KAT İRTİFAKI BİLİNMESİ GEREKENLER

Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Kat İrtifakının Önemi ve Kapsamı

Gayrimenkul yatırımı, günümüzde en çok tercih edilen yatırım araçlarından biri olarak öne çıkmaktadır. Özellikle büyük şehirlerde, kentsel dönüşüm projelerinin de etkisiyle, arsa ve arazi yatırımları kadar, henüz inşaatına başlanmamış veya inşaatı devam eden projelerden bağımsız bölüm satın almak da yaygın bir yatırım tercihidir. İşte bu noktada, kat irtifakı kavramı devreye girer ve yatırımcıların haklarını koruma altına alan önemli bir hukuki araç olarak işlev görür.

Kat irtifakı, bir taşınmaz üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak şekilde inşa edilecek veya edilmekte olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkan, ofis, depo gibi) için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan, arsa payına bağlı ve tapu siciline tescil edilen geçici nitelikli bir irtifak hakkıdır. Bu hak, inşaat süreci boyunca hem arsa sahiplerinin hem de bağımsız bölüm satın alan kişilerin haklarını hukuki bir zeminde güvence altına almayı amaçlar.

Bu rehberde, kat irtifakının tanımını, hukuki niteliğini, kat mülkiyetinden farklarını, kuruluş sürecini, hak ve yükümlülükleri, sona erme hallerini ve uygulamada karşılaşılan uyuşmazlıkları detaylı bir şekilde ele alacağız. Kat irtifakı hakkında kapsamlı bilgi edinerek, gayrimenkul yatırımlarınızı daha güvenli bir şekilde yönetebilir ve haklarınızı koruyabilirsiniz.

Kat İrtifakının Hukuki Niteliği ve Temel Özellikleri

Kat irtifakı, kendine özgü hukuki niteliği ile diğer irtifak haklarından ve kat mülkiyetinden ayrılır. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu hak, sahiplerine belirli haklar tanıdığı gibi, bir takım yükümlülükler de getirir. Kat irtifakının temel özelliklerini şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Arsa Payına Bağlılık ve Ayrılmazlık İlkesi

Kat irtifakının en belirgin özelliği, taşınmazın arsa payına sıkı sıkıya bağlı olmasıdır. Her bağımsız bölüm için, taşınmazın toplam değeri içindeki oranına göre bir arsa payı belirlenir ve kat irtifakı hakkı da bu arsa payı üzerinden kurulur. Bu durum, kat irtifakının arsa payından bağımsız olarak devredilemeyeceği, rehnedilemeyeceği veya üzerinde başka bir sınırlı ayni hak (örneğin, intifa hakkı) tesis edilemeyeceği anlamına gelir. Kat irtifakı, ancak ve ancak arsa payı ile birlikte devredilebilir.

2. Geçici Nitelikte Bir Güvence Mekanizması Olması

Kat irtifakı, inşaatın başlangıcından tamamlanmasına kadar olan süreçte, bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını koruyan geçici bir hukuki güvencedir. Yapı kullanma izni (iskan) alındığı anda, kat irtifakı kendiliğinden ve herhangi bir işleme gerek kalmaksızın kat mülkiyetine dönüşür. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü üzere, inşaatın beş yıl içinde bitirilmemesi halinde, maliklerden birinin başvurusu üzerine, sulh hukuk mahkemesi bu süreyi uzatabileceği gibi, kat irtifakının sona erdirilmesine de karar verebilir. Bu hüküm, kat irtifakının geçici niteliğini açıkça ortaya koymaktadır.

3. Kat Mülkiyetine Geçişte Zorunlu Bir Aşama Teşkil Etmemesi

Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçiş için yasal bir zorunluluk olarak düzenlenmemiştir. İnşaatı tamamlanmış ve iskanı alınmış bir yapı için, gerekli prosedürlerin (örneğin, yapı kullanma izin belgesinin tapu idaresine ibrazı) yerine getirilmesi suretiyle, doğrudan kat mülkiyeti tesis edilebilir. Ancak, inşaat devam ederken bağımsız bölüm satın alan kişilerin haklarının korunması ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından, uygulamada kat irtifakı kurulması yaygın bir şekilde tercih edilmektedir.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davasına Konu Edilememesi

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş taşınmazlarda, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılamaz. Bu husus, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesinde açıkça hüküm altına alınmıştır. Kanun koyucu, bu düzenlemeyle, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazların bütünlüğünü korumayı ve bağımsız bölümlerin hukuki statüsünü güvence altına almayı amaçlamıştır. Bununla birlikte, bir bağımsız bölüm üzerinde birden fazla kişinin paylı mülkiyetinin söz konusu olması halinde, o bağımsız bölüme özgü olarak ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür.

5. Şahsi veya Taşınmaza Bağlı Bir İrtifak Hakkı Olmaması

Kat irtifakı, klasik irtifak haklarından farklı bir yapıdadır. Taşınmaz lehine kurulan irtifak haklarında, yararlanan ve yükümlü olmak üzere iki taşınmazın varlığı aranırken; şahsi irtifak haklarında ise hak, belirli bir kişi lehine tesis edilir. Oysa kat irtifakında, ne iki ayrı taşınmazın varlığı ne de belirli bir kişi lehine hak tesisi söz konusudur. Kat irtifakı, doğrudan doğruya arsa payına bağlı olarak kurulur ve arsa payından bağımsız olarak düşünülemez.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti, sıklıkla karıştırılan iki kavram olmakla birlikte, aralarında önemli hukuki farklar bulunmaktadır. Bu farkları şu şekilde özetleyebiliriz:

Özetle, kat irtifakı, inşaat aşamasındaki bir yapı üzerinde, ileride kat mülkiyetine dönüştürülmek üzere kurulan geçici bir hak iken; kat mülkiyeti, inşası tamamlanmış ve iskanı alınmış bir yapı üzerindeki bağımsız bölümlerin mülkiyetini kesin olarak belirleyen bir haktır.

Kat İrtifakının Kurulma Süreci ve Gerekli Belgeler

Kat irtifakı, tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve bu senedin tapu siciline tescil edilmesi suretiyle kurulur. Bu süreç, taşınmazın tek maliki varsa onun, paylı mülkiyet söz konusu ise tüm paydaşların (veya yetkili temsilcilerinin) tapu müdürlüğüne başvurusu ile başlar. Kat irtifakı kurulabilmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen bazı şartların sağlanması ve gerekli belgelerin eksiksiz olarak hazırlanması gerekir.

A. Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Şartlar:

1. İmar Planına Uygunluk: Taşınmazın, bulunduğu bölgenin yürürlükteki imar planına ve ilgili mevzuat hükümlerine (örneğin, İmar Yönetmeliği) uygun olması zorunludur.
2. Onaylı Mimari Proje: Yapının, yetkili bir mimar veya mühendis tarafından hazırlanmış ve ilgili belediye (veya yetkili idare) tarafından onaylanmış bir mimari projesinin bulunması şarttır.
3. Tapu Siciline Kayıtlı Taşınmaz: Kat irtifakı, yalnızca tapu sicilinde kayıtlı olan taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Tapusuz taşınmazlar üzerinde kat irtifakı kurulması mümkün değildir.
4. İnşaatın Devam Ediyor veya Henüz Başlamamış Olması: Kat irtifakı, ancak inşaatına başlanmamış veya inşaat süreci devam eden yapılar için kurulabilir. İnşaatı tamamlanmış ve iskanı alınmış yapılar için doğrudan kat mülkiyeti tesis edilir.
5. Bağımsız Bölümlerin Niteliği: Bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, ofis vb.), Kat Mülkiyeti Kanunu’nun aradığı anlamda, müstakil olarak kullanılmaya elverişli ve bağımsız mülkiyete konu olabilecek nitelikte (örneğin, kapısı, mutfağı, banyosu olan) olması gerekir.
6. Taşınmazın Tamamı Üzerinde Kurulma Zorunluluğu: Kat irtifakı, taşınmazın sadece bir kısmı üzerinde değil, tamamı üzerinde kurulur.
7. Tüm Maliklerin Rızası ve Başvurusu: Kat irtifakı tesis edilebilmesi için, taşınmazın tüm maliklerinin (tek malik varsa onun, paylı mülkiyet varsa tüm paydaşların) ortak iradesi ve başvurusu aranır.
8. Arsa Paylarının Belirlenmesi ve Beyanı: Her bir bağımsız bölüme, taşınmazın toplam değeri içindeki oranına göre (genellikle bağımsız bölümün büyüklüğü, konumu, cephesi gibi unsurlar dikkate alınarak) bir arsa payı tahsis edilmeli ve bu arsa payları tapu müdürlüğüne beyan edilmelidir.

B. Kat İrtifakı Tesisi İçin Gerekli Belgeler:

1. Başvuru Dilekçesi: Tüm malikler (veya yetkili temsilcileri) tarafından imzalanmış; taşınmazın niteliğini, bağımsız bölümlerin sayısını, her bir bağımsız bölümün arsa payını, niteliğini (konut, işyeri vb.) ve varsa eklentilerini (depo, garaj vb.) belirten bir başvuru dilekçesi hazırlanmalıdır.
2. Belediye Onaylı Mimari Proje: İlgili belediye (veya yetkili idare) tarafından onaylanmış, yapının mimari projesinin aslı veya onaylı bir sureti tapu müdürlüğüne ibraz edilmelidir. Projede, her bir bağımsız bölümün yeri, numarası, büyüklüğü, niteliği ve arsa payı açıkça gösterilmelidir.
3. Noter Onaylı Yönetim Planı: Taşınmazın ve bağımsız bölümlerin yönetimine ilişkin kuralları içeren, tüm malikler tarafından imzalanmış ve noterce onaylanmış bir yönetim planı hazırlanmalıdır. Yönetim planında, ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı, yöneticinin nasıl seçileceği ve görevleri, bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülükleri gibi hususlar düzenlenir.
4. Vaziyet Planı (Birden Fazla Yapı Varsa): Eğer kat irtifakı kurulacak taşınmaz üzerinde birden fazla yapı inşa edilecekse, bu yapıların konumlarını, aralarındaki mesafeleri, ortak kullanım alanlarını (yeşil alan, otopark, yol vb.) ve diğer yapısal detayları gösteren, belediye onaylı bir vaziyet planı da tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.
5. Bağımsız Bölüm Listesi (Beyanname): Her bir bağımsız bölümün ada, parsel, blok ve kapı numarasını, arsa payını, niteliğini (daire, dükkan, ofis vb.), malikinin kim olduğunu ve varsa eklentilerini (depo, garaj vb.) gösteren, tüm malikler tarafından imzalanmış ve noterce onaylanmış bir liste (beyanname) hazırlanarak tapu müdürlüğüne verilmelidir.
6. Tapu Senedi veya Ada/Parsel Bilgileri: Taşınmazın güncel tapu senedi veya tapu kaydını gösterir belge (ada, parsel, malik bilgileri vb.) ibraz edilmelidir.
7. Maliklerin Kimlik Belgeleri ve Fotoğrafları: Tüm maliklerin (veya yetkili temsilcilerinin) nüfus cüzdanı (veya geçerli kimlik belgesi) fotokopileri ve son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları gereklidir.
8. Vekaletname (Temsilci Varsa): Eğer kat irtifakı tesisi işlemleri bir temsilci (vekil) aracılığıyla yürütülecekse, temsile yetkili olunduğunu gösteren, noter onaylı vekaletnamenin aslı veya onaylı bir sureti tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.
9. Yapı Ruhsatı İnşaatın yasal olarak başladığını belgelemek için ilgili belediyeden alınmış yapı ruhsatının ibrazı gerekir.
10. Vergi Numarası Tüm maliklerin vergi kimlik numaralarını gösteren belgeler gereklidir.
11. DASK Poliçesi Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi yaptırılmış olmalıdır.
12. Emlak Vergisi Beyannamesi Taşınmazın emlak vergisi beyannamesinin bir örneği sunulmalıdır.

ÖNEMLİ NOT: Yukarıda belirtilen belgeler genel bir liste olup, uygulamada tapu müdürlükleri tarafından ek belgeler talep edilebilir. Kat irtifakı tesisine başvurmadan önce, ilgili tapu müdürlüğünden güncel ve detaylı bilgi alınması tavsiye edilir.

Kat İrtifakının Hukuki Sonuçları: Haklar ve Yükümlülükler

Kat irtifakı kurulmasıyla birlikte, hak sahiplerine Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan bir takım haklar ve yükümlülükler doğar. Bu hak ve yükümlülükler, inşaat sürecinin düzenli bir şekilde işlemesi, tarafların menfaatlerinin korunması ve ileride kat mülkiyetine geçişin sorunsuz bir şekilde gerçekleştirilmesi açısından büyük önem taşır.

A. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları:

1. İnşaatın Tamamlanmasını Talep Hakkı: Kat irtifakı sahipleri, diğer maliklerden ve/veya müteahhitten (yükleniciden), inşaatın sözleşmede öngörülen sürede, projeye ve imar mevzuatına uygun şekilde tamamlanmasını talep etme hakkına sahiptir. Bu hak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel amacı olan, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesini sağlama hedefine hizmet eder.

2. Yükümlülüklerini Yerine Getirmeyenlerin Payının Devrini Talep Hakkı : Kat Mülkiyeti Kanunu, inşaatın başlaması veya devam ettirilmesi için kendisine düşen yükümlülükleri (örneğin, arsa payı oranında inşaat masraflarını ödeme), noter ihtarına rağmen iki ay içinde yerine getirmeyen kat irtifakı sahibinin arsa payının, diğer kat irtifakı sahiplerine devredilmesini talep etme hakkı tanımaktadır. Bu talep, ancak bir mahkeme kararı ile mümkündür. Dava açan kat irtifakı sahipleri, arsa payının rayiç bedelini ödeyerek, yükümlülüklerini yerine getirmeyen malikin payını, kendi aralarında, yine arsa payları oranında devralabilirler. Bu hüküm, inşaatın aksamadan devam etmesini ve diğer maliklerin mağdur olmasını engellemeyi amaçlayan önemli bir güvencedir.

3. Tazminat Talep Hakkı: Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusurlu davranışları (örneğin, inşaatın gecikmesine sebep olma, projeye aykırı hareket etme, ortak alanlara zarar verme) nedeniyle, diğer kat irtifakı sahiplerinin zarara uğraması halinde, zarara uğrayanlar, kusurlu malikten tazminat talep edebilirler. Bu tazminat talebi, genel hükümlere (Borçlar Kanunu) göre açılacak bir dava yoluyla ileri sürülebilir.

4. Kat Mülkiyetine Geçişi Talep Hakkı: Kat irtifakının nihai amacı, kat mülkiyetine geçişi sağlamaktır. İnşaat tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra, her kat irtifakı sahibi, tapu idaresinden kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin yapılmasını ve bağımsız bölümüne ait kat mülkiyeti tapusunun düzenlenmesini talep edebilir. Bu talep, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan en temel haktır.

5. Arsa Payını ve Kat İrtifakı Hakkını Devretme Hakkı: Kat irtifakı sahipleri, arsa paylarını ve buna bağlı olarak kat irtifakı haklarını, üçüncü kişilere devredebilirler. Ancak, bu devir, devralan kişiyi de kat irtifakından doğan yükümlülüklerle (örneğin, inşaatın tamamlanması için gereken masraflara katılma) bağlar. Devir işlemi, tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi suretiyle gerçekleştirilir. Önemli bir nokta olarak, kat irtifakı sahiplerinin, arsa paylarını satmaları halinde, diğer kat irtifakı sahiplerinin önalım (şufa) hakkı bulunmamaktadır.

B. Kat İrtifakı Sahiplerinin Yükümlülükleri:

1. İnşaat Masraflarına Katılma Yükümlülüğü: Kat irtifakı sahiplerinin en temel yükümlülüğü, arsa payları oranında, inşaatın başlaması, devam ettirilmesi ve tamamlanması için gerekli masrafları karşılamaktır. Bu yükümlülük, genellikle arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan inşaat sözleşmesinde (kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya satış vaadi sözleşmesi) detaylı bir şekilde düzenlenir.

2. Sözleşme Hükümlerine Uyma Yükümlülüğü: Kat irtifakı sahipleri, inşaatın yapımına ilişkin olarak arsa sahipleri ile müteahhit arasında akdedilen inşaat sözleşmesi (veya satış vaadi sözleşmesi) hükümlerine uymakla yükümlüdürler. Bu sözleşmelerde, inşaatın teknik özellikleri, kullanılacak malzemeler, iş programı, ödeme planı gibi hususlar belirlenir.

3. İyi Niyet ve Dürüstlük Kurallarına Uygun Davranma Yükümlülüğü: Tüm kat irtifakı sahipleri, inşaat sürecinin sağlıklı ve sorunsuz bir şekilde ilerlemesi için, birbirlerine karşı iyi niyet ve dürüstlük kuralları çerçevesinde hareket etmek, birbirlerinin haklarını gözetmek ve yükümlülüklerini yerine getirmelerini zorlaştıracak davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.

4. Yönetime Katılma Yükümlülüğü: Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda, inşaatın yönetimi için bir yönetici atanması mümkündür (bu yönetici, kat malikleri dışından bir kişi de olabilir). Yöneticinin atanması halinde, kat irtifakı sahipleri, yöneticinin aldığı kararlara uymak, yönetim planında öngörülen yükümlülükleri yerine getirmek ve ortak giderlere katılmakla yükümlüdürler.

5. Bağımsız Bölüm ve Ortak Alanları Kullanırken Diğer Maliklere Rahatsızlık Vermeme: Kat irtifakı sahipleri, henüz inşaat aşamasında dahi olsa, ortak alanları kullanırken veya bağımsız bölümlerinde faaliyette bulunurken (örneğin, inşaat malzemesi depolama, tadilat yapma), diğer kat irtifakı sahiplerine rahatsızlık vermemeye özen göstermelidirler.

Kat İrtifakının Sona Erme Halleri

Kat irtifakı, geçici bir hukuki statü olup, belirli durumlarda kendiliğinden veya tarafların iradesiyle sona erer. Kat irtifakının sona erme hallerini şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Kat Mülkiyetine Geçiş Yoluyla Sona Erme:

Kat irtifakının en doğal ve olağan sona erme şekli, inşaatın tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması ve kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin yapılmasıdır. Bu durumda, kat irtifakı kendiliğinden sona erer ve yerini kat mülkiyetine bırakır. Kat mülkiyetine geçiş için, kat irtifakı sahiplerinden birinin (veya yöneticinin) tapu müdürlüğüne başvurması ve gerekli belgeleri (yapı kullanma izin belgesi, mimari proje vb.) ibraz etmesi yeterlidir. Tapu müdürlüğü, gerekli incelemeleri yaptıktan sonra, kat irtifakı kaydını terkin eder (siler) ve her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı kat mülkiyeti kütüğü sayfası açarak, kat mülkiyeti tapularını düzenler.

2. Tarafların Anlaşmasıyla Sona Erdirme (Fesih):

Kat irtifakı, tüm kat irtifakı sahiplerinin ortak ve yazılı iradesiyle her zaman sona erdirilebilir. Bu durumda, tarafların anlaşarak kat irtifakını sona erdirmek istediklerini belirten bir dilekçeyle tapu müdürlüğüne başvurmaları ve kat irtifakının terkinini (silinmesini) talep etmeleri gerekir. Tapu müdürlüğü, talebi uygun bulursa, kat irtifakı kaydını siler. Ancak, bu durumda, taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet durumu devam eder, sadece kat irtifakı ilişkisi sona ermiş olur.

3. Kendiliğinden (İnfisah Yoluyla) Sona Erme:

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesinde sayılan bazı özel durumlarda, kat irtifakı herhangi bir işleme veya irade beyanına gerek kalmaksızın, kendiliğinden sona erer. Bu haller şunlardır:

• Arsanın Tamamen Yok Olması: Deprem, sel, heyelan gibi doğal afetler veya başka bir nedenle arsanın, üzerinde yapı yapılamayacak şekilde tamamen yok olması halinde, kat irtifakı kendiliğinden ortadan kalkar.
• İnşaat Yapımının Hukuki veya Fiili Nedenlerle İmkansız Hale Gelmesi: Gerek hukuki (örneğin, imar planının iptal edilmesi, inşaat yasağı getirilmesi) gerekse fiili (örneğin, zeminin inşaat yapımına elverişli olmadığının anlaşılması) nedenlerle, inşaatın yapılmasının imkansız hale gelmesi durumunda da kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
• Kamulaştırma: Taşınmazın tamamının kamulaştırılması halinde, kat irtifakı kendiliğinden ortadan kalkar. Kamulaştırma bedeli, kat irtifakı sahiplerine, arsa payları oranında paylaştırılır.
• İnşaatın Süresinde Tamamlanamaması: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, inşaatın kural olarak beş yıl içinde tamamlanması gerekir. Ancak, bu süre içinde inşaat tamamlanamazsa, kat irtifakı sahiplerinden her biri, sulh hukuk mahkemesine başvurarak, inşaatın tamamlanması için ek süre verilmesini talep edebilir. Mahkeme, dosya kapsamına ve sunulan delillere göre, uygun bir ek süre verebilir. Verilen ek süreye rağmen inşaat tamamlanamazsa, kat irtifakı sahiplerinden her biri, yine sulh hukuk mahkemesine başvurarak, kat irtifakının sona erdirilmesini (feshini) talep edebilir. Mahkeme, bu durumda, kat irtifakının sona erdirilmesine karar verir.

ÖNEMLİ NOT: Kat irtifakının kendiliğinden sona ermesi halinde, tapu sicilindeki kat irtifakı kaydının silinmesi için, ilgililerden birinin (örneğin, arsa maliki, kat irtifakı sahibi) tapu müdürlüğüne başvurarak terkin (silme) talebinde bulunması gerekir. Tapu müdürlüğü, gerekli incelemeyi yaptıktan sonra, kat irtifakı kaydını re’sen (kendiliğinden) siler. Bu silme işlemi, bildirici niteliktedir; yani kat irtifakı zaten sona ermiş olduğundan, bu işlem yeni bir hukuki durum yaratmaz, sadece mevcut durumu tapu siciline yansıtır.

Uygulamada Karşılaşılan Kat İrtifakına İlişkin Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Kat irtifakı, her ne kadar inşaat sürecinde hak sahiplerini koruyan önemli bir hukuki araç olsa da, uygulamada çeşitli uyuşmazlıklara da kaynaklık edebilmektedir. Bu uyuşmazlıklar, genellikle inşaatın gecikmesinden, sözleşmeye aykırılıklardan, ortak giderlere katılım sorunlarından veya paylı mülkiyetten kaynaklanan anlaşmazlıklardan doğmaktadır. Aşağıda, en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularını ve bunların çözüm yollarını ele alacağız:

1. İnşaatın Gecikmesi veya Hiç Başlamaması:

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, müteahhidin (yüklenicinin) inşaata zamanında başlamaması veya inşaatı öngörülen sürede tamamlayamamasıdır. Bu durum, kat irtifakı sahiplerinin mağduriyetine yol açar.

• Çözüm Yolları:
  • İhtarname: Kat irtifakı sahipleri, müteahhide noter aracılığıyla ihtarname göndererek, inşaata başlamasını veya gecikmeyi gidermesini ve sözleşmeye uygun hareket etmesini talep edebilirler.
  • Sözleşmenin Feshi ve Tazminat Davası: İhtara rağmen sonuç alınamazsa, kat irtifakı sahipleri, müteahhit ile aralarındaki sözleşmeyi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya satış vaadi sözleşmesi) feshederek, uğradıkları zararların tazmini için dava açabilirler.
  • Payın Devri Davası: Kat irtifakı sahipleri, arsa sahibinin de inşaatın gecikmesinde kusuru varsa veya arsa sahibi, inşaat masraflarına katılma yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa, yukarıda açıkladığımız üzere, arsa sahibinin payının kendilerine devredilmesi için dava açabilirler.
  • Kat İrtifakının Feshi Davası: İnşaat, beş yıllık yasal süre (veya mahkemece verilen ek süre) içinde tamamlanamazsa, kat irtifakı sahipleri, sulh hukuk mahkemesine başvurarak kat irtifakının feshini (sona erdirilmesini) talep edebilirler.

2. Sözleşmeye Aykırı İnşaat Yapılması:

Müteahhidin, inşaatı projeye, teknik şartnameye veya taraflar arasında akdedilen sözleşmeye aykırı olarak yapması durumunda da uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Örneğin, kalitesiz malzeme kullanılması, bağımsız bölümlerin metrekarelerinin küçük olması, ortak alanların eksik bırakılması gibi.

• Çözüm Yolları:
  • Ayıbın Giderilmesi Davası: Kat irtifakı sahipleri, müteahhide karşı ayıplı ifa (kusurlu iş) iddiasıyla dava açarak, eksikliklerin ve kusurların giderilmesini talep edebilirler.
  • Bedel İndirimi Davası: Ayıbın giderilmesi mümkün değilse veya aşırı masraf gerektiriyorsa, kat irtifakı sahipleri, bedelde indirim (satış bedelinin veya arsa payı devri karşılığı kararlaştırılan bağımsız bölüm sayısının azaltılması) talep edebilirler.
  • Tazminat Davası: Sözleşmeye aykırı inşaat nedeniyle kat irtifakı sahiplerinin bir zararı doğmuşsa (örneğin, bağımsız bölümün değerinin düşmesi, kira kaybı), müteahhitten tazminat talep edebilirler.
  • Sözleşmenin Feshi Davası: Sözleşmeye aykırılık çok önemli ve katlanılamaz boyuttaysa, kat irtifakı sahipleri sözleşmeyi feshederek, ödedikleri bedelin iadesini ve uğradıkları zararların tazminini talep edebilirler.

3. Ortak Giderlere Katılım Sorunları:

Kat irtifakı sahiplerinin, arsa payları oranında inşaatın ortak giderlerine (örneğin, bekçi, sigorta, ortak alanların bakımı) katılma yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi, uyuşmazlıklara neden olabilir.

• Çözüm Yolları:
  • İhtarname: Ortak gider borcunu ödemeyen kat irtifakı sahibine noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek, borcunu ödemesi ihtar edilebilir.
  • İcra Takibi: İhtara rağmen borç ödenmezse, alacaklı kat irtifakı sahibi (veya yönetici), borçlu aleyhine icra takibi başlatabilir.
  • Payın Devri Davası: Yukarıda da belirttiğimiz üzere, ortak gider borcu da dahil olmak üzere, yükümlülüklerini noter ihtarına rağmen iki ay içinde yerine getirmeyen kat irtifakı sahibinin arsa payının, diğer kat irtifakı sahiplerine devredilmesi için dava açılabilir.

4. Paylı Mülkiyetten Kaynaklanan Uyuşmazlıklar:

Taşınmazın paylı mülkiyete konu olması durumunda, paydaşlar arasında, payların devri, kullanım şekli, inşaatın yönetimi gibi konularda anlaşmazlıklar çıkabilir.

• Çözüm Yolları:
  • Anlaşma: Paydaşlar, aralarındaki uyuşmazlıkları öncelikle anlaşma yoluyla çözmeye çalışmalıdırlar.
  • Yönetici Atanması: Paydaşlar, aralarından veya dışarıdan bir kişiyi yönetici olarak atayarak, inşaatın sevk ve idaresini bu kişiye bırakabilirler.
  • Mahkemeye Başvuru: Anlaşma sağlanamazsa, paydaşlar, uyuşmazlığın çözümü için mahkemeye başvurabilirler. Örneğin, paydaşlardan biri, diğer paydaşın payını devretmek istiyor, ancak diğer paydaşlar buna rıza göstermiyorsa, payını devretmek isteyen paydaş, mahkemeden izin isteyebilir.

5. Kamulaştırma Bedelinin Paylaşımı:

Taşınmazın tamamının veya bir kısmının kamulaştırılması halinde, kamulaştırma bedelinin kat irtifakı sahipleri arasında nasıl paylaştırılacağı konusunda uyuşmazlıklar yaşanabilir.

Mahkemeye Başvuru: Anlaşma sağlanamazsa, kat irtifakı sahiplerinden her biri, kamulaştırma bedelinin arsa payları oranında paylaştırılması için mahkemeye başvurabilir.

Çözüm Yolları:

Anlaşma: Kat irtifakı sahipleri, kamulaştırma bedelinin aralarında nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşmaya varabilirler.

6. Kusurlu Davranışlardan Doğan Zararlar:

Kat irtifakı sahiplerinden birinin veya müteahhidin kusurlu davranışları (ihmal, dikkatsizlik, sözleşmeye aykırı hareket etme vb.) sonucunda, diğer kat irtifakı sahiplerinin zarara uğraması mümkündür. Örneğin, bir kat irtifakı sahibinin, inşaat alanında gerekli güvenlik önlemlerini almadan yaptığı bir çalışma nedeniyle, diğer bir kat irtifakı sahibinin yaralanması veya bağımsız bölümünde hasar meydana gelmesi; ya da müteahhidin, inşaatı projeye aykırı olarak yaparak, bağımsız bölümlerin değerinin düşmesine sebep olması gibi.

• Çözüm Yolları:
  • Tazminat Davası: Zarara uğrayan kat irtifakı sahipleri, kusurlu davranışta bulunan kişiye (kat irtifakı sahibi veya müteahhit) karşı, Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümlerine dayanarak tazminat davası açabilirler. Bu davada, maddi ve manevi zararlarının tazminini talep edebilirler.
  • Cezai Şikayet: Eğer kusurlu davranış aynı zamanda bir suç teşkil ediyorsa (örneğin, yaralama, mala zarar verme), zarar gören kat irtifakı sahipleri, Cumhuriyet Savcılığı’na suç duyurusunda da bulunabilirler.

7. Ön Alım (Şufa) Hakkı Kullanımından Doğan Uyuşmazlıklar

Daha önce de belirttiğimiz üzere, kat irtifakı sahiplerinin, birbirlerinin arsa paylarını satmaları halinde, önalım (şufa) hakları yoktur. Ancak, uygulamada, bu konuda bilgi eksikliğinden kaynaklanan uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir. Örneğin, bir kat irtifakı sahibinin, arsa payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer kat irtifakı sahipleri, önalım hakkı iddiasıyla dava açabilmektedirler.

• Çözüm Yolları:
  • Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulup kurulmadığını ve satışa konu payın, kat irtifakına bağlı arsa payı olup olmadığını tespit etmek için bilirkişi incelemesi yaptıracaktır.
  • Davanın Reddi: Bilirkişi raporu sonucunda, taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu olduğu ve satılan payın da kat irtifakına bağlı arsa payı olduğu anlaşılırsa, mahkeme, önalım hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddedecektir.

8. Yönetim Planından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Kat irtifakı kurulurken düzenlenen yönetim planı, taşınmazın ve bağımsız bölümlerin yönetimine ilişkin kuralları içerir. Uygulamada, yönetim planının yetersiz veya belirsiz düzenlemeler içermesi ya da kat irtifakı sahiplerinin yönetim planına aykırı hareket etmeleri nedeniyle uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir.

• Çözüm Yolları:
  • Yönetim Planının Değiştirilmesi: Kat irtifakı sahipleri, kat irtifakına sahip olanların beşte dördünün oyuyla yönetim planında değişiklik yapabilirler.
  • Mahkemeye Başvuru: Yönetim planına aykırı davranışlarda bulunan kat irtifakı sahiplerine karşı, diğer kat irtifakı sahipleri veya yönetici, sulh hukuk mahkemesine başvurarak, aykırılığın giderilmesini talep edebilirler. Ayrıca, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde de, uyuşmazlığın çözümü için mahkemeye başvurulabilir.

9. Müteahhidin İflası

Özellikle ekonomik kriz dönemlerinde, müteahhidin iflas etmesi ve inşaatı yarım bırakması riski artmaktadır. Bu durum, kat irtifakı sahipleri açısından ciddi mağduriyetlere yol açabilir.

• Çözüm Yolları:
  • İflas Masasına Kayıt: Kat irtifakı sahipleri, alacaklı sıfatıyla müteahhidin iflas masasına kayıt yaptırarak, alacaklarını tahsil etmeye çalışabilirler. Ancak, iflas masasında genellikle alacaklıların alacaklarını tam olarak tahsil edebilmeleri mümkün olmamaktadır.
  • Sözleşmenin Feshi ve Tazminat: Kat irtifakı sahipleri, müteahhidin iflası nedeniyle, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve uğradıkları zararların tazminini arsa sahibinden talep edebilirler. Ancak, arsa sahibinin de müteahhidin iflasından zarar gördüğü ve tazminat ödeme gücünün bulunmadığı durumlar söz konusu olabilir.
  • Yeni Müteahhit ile Anlaşma: Kat irtifakı sahipleri, arsa sahibi ile anlaşarak, inşaatı tamamlamak üzere yeni bir müteahhit ile anlaşma yoluna gidebilirler.

10. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Alınamaması

İnşaatın tamamlanmasına rağmen, çeşitli nedenlerle (örneğin, projeye aykırılıklar, vergi borçları, SGK prim borçları) yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınamaması da uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorundur. İskan belgesi alınamayan yapılarda kat mülkiyetine geçiş de mümkün olamamaktadır.

• Çözüm Yolları:
  • Eksikliklerin Giderilmesi: Kat irtifakı sahipleri, iskan belgesi alınamamasının nedenlerini araştırarak, müteahhitten veya ilgili kurumlardan eksikliklerin giderilmesini talep edebilirler.
  • Dava Yolu: Gerekli girişimlere rağmen iskan belgesi alınamazsa, kat irtifakı sahipleri, sorumlular aleyhine (müteahhit, arsa sahibi, belediye vb.) dava açarak, iskan belgesinin alınmasını ve/veya uğradıkları zararların tazminini talep edebilirler.

Gayrimenkul Avukatının Kat İrtifakı Sürecindeki Rolü ve Önemi

Yukarıda ayrıntılı olarak açıkladığımız üzere, kat irtifakı süreci, hukuki açıdan karmaşık ve teknik bilgi gerektiren bir süreçtir. Bu süreçte, gerek kat irtifakı kurulurken, gerekse inşaatın devamı sırasında ve kat mülkiyetine geçiş aşamasında, çeşitli hukuki uyuşmazlıkların ortaya çıkması muhtemeldir.

Bu nedenle, kat irtifakı tesis etmeyi düşünen kişilerin veya kat irtifakıyla ilgili bir hukuki sorun yaşayanların, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek almaları, hak kaybına uğramamaları açısından büyük önem taşımaktadır.

Deneyimli bir gayrimenkul avukatı, müvekkillerine aşağıdaki konularda yardımcı olabilir:

• Danışmanlık: Kat irtifakı kurulması sürecinde, gerekli belgeler, izlenmesi gereken prosedürler, hak ve yükümlülükler konusunda müvekkillerine kapsamlı hukuki danışmanlık hizmeti sunabilir.
• Sözleşme Hazırlama ve İnceleme: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, satış vaadi sözleşmesi, yönetim planı gibi sözleşmelerin hazırlanması veya mevcut sözleşmelerin incelenmesi ve müvekkillerin menfaatleri doğrultusunda düzenlenmesi konusunda hukuki destek sağlayabilir.
• Tapu İşlemleri: Kat irtifakı tesisi, kat mülkiyetine geçiş, tapu kaydının incelenmesi gibi tapu işlemlerinin takibi ve yürütülmesi konusunda müvekkillerine yardımcı olabilir.
• Uyuşmazlık Çözümü: Kat irtifakıyla ilgili olarak ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, müvekkillerini sulh yoluyla veya dava yoluyla temsil edebilir, haklarını en etkili şekilde savunabilir.
• İhtarname ve İhbarname Düzenleme: Gerekli durumlarda, karşı tarafa ihtarname veya ihbarname gönderilmesi ve bu ihtarnamelere cevap verilmesi konusunda hukuki destek sunabilir.
• Dava Takibi: Kat irtifakıyla ilgili olarak açılacak davalarda (sözleşmenin feshi, tazminat, ayıbın giderilmesi, payın devri, kat irtifakının feshi vb.) müvekkillerini mahkemeler nezdinde temsil edebilir, dava sürecini başından sonuna kadar takip edebilir.

Sonuç olarak, kat irtifakı, gayrimenkul yatırımlarında önemli bir hukuki araç olmakla birlikte, beraberinde çeşitli riskler ve uyuşmazlık potansiyeli de taşımaktadır. Bu nedenle, kat irtifakı sürecinin her aşamasında, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak, telafisi güç zararların önüne geçmek ve haklarınızı korumak açısından büyük önem arz etmektedir.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14

🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨

https://legapro.net/