Kiracıyken Evin Satılması: Haklarınız ve Süreç

Kiracı olarak oturduğunuz evin satılması, hem belirsizliklere hem de endişelere yol açabilen bir durumdur. “Acaba evden çıkarılacak mıyım?”, “Kira sözleşmem ne olacak?”, “Yeni ev sahibine karşı haklarım nelerdir?” gibi sorular aklınızı kurcalayabilir.

Bu kapsamlı rehber, kiracıyken evin satılması durumunda haklarınızı, yasal süreci, yeni ev sahibinin yükümlülüklerini ve dikkat etmeniz gereken tüm önemli noktaları ayrıntılı olarak açıklamaktadır. Bu rehber sayesinde, bu süreci daha bilinçli ve güvende geçirebilirsiniz.

Kiracı Olarak Oturulan Evin Satılması Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?

Hayır. Kiracının oturduğu evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesi, bu konuda çok açıktır:

Madde 310: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. 

Bu madde, “satış kirayı bozmaz” ilkesinin yasal dayanağıdır. Bu ilkeye göre, evin satılmasıyla birlikte, kira sözleşmesi tüm hak ve yükümlülükleriyle yeni ev sahibine (yeni malike) geçer. Yani, yeni ev sahibi, sizinle yeni bir sözleşme yapmak zorunda değildir; eski ev sahibinizle yaptığınız sözleşmeye aynen uymak zorundadır.

Önemli Noktalar:

• Sözleşme Şartları Değişmez: Evin satılması, kira bedelini, ödeme tarihlerini, depozito miktarını veya diğer sözleşme koşullarını değiştirmez. Yeni ev sahibi, sözleşmede yazan şartlara uymak zorundadır.
• Sözleşme Süresi Devam Eder: Kira sözleşmenizin belirli bir süresi varsa (örneğin, 1 yıllık), bu süre devam eder. Yeni ev sahibi, sadece evi satın aldığı için sizi bu süre dolmadan evden çıkaramaz.
• Belirsiz Süreli Sözleşme: Kira sözleşmeniz belirsiz süreli ise, yeni ev sahibi, TBK’daki genel hükümlere göre (örneğin, 10 yıllık uzama süresi sonunda) veya özel durumlarda (örneğin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı) sözleşmeyi feshedebilir. Ancak, bu durumda da yasal bildirim sürelerine uymak ve fesih nedenini açıkça belirtmek zorundadır.

Yeni Ev Sahibinin Yükümlülükleri

Evi satın alan yeni ev sahibi, kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği için, eski ev sahibinin tüm hak ve yükümlülüklerini devralır. Yeni ev sahibinin başlıca yükümlülükleri şunlardır:

• Kira Sözleşmesine Uyma: Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesinin tüm şartlarına (kira bedeli, ödeme tarihleri, depozito, diğer hükümler) uymak zorundadır.
• Kiracıyı Bilgilendirme: Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra en kısa sürede kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde:
  • Kendi kimlik ve iletişim bilgileri,
  • Evi satın aldığı tarih,
  • Kira bedelinin bundan sonra hangi hesaba yatırılacağı,
  • Kira sözleşmesinin devam edeceği açıkça belirtilmelidir.
  • Önemli: Yeni ev sahibi, bu bildirimi, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde yapmak zorundadır. Bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması, ispat açısından daha güvenlidir.
• Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk: Yeni ev sahibi, kiralananın (evin/işyerinin) ayıplarından (kusurlarından) sorumludur. Örneğin, evde rutubet, tesisat arızası, çatlaklar vb. varsa, yeni ev sahibi, bunları gidermek zorundadır. Kiracı, bu ayıpları yeni ev sahibine yazılı olarak bildirmeli ve giderilmesini talep etmelidir.
• Depozitoyu İade Etme (Sözleşme Sonunda): Kira sözleşmesi sona erdiğinde, yeni ev sahibi, kiracıya depozitoyu iade etmek zorundadır. Ancak, kiracının eve zarar vermiş olması veya kira borcu bulunması durumunda, depozitodan kesinti yapılabilir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Hakkı Var mı?

Yeni ev sahibinin, sadece evi satın aldığı için kiracıyı tahliye etme hakkı yoktur. Ancak, TBK’da belirtilen bazı özel durumlarda, yeni ev sahibi, kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olabilir:

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Yeni ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, dede, nine) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin (örneğin, engelli kardeşi) konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.

Şartları:

• İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması: İhtiyaç iddiası, hayal ürünü veya geleceğe yönelik olmamalıdır. İhtiyaç, gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Örneğin, yeni ev sahibinin başka bir konutu varsa ve bu konut oturmaya elverişli ise, ihtiyaç iddiası samimi kabul edilmeyebilir. Veya yeni ev sahibinin yakın zamanda evlenmeyi planlamadığı halde, “ileride evleneceğim” diyerek tahliye talep etmesi, samimi kabul edilmeyebilir.
• Yazılı Bildirim: Yeni ev sahibi, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde, kiracıya yazılı olarak (noter aracılığıyla) bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde, tahliye nedeni (ihtiyaç) ve yeni ev sahibinin kim olduğu açıkça belirtilmelidir.
• Dava Açma Süresi: Yeni ev sahibi, bu bildirimi yaptıktan sonra, 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Ya da yeni malik dilerse, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açabilir.

Önemli Notlar:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinde açılır.
• Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını her somut olayın özelliklerine göre değerlendirir.
• Mahkeme, tahliye kararı verirse, kiracıya evi boşaltması için belirli bir süre verir.
• Kiracı, mahkeme kararına rağmen evi boşaltmazsa, icra yoluyla tahliye edilir.
• Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettiği kiracının yerine, haklı bir sebep olmaksızın, 3 yıl boyunca başkasını kiracı olarak alamaz. Aksi takdirde, eski kiracısına tazminat ödemek zorunda kalır (TBK m. 355).

2. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Yeni ev sahibi, kiralananı yeniden inşa etmek veya esaslı bir şekilde onarmak, genişletmek veya değiştirmek amacıyla tahliye davası açabilir. Ancak, bu durumda, bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması gerekir.

Şartları:

• İmar Projesi: Yeni ev sahibinin, yapacağı işlerle ilgili onaylı bir imar projesi olmalıdır.
• Kullanımın İmkansızlığı: Yapılacak işlerin, kiralananın kullanımını imkansız kılması gerekir. Sadece küçük çaplı tadilatlar veya bakım onarım işleri, tahliye için yeterli değildir.
• Dava Açma Süresi: Yeni ev sahibi, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyarak, 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

3. Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, kira sözleşmesinin başlangıcında veya daha sonra, yazılı olarak, belirli bir tarihte evi boşaltmayı taahhüt etmişse (tahliye taahhütnamesi vermişse), ev sahibi, bu taahhütnameye dayanarak, tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir.

Şartları:

• Yazılı Olması: Tahliye taahhüdü, mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü taahhütler geçerli değildir.
• Açık ve Kesin Olması: Taahhütnamede, tahliye tarihi açık ve kesin bir şekilde belirtilmelidir.
• Kira Sözleşmesinin Başlangıcından Sonra Verilmesi: Taahhütname, kira sözleşmesinin başlangıcında veya daha sonra verilmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya daha önce verilen taahhütnameler geçersizdir.
• Özgür İradeyle Verilmesi: Taahhütname, kiracının özgür iradesiyle verilmelidir. Baskı, tehdit veya hile ile alınan taahhütnameler geçersizdir.
• Süre: Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.

4. İki Haklı İhtar

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. (TBK m. 352)  

Şartları:

• İki Ayrı İhtar: Kiraya veren, kiracıya, iki farklı kira dönemi için, kira bedelini ödemediği gerekçesiyle, iki ayrı ihtarname çekmelidir.
• İhtarnamelerin Yazılı Olması: İhtarnameler, yazılı olmalı ve noter aracılığıyla gönderilmelidir.
• İhtarnamelerde Süre Verilmesi: İhtarnamelerde, kiracıya, kira borcunu ödemesi için makul bir süre (genellikle 30 gün) verilmelidir.
• Dava Açma Süresi: Kiraya veren, iki haklı ihtara rağmen kira borcu ödenmezse, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

5. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe/Belediye Sınırları İçinde Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde, oturmaya elverişli bir konutu varsa, kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. (TBK m. 352)  

Şartları:

• Aynı İlçe/Belde: Kiracının veya eşinin konutu, kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalıdır.
• Oturmaya Elverişli: Konut, oturmaya elverişli olmalıdır. Yani, boş, kullanılabilir ve sağlıklı olmalıdır.
• Kiraya Verenin Bilmemesi: Kiraya veren, kira sözleşmesi yapılırken, kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde içinde başka bir konutu olduğunu bilmemelidir.

6. Kiracının Kiralananı Özenle Kullanmaması, Komşulara Saygı Göstermemesi

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek zorundadır. Kiracı, bu yükümlülüklerine aykırı davranırsa (örneğin, kiralanana zarar verirse, gürültü yaparak komşuları rahatsız ederse, kiralananı amacı dışında kullanırsa vb.), kiraya veren, öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar göndererek, aykırılığın 30 gün içinde giderilmesini istemelidir. Kiracı, bu süre içinde aykırılığı gidermezse, kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir. (TBK m. 316)

7. Kiracının İflası

Kiracı iflas ederse, kiraya veren, yazılı bir bildirimle, belirli bir süre içinde (en az 6 ay) gelecekteki kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiracı, bu süre içinde güvence vermezse, kiraya veren, herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın, sözleşmeyi derhal feshedebilir. (TBK m. 332)

Kiracının Tahliye Talebine Karşı İtiraz Hakları

Kiracı, ev sahibinin/yeni malikin tahliye talebine karşı, aşağıdaki gerekçelerle itiraz edebilir:

• Kira Sözleşmesinin Geçerliliği: Kiracı, kira sözleşmesinin geçerli olduğunu ve devam ettiğini ileri sürebilir. Örneğin, kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmesine rağmen sözlü yapıldığını veya sözleşmenin belirli süreli olmasına rağmen belirsiz süreli kabul edilmesi gerektiğini iddia edebilir.
• Tahliye Nedeninin Geçersizliği: Kiracı, ev sahibinin/yeni malikin ileri sürdüğü tahliye nedeninin geçersiz olduğunu iddia edebilir. Örneğin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını veya yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye davasında, bu işlerin kiralananın kullanımını imkansız kılmadığını ileri sürebilir.
• Bildirim Sürelerine Uyulmaması: Kiracı, ev sahibinin/yeni malikin yasal bildirim sürelerine uymadığını iddia edebilir. Örneğin, yeni malikin, evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde yazılı bildirimde bulunmadığını veya tahliye davasını 6 ay geçtikten sonra açtığını ileri sürebilir.
• Kötü Niyet: Kiracı, ev sahibinin/yeni malikin kötü niyetli olduğunu, tahliye talebinin gerçek bir ihtiyaca dayanmadığını, sadece kirayı artırmak veya kendisini mağdur etmek amacıyla yapıldığını iddia edebilir.
• Diğer Nedenler: Kiracı, somut olayın özelliklerine göre, başka itirazlar da ileri sürebilir. Örneğin, kiralananın ayıplı olduğunu, kiraya verenin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediğini vb. iddia edebilir.

İtirazın Yapılacağı Yer:

• İhtarnameye Cevap: Ev sahibi/yeni malik, kiracıya ihtarname göndererek tahliye talebinde bulunmuşsa, kiracı, bu ihtarnameye yazılı olarak cevap verebilir ve itirazlarını bildirebilir.
• Tahliye Davasında Savunma: Ev sahibi/yeni malik, tahliye davası açmışsa, kiracı, bu davaya cevap dilekçesi sunarak ve duruşmalara katılarak itirazlarını ileri sürebilir ve savunma yapabilir. Kiracı, bu davada, yukarıda belirtilen itiraz gerekçelerini (kira sözleşmesinin geçerliliği, tahliye nedeninin geçersizliği, bildirim sürelerine uyulmaması, kötü niyet vb.) ileri sürebilir ve bu iddialarını delillerle (örneğin, kira sözleşmesi, ödeme dekontları, tanık beyanları, keşif, bilirkişi raporu vb.) ispatlamaya çalışabilir.
• Karşı Dava: Kiracı, tahliye davası ile birlikte veya ayrı bir dava açarak, tazminat (örneğin, haksız tahliye nedeniyle uğradığı maddi ve manevi zarar) veya kira bedelinin tespiti gibi taleplerde bulunabilir.

Kiracıyı Koruyan Hukuki Dayanaklar (Güncel ve Detaylı)

Kiracının hakları, Türk hukuk sisteminde, çeşitli kanunlar, yönetmelikler ve Yargıtay kararları ile korunmaktadır. Bu hukuki dayanaklar, kiracıyı, ev sahibinin/yeni malikin haksız ve keyfi uygulamalarına karşı korur ve kiracının mağdur olmasını engeller.

Temel Hukuki Dayanaklar

• Türk Borçlar Kanunu (TBK): Kira sözleşmeleri ve kiracılık ilişkileri, TBK’nın Özel Borç İlişkileri bölümünde (m. 299-378) ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. TBK, kira sözleşmesinin tanımı, unsurları, şekli, süresi, kira bedeli, kira artışı, kiracının ve kiraya verenin hak ve yükümlülükleri, kira sözleşmesinin sona ermesi, tahliye gibi konuları düzenler.
  • Özellikle Önemli Maddeler:
    • Madde 310: “Satış kirayı bozmaz” ilkesi.
    • Madde 344: Kira artış oranları.
    • Madde 347: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi sonunda fesih hakkı.
    • Madde 350: Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye.
    • Madde 351: Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye.
    • Madde 352: Kiracıdan kaynaklanan nedenlerle tahliye (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde konutunun bulunması).
    • Madde 355: Yeniden kiralama yasağı ve tazminat.
    • Madde 316: Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık nedeniyle tahliye.
    • Madde 332: Kiracının iflası nedeniyle fesih.
• Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): Kat mülkiyetine tabi taşınmazlardaki (apartman daireleri vb.) kiracılık ilişkilerinde, KMK hükümleri de uygulanır.
• İcra ve İflas Kanunu (İİK): Tahliye kararlarının icrası, İİK hükümlerine göre yapılır.
• Yargıtay Kararları: Yargıtay’ın kira hukuku ile ilgili verdiği kararlar (içtihatlar), kanunların yorumlanmasında ve uygulanmasında yol gösterici niteliktedir. Yargıtay kararları, özellikle uyuşmazlık konusu olan veya yoruma açık olan konularda önemli bir hukuki kaynak oluşturur.

Kiracıyı Koruyan Başlıca Haklar

• Kira Sözleşmesinin Devamı Hakkı: Evin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kira sözleşmesi, aynı şartlarla yeni ev sahibine (yeni malike) geçer.
• Belirli Süreli Sözleşmelerde Süre Bitmeden Tahliye Edilememe Hakkı: Kiracı, belirli süreli bir kira sözleşmesi varsa, sözleşme süresi bitmeden, haklı bir neden olmaksızın tahliye edilemez.
• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Bildirim Sürelerine Uyulması Hakkı: Kiracı, belirsiz süreli bir kira sözleşmesi varsa, kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirmek için yasal bildirim sürelerine uymak zorundadır. Bu süreler, TBK’da belirtilmiştir.
• Hakkaniyete Uygun Kira Artışı Hakkı: Kiracı, kira artışının yasal sınırlara (TÜFE veya %25) ve hakkaniyete uygun olmasını talep etme hakkına sahiptir.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması Hakkı: Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye talep ediyorsa, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlamak zorundadır. Kiracı, bu ihtiyacın gerçek olmadığını iddia ederek, tahliye kararına itiraz edebilir.
• Yeniden Kiralama Yasağına Uyulması Hakkı: Ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettiği kiracının yerine, haklı bir sebep olmaksızın, 3 yıl boyunca başkasını kiracı olarak alamaz. Aksi takdirde, eski kiracısına tazminat ödemek zorunda kalır.
• Depozitonun İadesi Hakkı: Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracı, kiralananı hasarsız ve sözleşmeye uygun olarak teslim ederse, depozitosunu geri alma hakkına sahiptir.
• Ayıpların Giderilmesini Talep Hakkı: Kiracı, evde/işyerinde ortaya çıkan ayıpların (kusurların) giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
• Sözleşmeye Uygun Kullanım Hakkı: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak kullanma hakkına sahiptir.
• Huzurlu Kullanım Hakkı Kiracının kiralananı huzurlu bir şekilde kullanma hakkı vardır.

Kiracı Ev Sahibi Değişiminde Kira Ödemesini Kime Yapmalıdır?

Evin satılması durumunda, kiracının kira ödemelerini yeni ev sahibine yapması gerekir. Ancak, bu geçiş sürecinde, bazı önemli noktalara dikkat etmek gerekir:

1. Resmi Bildirim: Yeni ev sahibi, kiracıya, yazılı olarak (tercihen noter aracılığıyla) bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde:
   • Kendi kimlik ve iletişim bilgileri,
   • Evi satın aldığı tarih,
   • Tapu kaydının bir örneği (istenirse),
   • Kira bedelinin bundan sonra hangi banka hesabına yatırılacağı,
   • Kira sözleşmesinin devam edeceği açıkça belirtilmelidir.
2. Hesap Bilgilerinin Doğruluğu: Kiracı, yeni ev sahibinin verdiği banka hesap bilgilerinin doğruluğunu teyit etmelidir. Mümkünse, yeni ev sahibi ile yüz yüze görüşerek veya tapu kaydını kontrol ederek bu bilgileri doğrulamak en güvenli yoldur.
3. Ödeme Şekli: Kira ödemeleri, banka havalesi veya EFT yoluyla yapılmalıdır. Bu, hem ispat kolaylığı sağlar hem de dolandırıcılık riskini azaltır. Elden ödeme yapmaktan kaçınılmalıdır.
4. Açıklama: Banka havalesi veya EFT yaparken, açıklama kısmına, kira ödemesi olduğunu ve hangi aya ait olduğunu açıkça belirtmek önemlidir. Örneğin, “2024 Temmuz ayı kira bedeli” gibi.
5. Makbuz/Dekont: Kiracı, her kira ödemesi için, ev sahibinden makbuz istemeli veya banka dekontunu saklamalıdır. Bu belgeler, ileride yaşanabilecek olası anlaşmazlıklarda delil olarak kullanılabilir.
6. Eski Ev Sahibine Ödeme Yapılmamalı: Yeni ev sahibi size resmi olarak bildirimde bulunana kadar, kira ödemelerini eski ev sahibine yapmaya devam edebilirsiniz. Ancak, yeni ev sahibinin bildiriminden sonra, kira ödemelerini kesinlikle eski ev sahibine yapmamalısınız. Aksi takdirde, iki kere ödeme yapmak zorunda kalabilirsiniz.

Önemli Not: Eğer yeni ev sahibi, size resmi bir bildirimde bulunmadan kira ödemelerini kendisine yapmanızı isterse, dikkatli olun. Bu durumda, bir avukata danışarak hareket etmek en doğru yoldur.

Kiracının Tahliye Edilmesi İçin Gerekli Süreç

Yeni ev sahibinin, kiracıyı tahliye edebilmesi için, yasal bir nedeninin olması ve belirli bir süreci izlemesi gerekir. Bu süreç, genel olarak aşağıdaki gibidir:

1. İhtarname (Gerekli Durumlarda): Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye talep ediyorsa, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndermelidir. İhtarnamede, tahliye nedeni (ihtiyaç) açıkça belirtilmeli ve kiracıya evi boşaltması için 6 ay süre verilmelidir.
   • Önemli: İhtarname, zorunlu bir adımdır. İhtarname gönderilmeden tahliye davası açılırsa, dava usulden reddedilir.
   • İhtarname Yerine Geçen Durumlar: Bazı durumlarda ihtarnameye gerek yoktur. Örneğin, kiracının tahliye taahhüdü varsa veya kiracı kira bedelini ödemiyorsa, ihtarname çekilmeden de tahliye davası açılabilir veya icra takibi başlatılabilir.
2. Arabuluculuk (Zorunlu): Tahliye davası açmadan önce, zorunlu olarak arabulucuya başvurmak gerekir. Arabuluculuk süreci, tarafların anlaşarak uyuşmazlığı çözmelerini amaçlar. Arabuluculuk görüşmelerinde, taraflar, bir arabulucu eşliğinde, tahliye, kira bedeli, tazminat gibi konularda uzlaşmaya çalışırlar.
   • Anlaşma: Taraflar arabuluculukta anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma yazılı hale getirilir ve arabuluculuk anlaşma tutanağı düzenlenir. Bu tutanak, ilam niteliğinde belge sayılır ve icra edilebilir.
   • Anlaşmama: Taraflar arabuluculukta anlaşmaya varamazlarsa, arabulucu, bir son tutanak düzenler. Bu tutanak, dava açmak için gereklidir.
3. Tahliye Davası: Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, yeni ev sahibi, tahliye davası açabilir. Tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinde açılır.
   • Dava Dilekçesi: Dava dilekçesinde, tahliye nedeni (örneğin, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.) açıkça belirtilmeli ve delillerle desteklenmelidir.
   • Duruşmalar: Mahkeme, tarafları duruşmaya çağırır, iddia ve savunmaları dinler, delilleri değerlendirir.
   • Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Gerekirse, mahkeme, dava konusu taşınmazda keşif yapabilir ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir.
   • Karar: Mahkeme, tüm delilleri ve iddia ve savunmaları değerlendirdikten sonra bir karar verir. Karar, tahliye veya davanın reddi şeklinde olabilir.
   • Tahliye Kararı: Mahkeme, tahliye talebini haklı bulursa, kiracının tahliyesine karar verir. Kararda, kiracıya evi boşaltması için belirli bir süre verilir.
   • Davanın Reddi: Mahkeme, tahliye talebini haksız bulursa, davayı reddeder. Bu durumda, kiracı, evde/işyerinde oturmaya devam eder.
   • İstinaf ve Temyiz: Mahkeme kararına karşı, istinaf ve temyiz yollarına başvurulabilir.
4. İcra Takibi: Tahliye kararı kesinleştikten sonra, kiracı, evi kendiliğinden boşaltmazsa, ev sahibi, icra dairesine başvurarak, tahliye kararının icrasını talep edebilir.
   • İcra Emri: İcra dairesi, kiracıya, tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde, kiracıya, evi belirli bir süre içinde (genellikle 15 gün) boşaltması, aksi takdirde zorla tahliye edileceği bildirilir.
   • Zorla Tahliye: Kiracı, tahliye emrine rağmen evi boşaltmazsa, icra memurları, kolluk kuvvetleri (polis veya jandarma) eşliğinde, eve/işyerine giderek, kiracıyı ve eşyalarını zorla tahliye eder.

Önemli Notlar:

• Yürütmenin Durdurulması: Kiracı, tahliye kararına karşı istinaf veya temyiz yoluna başvurmuşsa, yürütmenin durdurulması talebinde bulunabilir. Mahkeme, yürütmenin durdurulması kararı verirse, tahliye işlemi, istinaf veya temyiz incelemesi sonuçlanıncaya kadar durdurulur.
• Haksız Tahliye: Ev sahibi/yeni malik, yasal bir neden olmaksızın veya usule aykırı bir şekilde kiracıyı tahliye ederse, kiracı, tazminat davası açabilir. Bu davada, kiracı, maddi (örneğin, taşınma masrafları, yeni kiraladığı evin kirası vb.) ve manevi zararlarının tazminini talep edebilir. Ayrıca, kiracı, yeniden kiralanan yere geri dönme hakkına da sahip olabilir (belirli şartlar altında).
• Yeni Malikin İhtar Süresi ve Sonrası: Yeni malik taşınmazı edindikten sonra 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir. Bu ihtarname ile 6 ay sonra tahliye davası açabileceği gibi dilerse ihtiyaç durumunu belirterek sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de tahliye davası açabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Evim satıldı, yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?
   • Hayır. Evin satılması, tek başına tahliye nedeni değildir. Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmenize uymak zorundadır. Ancak, yasal olarak geçerli bir tahliye nedeni varsa (örneğin, kendisinin, eşinin, çocuğunun vb. konut ihtiyacı), yasal prosedürleri izleyerek tahliye davası açabilir.
2. Yeni ev sahibi, kira bedelini istediği gibi artırabilir mi?
   • Hayır. Yeni ev sahibi de, kira artışlarında yasal sınırlara uymak zorundadır. Konut kiralarında, 1 Temmuz 2024’e kadar %25 sınırı (aksi yönde yeni bir yasal düzenleme yapılmazsa), bu tarihten sonra ise TÜFE’nin oniki aylık ortalaması uygulanacaktır. İşyeri kiralarında ise, TÜFE’nin oniki aylık ortalaması uygulanır. Ancak, kira sözleşmenizde daha düşük bir artış oranı belirlenmişse, bu oran geçerlidir.
3. Yeni ev sahibi, kira sözleşmemi değiştirebilir mi?
   • Hayır. Yeni ev sahibi, tek taraflı olarak kira sözleşmenizi değiştiremez. Ancak, karşılıklı anlaşma ile sözleşmede değişiklik yapabilirsiniz.
4. Yeni ev sahibine kira ödemelerini nasıl yapmalıyım?
   • Yeni ev sahibi, size yazılı olarak (tercihen noter aracılığıyla) bildirimde bulunarak, kendi kimlik ve banka hesap bilgilerini vermelidir. Bu bildirimden sonra, kira ödemelerini yeni ev sahibinin belirttiği hesaba, banka havalesi veya EFT yoluyla yapmalısınız. Ödeme yaparken, açıklama kısmına, “kira ödemesi” olduğunu ve hangi aya ait olduğunu açıkça belirtmelisiniz.
5. Yeni ev sahibi depozitomu iade etmek zorunda mı?
   • Evet. Kira sözleşmesi sona erdiğinde, yeni ev sahibi, kiralananı hasarsız ve sözleşmeye uygun olarak teslim alırsanız, depozitonuzu iade etmek zorundadır. Depozito, eski ev sahibinden yeni ev sahibine devredilir.
6. Yeni ev sahibi, evi görmek için benden izin istemek zorunda mı?
   • Evet. Yeni ev sahibi, evi satın almadan önce veya satın aldıktan sonra, makul bir süre önceden size haber vererek ve uygun bir zamanda evi görmek için izin istemek zorundadır. Ancak, bu izin isteme hakkını, sizi rahatsız edecek şekilde veya sık sık kullanamaz.
7. Yeni ev sahibinin tahliye talebine karşı ne yapabilirim? Yeni malikin tahliye talebi, kanunda belirtilen şartları sağlamıyorsa, öncelikle yeni ev sahibine karşı bu durumu açıklayan bir ihtarname gönderebilirsiniz. İhtarnameye rağmen tahliye konusunda ısrarcı olunursa, aleyhinize açılacak tahliye davasında, bu itirazlarınızı ve delillerinizi mahkemeye sunarak, davanın reddini talep edebilirsiniz.
8. Ev satılırken kiracı hakları nelerdir özetle belirtebilir misiniz?
   • Kira sözleşmesinin devamı hakkı.
   • Belirli süreli sözleşmelerde süre bitmeden tahliye edilememe hakkı.
   • Belirsiz süreli sözleşmelerde bildirim sürelerine uyulması hakkı.
   • Hakkaniyete uygun kira artışı hakkı.
   • İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek ve samimi olmasını talep etme hakkı.
   • Yeniden kiralama yasağına uyulmasını talep etme hakkı.
   • Depozitonun iadesi hakkı.
   • Ayıpların giderilmesini talep hakkı.
   • Sözleşmeye uygun kullanım hakkı.
   • Huzurlu kullanım hakkı.
   • Yeni malikin 1 ay içinde tarafınıza bildirimde bulunma hakkı.
9. Ev sahibi evi sattı, kiracıyım ne yapmalıyım?
   • Öncelikle, yeni ev sahibinin size yazılı olarak bildirimde bulunmasını bekleyin.
   • Yeni ev sahibi ile iletişime geçin ve kira sözleşmenizin devamı konusunda görüşün.
   • Kira ödemelerinizi, yeni ev sahibinin belirttiği hesaba, düzenli olarak yapmaya devam edin.
   • Haklarınızı öğrenmek ve korumak için, bir avukata danışın.
10. Yeni ev sahibi evi kendisi için kullanacağını söylüyor, ne yapmalıyım?
    • Yeni ev sahibinin gerçekten ihtiyacı olup olmadığını araştırın. Gerekirse, komşularınızdan, muhtardan veya diğer kaynaklardan bilgi alın.
    • Yeni ev sahibinin samimiyetinden şüphe duyuyorsanız, bir avukata danışın. Avukatınız, ihtiyaç iddiasının gerçekliğini ve yasal dayanaklarını değerlendirecek ve size yol gösterecektir.
    • Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarsa, bu davaya cevap verin ve delillerinizi sunun. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirecektir.
11. Yeni ev sahibim beni tehdit ediyor/baskı yapıyor, ne yapmalıyım? Yeni ev sahibi veya başkası tarafından tehdit, şantaj, hakaret veya baskıya maruz kalırsanız, derhal bir avukata başvurun ve savcılığa suç duyurusunda bulunun. Bu tür davranışlar, suç teşkil eder ve cezai yaptırımı vardır. Ayrıca, bu tür davranışlar, tahliye davasında da aleyhinize delil olarak kullanılabilir.

Sonuç

Kiracıyken evinizin satılması, endişe verici bir durum olabilir. Ancak, haklarınızı bilirseniz ve doğru adımları atarsanız, bu süreci sorunsuz bir şekilde atlatabilirsiniz. Bu rehber, size yol göstermek ve haklarınızı korumanıza yardımcı olmak amacıyla hazırlanmıştır. Ancak, unutmayın ki, her durum farklı olabilir ve en doğru bilgiyi almak için, bir avukata danışmanız her zaman en iyi seçenektir.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Uzman Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14

🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨

https://legapro.net/