Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası ve Şartları

Ev sahiplerinin kiracılarını tahliye etmek için en sık başvurduğu yollardan biri, “kendim oturacağım” yani konut ihtiyacı gerekçesidir. Peki, ev sahibi gerçekten kendisi oturmak amacıyla kiracıyı evden çıkarabilir mi? Bu süreç nasıl işler? Kiracının hakları nelerdir?

Bu rehberde, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye konusunu tüm detaylarıyla ele alacağız. Yasal dayanakları, aranan şartları, ihtarname sürecini, dava açma usulünü, ev sahibinin kötü niyetli davranması halinde kiracının haklarını ve uygulamada karşılaşılan sorunları inceleyeceğiz.

Ev Sahibi Hangi Şartlarda “Kendim Oturacağım” Diyerek Kiracıyı Çıkarabilir?

Evet, ev sahibi “kendim oturacağım” diyerek kiracıyı çıkarabilir. Ancak, bu hakkın kullanılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 350/1‘de belirtilen şartların ve Yargıtay içtihatlarında aranan kriterlerin sağlanması gerekmektedir.

Yasal Dayanak: TBK Madde 350/1

“Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” 

Aranan Şartlar:

1. Konut İhtiyacının Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması:
   • Ev sahibinin (veya kanunda belirtilen yakınlarının) gerçekten o konutta oturma ihtiyacı olmalıdır.
   • Bu ihtiyaç samimi olmalıdır, yani kiracıyı tahliye ettikten sonra evi daha yüksek bir bedelle başkasına kiraya vermek gibi kötü niyetli amaçlar taşımamalıdır.
   • İhtiyaç zorunlu olmalıdır, yani ev sahibinin (veya yakınlarının) oturabileceği başka bir konutunun olmaması veya mevcut konutun ihtiyaçlarını karşılamaması gerekir.
2. İhtiyaç Sahibinin Belirli Kişiler Olması:
   • Ev sahibinin kendisi,
   • Eşi,
   • Altsoyu (çocukları, torunları),
   • Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba),
   • Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (örneğin, mahkeme kararıyla vasi tayin edildiği kişiler)
3. Belirli veya Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesine Göre Hareket Edilmesi:
   • Belirli Süreli Sözleşmelerde: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
   • Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: TBK 329. Madde de belirtilen 6 aylık fesih döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilmeli ve bu dönemin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Önemli Not: Yargıtay, tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını titizlikle incelemektedir. Ev sahibinin mevcut yaşam koşulları, ailevi durumu, sağlık durumu, iş durumu ve diğer tüm objektif faktörler değerlendirilerek bir sonuca varılmaktadır.

Ev Sahibinin Başka Evi Varsa Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Ev sahibinin tahliyesini istediği konuttan başka bir evinin olması, tek başına tahliyeye engel değildir. Ancak, bu durum, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değerlendirilirken dikkate alınır.

Değerlendirmede Dikkate Alınan Hususlar:

• Diğer Evin Konumu: Diğer ev, aynı şehirde mi, aynı semtte mi, yoksa farklı bir şehirde veya ülkede mi? Ev sahibinin işi, sosyal çevresi ve yaşam merkezi nerede?
• Diğer Evin Niteliği: Diğer ev, ev sahibinin (veya ihtiyacı olan yakınının) ihtiyaçlarını karşılayabilecek nitelikte mi? Büyüklüğü, oda sayısı, ısınma sistemi, ulaşım kolaylığı gibi faktörler değerlendirilir.
• Diğer Evin Doluluk Durumu: Diğer ev boş mu, yoksa kirada mı veya bir yakını mı oturuyor? Kirada ise, kira sözleşmesinin süresi ve kiracının tahliye edilip edilemeyeceği değerlendirilir.
• Diğer Evin Mülkiyet Durumu: Diğer ev, ev sahibinin tam mülkiyetinde mi, yoksa hisseli mi? Hisseli ise, diğer hissedarların kullanım durumu nedir?

Örnek Yargıtay Kararı:

Yargıtay bir kararında, ev sahibinin başka bir şehirde kirada oturması ve tahliyesini istediği konutun bulunduğu şehirde iş kurması durumunda, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğuna hükmetmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/1234, K. 2015/9876, T. 10.11.2015)

Sonuç olarak, ev sahibinin başka bir evinin olması, tahliye talebini otomatik olarak haksız hale getirmez. Ancak, mahkeme, tüm delilleri ve somut olayın özelliklerini değerlendirerek, ev sahibinin konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığına karar verecektir.

Ev Sahibi “Kendim Oturacağım” Deyip Kiraya Verirse Ne Olur? (Yeniden Kiralama Yasağı)

Ev sahibi, “kendim oturacağım” veya kanunda belirtilen yakınları için konut ihtiyacı gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa “yeniden kiralama yasağı” denir ve TBK 355. maddede düzenlenmiştir.

Yeniden Kiralama Yasağının Yaptırımı:

Kiraya veren, bu yasağa aykırı davranırsa, yani haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl içinde eski kiracısı dışında birine kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Haklı Sebepler:

Yeniden kiralama yasağının uygulanmayacağı haklı sebepler kanunda açıkça belirtilmemiştir. Ancak, Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler ışığında, aşağıdaki durumlar haklı sebep olarak kabul edilebilir:

• Öngörülemeyen Sağlık Sorunları: Ev sahibinin veya konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye talep edilen yakınının, öngörülemeyen sağlık sorunları yaşaması ve bu nedenle taşınmaza yerleşememesi.
• İş Durumunda Değişiklik: Ev sahibinin veya yakınının iş durumunda beklenmedik değişiklikler olması (örneğin, iş kaybı, tayin) ve bu nedenle taşınmaza yerleşememesi.
• Ekonomik Zorluklar: Ev sahibinin, taşınmaza yerleşmesini engelleyecek ciddi ekonomik zorluklar yaşaması.
• Mücbir Sebepler: Deprem, sel, yangın gibi mücbir sebepler nedeniyle taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi.

Önemli Not: Haklı sebebin varlığını ve yeniden kiralama yasağının ihlal edilip edilmediğini, her somut olayın özelliklerine göre mahkeme değerlendirecektir.

Kiracıya “Kendim Oturacağım” Diye İhtarname Nasıl Çekilir?

Ev sahibinin, konut ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmek istemesi durumunda, öncelikle kiracıya ihtarname göndermesi gerekmektedir. İhtarname, noter aracılığıyla gönderilen ve belirli bir hukuki durumu karşı tarafa bildiren resmi bir belgedir.

İhtarnamede Bulunması Gerekenler:

• Tarafların Bilgileri: Kiraya verenin ve kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numaraları ve adresleri.
• Taşınmaz Bilgileri: Kiralananın açık adresi, tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm no).
• Kira Sözleşmesi Bilgileri: Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi.
• Tahliye Talebinin Gerekçesi: Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacının belirtilmesi ve bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun açıklanması.
• Tahliye Tarihi: Kiracının taşınmazı boşaltması için verilen tarih. (Belirsiz süreli sözleşmelerde 6 aylık fesih döneminin sonundan en az 3 ay önce ihtarname gönderilmelidir. Belirli süreli sözleşmelerde ise süre bitimine makul bir süre önceden gönderilmelidir)
• İhtarın Sonucu: Belirtilen tarihe kadar taşınmaz tahliye edilmediği takdirde tahliye davası açılacağının bildirilmesi.
• İhtarname Tarihi ve İmza: Kiraya verenin adı, soyadı, ihtarname tarihi ve imzası.

Örnek İhtarname Metni:

                                     İHTARNAME

İHTAR EDEN: (Kiraya Verenin Adı Soyadı), T.C. Kimlik No, Adres

VEKİLİ: (Varsa) Avukat Adı Soyadı, Baro Sicil No, Adres

MUHATAP: (Kiracının Adı Soyadı), T.C. Kimlik No, Adres

KONU: Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ve kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1.  ... adreste bulunan ... ada ... parsel ... bağımsız bölüm numaralı taşınmazın malikiyim.
2.  Söz konusu taşınmazı, ... başlangıç tarihli ve ... süreli kira sözleşmesi ile tarafınıza kiralamış bulunmaktayım.
3.  **(Kendim / Eşim / Oğlum / Kızım / Annem / Babam)** ... (Adı Soyadı)'nın konut ihtiyacı nedeniyle kiralanan taşınmaza ihtiyacım bulunmaktadır. Bu ihtiyacım gerçek, samimi ve zorunludur. (İhtiyacın nedenleri detaylı bir şekilde açıklanmalıdır. Örneğin, başka bir şehirde kirada oturulduğu, iş değişikliği nedeniyle taşınılması gerektiği, sağlık sorunları nedeniyle mevcut konutun yetersiz kaldığı vb.)
4.  Bu nedenle, Türk Borçlar Kanunu'nun 350/1. maddesi gereğince, belirli süreli kira sözleşmesinin sona erme tarihinden / belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren kira sözleşmesini yenilemeyeceğimi ve kiralananın tahliyesini talep ediyorum.
5.  Kiralananı en geç .../.../20... tarihinde boş ve temiz bir şekilde tarafıma teslim etmenizi, aksi takdirde hakkınızda tahliye davası açacağımı ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririm.

Sayın Noter, üç nüsha olarak hazırlanan işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhli bir nüshasının ise tarafıma verilmesini talep ederim. .../.../20...

İhtar Eden
(Adı Soyadı)
İmza

EKLER:
1- Tapu Fotokopisi
2- Kira Sözleşmesi Fotokopisi
3- (İhtiyacı ispatlayıcı belgeler)
4- (Varsa) Vekaletname

Önemli Notlar:

• Bu ihtarname örneği genel bir şablon olup, her somut olayın özelliklerine göre değiştirilmesi ve uyarlanması gerekmektedir.
• İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi zorunludur.
• İhtarnamede belirtilen tahliye tarihine uyulmaması halinde, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
• İhtarname sürecinde ve dava aşamasında bir avukattan hukuki destek almanız, hak kaybına uğramamanız açısından büyük önem taşımaktadır.

Ev Sahibi “Kendim Oturacağım” Deyip Evi Satarsa Ne Olur?

Ev sahibi, “kendim oturacağım” veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacı gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettikten sonra, taşınmazı 3 yıl içinde haklı bir sebep olmaksızın satarsa, bu durum kötü niyetli bir davranış olarak kabul edilir ve kiracının tazminat talep etme hakkı doğar.

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme:

Yargıtay, bu tür durumlarda, ev sahibinin ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını ve kiracıyı haksız yere tahliye ettiğini kabul etmektedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/3845 E. ve 2012/5250 K. sayılı kararında, “Davacıların dava konusu kiralananı, yargılama aşamasında satışa sunmaları ve dava neticesinde kiracı içinde iken üçüncü kişiye satmaları sebebiyle, davaya konu konut ihtiyaçlarının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığının kabulü gerekir.” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Kiracının Hakları:

• Tazminat Davası: Kiracı, taşınmazın 3 yıl içinde satılması nedeniyle uğradığı zararlar için ev sahibine karşı tazminat davası açabilir. Bu davada, maddi ve manevi tazminat talep edilebilir.
• Maddi Tazminat: Taşınma masrafları, yeni kiralanan evin kira farkı, depozito kaybı gibi kalemler maddi tazminat kapsamında talep edilebilir.
• Manevi Tazminat: Kiracı, haksız tahliye nedeniyle yaşadığı mağduriyet ve manevi ızdırap için manevi tazminat talep edebilir.

Önemli Not:

• Kiracının tazminat talep edebilmesi için, ev sahibinin kötü niyetli olduğunu ve ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını ispatlaması gerekir.
• Taşınmazın satışı, tek başına ev sahibinin kötü niyetli olduğunu göstermez. Satışın haklı bir sebebe (örneğin, ekonomik zorluklar, sağlık sorunları) dayanması durumunda, tazminat talebi reddedilebilir.

Ev Sahibi “Annem Oturacak” Deyip Evi Kiraya Verebilir Mi?

Ev sahibi, “annem oturacak” diyerek, yani üstsoyunun konut ihtiyacını gerekçe göstererek kiracıyı tahliye ettikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın evi 3 yıl içinde başkasına kiraya veremez. Bu durum, TBK 355. maddede düzenlenen yeniden kiralama yasağına aykırılık teşkil eder ve kiracının tazminat talep etme hakkı doğar.

Yeniden Kiralama Yasağının İhlali:

• Ev sahibinin, annesinin konut ihtiyacı olduğunu belirterek kiracıyı tahliye ettikten sonra, annesini taşınmaza yerleştirmeyip evi başkasına kiraya vermesi, açıkça kötü niyetli bir davranıştır ve yeniden kiralama yasağının ihlalidir.
• Bu durumda kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

İspat Yükü:

• Kiracı, ev sahibinin yeniden kiralama yasağını ihlal ettiğini ispatlamakla yükümlüdür.
• Kiracı, evin başkasına kiralandığını gösteren kira sözleşmesi, tanık beyanları, ilanlar gibi delillerle iddiasını ispatlayabilir.

Haklı Sebepler:

• Annenin sağlık durumunun aniden bozulması ve taşınmaza yerleşememesi,
• Annenin vefat etmesi,
• Öngörülemeyen ailevi sebepler (örneğin, boşanma, aile içi şiddet)

gibi haklı sebeplerin varlığı halinde, ev sahibi 3 yıl geçmeden evi başkasına kiraya verebilir. Ancak, bu haklı sebeplerin inandırıcı ve belgelerle desteklenir olması gerekir.

Önemli Not: Ev sahibi, annesinin oturacağını belirttikten sonra evi bir süre boş tutup daha sonra kiraya verirse, bu durum da kötü niyetli bir davranış olarak değerlendirilebilir ve kiracının tazminat hakkı doğabilir.

Ev Sahibi “Oğlum Oturacak” Deyip Evi Kiraya Verebilir Mi?

Evet, ev sahibi, “oğlum oturacak” diyerek, yani altsoyunun konut ihtiyacını gerekçe göstererek kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak, bu tahliyenin hukuka uygun olabilmesi için TBK 350/1‘de belirtilen şartların ve Yargıtay içtihatlarında aranan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması kriterinin sağlanması gerekmektedir.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama:

Ev sahibi, oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye ettikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın evi 3 yıl içinde başkasına kiraya veremez. Bu durum, TBK 355. maddede düzenlenen yeniden kiralama yasağına aykırılık teşkil eder.

Yeniden Kiralama Yasağının İhlalinde Kiracının Hakları:

• Kiracı, ev sahibine karşı tazminat davası açabilir.
• Talep edilebilecek tazminat miktarı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
• Kiracı, ayrıca, maddi ve manevi zararlarının tazminini de talep edebilir.

Haklı Sebepler:

• Oğlunun öngörülemeyen sağlık sorunları nedeniyle taşınmaza yerleşememesi,
• Oğlunun iş veya eğitim durumunda ani değişiklikler olması ve bu nedenle taşınmaza yerleşememesi,
• Ailevi nedenlerle (örneğin, boşanma) oğlunun taşınmaza yerleşememesi

gibi haklı sebeplerin varlığı halinde, ev sahibi 3 yıl geçmeden evi başkasına kiraya verebilir. Ancak, bu haklı sebeplerin inandırıcı ve belgelerle desteklenir olması gerekir.

Önemli Not: Ev sahibi, oğlunun oturacağını belirttikten sonra evi bir süre boş tutup daha sonra kiraya verirse, bu durum da kötü niyetli bir davranış olarak değerlendirilebilir ve kiracının tazminat hakkı doğabilir.

Ev Sahibi “Kendi Oturacağım” Diye Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkarabilir?

Ev sahibinin “kendi oturacağım” yani konut ihtiyacı gerekçesiyle kiracıyı çıkarma süresi, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişir.

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde:

• Ev sahibi, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
• Dava açmadan önce, kira süresinin bitiminden makul bir süre önce kiracıya ihtarname göndererek konut ihtiyacını ve tahliye talebini bildirmesi yerinde olacaktır.

2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde:

• Ev sahibi, TBK 329. maddedeki 6 aylık fesih dönemlerinin sonu için, en az 3 ay önceden kiracıya ihtarname göndererek konut ihtiyacını ve tahliye talebini bildirmelidir.
• İhtarname gönderdikten sonra, fesih döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Örnek:

Diyelim ki, belirsiz süreli kira sözleşmeniz var ve içinde bulunduğunuz 6 aylık fesih dönemi 30 Haziran’da sona eriyor. Bu durumda:

• En geç 31 Mart’a kadar ihtarnameyi göndermelisiniz.
• İhtarnamede, 30 Haziran’dan itibaren sözleşmeyi yenilemeyeceğinizi ve konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep ettiğinizi belirtmelisiniz.
• 30 Haziran’dan sonraki 1 ay içinde (yani 31 Temmuz’a kadar) tahliye davası açmalısınız.

Dava Süreci:

• Tahliye davasının sonuçlanması, mahkemenin iş yüküne ve dosyanın kapsamına göre değişir.
• Ortalama olarak, tahliye davaları 1-2 yıl sürebilmektedir.
• Mahkeme, ev sahibinin konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna kanaat getirirse, kiracının tahliyesine karar verir.

Önemli Notlar:

• İhtarname gönderimi zorunlu olmamakla birlikte, dava açma süresini 1 kira yılı uzatmaktadır. Yani ihtarname gönderilirse, fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay beklenmeden, 1 yıllık sürenin sonuna kadar dava açılabilir. Bu durum uygulamada pek karşımıza çıkmasa da yasal düzenleme bu şekildedir.
• Dava açma süresinin kaçırılması halinde, tahliye davası açılamaz. Bu durumda, ev sahibi, ancak bir sonraki fesih dönemi için yukarıdaki süreci yeniden başlatarak tahliye talep edebilir.
• Tahliye davası sürecinde bir avukattan hukuki destek almanız, haklarınızı korumanız açısından önemlidir.

Ev Sahibi Kendi Oturmazsa Nasıl Şikayet Edilir?

Ev sahibi, “kendim oturacağım” veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacı gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl içinde taşınmazda kendi oturmaz veya eski kiracısı dışında birine kiralarsa, kiracı tazminat davası açabilir.

Şikayet Yolu Değil, Dava Yolu:

Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiracının bir yere şikayet etmesi değil, dava açması gerektiğidir. Yani, kiracının CİMER, Belediye, Kaymakamlık gibi idari mercilere şikayette bulunması, ev sahibine karşı bir yaptırım uygulanmasını sağlamaz.

Dava Açma Süreci:

1. Delillerin Toplanması: Kiracı, ev sahibinin 3 yıl içinde taşınmazda oturmadığını veya başkasına kiraya verdiğini ispatlayacak delilleri toplamalıdır. Bu deliller şunlar olabilir:
   • Yeni kiracı ile yapılan kira sözleşmesi
   • Tanık beyanları
   • Fotoğraf, video gibi görsel kayıtlar
   • İlan sitelerindeki kiralık ilanları
   • Elektrik, su, doğalgaz abonelik bilgileri
2. Dava Dilekçesi: Kiracı, bir avukat aracılığıyla veya kendisi, yetkili ve görevli mahkemeye (Sulh Hukuk Mahkemesi) hitaben bir dava dilekçesi hazırlamalıdır. Dava dilekçesinde;
   • Tarafların kimlik ve adres bilgileri
   • Dava konusu taşınmazın bilgileri
   • Tahliye süreci ve gerekçesi
   • Ev sahibinin 3 yıl içinde taşınmazda oturmadığı veya başkasına kiraya verdiği iddiası
   • Deliller
   • Talep edilen tazminat miktarı (son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere)
   • Maddi ve manevi tazminat talebi varsa, bu talepler de ayrı ayrı belirtilmelidir.
3. Dava Harç ve Masraflarının Yatırılması: Dava açılırken, mahkeme veznesine gerekli harç ve masraflar yatırılmalıdır.
4. Davanın Takibi: Dava açıldıktan sonra, duruşmalar takip edilmeli, mahkeme tarafından istenen belgeler sunulmalı ve gerekli hukuki işlemler yapılmalıdır.

Önemli Not:

• Dava açma süresi, yeniden kiralama yasağının ihlal edildiğinin öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Ancak, bu konuda kesin bir süre kanunda belirtilmemiştir. Yargıtay, bu tür davalarda genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık sürenin uygulanması gerektiğini belirtmektedir. Yine de hak kaybına uğramamak adına, ihlalin öğrenilmesinden itibaren makul bir süre içinde dava açılması önemlidir.
• Dava sürecinde bir avukattan hukuki destek alınması, davanın usulüne uygun şekilde yürütülmesi ve hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşır.

Ev Sahibi Kendi Oturmadığı Durumlarda Karşılaşacağı Cezalar Nelerdir?

Ev sahibi, konut ihtiyacı gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl içinde taşınmazda kendi oturmaz veya eski kiracısı dışında birine kiralarsa, TBK 355. madde gereği eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü olur.

Uygulanacak Yaptırımlar:

• Tazminat: Ev sahibi, kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.
• Maddi ve Manevi Tazminat: Kiracı, ayrıca, haksız tahliye nedeniyle uğradığı maddi zararların (taşınma masrafları, yeni evin kira farkı vb.) ve manevi zararın tazminini de talep edebilir.
• Ceza Davası: Yeniden kiralama yasağının ihlali, suç teşkil etmez. Bu nedenle, ev sahibi hakkında ceza davası açılması mümkün değildir. Ancak, tahliye sürecinde hileli davranışlar, tehdit veya gerçeğe aykırı beyanlar kullanılmışsa, bu eylemler suç teşkil edebilir ve savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir.

İdari Yaptırımlar:

Her ne kadar yeniden kiralama yasağının ihlali doğrudan bir idari yaptırıma tabi olmasa da, kiracı, ev sahibini belediyeye, vergi dairesine veya diğer ilgili kurumlara şikayet edebilir. Bu şikayetler sonucunda:

• Vergi İncelemesi: Ev sahibinin, elde ettiği kira gelirini vergi dairesine doğru bir şekilde beyan edip etmediği incelenebilir.
• İdari Para Cezası: Belediyeler, imar mevzuatına veya işyeri açma ve çalışma ruhsatlarına ilişkin düzenlemelere aykırılık tespit ederse, idari para cezası uygulayabilir.

Önemli Not:

• Ev sahibinin, 3 yıllık süre dolmadan taşınmazı kiraya verebilmesi için haklı bir sebebinin olması gerekir. Bu haklı sebepler, Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler ışığında, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
• Kiracı, ev sahibinin yeniden kiralama yasağını ihlal ettiğini ispatlamakla yükümlüdür.

Ev Sahibi Hangi Hallerde Kiracıyı Çıkarabilir?

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen haklı ve geçerli sebeplerden birinin varlığı gereklidir. Bu sebepler, kiracıdan kaynaklanan sebepler ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ana grupta toplanabilir:

A. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler:

1. Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Vermesi (TBK 352/1): Kiracı, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı bir taahhütte bulunmuşsa, ev sahibi bu tarihte tahliye davası açabilir.
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İki Haklı İhtar (TBK 352/2): Kiracı, bir kira yılı içinde iki defa kira bedelini ödemez ve ev sahibi de her bir ödenmeyen kira bedeli için ayrı ayrı ihtarname gönderirse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
3. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçede/Belediye Sınırları İçinde Konutunun Bulunması (TBK 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve ev sahibi bunu kira sözleşmesi kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
4. Kiralananın İzinsiz Olarak Başkasına Devri veya Alt Kiraya Verilmesi (TBK 316): Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan, kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez.
5. Kiralanana Önemli Zarar Verilmesi (TBK 316): Kiracı, kiralananı kullanırken özensiz davranır ve kiralanana önemli zarar verirse, ev sahibi yazılı bir ihtarla en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde aykırılık giderilmezse, ev sahibi sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.
6. Komşulara ve Çevreye Rahatsızlık Verilmesi (TBK 316): Kiracı, kiralananı kullanırken komşulara ve çevreye sürekli olarak rahatsızlık verirse, ev sahibi yazılı bir ihtarla en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde aykırılık giderilmezse, ev sahibi sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.
7. Kiracının İflası (TBK 332): Kiracı iflas ederse ve iflas masasına teminat gösterilmezse, ev sahibi sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.
8. Kiracının Ölümü (TBK 333): Kiracının ölümü halinde, mirasçıları veya birlikte yaşayanlar, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler.
9. Önemli Sebepler (TBK 331): Kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde (örneğin, taraflar arasında ciddi ve sürekli anlaşmazlıklar), hem kiracı hem de ev sahibi, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler.

B. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler:

1. Konut veya İşyeri İhtiyacı (TBK 350/1): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.  
2. Yeniden İnşa ve İmar (TBK 350/2): Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, ev sahibi, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.  
3. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK 351): Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.  

Önemli Notlar:

• Yukarıda sayılan sebepler, tahliye için örnek olarak verilmiştir. Her somut olay, kendi özelinde değerlendirilmeli ve hukuki durum buna göre belirlenmelidir.
• Tahliye davalarında, hak düşürücü sürelere dikkat edilmesi büyük önem taşır.
• Tahliye süreci, karmaşık hukuki prosedürler içerdiğinden, bir avukattan hukuki destek alınması, hak kaybına uğramamak için son derece önemlidir.

Sonuç

Ev sahibinin “kendim oturacağım” veya kanunda belirtilen yakınları için konut ihtiyacı gerekçesiyle kiracıyı tahliye etmesi, belirli yasal şartlara ve usullere tabidir. Tahliye sürecinde, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması, ihtarname gönderilmesi, dava açma sürelerine uyulması ve yeniden kiralama yasağına dikkat edilmesi gerekmektedir.

Kiracılar ise, haksız tahliye girişimlerine karşı yasal haklarını bilmeli ve gerektiğinde tazminat davası açma hakkını kullanmalıdırlar.

Unutmayın, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını koruyabilmeleri için, kira hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek almaları, sürecin sağlıklı ve adil bir şekilde yürütülmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14

🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨

https://legapro.net/