Ev Satışı Nasıl Yapılır?

Ev Satışı Rehberi: Adım Adım Süreç, Gerekli Belgeler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev satışı, hem satıcı hem de alıcı için önemli ve dikkat gerektiren bir işlemdir. Bu süreç, hukuki, mali ve idari birçok aşamayı içerir. Yanlış veya eksik bir işlem, ileride ciddi sorunlara yol açabilir.

Bu kapsamlı rehber, ev satışı sürecini adım adım ele almaktadır. Rehberde, satış öncesi yapılması gerekenlerden, tapu işlemlerine, vergilerden, masraflara, risklerden, dikkat edilmesi gerekenlere ve sıkça sorulan sorulara kadar tüm önemli bilgileri bulacaksınız.

Ev Satışı Öncesi Yapılması Gerekenler

Ev satışı sürecini sorunsuz ve güvenli bir şekilde tamamlamak için, satışa başlamadan önce yapılması gereken bazı hazırlıklar vardır:

1. Tapu Kaydını Kontrol Etmek

• Tapu Kaydının Güncelliği: Tapu kaydının güncel olduğundan emin olun. Tapu kaydında, evin sahibi, hissedarları, yüzölçümü, cinsi (daire, dükkan, arsa vb.), ada/parsel numarası gibi bilgiler yer alır.
• Takdiyat Sorgulaması: Tapu kaydında, haciz, ipotek, tedbir, şerh (örneğin, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi), intifa hakkı, sükna hakkı gibi kısıtlamalar olup olmadığını kontrol edin. Bu kısıtlamalar, satışa engel olabilir veya satış değerini düşürebilir.
  • Nereden Sorgulanır?: Tapu kaydı ve takyidat (kısıtlama) bilgileri, e-Devlet üzerinden (“Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmeti) veya Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden sorgulanabilir.
  • Tapu Kaydında Sorun Varsa: Tapu kaydında haciz, ipotek veya başka bir kısıtlama varsa, satış işlemine başlamadan önce bu sorunların çözülmesi gerekir. Örneğin, haczin kaldırılması, ipoteğin fekki (kaldırılması) için ilgili kurumlara (banka, icra dairesi, mahkeme vb.) başvurulmalıdır.

2. Ekspertiz Raporu Almak (İsteğe Bağlı)

• Ekspertiz Raporu Nedir? Ekspertiz raporu, SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan ve evin değerini (rayiç bedelini) belirleyen resmi bir rapordur.
• Neden Önemli?
  • Doğru Fiyatlandırma: Evin piyasa değerini öğrenerek, doğru bir fiyat belirlemenize yardımcı olur.
  • Alıcı Güveni: Alıcıya, evin değeri ve durumu hakkında güven verir.
  • Kredi Kullanımı: Alıcı, konut kredisi kullanacaksa, banka ekspertiz raporu isteyecektir.
  • Vergi Avantajı: Evi 5 yıl içinde satıyorsanız, değer artış kazancı vergisi hesaplanırken, ekspertiz raporundaki değer esas alınabilir.
• Nasıl Alınır? SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketi ile anlaşarak, ekspertiz raporu alabilirsiniz. Ekspertiz ücreti, alıcı veya satıcı tarafından ödenebilir (tarafların anlaşmasına bağlıdır).

3. Emlak Vergisi Borcunu Kontrol Etmek

• Evin, bağlı olduğu belediyeden, emlak vergisi borcu olup olmadığını kontrol edin. Emlak vergisi borcu varsa, satıştan önce ödenmesi gerekir. Aksi takdirde, tapu devri yapılamaz.
• Emlak Vergisi Borcu Sorgulama: E-devlet üzerinden ya da ilgili belediyenin internet sitesinden yapılabilir.

4. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) Poliçesini Kontrol Etmek/Yenilemek

• DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi, zorunlu bir sigortadır ve deprem sonucu oluşabilecek hasarları karşılar.
• Tapu devri sırasında, DASK poliçesinin geçerli olması zorunludur. DASK poliçesi yoksa veya süresi dolmuşsa, yenilenmesi gerekir.
• DASK Poliçesi Sorgulama: E-devlet üzerinden yapılabilir.

5. Enerji Kimlik Belgesi (EKB) Almak (Gerekirse)

• Enerji Kimlik Belgesi (EKB), binanın enerji performansını gösteren bir belgedir. Yeni binalarda (2011 ve sonrası) zorunludur. Eski binalarda ise, satış veya kiralama sırasında istenebilir.
• EKB Nereden Alınır? Yetkili enerji verimliliği danışmanlık şirketlerinden alınır.

6. Gerekli Belgeleri Hazırlamak

Ev satışı için gerekli belgeler, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı düzenlenir. (Aşağıdaki “Ev Satışı İçin Gerekli Belgeler” bölümüne bakınız.)

7. Alıcı Bulmak ve Pazarlık Yapmak

• İlan Verme: Evinizi satmak için, emlak sitelerine, gazetelere, sosyal medyaya ilan verebilir veya bir emlakçı ile anlaşabilirsiniz.
• Evi Gösterme: Potansiyel alıcılara evi gösterin ve evin özellikleri hakkında doğru ve eksiksiz bilgi verin.
• Pazarlık: Alıcı ile fiyat ve diğer koşullar (ödeme şekli, teslim tarihi vb.) üzerinde pazarlık yapın.
• Kapora: Anlaşma sağlandığında, alıcıdan kapora alabilirsiniz. Kapora, alıcının ciddi olduğunu gösterir ve satıştan vazgeçmesi durumunda satıcıya kalır. Ancak, kapora sözleşmesi yaparken dikkatli olun ve bir avukata danışın.
• Satış Vaadi Sözleşmesi: Tapu devrinden önce, alıcı ile satıcı arasında noterde satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşme, satışın şartlarını (fiyat, ödeme şekli, teslim tarihi vb.) yazılı olarak belirler ve tarafları bağlar.

8. Avukat Yardımı Almak (İsteğe Bağlı, Ancak Önerilir)

Ev satışı, karmaşık ve hukuki riskler taşıyan bir işlemdir. Bu nedenle, bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak, haklarınızı korumak, süreci doğru yönetmek ve olası sorunları önlemek için önemlidir. Avukat, size aşağıdaki konularda yardımcı olabilir:

• Tapu kaydını ve takyidat durumunu incelemek.
• Gerekli belgeleri hazırlamak.
• Satış sözleşmesini hazırlamak veya incelemek.
• Tapu işlemlerini takip etmek.
• Vergi ve harçlar konusunda danışmanlık yapmak.
• Olası uyuşmazlıklarda sizi temsil etmek.

Ev Satışı İçin Gerekli Belgeler

Ev satışı için gerekli belgeler, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı düzenlenir.

Satıcı İçin Gerekli Belgeler

• Tapu Belgesi (Aslı): Evin tapu senedinin aslı.
• Kimlik Belgesi (Aslı ve Fotokopisi): Nüfus cüzdanı, pasaport veya ehliyet.
• DASK Poliçesi (Aslı ve Fotokopisi): Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi.
• Belediyeden Alınan Rayiç Bedel Belgesi: Evin, belediye tarafından belirlenen rayiç bedelini (emlak vergisi değerini) gösteren belge. Bu belge, belediyenin emlak vergisi servisinden alınır.
• Vergi Borcu Yoktur Yazısı: Evin, emlak vergisi borcu olmadığını gösteren belge. Bu belge, belediyeden alınır. (Bazı belediyeler, bu belgeyi online olarak da verebilir.)
• Enerji Kimlik Belgesi (EKB) (Gerekirse):
• Fotoğraf: Satıcının son 6 ay içinde çekilmiş 2 adet vesikalık fotoğrafı (bazı tapu müdürlükleri isteyebilir).
• İkametgah Belgesi (Bazı tapu müdürlükleri isteyebilir.)
• Vekaletname (Gerekirse): Satış işlemi, vekil aracılığıyla yapılacaksa, noter onaylı vekaletname.
• Boşanma İlamı (Gerekirse): Satıcı boşanmış ise, kesinleşmiş boşanma ilamı.

Alıcı İçin Gerekli Belgeler

• Kimlik Belgesi (Aslı ve Fotokopisi): Nüfus cüzdanı, pasaport veya ehliyet.
• Fotoğraf: Alıcının son 6 ay içinde çekilmiş 2 adet vesikalık fotoğrafı (bazı tapu müdürlükleri isteyebilir).
• Vekaletname (Gerekirse): Alım işlemi, vekil aracılığıyla yapılacaksa, noter onaylı vekaletname.
• İkametgah Belgesi (Bazı tapu müdürlükleri isteyebilir.)

Önemli Notlar:

• Bu liste, genel bir listedir. Tapu müdürlüğü, ek belge talep edebilir. Bu nedenle, tapu müdürlüğünden önceden bilgi almak ve gerekli belgelerin tam listesini öğrenmek önemlidir.
• Belgelerin aslı veya noter onaylı suretleri istenebilir.
• Belgelerin eksiksiz ve doğru bir şekilde hazırlanması, tapu işlemlerinin hızlı ve sorunsuz bir şekilde tamamlanması için önemlidir.

Tapu Devri ve Resmi Satış İşlemleri

Ev satışı, resmi olarak, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde yapılır. Bu işlem, tapu devri olarak adlandırılır.

Tapu Devri Süreci (Adım Adım):

1. Randevu Alma: Tapu devri için, önceliklerandevu alınması gerekir. Randevu, iki şekilde alınabilir:
   • ALO 181 Tapu ve Kadastro Çağrı Merkezi: 181 numaralı telefon aranarak randevu alınabilir.
   • WebTapu Sistemi (Online Randevu): Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi internet sitesi (www.tkgm.gov.tr) üzerinden veya e-Devlet üzerinden, WebTapu sistemine giriş yaparak online randevu alınabilir.
     • WebTapu Sistemi: WebTapu sistemi, tapu işlemlerini online olarak yapmayı sağlayan bir sistemdir. Bu sistem üzerinden, randevu alma, başvuru yapma, belge yükleme, harç ödeme, tapu kayıtlarını sorgulama gibi işlemler yapılabilir.
     • e-Devlet: e-Devlet üzerinden de WebTapu sistemine giriş yapılabilir.
2. Tapu Harcı ve Döner Sermaye Ücretinin Ödenmesi: Tapu devri için, tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenmesi gerekir.
   • Tapu Harcı: Tapu harcı, satış bedeli üzerinden binde 20 (%2) oranında hesaplanır. Bu harç, alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak (%1 + %1) ödenir. Ancak, taraflar anlaşarak, bu oranı değiştirebilirler (örneğin, alıcı %2, satıcı %0 veya tam tersi).
     • Örnek: 2.000.000 TL’ye satılan bir ev için, tapu harcı, 2.000.000 TL x %2 = 40.000 TL’dir. Bu tutar, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılırsa, her biri 20.000 TL öder.
     • Ödeme Yerleri: Tapu harcı, anlaşmalı bankalara, vergi dairelerine veya Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün veznesine ödenebilir.
     • Tapu Harcı Muafiyeti: Bazı durumlarda tapu harcı ödenmeyebilir. Örneğin, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan devirlerde, arsa karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan devirlerde, kamulaştırma işlemlerinde tapu harcı ödenmez.
   • Döner Sermaye Ücreti: Döner sermaye ücreti, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından verilen hizmetler karşılığında alınan ücrettir. Bu ücret, her yıl değişir ve işlemin türüne göre farklılık gösterir. 2024 yılı için döner sermaye ücreti yaklaşık 2.500 TL civarındadır.
   • Ödeme Yerleri: Anlaşmalı bankaların şubeleri, ATM’leri, internet bankacılığı, mobil bankacılık veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün internet sitesi üzerinden kredi kartı veya banka kartı ile yapılabilir.
3. Tapu Müdürlüğünde İşlemler:
   • Başvuru: Randevu saatinde, alıcı ve satıcı (veya vekilleri), gerekli belgelerle birlikte, tapu müdürlüğünde hazır bulunmalıdır.
   • Akit Odası: Taraflar, akit odasına alınır ve tapu memuru tarafından kimlik kontrolü yapılır.
   • Belgelerin İncelenmesi: Tapu memuru, gerekli belgeleri (tapu senedi, kimlik belgeleri, DASK poliçesi, rayiç bedel belgesi, vekaletname vb.) inceler ve eksiklik veya hata olup olmadığını kontrol eder.
   • Satış Sözleşmesinin Okunması ve İmzalanması: Tapu memuru, satış sözleşmesini (resmi senet) hazırlar ve taraflara okur. Taraflar, sözleşmeyi anladıklarını ve kabul ettiklerini beyan ederek, tapu memuru huzurunda imzalarlar.
   • Tapu Harcının Ödenmesi: Tapu harcı, satış sözleşmesi imzalanmadan önce ödenmelidir. Ödeme yapıldığına dair dekont, tapu memuruna ibraz edilir.
   • Tapu Senedinin Düzenlenmesi ve Teslimi: Tapu memuru, yeni tapu senedini (alıcı adına) düzenler ve alıcıya teslim eder. Eski tapu senedi, iptal edilir.
   • Tapu Kayıtlarının Güncellenmesi: Tapu memuru, satış işlemini tapu kütüğüne işler ve kayıtları günceller.
4. Tapu Devri Sonrası Yapılması Gerekenler

• Belediyeye Bildirim: Alıcı, tapu devrinden sonra en geç o yılın sonuna kadar belediyeye giderek, emlak vergisi bildiriminde bulunmalıdır. Bu bildirim, yeni malikin emlak vergisi mükellefi olduğunu gösterir. Bildirimde bulunulmaması durumunda, ceza uygulanabilir.
• Aboneliklerin Devri: Alıcı, elektrik, su, doğalgaz, telefon, internet gibi abonelikleri kendi üzerine almalıdır. Bunun için, ilgili kurumlara (elektrik dağıtım şirketi, su idaresi, doğalgaz dağıtım şirketi, telekomünikasyon şirketi vb.) başvuruda bulunması gerekir.
• Site/Apartman Yönetimine Bildirim: Eğer ev, bir site veya apartman içindeyse, alıcı, yönetime tapu devrini bildirmeli ve yeni malik olarak kayıt yaptırmalıdır.
• Adres Değişikliği Bildirimi: Alıcı, yeni adresini nüfus müdürlüğüne bildirmelidir.

Ev Satışında Vergiler ve Masraflar

Ev satışı sırasında, çeşitli vergiler ve masraflar ortaya çıkar. Bu vergi ve masraflar, alıcı ve satıcı arasında paylaşılabilir veya tamamen bir taraf tarafından ödenebilir. Bu, taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır.

1. Tapu Harcı

• Tanım: Tapu harcı, tapu işlemlerinde devlet tarafından alınan bir harçtır.
• Oran: Tapu harcı, satış bedeli üzerinden binde 20 (%2) oranında hesaplanır. Bu oran, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak (%1 + %1) paylaşılır. Ancak, taraflar anlaşarak, bu oranı değiştirebilirler. Örneğin, alıcı %2, satıcı %0 veya tam tersi şekilde ödeme yapabilir.
• Ödeme Yeri: Tapu harcı, anlaşmalı bankalara, vergi dairelerine veya Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün veznesine ödenebilir.
• Örnek: 2.000.000 TL’ye satılan bir ev için, tapu harcı, 2.000.000 TL x %2 = 40.000 TL’dir. Bu tutar, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılırsa, her biri 20.000 TL öder.

2. Döner Sermaye Ücreti

• Tanım: Döner sermaye ücreti, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından verilen hizmetler karşılığında alınan ücrettir.
• Miktar: Döner sermaye ücreti, her yıl değişir ve işlemin türüne göre farklılık gösterir. 2024 yılı için, döner sermaye ücreti yaklaşık 2.500 TL civarındadır. Güncel ücret, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün internet sitesinden öğrenilebilir.
• Ödeme Yeri: Döner sermaye ücreti, anlaşmalı bankalara, vergi dairelerine veya Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün veznesine ödenebilir.

3. Gelir Vergisi (Değer Artış Kazancı Vergisi)

• Tanım: Evin satışından elde edilen kar, gelir vergisine (değer artış kazancı vergisine) tabi olabilir. Ancak, bu vergi, her ev satışı için ödenmez. Bazı şartların gerçekleşmesi gerekir.
• Muafiyet (5 Yıl Kuralı): Ev, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa, elde edilen kar üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekir. Ancak, ev, satın alma tarihinden itibaren 5 yıldan fazla bir süre sonra satılırsa, gelir vergisi ödenmez.
  • Önemli Not: Bu 5 yıllık süre, takvim yılı olarak hesaplanır. Yani, evin hangi ayda alındığı önemli değildir. Örneğin, 2019 yılının Ocak ayında alınan bir ev, 2024 yılının herhangi bir ayında satılırsa, 5 yıllık süre dolmuş sayılır ve gelir vergisi ödenmez.
• İstisna: Her yıl, belirli bir miktar kazanç, gelir vergisinden istisna edilir. Bu istisna tutarı, her yıl değişir. 2024 yılı için bu istisna tutarı 55.000 TL‘dir. Yani, elde edilen kar, bu tutarın altındaysa, gelir vergisi ödenmez.
• Hesaplama: Gelir vergisi, elde edilen kar üzerinden hesaplanır. Kar, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki farktır. Ancak, alış bedeli, enflasyona göre güncellenir (Yİ-ÜFE oranları kullanılarak). Ayrıca, tapu harcı, ekspertiz ücreti, emlakçı komisyonu gibi masraflar da kar hesabından düşülebilir.
• Vergi Oranı: Gelir vergisi, artan oranlı bir tarifeye göre hesaplanır. Yani, kar arttıkça, vergi oranı da artar. Gelir vergisi oranları, %15 ile %40 arasında değişir.
• Beyanname: Gelir vergisi, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir ve ödenir. Beyanname, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayında verilir.

4. Emlakçı Komisyonu (Varsa)

• Eğer ev satışı, bir emlakçı aracılığıyla yapılmışsa, emlakçıya komisyon ödenmesi gerekir. Emlakçı komisyonu, satış bedelinin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır. Bu oran, genellikle %2 + KDV (alıcıdan) ve %2 + KDV (satıcıdan) şeklindedir. Ancak, taraflar anlaşarak, bu oranı değiştirebilirler.

5. Diğer Masraflar

• Avukatlık Ücreti (Varsa): Ev satışı sürecinde avukatlık hizmeti alınmışsa, avukata ücret ödenmesi gerekir.
• Noter Masrafları (Varsa): Satış vaadi sözleşmesi veya vekaletname gibi işlemler noterde yapılmışsa, noter masrafları ödenmesi gerekir.
• Banka Masrafları (Varsa): Kredi kullanımı, havale/EFT ücretleri gibi banka masrafları ortaya çıkabilir.
• Taşınma Masrafları

Ev Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler (Güncel ve Kapsamlı)

Ev satışı, önemli bir hukuki işlem olduğu için, dikkatli ve özenli bir şekilde yapılması gerekir. Aksi takdirde, hem alıcı hem de satıcı için ciddi sorunlar ortaya çıkabilir.

Satıcı İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Doğru Bilgilendirme: Alıcıya, evin tüm özellikleri (büyüklüğü, oda sayısı, yaşı, durumu, eksikleri, kusurları, aidat borcu, vergi borcu, ipotek, haciz vb.) hakkında doğru ve eksiksiz bilgi verin. Yanlış veya eksik bilgi vermek, ileride hukuki sorunlara yol açabilir.
• Tapu Kaydını Kontrol Etme: Tapu kaydında, haciz, ipotek, tedbir, şerh (örneğin, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi), intifa hakkı, sükna hakkı gibi kısıtlamalar olup olmadığını kontrol edin. Bu kısıtlamalar, satışa engel olabilir veya satış değerini düşürebilir.
• Ekspertiz Raporu (İsteğe Bağlı): Evin değerini doğru belirlemek için, SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından ekspertiz raporu alabilirsiniz. Bu, hem sizin için hem de alıcı için güven verici olacaktır.
• DASK Poliçesi: DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçenizin güncel olduğundan emin olun. Tapu devri sırasında, DASK poliçesi zorunludur.
• Enerji Kimlik Belgesi (EKB): EKB’nin mevcut ve geçerli olduğundan emin olun.
• Vergi ve Borçlar: Evin emlak vergisi borcu, aidat borcu gibi borçları varsa, satıştan önce ödeyin. Aksi takdirde, tapu devri yapılamaz veya alıcı bu borçlardan sorumlu tutulabilir.
• Satış Sözleşmesi: Alıcı ile yazılı bir satış sözleşmesi yapın. Bu sözleşmede, satış bedeli, ödeme şekli, teslim tarihi, tarafların hak ve yükümlülükleri gibi tüm önemli hususlar açıkça belirtilmelidir. Satış sözleşmesini, bir avukata hazırlatmanız veya inceletmeniz, haklarınızı korumak için önemlidir.
• Kapora: Alıcıdan kapora alıyorsanız, kapora sözleşmesi yapın ve kaporanın şartlarını (ne zaman ve hangi koşullarda iade edileceği veya satıcıya kalacağı) açıkça belirtin.
• Tapu İşlemleri: Tapu işlemlerini, bizzat veya güvendiğiniz bir vekil aracılığıyla yapın. Tapu işlemlerinde dikkatli olun ve imzaladığınız belgeleri dikkatlice okuyun.
• Beyanname: Evinizi, satın aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde satıyorsanız ve satıştan kar elde etmişseniz, değer artış kazancı vergisi ödemeniz gerekebilir. Bu konuda, bir mali müşavirden veya vergi uzmanından destek almanız önemlidir.
• Profesyonel Yardım: Ev satışı, karmaşık bir süreç olabilir. Bu nedenle, bir emlakçıdan ve avukattan profesyonel yardım almak, süreci kolaylaştırabilir ve riskleri azaltabilir.

Alıcı İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Tapu Kaydını İnceleme: Satın almayı düşündüğünüz evin tapu kaydını dikkatlice inceleyin. Tapu kaydında, haciz, ipotek, tedbir, şerh (örneğin, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi), intifa hakkı, sükna hakkı gibi kısıtlamalar olup olmadığını kontrol edin. Bu kısıtlamalar, evin kullanımını veya satışını engelleyebilir.
• İmar Durumunu Araştırma: Evin imar durumunu, belediyeden araştırın. Evin ruhsatlı olup olmadığını, projesine uygun olarak yapılıp yapılmadığını, iskan belgesinin (yapı kullanma izin belgesi) olup olmadığını kontrol edin. İskanı olmayan veya projesine aykırı olarak yapılmış evler, yıkım riski taşıyabilir ve kredi kullanımında sorun yaratabilir.
• Ekspertiz Raporu (İsteğe Bağlı): Evin değerini ve fiziksel durumunu öğrenmek için, SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından ekspertiz raporu alabilirsiniz. Bu rapor, evin gerçek değerini ve olası riskleri ortaya çıkaracaktır.
• DASK Poliçesi: Satıcının, DASK poliçesini size göstermesini ve poliçenin geçerli olduğundan emin olun.
• Enerji Kimlik Belgesi (EKB): Satıcının, EKB’yi size göstermesini ve belgenin geçerli olduğundan emin olun.
• Vergi ve Borçlar: Evin emlak vergisi borcu, aidat borcu gibi borçları olup olmadığını araştırın. Bu borçlar, satın aldıktan sonra sizin sorumluluğunuza geçebilir.
• Satış Sözleşmesi: Satıcı ile yazılı bir satış sözleşmesi yapın. Bu sözleşmede, satış bedeli, ödeme şekli, teslim tarihi, tarafların hak ve yükümlülükleri gibi tüm önemli hususlar açıkça belirtilmelidir. Satış sözleşmesini, bir avukata hazırlatmanız veya inceletmeniz, haklarınızı korumak için önemlidir.
• Ödeme: Ödemeyi, banka havalesi veya EFT yoluyla yapın. Elden ödeme yapmaktan kaçının. Ödeme yaparken, açıklama kısmına, ne için ödeme yaptığınızı (örneğin, “… ada, … parseldeki evin satış bedeli”) açıkça yazın.
• Tapu İşlemleri: Tapu işlemlerini, bizzat veya güvendiğiniz bir vekil aracılığıyla yapın. Tapu işlemlerinde dikkatli olun ve imzaladığınız belgeleri dikkatlice okuyun.
• Profesyonel Yardım: Ev alımı, büyük bir yatırım ve önemli bir hukuki işlemdir. Bu nedenle, bir emlakçıdan ve avukattan profesyonel yardım almak, süreci kolaylaştırabilir ve riskleri azaltabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Ev satışı için hangi belgeler gereklidir?
   • Satıcı için: Tapu belgesi, kimlik, DASK poliçesi, rayiç bedel belgesi, vergi borcu yoktur yazısı, fotoğraf, vekaletname (varsa), boşanma ilamı (varsa).
   • Alıcı için: Kimlik, fotoğraf, vekaletname (varsa).
2. Tapu harcı ne kadar?
   • Satış bedelinin %2’si (alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder, toplam %4). Ancak, taraflar anlaşarak bu oranı değiştirebilirler.
3. Ev satışı ne kadar sürede tamamlanır?
   • Tüm belgeler eksiksiz ve doğru ise, tapu devri aynı gün içinde tamamlanabilir. Ancak, bazı durumlarda (örneğin, tapu kaydında sorun olması, eksik belge olması, banka kredisi kullanılması vb.), bu süre uzayabilir.
4. Evi sattıktan sonra emlak vergisi öder miyim?
   • Emlak vergisini, o yılın 1 Ocak tarihinde evin sahibi olan kişi öder. Evi yıl içinde sattıysanız, o yılın emlak vergisini siz ödersiniz. Ancak, satış sözleşmesinde, bu konuda farklı bir anlaşma yapabilirsiniz.
5. Ev satışı için avukat tutmak zorunlu mu?
   • Hayır, zorunlu değildir. Ancak, ev satışı, hukuki ve mali açıdan önemli bir işlem olduğu için, bir avukattan hukuki destek almak, haklarınızı korumak ve süreci doğru yönetmek için faydalıdır.
6. Ev satışında kapora alınır mı?
   • Evet, alınabilir. Kapora, alıcının ciddi olduğunu gösterir ve satıştan vazgeçmesi durumunda satıcıya kalır. Ancak, kapora sözleşmesi yaparken dikkatli olun ve bir avukata danışın.
7. Ev satışında ekspertiz raporu zorunlu mu?
   • Hayır, zorunlu değildir. Ancak, özellikle banka kredisi kullanılacaksa, banka ekspertiz raporu talep eder. Ayrıca, evin değerinin doğru belirlenmesi, alıcı ve satıcı arasında anlaşmazlık çıkmaması ve ileride doğabilecek hukuki sorunların önlenmesi için ekspertiz raporu alınması tavsiye edilir.
8. Evi sattıktan sonra, alıcı evi beğenmezse ne olur?
   • Alıcının, evi gördükten ve inceledikten sonra satın aldığı kabul edilir. Bu nedenle, sonradan “beğenmedim” diyerek satıştan vazgeçemez. Ancak, gizli ayıplar (örneğin, rutubet, tesisat sorunları) varsa, alıcı, ayıp oranında bedel indirimi veya sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
9. Ev satışı sırasında dolandırılırsam ne yapmalıyım?
   • Derhal savcılığa suç duyurusunda bulunun ve bir avukata başvurun.
10. Ev satışından elde ettiğim kar için vergi ödemem gerekir mi?
    • Evi, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız ve satıştan kar elde ederseniz, değer artış kazancı vergisi ödemeniz gerekebilir. Ancak, bazı istisnalar vardır (örneğin, miras yoluyla edinilen evin satılması, tek konut istisnası). Bu konuda, bir mali müşavirden veya vergi uzmanından detaylı bilgi almanız ve gerekirse beyanname vermeniz önemlidir.
11. Ev satış vaadi sözleşmesi nedir?
    • Ev satış vaadi sözleşmesi, satıcının, evi belirli bir bedel karşılığında alıcıya satmayı vaat ettiği, alıcının da bu evi satın almayı kabul ettiği bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme, noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapuya şerh edilebilir. Satış vaadi sözleşmesi, tarafları bağlar ve ileride yapılacak asıl satış sözleşmesinin güvencesini oluşturur.
12. Tapu devri sırasında nelere dikkat etmeliyim?
    • Tapu müdürlüğüne randevu saatinde gidin.
    • Gerekli tüm belgeleri yanınızda bulundurun.
    • Tapu memurunun okuduğu belgeleri dikkatlice dinleyin ve anlamadığınız yerleri sorun.
    • Satış bedelinin tamamını almadan tapu senedini imzalamayın.
    • Tapu senedini ve DASK poliçesini teslim alın.
    • Tapu kaydında herhangi bir kısıtlama (haciz, ipotek vb.) olmadığından emin olun.
13. Emlakçı aracılığıyla ev satarken nelere dikkat etmeliyim?
    • Yetki belgesi olan, güvenilir bir emlakçı ile çalışın.
    • Emlakçı ile yazılı bir sözleşme yapın ve hizmet bedelini (komisyon oranını) açıkça belirtin.
    • Emlakçıya, evinizle ilgili doğru ve eksiksiz bilgi verin.
    • Emlakçının, alıcı adaylarını size zamanında bildirmesini ve teklifleri size iletmesini sağlayın.
    • Emlakçıya, tapu işlemlerini sizin adınıza yapması için vekaletname verecekseniz, vekaletnamenin kapsamını dikkatlice belirleyin.

Sonuç

Ev satışı, dikkatli, özenli ve bilinçli bir şekilde yapılması gereken önemli bir işlemdir. Bu rehber, ev satışı süreci hakkında kapsamlı ve güncel bilgiler sunmaktadır. Ancak, her durum farklı olabileceği için, ev satışı yapmadan önce veya satış sürecinde, bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak, haklarınızı korumak ve sorunsuz bir satış işlemi gerçekleştirmek için en doğru ve güvenli yoldur.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Uzman Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14

🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨

https://legapro.net/