Bursa Kiracı Tahliye Avukatı
Bursa Kiracı Tahliye Avukatı: Kiracı Tahliye Davası, İhtiyaç ve Taahhüt Nedeniyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı çıkarmak kanunda sayılan sebeplere ve kısa dava sürelerine bağlıdır; süre kaçırılırsa dava hakkı düşer. Bu sayfada Bursa’da kiracı tahliyesi için izlenebilecek yollar, her yolun süre ve koşulları ve kiracının kendini savunurken dikkat etmesi gereken noktalar güncel mevzuata ve Yargıtay uygulamasına göre özetlenmiştir. Kira hukukunun genel çerçevesi için Bursa kira hukuku avukatı sayfamıza da bakabilirsiniz.
Kiracı Hangi Yollarla Tahliye Edilir?
| Yol | Ne zaman kullanılır | Önemli nokta |
|---|---|---|
| Tahliye davası | İhtiyaç, yeni malik, iki haklı ihtar, başka konut, yeniden inşa ve imar gibi sebeplerde | Sulh hukuk mahkemesi; önce arabuluculuk dava şartıdır (6325 m.18/B) |
| Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi veya dava | Kiracı teslimden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmişse | Taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde başvuru (TBK m.352/1) |
| İlamsız icra yoluyla tahliye | Kira bedeli ödenmediğinde; kira alacağı ile birlikte tahliye talebi | İİK m.269 ve devamı; ödeme emrine yedi gün içinde itiraz |
| Kira sözleşmesine dayalı tahliye emri | Süresi bitmiş yazılı kira sözleşmelerinde (konut ve çatılı işyerinde TBK m.347 sınırları saklıdır) | Sürenin bitiminden bir ay içinde sözleşme icra dairesine ibraz edilir (İİK m.272) |
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak tahliye isteyemez; sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347/1). Bu nedenle yukarıdaki yollardan biri için kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir.
Tahliye Sebepleri ve Süreler
| Sebep | İhtar | Dava süresi | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Konut veya işyeri ihtiyacı (kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişi) | Kanunda ihtar şartı yoktur | Belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmede genel hükümlere göre fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay | TBK m.350 |
| Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım | Kanunda ihtar şartı yoktur | Aynı şekilde bir ay; bu işler sırasında kullanımın imkânsız olması gerekir | TBK m.350 |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim | Bildirimden altı ay sonra açılacak dava; ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava | TBK m.351 |
| Tahliye taahhüdü | Gerekmez | Taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay | TBK m.352/1 |
| İki haklı ihtar | Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki yazılı ihtar | Kira süresinin (bir yıldan uzun sözleşmede ihtarların yapıldığı kira yılının) bitiminden başlayarak bir ay | TBK m.352/2 |
| Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu bulunması | Gerekmez | Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay; kiraya verenin sözleşme yapılırken bilmemesi şartı | TBK m.352/3 |
| Kira bedelinin ödenmemesi (fesih) | Yazılı süre verilir; konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün | Sürenin sonunda fesih; tahliye davası veya ilamsız icra takibi | TBK m.315 |
| Özenle kullanmama, komşulara saygısızlık | Konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süreli yazılı ihtar | Ağır zarar veya çekilmez hâllerde derhal fesih | TBK m.316 |
| On yıllık uzama süresi | Sürenin bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim | Sebep göstermeden son verme | TBK m.347/1 |
Dava süresi kaçırılırsa dava hakkı kaybolur; ancak kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (m.354). Ayrıntılı rehberler: ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresi.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerlidir?
Kanun, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini tahliye sebebi saymıştır (TBK m.352/1). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.11.2025 tarihli 2025/2741 E., 2025/5408 K. sayılı kararında yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olması için üç koşul sayılmıştır: kiralamanın konut veya çatılı işyeri kirası olması, taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmesi ve belli bir tarihte boşaltmanın üstlenilmesi. Daire, kiralananın tesliminden önce ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte düzenlenerek verilen taahhütlerin kiracının özgür iradesini yansıtmadığı için geçerli olmadığını kabul etmektedir; somut olayda taşınmaz teslim edilmeden kira sözleşmesiyle birlikte alınan taahhüt geçersiz sayılmıştır (karar metni). Başka bir deyişle, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan “boş tahliye taahhütnamesi” tahliye için tek başına yeterli değildir.
Taahhüt geçerliyse kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1). Kiracı bakımından süre ve itiraz usulü önemlidir; yazının sonundaki “Kiracı olarak ne yapmalı?” bölümüne bakınız.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İspat
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 30.10.2013 tarihli 2013/12007 E., 2013/14454 K. sayılı kararına göre ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık göstermeyen geçici ihtiyaç ya da henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç tahliye sebebi olamaz; davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli değildir, ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir (karar metni). Aynı kararda Daire, 26 yaşında, öğrenimini tamamlamış ve çalışan bir çocuğun anneyle birlikte oturmaya zorlanamayacağını ve işyerine yakınlığı nedeniyle konuta ihtiyacının gerçek ve samimi kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Gerekli delillere örnek: ihtiyaç sahibinin mevcut oturduğu yer ve durumu, aile bireylerinin yaşı ve çalışma durumu, kiraya verenin başka taşınmazlarının niteliği ve kullanıma elverişliliği, ihtiyacın ortaya çıkış zamanı. Kiracı ise ihtiyacın gerçek olmadığını, kiraya verenin başka uygun taşınmazı bulunduğunu veya ihtiyacın geçici olduğunu ileri sürebilir.
Dava Süreci: Arabuluculuktan İcraya
- Arabuluculuk: Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışındaki kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvuru yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır ve arabulucu görevlendirme tarihinden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır (6325 m.18/A-B).
- Dava: Davalar sulh hukuk mahkemesinde, basit yargılama usulüne göre görülür (HMK m.4/1-a, m.316/1-a). Taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
- Karar ve kanun yolu: Karar tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m.345).
- Tahliyenin icrası: Taşınmazın tahliyesine dair ilam icra dairesine verilince icra müdürü, icra emri tebliğiyle borçluya yedi gün içinde taşınmazı teslim etmesini emreder; borçlu taşınmazı işgal ediyorsa ve emri tutmazsa hüküm zorla icra edilir (İİK m.26).
Kira Borcu Nedeniyle İlamsız İcra ve Tahliye
Kira alacağı için başlatılan ilamsız takipte, alacaklı isterse ödeme emri kiralananın tahliyesi istemini de içerir. Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini bildirmek zorundadır; kira akdini ve imzayı açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır (İİK m.269). Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (m.269/a). İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir (m.269/c). Süreç ve itiraz için icra yoluyla tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
Tahliyeden Sonra Yeniden Kiralama Yasağı
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır ve bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).
Kiracı Olarak Ne Yapmalı?
- İhtar ve tebligatı saklayın; hangi süreler işlediğini ihtarın tebliğ tarihine göre belirleyin. Kira borcu ihtarında konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verilmesi gerekir (TBK m.315).
- Ödeme emrini bekletmeyin: İlamsız icra takibinde ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilmelidir (İİK m.269); itiraz etmemek tahliye kararına yol açabilir.
- Taahhütnamenin tarihine bakın: Kira sözleşmesiyle birlikte teslimden önce imzalatılan taahhüt, Yargıtay’a göre geçerli değildir; ancak bu iddia somut olayda ispatlanmalıdır.
- Ödeme belgelerini koruyun: Kira ödendiği iddiası belgeyle (banka dekontu, makbuz) ispat edilir; icra mahkemesi önünde bu belgeler aranır (İİK m.269/c).
- Arabuluculuk davetini ciddiye alın: Geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (6325 m.18/A-11).
Bursa’da Tahliye Davası Hangi Mahkemede ve Hangi Daireye Gider?
Bursa’da ve Bursa BAM çevresindeki Yalova, Bilecik, Çanakkale, Kütahya ve Balıkesir’de tahliye davalarına Sulh Hukuk Mahkemeleri bakar. Kararlara karşı istinaf Bursa Bölge Adliye Mahkemesi‘nin 4. ve 18. Hukuk Daireleri’ne gider. İstinaf kararına karşı temyiz yolu ise HMK m.362/1-b’ye göre, kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlarda açıktır; bu sınırın altında kalan tahliye davalarında bölge adliye mahkemesinin kararı kesindir. Daire numaraları hâkimler ve savcılar kurulunun iş bölümü kararlarıyla zaman içinde değişebilir; burada yalnızca karar metinlerinde görülen dağılım aktarılmıştır.
Yerel rehber: Sulh hukuk mahkemelerinin yerini ve tahliye dosyalarının istinaf dairelerini şu sayfalarda bulabilirsiniz: Bursa Adliyesi ve mahkemelerin bulunduğu binalar · Bursa BAM iş bölümü · Bursa’da kira uyuşmazlıkları ve tahliye · Bursa hukuk rehberi.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi “kendim oturacağım” diye kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Ev sahibinin ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olmalı ve kanundaki dava süresi içinde dava açılmalıdır; kiracı mahkeme kararı olmadan çıkarılamaz.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için ihtarname şart mı?
TBK m.350 ihtarname şartı koymamıştır; dava süresi belirli veya belirsiz süreli sözleşmeye göre belirlenir. İhtarname, iki haklı ihtar ve kira borcu nedeniyle fesih gibi başka sebepler için gerekir.
Ev satılırsa yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik ancak kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.351). Ayrıntı: kiralananın satılması ve yeni malik.
Tahliye kararına karşı kiracı ne yapabilir?
Karar tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir; ayrıntı için kiracı tahliye kararına itiraz ederse ne olur yazımıza bakabilirsiniz.
Tahliye davasını kaybeden kiracı ne öder?
Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak davayı kaybeden tarafa yüklenir. Vekâlet ücreti, o yıl yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir.
Tahliye davası açmak için avukat tutmak zorunlu mu?
Hayır. Ancak sürelerin (bir ay, yedi gün, otuz gün) kaçırılması hak kaybına yol açtığından, işlemlerden önce hukuki destek almak çoğu durumda yararlıdır.
Bursa’da kiracı tahliyesi için nasıl iletişime geçebilirim?
Bursa Kiracı Tahliye Avukatı için bizimle Avukata Sor bölümünden veya iletişim sayfamızdan iletişime geçebilirsiniz.