hava parasının dini açıdan caiz olup olmadığı konusu, İslam hukuku (fıkıh) alimleri arasında farklı görüşlere neden olmuştur.

Bir görüşe göre, hava parası, bir tür menfaat satışı olduğu için caizdir. Bu görüşe göre, bir işletmenin müşteri potansiyeli, konumu ve itibarı gibi unsurlar, maddi bir değer taşır ve bunların devri karşılığında bir bedel alınabilir.
Diğer bir görüşe göre ise, hava parası, belirsizlik (garar) içerdiği ve haksız kazanca yol açabileceği için caiz değildir. Bu görüşe göre, hava parası, somut bir malın veya hizmetin karşılığı olmayıp, soyut bir beklentiye dayanmaktadır.

Sonuç olarak, hava parasının caiz olup olmadığı konusunda kesin bir hüküm bulunmamaktadır. Bu konuda, dini açıdan hassasiyet gösteren kişilerin, bir fıkıh alimine danışmaları ve kendi vicdani kanaatlerine göre hareket etmeleri tavsiye edilir.

Diyanet İşleri Başkanlığı’nın da bu konuda net bir fetvası bulunmamakla birlikte, kira sözleşmelerinde ve ticari işlemlerde dürüstlük, şeffaflık ve karşılıklı rızanın esas alınması gerektiğini vurgulamaktadır.

6. Hava Parası Neden Alınır?

Hava parası alınmasının temel nedenleri şunlardır:

Konum Avantajı: İşlek bir konum, işletmeler için daha fazla müşteri ve daha yüksek gelir anlamına gelir.
Hazır Müşteri Kitlesi: Yıllar içinde oluşmuş sadık müşteri kitlesi, yeni işletmeci için önemli bir avantajdır.
Marka Değeri ve İtibar: Tanınmış ve güvenilir bir işletmenin devralınması, yeni işletmeciye prestij ve itibar kazandırır.
Zaman ve Maliyet Tasarrufu: Yeni bir işletme kurmak yerine, hazır bir işletmeyi devralmak, zaman ve maliyet açısından tasarruf sağlar.
Yatırımın Karşılığı: Eski işletmeci, yaptığı yatırımların ve harcadığı emeğin karşılığını almak ister.

8. Hava Parası Arızi Kazanç mı?

Hava parasının arızi kazanç (devamlılık arz etmeyen, tesadüfi gelir) olup olmadığı, elde eden kişinin durumuna göre değişir.

Ticari İşletmeler İçin: Bir şirketin, işletmesini devrederken aldığı hava parası, ticari kazanç olarak kabul edilir ve kurumlar vergisine tabidir.
Gerçek Kişiler İçin: Gerçek kişilerin elde ettiği hava parası, Gelir Vergisi Kanunu açısından değerlendirilir.
- Gayrimenkul Sermaye İradı: Eğer hava parası, kiralanan bir gayrimenkulün tahliyesi veya kira hakkının devri karşılığında alınıyorsa, gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir.
- Değer Artış Kazancı: Eğer hava parası, ticari bir işletmenin veya belirli bir hakkın (örneğin, marka hakkı) devri karşılığında alınıyorsa, değer artış kazancı olarak vergilendirilebilir.
- Arızi Kazanç: Eğer yukarıdaki durumlardan hiçbiri söz konusu değilse ve hava parası devamlılık arz etmiyorsa, arızi kazanç olarak değerlendirilebilir. Ancak, bu durumun tespiti, her somut olayın özelliğine göre vergi idaresi tarafından yapılacaktır.

Sonuç olarak, hava parasının arızi kazanç olarak kabul edilip edilmeyeceği, elde eden kişinin hukuki statüsüne ve elde edilme şekline göre belirlenir.

9. Hava Parası Eksik Borç mudur?

Eksik borç, borçlusu tarafından rızaen ifa edildiğinde geçerli bir ödeme sayılan, ancak alacaklısı tarafından dava veya icra yoluyla talep edilemeyen borçlardır. Kumar ve bahis borçları, zamanaşımına uğramış borçlar, ahlaki ödevlerden doğan borçlar eksik borçlara örnek olarak verilebilir.

Hava parası, yasal bir düzenlemeye tabi olmamakla birlikte, Borçlar Kanunu’ndaki sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında geçerli bir borç ilişkisi yaratır. Taraflar arasında hava parası ödenmesi konusunda bir anlaşma varsa ve bu anlaşma hukuka ve ahlaka aykırı değilse, borçlu hava parasını ödemekle yükümlüdür.

Ancak, hava parası bedelinin fahiş olması veya dürüstlük kuralına aykırı bir şekilde talep edilmesi durumunda, sözleşmenin geçerliliği tartışmalı hale gelebilir. Bu durumda, mahkeme, hava parası bedelini makul bir seviyeye indirebilir veya sözleşmeyi tamamen iptal edebilir.

Sonuç olarak, hava parası, eksik borç kategorisine giren bir borç türü değildir. Geçerli bir sözleşmeye dayanıyorsa ve hukuka uygunsa, alacaklı tarafından dava veya icra yoluyla talep edilebilir.

10. Hava Parası Vergiye Tabi mi?

Evet, hava parası vergiye tabidir. Hava parasını elde eden kişi, bu geliri ilgili vergi kanunları çerçevesinde beyan etmek ve vergisini ödemekle yükümlüdür.

Şirketler: Hava parası tahsil eden şirketler, bu bedel için fatura düzenlemek ve %20 KDV hesaplamak zorundadır. Ayrıca, elde edilen gelir, kurumlar vergisine tabidir.
Gerçek Kişiler: Gerçek kişiler, elde ettikleri hava parası gelirini, gayrimenkul sermaye iradı, değer artış kazancı veya duruma göre arızi kazanç olarak beyan edip, gelir vergisi ödemekle yükümlüdür.