Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracı olarak oturduğunuz evin satılması, endişe verici bir durum olabilir. “Acaba evden çıkarılacak mıyım?”, “Yeni ev sahibiyle nasıl anlaşacağım?”, “Kira bedeli artacak mı?” gibi sorular aklınızı kurcalayabilir. Peki, ev sahibi evi satarsa kiracının hakları nelerdir? Türk hukuku, kiracıları koruyan düzenlemeler içermektedir ve ev sahibinin değişmesi, kira sözleşmenizi kendiliğinden sona erdirmez.

Bu kapsamlı rehberde, evin satılması durumunda kiracının haklarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat çerçevesinde, yeni ev sahibi ile kira ilişkisinin nasıl devam edeceğini, tahliye risklerini, kira bedeline ilişkin haklarınızı ve karşılaşabileceğiniz olası sorunlara karşı nasıl bir yol izlemeniz gerektiğini açıklayacağız. Ayrıca, işyeri kiracıları için de geçerli olan kurallara değinecek ve sıkça sorulan soruları yanıtlayacağız.

Ev Sahibinin Değişmesi Kira Sözleşmesini Sona Erdirir Mi? Sözleşmeniz Güvencede!

Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki, evin satılması, kira sözleşmenizi kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, bu konuda çok açıktır:

“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.“

Bu hüküm, kiracıyı koruyan temel bir düzenlemedir ve yeni ev sahibinin, mevcut kira sözleşmesinin tüm şartlarına uymak zorunda olduğunu belirtir. Yani, yeni ev sahibi, kira süresi bitene kadar, sizi evden çıkaramaz ve kira bedelini de ancak yasal sınırlar çerçevesinde artırabilir.

Bu Kuralın İstisnası Var Mı?

Elbette, her kuralın istisnaları vardır. Yeni ev sahibinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle, belirli şartlar altında tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu durum istisnai bir haldir ve sıkı koşullara bağlanmıştır. Bu konuya, ilerleyen bölümlerde detaylı olarak değineceğiz.

Sonuç olarak, ev sahibinin değişmesi, kira sözleşmenizin geçerliliğini etkilemez ve yeni ev sahibi, sözleşmenin tüm hak ve yükümlülükleri ile birlikte tarafı haline gelir.

Yeni Ev Sahibinin Tahliye Talep Hakkı: Hangi Durumlarda, Nasıl Tahliye İstenebilir?

Yeni ev sahibi, istisnai durumlarda ve belirli şartlar altında kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir.

Yeni Ev Sahibinin Tahliye Talep Edebileceği Haller:

• Konut veya İşyeri İhtiyacı: Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı olduğunu inandırıcı bir şekilde kanıtlayarak tahliye davası açabilir.
• Yeniden İnşa ve İmar: Yeni malik, kiralananı yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı bir şekilde onarmak, genişletmek veya değiştirmek için tahliye davası açabilir. Ancak, bu tadilatlar sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması gerekmektedir.

Tahliye Davası Açma Şartları ve Süreleri:

• Bir Ay İçinde Yazılı Bildirim: Yeni malik, kiralananı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde, kiracıya, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır.
• Altı Ay Sonra Dava Açma Hakkı: Yeni malik, yazılı bildirimi yaptıktan sonra, kira sözleşmesinin bitimini beklemek zorunda değildir. Edinim (satın alma) tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir.
• Dava Açma Süresi: Yeni malik, ihtiyaç durumunu bildirdikten sonra, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, genel hükümlere göre fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir.
• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Önemli Notlar:

• İhtiyacın Samimi ve Zorunlu Olması: Yeni ev sahibinin tahliye talebinin kabul edilebilmesi için, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun mahkeme tarafından kabul edilmesi gerekir. Mahkeme, tarafların delillerini ve durumlarını değerlendirerek bu konuda karar verir.
• İspat Yükü: İhtiyaç iddiasını ispat yükü, yeni ev sahibine aittir.
• Tahliye Davası Devam Ederken Satış: Tahliye davası açtıktan sonra kiraya veren taşınmazı 3. Bir kişiye satarsa, yeni malik eski malikin açmış olduğu davayı devam ettirebilir.
• Kiracının Durumu: Yeni malik, kiracının sosyal durumunu gözetmek zorunda değildir. Yeni malik evli ise eşinin ihtiyacı için de tahliye davası açabilir.
• İhtarnamenin Şekli: Yeni malikin kiracıya göndereceği ihtarnamede, ihtiyaç iddiasının samimi ve ciddi olması gerekir. İhtarnamede, konut veya işyeri ihtiyacının nedenleri açıkça belirtilmelidir. İhtarname, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilebilir.

Yeni ev sahibinin tahliye talebi, belirli şartlara ve sürelere bağlıdır. Bu şartlar ve süreler konusunda bilgi sahibi olmak, hem kiracılar hem de yeni ev sahipleri için önemlidir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi? Tahliye İçin Beklenmesi Gereken Süreler

Hayır, yeni ev sahibi, kiracıyı hemen evden çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan hükümler içermekte ve yeni ev sahibinin tahliye talep edebilmesi için belirli şartların gerçekleşmesini ve yasal sürelerin beklenmesini zorunlu kılmaktadır.

Tahliye İçin Beklenmesi Gereken Süreler:

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Yeni ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep ediyorsa, kiralananı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirimi yaptıktan sonra, dava açmak için 6 ay beklemek zorundadır. 6 ayın sonunda veya kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
• Yeniden İnşa ve İmar: Yeni ev sahibi, yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye talep ediyorsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Örnek:

• Yeni ev sahibi, evi 1 Ocak 2024 tarihinde satın almış olsun.
• Kiracıya, 15 Ocak 2024 tarihinde ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini içeren ihtarnameyi göndersin.
• Bu durumda, yeni ev sahibi, en erken 1 Temmuz 2024 tarihinde tahliye davası açabilir.

Önemli Notlar:

• Yazılı Bildirim Şartı: Yeni ev sahibi, tahliye talebini mutlaka yazılı olarak (noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla) kiracıya bildirmelidir. Sözlü bildirimler geçerli değildir.
• Sözleşme Süresi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
• Dava Açma Süresinin Kaçırılması: Yeni ev sahibi, belirtilen süreler içinde dava açmazsa, aynı ihtiyaç sebebiyle tekrar dava açma hakkını kaybeder.

Kiracının Hakları:

• Kiracı, yeni ev sahibinin ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını düşünüyorsa, mahkemede bu durumu ispatlamaya çalışabilir.
• Kiracı, tahliye davası süresince kiralananda oturmaya devam edebilir.
• Mahkeme, tahliye kararı verse bile, kiracıya makul bir süre tanıyabilir.

Sonuç olarak, yeni ev sahibi, kiracıyı hemen evden çıkaramaz. Yasal prosedürlere uyulması ve belirli sürelerin beklenmesi gerekmektedir. Bu süreler, hem kiracının haklarını korumayı hem de yeni ev sahibinin mağdur olmamasını sağlamayı amaçlamaktadır.

İşyeri Kiracılarının Durumu: Satış Halinde Tahliye ve Haklar

Konut kiralarında olduğu gibi, işyeri kiralarında da, işyerinin satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşmenin bitimine kadar kiracıyı çıkaramaz.

Ancak, yeni işyeri sahibi, belirli şartlar altında, işyeri kiracısının tahliyesini talep edebilir:

• İşyeri İhtiyacı: Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ihtiyacı olduğunu inandırıcı bir şekilde kanıtlayarak tahliye davası açabilir.
• Yeniden İnşa ve İmar: Yeni malik, işyerini yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı bir şekilde onarmak, genişletmek veya değiştirmek için tahliye davası açabilir. Ancak, bu tadilatlar sırasında işyerinin kullanımının imkansız olması gerekmektedir.

İşyeri Kiracılarının Tahliyesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İhtiyaç İddiasının Samimiyeti: Yeni işyeri sahibinin ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi olmalıdır. Mahkeme, ihtiyaç iddiasının varlığını ve samimiyetini titizlikle değerlendirir. Örneğin, yeni malikin, aynı iş kolunda faaliyet gösteren başka bir işyerinin olması, ihtiyaç iddiasının samimiyetini zayıflatabilir.
• Bir Ay İçinde Yazılı Bildirim: Yeni malik, işyerini satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde, kiracıya, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini yazılı olarak bildirmek zorundadır.
• Altı Ay Sonra Dava Açma Hakkı: Yeni malik, yazılı bildirimi yaptıktan sonra, kira sözleşmesinin bitimini beklemek zorunda değildir. Edinim tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir.
• Dava Açma Süresi: Yeni malik, ihtiyaç durumunu bildirdikten sonra, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, genel hükümlere göre fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir.
• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

İşyeri Kiracılarının Hakları:

• Yeniden Kiralama Hakkı: İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen işyeri, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi takdirde, eski kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
• Öncelikli Kiralama Hakkı: Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye edilen işyerlerinde, eski kiracının yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir.

Sonuç olarak, işyeri kiracıları da, konut kiracıları gibi, belirli yasal haklara sahiptir. İşyerinin satılması durumunda, kiracıların haklarını bilmeleri ve gerektiğinde hukuki yollara başvurmaları önemlidir.

Tahliye Davası Sonucunda Kiracının Hakları: Tazminat ve Yeniden Kiralama

Yeni ev sahibinin açtığı tahliye davası sonucunda, mahkeme, kiracının tahliyesine karar verebilir. Ancak, kiracının tahliye edilmesi, tüm haklarının sona erdiği anlamına gelmez. Kanun koyucu, haksız tahliyelerin önüne geçmek ve kiracının mağduriyetini gidermek için, belirli durumlarda kiracıya tazminat ve yeniden kiralama hakkı tanımıştır.

Kiracının Tahliye Sonrası Hakları:

• Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Hakkı (TBK m. 355):
  • İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Yeni ev sahibi, ihtiyaç sebebiyle tahliye sağladıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
  • Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye: Yeni ev sahibi, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye sağladıktan sonra, taşınmazı eski hali ile haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiraya veren, bu hakkı kullanabilmesi için, eski kiracısına yazılı olarak bildirimde bulunmak zorundadır. Kiracı, bu hakkını bildirimden itibaren bir ay içinde kullanmalıdır. Bu öncelik hakkı kullandırılmadığı takdirde de, yine son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat hakkı doğar.
• Taşınma Masrafları: Mahkeme kararıyla tahliye edilen kiracı, yeni bir eve taşınmak için yaptığı masrafları (nakliye ücreti, yeni evin depozito bedeli vb.) talep edip edemeyeceği konusunda açık bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Ancak, Yargıtay kararlarında, somut olayın özelliklerine göre, kiracının makul taşınma masraflarının, haksız tahliye durumunda, yeni ev sahibinden talep edilebileceği yönünde görüşler mevcuttur.
• Maddi ve Manevi Tazminat: Kiracı, haksız tahliye nedeniyle maddi ve manevi zarara uğradığını iddia ediyorsa, ayrıca bir tazminat davası açabilir. Örneğin, yeni ev sahibinin ihtiyaç iddiasının gerçeği yansıtmadığı ve kötü niyetli olduğu ispatlanırsa, kiracı, maddi ve manevi tazminat talep edebilir.

Önemli Notlar:

• Tazminat Hakkının Doğumu: Tazminat hakkının doğabilmesi için, mahkeme kararıyla tahliyenin gerçekleşmiş olması ve kiraya verenin, yeniden kiralama yasağına aykırı davranmış olması gerekir.
• Haklı Sebep: Kiraya verenin, haklı bir sebebi varsa, üç yıl geçmeden de taşınmazı başkasına kiraya verebilir. Örneğin, kiraya verenin kendisinin veya ailesinden birinin taşınmaza ihtiyacı olması, haklı sebep olarak kabul edilebilir. Ancak, haklı sebebin varlığını ispat yükü, kiraya verene aittir.
• Tazminat Miktarı: Ödenecek tazminat miktarı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre, daha yüksek bir tazminata da hükmedebilir.
• Dava Açma Süresi: Tazminat davası açma süresi, tahliye tarihinden itibaren bir yıldır.

Kiracının, tahliye kararı sonrasında haklarını koruyabilmesi için, bir avukattan hukuki destek alması ve yasal sürelere dikkat etmesi önemlidir.

Satılan Evde Kiracı Ne Kadar Süre Oturabilir? Tahliye Süreci ve Yasal Düzenlemeler

Evin satılması durumunda, kiracının ne kadar süre daha evde oturabileceği, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına, yeni ev sahibinin ihtiyaç durumuna ve ihtarname gönderilip gönderilmediğine bağlı olarak değişir.

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde:

• Sözleşme Sonuna Kadar Oturma Hakkı: Yeni ev sahibi, kira sözleşmesi süresi bitene kadar kiracının tahliyesini talep edemez. Kiracı, sözleşme süresince, kira bedelini düzenli ödediği ve sözleşme şartlarına uyduğu sürece, evde oturma hakkına sahiptir.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Yeni ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir. Bunun için;
  • İhtarname: Evi satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtiyaç durumunu bildiren bir ihtarname göndermelidir.
  • Dava Açma: İhtarname gönderdikten sonra, 6 ayın sonunda veya kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
• Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye: Yeni ev sahibi, yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye talep ediyorsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır.

2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde:

• Genel Hükümlere Göre Fesih Hakkı: Yeni ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre fesih hakkını kullanarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Buna göre;
  • Her altı aylık kira döneminin sonu için, üç ay önceden fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin, kira sözleşmesi her yıl Ocak ayında yenileniyorsa, yeni ev sahibi, en geç Eylül ayı sonuna kadar fesih bildiriminde bulunarak, bir sonraki yılın Haziran ayı sonunda kiracının tahliyesini isteyebilir.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Yeni ev sahibi, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir. Bunun için;
  • İhtarname: Evi satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtiyaç durumunu bildiren bir ihtarname göndermelidir.
  • Dava Açma: İhtarname gönderdikten sonra, 6 ayın sonunda veya genel hükümlere göre fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Önemli Notlar:

• Dava Sonucuna Kadar Oturma Hakkı: Tahliye davası açılsa bile, mahkeme kararı kesinleşinceye kadar kiracı evde oturmaya devam edebilir.
• Mahkemenin Takdir Yetkisi: Mahkeme, tahliye talebini değerlendirirken, yeni ev sahibinin ihtiyaç durumunu, kiracının durumunu ve diğer tüm faktörleri dikkate alarak karar verir.
• Anlaşma Yolu: Kiracı ve yeni ev sahibi, karşılıklı anlaşarak da tahliye konusunda uzlaşabilirler.

Sonuç olarak, satılan evde kiracının ne kadar süre oturabileceği, somut olayın özelliklerine göre değişir. Kiracının, haklarını korumak için, bir avukattan hukuki destek alması ve yasal sürelere dikkat etmesi önemlidir.

Oturduğu Yer Satılan Kiracının Hakları Nelerdir? Yasal Güvenceler ve Koruma Mekanizmaları

Kiracısı olduğu konutun satılması, kiracılar için belirsizlik ve endişe yaratan bir durumdur. Ancak, Türk Borçlar Kanunu, kiracıları koruyan ve onlara belirli haklar tanıyan hükümler içermektedir. Oturduğu yer satılan kiracının başlıca hakları şunlardır:

• Kira Sözleşmesinin Devamı Hakkı: Evin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşme, aynı şartlarla devam eder (TBK m. 310).
• Belirli Süreli Sözleşmelerde Koruma: Kiracı, belirli süreli bir kira sözleşmesi varsa, sözleşme süresi bitene kadar kiralananda oturma hakkına sahiptir. Yeni ev sahibi, sözleşme süresinin bitiminden önce, kanunda belirtilen istisnai haller (ihtiyaç, yeniden inşa ve imar) dışında kiracıyı tahliye edemez.
• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Hakkı: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, yeni ev sahibi, genel hükümlere göre (her 6 aylık dönemin sonu için 3 ay önceden) fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Haklar: Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye talep ederse, kiracı, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını mahkemede ileri sürebilir ve tahliye kararını engellemeye çalışabilir.
• Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Hakkı: Yeni ev sahibi, ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği kiracısından başkasına, haklı sebep olmaksızın, üç yıl geçmedikçe kiralananı kiralayamaz. Aksi halde, kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir (TBK m.355).
• Yeniden İnşa ve İmarda Öncelikli Kiralama Hakkı: Yeni ev sahibi, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye sağladıysa, eski kiracı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralananı öncelikle kiralama hakkına sahiptir. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren bir ay içinde kullanılması gerekir.
• Depozitonun İadesi Hakkı: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve hasarsız bir şekilde teslim ettiği takdirde, depozitosunu yeni ev sahibinden talep edebilir. Yeni ev sahibi, depozitoyu iade etmekle yükümlüdür.
• Haksız Tahliye Halinde Tazminat Hakkı: Kiracı, haksız yere tahliye edildiğini düşünüyorsa, maddi ve manevi tazminat talebiyle dava açabilir. Örneğin, yeni ev sahibinin ihtiyaç iddiasının gerçeği yansıtmadığı ispatlanırsa, kiracı, taşınma masrafları ve manevi tazminat talep edebilir.

Önemli Not:

• Kiracının, kira bedelini düzenli olarak ödemesi ve kira sözleşmesine uygun davranması önemlidir. Aksi takdirde, farklı gerekçelerle tahliye riski ortaya çıkabilir.
• Kiracının, haklarını korumak için, bir avukattan hukuki destek alması faydalı olacaktır.

Sonuç olarak, kiracısı olduğu konutun satılması durumunda, kiracı, endişe etmemeli ve haklarını bilmelidir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıları koruyan önemli hükümler içermektedir ve bu hükümler sayesinde, kiracılar, yeni ev sahibi karşısında da haklarını savunabilirler.

Yeni Ev Sahibinin Hakları: Kiracıyla İlişkide Sınırlar ve Sorumluluklar

Yeni ev sahibi, satın aldığı konutta kiracı bulunması durumunda, hem haklara hem de sorumluluklara sahiptir. Bu haklar ve sorumluluklar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat ile düzenlenmiştir.

Yeni Ev Sahibinin Başlıca Hakları:

• Kira Bedelini Talep Etme Hakkı: Yeni ev sahibi, mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak, kiracıdan kira bedelini talep etme hakkına sahiptir. Kira bedeli, mevcut kira sözleşmesinde belirtilen tutar üzerinden ödenmeye devam eder.
• Kira Sözleşmesini Devralma Hakkı: Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşmeden doğan tüm hak ve yükümlülükleri devralır (TBK m. 310).
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Talep Etme Hakkı: Yeni ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle, belirli şartlar ve süreler dahilinde tahliye davası açabilir (TBK m. 350, 351).
• Yeniden İnşa ve İmar Amaçlı Tahliye Talep Etme Hakkı: Yeni ev sahibi, kiralananı yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı bir şekilde onarmak, genişletmek veya değiştirmek için, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 350).
• Kira Bedelinin Uyarlanmasını Talep Etme Hakkı: Yeni ev sahibi, kira bedelinin rayiç bedellere göre düşük kaldığını düşünüyorsa, kira bedelinin uyarlanması için dava açabilir. Ancak bunun için kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemiş olmalıdır.
• Depozitoyu Devralma Hakkı: Yeni malik, depozito bedelini ve işlemiş faizini eski malikten isteme hakkına sahiptir.
• Kiralananın Durumunu Tespit Ettirme Hakkı: Yeni malik, kiralananın durumunu, tahliye halinde doğabilecek zararları tespit amacıyla mahkeme kanalı ile tespit ettirme hakkına sahiptir.

Yeni Ev Sahibinin Başlıca Sorumlulukları:

• Kira Sözleşmesine Uyma Yükümlülüğü: Yeni ev sahibi, devraldığı kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır. Örneğin, kira bedelini, sözleşmede belirtilen tarihlerde tahsil etmeli ve kiralananı, sözleşmede belirtilen şekilde kullanıma uygun halde bulundurmalıdır.
• Kiracının Huzurunu Bozmamak: Yeni ev sahibi, kiracıyı rahatsız edici davranışlardan kaçınmalı ve huzur içinde oturma hakkını ihlal etmemelidir.
• Gerekli Onarımları Yapma Yükümlülüğü: Yeni ev sahibi, kiralananın kullanımını etkileyen önemli ayıpları gidermek ve gerekli onarımları yapmakla yükümlüdür.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Yeniden Kiralama Yasağına Uyma: Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracısından başkasına, haklı bir sebep olmaksızın, üç yıl geçmedikçe kiralananı kiralayamaz (TBK m. 355). Aksi takdirde, tazminat ödemek zorunda kalır.

Önemli Notlar:

• Yeni ev sahibi, kiracının kişilik haklarına saygı göstermeli ve özel hayatına müdahale etmemelidir.
• Kiracı ile ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde, öncelikle uzlaşma yolu aranmalıdır. Uzlaşma sağlanamazsa, hukuki yollara başvurulabilir.

Sonuç olarak, yeni ev sahibi, hem mülkiyet hakkından kaynaklanan haklara sahiptir, hem de kiracıya karşı belirli sorumluluklar altındadır. Bu hak ve sorumlulukların, yasal sınırlar çerçevesinde ve iyi niyet kurallarına uygun bir şekilde kullanılması, hem ev sahibi hem de kiracı açısından sağlıklı bir kira ilişkisinin sürdürülmesi için önemlidir.

Sonuç: Ev Sahibi Değişikliğinde Haklarınızı Bilin ve Koruyun

Evin satılması, kiracılar açısından belirsizlik ve endişe yaratan bir durum olsa da, Türk Borçlar Kanunu, kiracıların haklarını koruyan ve onlara güvence sağlayan önemli hükümler içermektedir. Bu rehberde, ev sahibi değişikliği durumunda kiracıların haklarını, yeni ev sahibinin hak ve sorumluluklarını, tahliye koşullarını, tazminat ve yeniden kiralama gibi önemli konuları detaylı bir şekilde ele aldık.

Önemle Vurgulamak İsteriz Ki:

• Evin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni ev sahibi, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşme, aynı şartlarla devam eder.
• Yeni ev sahibi, belirli şartlar ve süreler dahilinde, ihtiyaç, yeniden inşa veya imar gibi nedenlerle tahliye davası açabilir. Ancak, bu davalarda ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.
• Kiracılar, haksız tahliye girişimlerine karşı yasal haklarını kullanabilir ve tazminat talep edebilirler.
• Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracısından başkasına, haklı sebep olmaksızın, üç yıl geçmedikçe kiralananı kiralayamaz. Aksi durumda, tazminat sorumluluğu doğar.
• Kiracılar, kira sözleşmesinden doğan haklarını korumak için, kira bedelini düzenli olarak ödemeli, kiralananı özenle kullanmalı ve sözleşme şartlarına uymalıdırlar.

Sonuç olarak, hem kiracıların hem de yeni ev sahiplerinin, haklarını ve sorumluluklarını bilmeleri, yasal düzenlemelere uygun hareket etmeleri ve olası uyuşmazlıklarda hukuki yollara başvurmaları büyük önem taşımaktadır.

Bu rehberin, ev sahibi değişikliği durumunda haklarınız konusunda sizi bilgilendirdiğini ve aklınızdaki sorulara cevap verdiğini umuyoruz. Ancak, her somut olayın kendine özgü özellikleri olduğunu ve hukuki durumun değişebileceğini unutmayın. Bu nedenle, karşılaşabileceğiniz her türlü hukuki sorunda, bir avukata danışarak, profesyonel hukuki destek almanız, haklarınızın korunması açısından en doğru seçenek olacaktır.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Uzman Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14

🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨

https://legapro.net/