Depozito Nedir? Depozitonuzu Nasıl Geri Alabilirsiniz?

Kira Sözleşmelerinde Depozito Uygulaması ve İade Koşulları

Depozito, halk arasında yaygın olarak bilinen adıyla, kira sözleşmelerinde kiraya verenin, kiralanan taşınmazın (konut veya çatılı işyeri) kullanımından kaynaklanabilecek zararlarını ve kiracının borçlarını teminat altına almak amacıyla aldığı güvence bedelidir. Bu güvence bedeli, genellikle para şeklinde olmakla birlikte, kıymetli evrak (hisse senedi, tahvil vb.) olarak da kararlaştırılabilir.,

Bu rehberde, depozitonun ne olduğunu, nasıl ödeneceğini, yasal sınırlarını, iade koşullarını, iade edilmemesi durumunda yapılması gerekenleri, faiz işletilip işletilemeyeceğini ve uygulamada karşılaşılan sorunları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Depozito Nedir?

Depozito, kiracının, kiralanan taşınmaza verebileceği zararları veya kira sözleşmesinden doğan borçlarını (kira bedeli, aidat, faturalar vb.) teminat altına almak amacıyla, kiraya verene verdiği, sözleşme sonunda belirli şartların gerçekleşmesi halinde iade edilmesi gereken bir miktar para veya kıymetli evraktır.

Depozitonun Amacı:

• Kiraya verenin, kiralanandaki olası zararlarını ve kiracının ödemediği borçlarını karşılamak.
• Kiracıyı, kiralananı özenle kullanmaya ve borçlarını zamanında ödemeye teşvik etmek.

Depozito ile Kira Bedeli Arasındaki Fark:

Depozito, kira bedeli değildir ve kira borcuna mahsup edilemez. Kira bedeli, kiralananın kullanımı karşılığında ödenen bedeldir; depozito ise bir güvence bedelidir.

Yasal Dayanak:

Depozito uygulaması, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri vermekle yükümlüdür.”

Depozito Nasıl Ödenir?

Depozito, iki şekilde ödenebilir:

1. Kiraya Verene Elden veya Banka Havalesi/EFT Yoluyla:

• Uygulamada en yaygın yöntemdir.
• Kiracı, depozito bedelini kiraya verene nakit olarak elden ödeyebilir veya banka havalesi/EFT yoluyla kiraya verenin hesabına yatırabilir.
• Önemli Risk: Elden yapılan ödemelerde, ödemenin ispatı zor olabilir. Bu nedenle, elden ödeme yapılması halinde, mutlaka yazılı bir belge (örneğin, “Depozito Bedeli Alındı” başlıklı, imzalı bir makbuz) alınmalıdır. Banka yoluyla yapılan ödemelerde ise, açıklama kısmına “Depozito Bedeli” yazılması önemlidir.

2. Bankaya Yatırma (Vadeli Tasarruf Hesabına):

• Kanuni ve Güvenli Yöntem: Depozito bedeli olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, kiracı, bu bedeli, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrak ise, bankaya depo edilir.
• Kiracıyı Korur: Bu yöntem, depozitonun kiraya veren tarafından haksız yere kullanılmasını engeller ve kiracının haklarını korur.
• Bankanın Sorumluluğu: Banka, yatırılan depozitoyu ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
• Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğü: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmelidir. Aksi takdirde, banka, kiracının talebi üzerine depozitoyu iade etmekle yükümlüdür.

Önerilen Yöntem:

Depozitonun, bankaya yatırılması, hem kiracı hem de kiraya veren açısından en güvenli yöntemdir. Bu yöntem, depozitonun iadesi konusunda yaşanabilecek anlaşmazlıkları ve ispat sorunlarını ortadan kaldırır.

En Fazla Ne Kadar Depozito İstenebilir?

Kanun koyucu, kiracıları korumak amacıyla, talep edilebilecek depozito miktarına üst sınır getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Örnek:

Aylık kira bedeli 5.000 TL olan bir konut için, talep edilebilecek maksimum depozito miktarı 3 x 5.000 TL = 15.000 TL’dir.

Fazla Alınan Depozito Geçersizdir:

Kiraya veren, yasal sınırın üzerinde depozito talep edemez. Üç aylık kira bedelini aşan kısım geçersizdir. Kiracı, fazladan ödediği depozito bedelini kiraya verenden geri isteyebilir.

Depozito Miktarının Belirlenmesi:

• Taraflar, üç aylık kira bedelini aşmamak kaydıyla, daha düşük bir depozito bedeli kararlaştırabilirler.
• Kiraya veren, hiç depozito talep etmeyebilir.

Önemli Not:

• Depozito bedeli, net kira bedeli üzerinden hesaplanır. Yani, kira bedeline dahil olan aidat, yakıt gibi giderler, depozito hesabına dahil edilmez.
• Uygulamada emlakçılar vasıtasıyla yapılan kiralamalarda 1 kira bedeli depozito, 1 kira bedeli emlakçı komisyonu ve 1 kira bedeli de peşin olmak üzere 3 kira bedeli talep edilmektedir.

Depozitonun İade Edilmesi İçin Gerekli Şartlar

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullandığı ve kiralanana kasten veya ağır ihmaliyle zarar vermediği sürece, depozitonun tam olarak iade edilmesi gerekir.

Depozitonun Tam Olarak İadesi İçin:

• Kiralananın Sözleşmeye Uygun Teslimi: Kiracı, kiralananı, sözleşmede belirtilen şekilde ve tahliye anında olması gereken durumda kiraya verene teslim etmelidir.
• Normal Kullanımdan Kaynaklanan Yıpranmalar Hariç Hasar Olmaması: Kiralananda, normal kullanımın ötesinde, kiracının kusurundan kaynaklanan bir hasar veya zarar bulunmamalıdır. Örneğin, duvarların boyanması ihtiyacı normal kullanım sonucu olarak kabul edilebilirken, kırık camlar, bozuk musluklar, yırtılmış döşemeler kiracının sorumluluğundadır.
• Kira ve Diğer Borçların Ödenmiş Olması: Kiracının, tüm kira borçlarını, aidat borçlarını, fatura borçlarını ve sözleşmeden kaynaklanan diğer borçlarını ödemiş olması gerekir.
• Anahtar Teslimi: Kiracı, kiralananın anahtarlarını kiraya verene teslim etmelidir.
• Tahliye Tutanağı: Kiralananın tahliyesi sırasında, kiraya veren ve kiracı tarafından birlikte tahliye tutanağı düzenlenmesi ve imzalanması, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemek açısından önemlidir. Bu tutanakta, kiralananın durumu, eksikler, hasarlar ve anahtar teslimi gibi hususlar belirtilmelidir.

Depozitonun Kesinti Yapılarak İadesi:

Kiralananda, kiracının kusurundan kaynaklanan hasarlar veya ödenmemiş borçlar varsa, kiraya veren, bu zararları ve borçları depozitodan kesme hakkına sahiptir. Ancak, kiraya veren, kesinti yaparken gerekçelerini açık ve net bir şekilde kiracıya bildirmeli ve belgelendirmelidir (örneğin, hasar fotoğrafları, onarım faturaları, ödenmemiş fatura örnekleri).

Önemli Not: Kiraya veren, keyfi veya haksız olarak depozitodan kesinti yapamaz. Kesintinin, gerçek zarar ve borçlarla orantılı olması gerekir.

Depozito Nasıl Geri Alınır?

Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiralananı usulüne uygun şekilde tahliye ettiğinde, depozitosunu kiraya verenden geri alma hakkına sahiptir. Depozitonun iade süreci, depozitonun nasıl ödendiğine göre değişir:

1. Depozitonun Kiraya Verene Elden veya Banka Havalesi/EFT Yoluyla Ödenmesi:

• Tahliye ve İnceleme: Kiracı, kiralananı tahliye eder ve kiraya veren ile birlikte kiralananın durumunu inceler. Varsa hasarlar ve eksikler tahliye tutanağında belirtilir.
• İade Talebi: Kiracı, depozitonun iadesini kiraya verenden sözlü veya yazılı olarak talep eder.
• İade: Kiraya veren, herhangi bir kesinti yapmasını gerektiren bir durum yoksa, depozitoyu derhal kiracıya iade eder.
• Kesinti: Kiraya veren, kesinti yapacaksa, bunun gerekçelerini ve kesinti miktarını kiracıya yazılı olarak bildirir ve belgelerini sunar.
• Anlaşmazlık: Taraflar arasında iade veya kesinti konusunda anlaşmazlık çıkarsa, kiracı, ihtarname göndererek, icra takibi başlatarak veya dava açarak depozito alacağını talep edebilir.

2. Depozitonun Bankaya Yatırılması:

• Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğü: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde, kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmelidir.
• Bildirim Yapılmazsa: Kiraya veren, üç ay içinde bildirimde bulunmazsa, banka, kiracının talebi üzerine depozitoyu kiracıya iade eder.
• Bildirim Yapılırsa: Kiraya veren, üç ay içinde dava açtığını veya takip başlattığını bankaya bildirirse, banka, depozitoyu ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak iade edebilir.

Önemli Not: Depozitonun iadesi konusunda sorun yaşanmaması için, kira sözleşmesinde depozitonun iade koşullarının açıkça belirtilmesi ve tahliye sırasında mutlaka tahliye tutanağı düzenlenmesi önemlidir.

Depozito Ne Zaman İade Edilir?

Depozitonun iade zamanı, depozitonun nasıl ödendiğine ve kiralananın durumuna göre değişir:

• Depozito Kiraya Verene Ödenmişse: Kiralananın hasarsız ve borçsuz bir şekilde tahliye edilmesi ve anahtarların teslim edilmesi üzerine, kiraya veren derhal depozitoyu iade etmelidir.
• Depozito Bankaya Yatırılmışsa: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka, kiracının talebi üzerine depozitoyu iade eder.

Gecikme Durumunda:

Kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın depozitoyu iade etmekte gecikirse, kiracı, ihtarname göndererek depozitonun iadesini talep edebilir. İhtarnameye rağmen iade yapılmazsa, kiracı, icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Önemli Not: Uygulamada, kiraya verenler genellikle, kiralananın durumunu kontrol etmek, son faturaların ödenip ödenmediğini görmek ve varsa kesinti yapılması gereken kalemleri belirlemek için makul bir süreye ihtiyaç duyarlar. Bu süre, genellikle birkaç gün ile bir hafta arasında değişir. Ancak, bu sürenin aşırı uzatılmaması ve kiracının mağdur edilmemesi gerekir.

Depozitoya Faiz İşler Mi?

Depozitonun bankaya yatırılması durumunda, vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerektiğinden, faiz işler. Bu faiz, kiracıya aittir ve depozito iade edilirken, işlemiş faiziyle birlikte kiracıya ödenir.

Depozitonun Kiraya Verene Elden veya Banka Havalesi/EFT Yoluyla Ödenmesi:

Bu durumda, depozitoya faiz işlemez. Ancak, kiraya veren depozitoyu haksız yere ve uzun süre alıkoyarsa, kiracı, yasal faiz talep edebilir.

Faiz Talebi İçin:

• Kiracı, kiraya verene ihtarname göndererek, depozitonun iadesini ve temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesini talep edebilir.
• İhtarnameye rağmen iade yapılmazsa, kiracı, icra takibi veya dava yoluyla depozito ve faiz alacağını talep edebilir.

Önemli Not: Faiz talebi için, kiraya verenin temerrüde düşürülmesi gerekir. Yani, kiracı, kiraya verene, depozitoyu iade etmesi için yazılı bir bildirimde (ihtarname) bulunmalı ve makul bir süre tanımalıdır.

Depozitom İade Edilmedi, Ne Yapabilirim?

Kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın depozitonuzu iade etmiyorsa, aşağıdaki hukuki yollara başvurabilirsiniz:

1. İhtarname Gönderme:

• İlk adım olarak, kiraya verene noter aracılığıyla ihtarname göndererek, depozitonun iadesini talep etmelisiniz.
• İhtarnamede, kira sözleşmesinin sona erdiğini, kiralananı hasarsız ve borçsuz olarak tahliye ettiğinizi, depozitonun iadesini talep ettiğinizi ve belli bir süre (örneğin, 7 gün) içinde ödeme yapılmadığı takdirde yasal yollara başvuracağınızı belirtmelisiniz.
• İhtarname, kiraya verene temerrüde düşürmek ve yasal faiz talep edebilmek için önemlidir.

2. İcra Takibi Başlatma:

• İhtarnameye rağmen depozito iade edilmezse, ilamsız icra takibi başlatabilirsiniz.
• İcra takibi, yetkili icra dairesine (kiralananın bulunduğu yer veya kiraya verenin yerleşim yeri) takip talebinde bulunularak başlatılır.
• Takip talebinde, depozito alacağının miktarı, faiz talebi ve diğer masraflar belirtilmelidir.
• İcra dairesi, kiraya verene ödeme emri gönderir.
• Kiraya veren, ödeme emrine itiraz etmezse, takip kesinleşir ve haciz işlemlerine başlanabilir.
• Kiraya veren, ödeme emrine itiraz ederse, itirazın iptali davası açmanız gerekir.

3. Dava Açma:

• Depozito alacağınızı tahsil etmek için, sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açabilirsiniz.
• Dava dilekçesinde, kira sözleşmesini, depozito ödediğinizi kanıtlayan belgeleri (makbuz, banka dekontu, tahliye tutanağı vb.), ihtarnameyi ve diğer delilleri sunmanız gerekir.
• Dava sonucunda, mahkeme, depozitonun iadesine ve yasal faiz ödenmesine karar verebilir.
• Ayrıca, kiraya verenin kötü niyetli olduğu ispatlanırsa, kötü niyet tazminatına da hükmedilebilir.

4. Arabuluculuk:

• Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 01.09.2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıklarında zorunlu hale gelmiştir.
• Arabuluculuk, taraflar arasında anlaşma sağlanması için alternatif bir çözüm yoludur.
• Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa, bu anlaşma mahkeme ilamı hükmündedir ve icra edilebilir.

Önemli Notlar:

• Depozito alacağının ispatı için, yazılı deliller (kira sözleşmesi, ödeme belgesi, tahliye tutanağı) önemlidir.
• Dava açma ve icra takibi başlatma süreleri konusunda dikkatli olunmalıdır.
• Depozito alacağında zamanaşımı süresi, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 10 yıldır.
• Hukuki süreçte bir avukattan hukuki destek almanız, haklarınızı korumanız ve süreci doğru bir şekilde yürütmeniz açısından önemlidir.

Depozito İadesi Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Görevli Mahkeme: Depozito iadesi davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Dava Masrafları: Dava açarken, mahkeme harçları, bilirkişi ücreti (gerekirse), tebligat giderleri gibi masrafların ödenmesi gerekir.
• Deliller: Davanın kazanılması için, depozito ödendiğini, kiralananın hasarsız ve borçsuz olarak teslim edildiğini kanıtlayan delillerin (kira sözleşmesi, ödeme belgesi, tahliye tutanağı, fotoğraflar, tanık beyanları vb.) mahkemeye sunulması önemlidir.
• İspat Yükü: Depozitonun ödendiğini ve iade şartlarının oluştuğunu ispat yükü kiracıya aittir. Kiraya veren ise, depozitodan kesinti yapma hakkı olduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını ve kesintinin haklılığını ispatlamak zorundadır.
• Faiz Talebi: Kiracı, dava dilekçesinde, depozito bedelinin iadesi ile birlikte, temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesini de talep edebilir.
• Kötü Niyet Tazminatı: Kiraya verenin, depozitoyu iade etmemekte kötü niyetli olduğu ispatlanırsa, mahkeme, ayrıca kötü niyet tazminatına da hükmedebilir.

Depozito İadesi Davası Ne Kadar Sürer?

Depozito iadesi davalarının süresi, mahkemenin iş yoğunluğuna, dosyadaki delillerin durumuna ve yargılama sürecindeki gelişmelere göre değişebilir. Ortalama olarak, 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak, istinaf ve temyiz süreçleri de dikkate alındığında, bu süre uzayabilir.

Depozito İadesi Davasında Avukat Tutmak Zorunlu Mu?

Hayır, depozito iadesi davasında avukat tutmak zorunlu değildir. Ancak, hukuki süreçlerin karmaşıklığı, ispat yükü, delillerin doğru bir şekilde sunulması ve yasal hakların tam olarak kullanılabilmesi için, bir avukattan hukuki destek almanız şiddetle tavsiye edilir.

Avukat Tutmanın Avantajları:

• Hak Kaybını Önler: Avukatınız, yasal haklarınızı ve yükümlülüklerinizi size bildirir, süreci doğru bir şekilde yönetir ve hak kaybına uğramanızı engeller.
• Doğru Strateji Belirler: Davanın kazanılması için en uygun hukuki stratejiyi belirler.
• Dilekçe ve Diğer Belgeleri Hazırlar: Dava dilekçesi, cevap dilekçesi, delil dilekçesi, ihtarname gibi gerekli tüm hukuki belgeleri hazırlar ve mahkemeye sunar.
• Delilleri Toplar ve Sunar: Davanın ispatı için gerekli delilleri toplar ve mahkemeye sunar.
• Duruşmalarda Sizi Temsil Eder: Duruşmalarda sizi en iyi şekilde temsil eder, iddialarınızı ve savunmalarınızı hukuki bir dille ifade eder.
• Zaman ve Emek Tasarrufu Sağlar: Dava sürecinin her aşamasını sizin adınıza takip eder, size zaman ve emek tasarrufu sağlar.

Sonuç

Depozito, kira sözleşmelerinde kiraya verene güvence sağlayan önemli bir unsurdur. Ancak, depozitonun iadesi konusunda uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir. Kiracıların, haklarını bilmeleri, depozitonun iadesi için gerekli şartları yerine getirmeleri ve gerektiğinde hukuki yollara başvurmaları önemlidir.

Bu rehberde yer alan bilgiler, genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay, kendine özgü özellikler taşıdığından, yaşadığınız uyuşmazlıkla ilgili olarak, konusunda uzman bir avukata danışmanız, haklarınızı en doğru şekilde korumanız ve en etkili hukuki çözüme ulaşmanız açısından büyük önem taşımaktadır.

LegaPro Hukuk Bürosu olarak, kira hukuku alanında uzman ve deneyimli ekibimizle, depozito iadesi davaları, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve kira hukukuna ilişkin diğer tüm konularda kapsamlı hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız. Hak kaybına uğramamanız ve en etkili hukuki çözüme ulaşmanız için, bize “Avukata Sor” bölümünden ulaşabilir, online danışmanlık randevusu alarak, durumunuzu detaylı bir şekilde değerlendirebilirsiniz.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14

🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨

https://legapro.net/